【正文】 人流量?。簩?duì)于人流量有較高要求的零售型商業(yè)及百貨業(yè)來說，這是一個(gè)比較明顯的弱勢(shì)?！苓呅^(qū)發(fā)展成熟：中環(huán)中心周邊的小區(qū)，如金沙雅苑、祥和名邸、建德花園等小區(qū)都是發(fā)展了多年的知名大型小區(qū)，這些小區(qū)的業(yè)主有一定的消費(fèi)能力。同時(shí)周邊中高檔樓盤規(guī)模龐大，僅金沙江路沿線大約未來將固定人口10多萬，且這些樓盤自身要么無商業(yè)配套，有者規(guī)模也不大，因此，本案必定將成為此部分客源的主力消費(fèi)場(chǎng)所。從現(xiàn)有招商情況看，其定位顯然比較成功，上島咖啡、避風(fēng)塘、麥當(dāng)勞諸多知多連鎖企業(yè)均已入駐。商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況：——租賃價(jià)格：1F 18元/平方米/天 　　 2F 12元/平方米/天（注：以曹楊商業(yè)中心位置賽博數(shù)碼廣場(chǎng)為例）——銷售價(jià)格：2000025000元/平方米左右（注：以摩登時(shí)代下面裙房為例） （4）梅川路商業(yè)一條街梅川路位于普陀區(qū)西北部，為東西向雙行主干道。而緊鄰長風(fēng)新村地區(qū)也因地制宜大力興辦第三產(chǎn)業(yè)，在怒江路、棗陽路一帶已形成商業(yè)中心。位于普陀、靜安商業(yè)街主要以大型規(guī)模性商場(chǎng)為主，帶動(dòng)周邊的餐飲、娛樂，商業(yè)行為涉及的種類以服裝、日用百貨、專賣店、休閑娛樂等綜合范圍。未來的武寧商圈，將被改造為集影視文化、娛樂、餐飲于一體的大型休閑中心。這些新型的商業(yè)吸引多元化的資本，以購物中心為主題，融合超市、便利店、健身房、咖啡店、網(wǎng)吧等各種新興業(yè)種構(gòu)成，形成“國際大都市社區(qū)商業(yè)”，一改以往的馬路菜聲＋卷簾門的舊商業(yè)。法國的家樂福，臺(tái)灣的亞新生活廣場(chǎng)、好又多和樂購購物中心，常州的紅星美凱龍家具裝飾城和月星家具廣場(chǎng)，南京的金盛好來福裝飾城，上海的華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商三大超市大賣場(chǎng)。 項(xiàng)目整體策劃模式概念拉動(dòng)價(jià)值驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品推動(dòng)稀缺性唯一性排他性綠洲中環(huán)中心 二、項(xiàng)目的商業(yè)部分普陀區(qū)商業(yè)市場(chǎng)總述普陀區(qū)是上海新興的商業(yè)中心，形成了亞新生活廣場(chǎng)、華源世界廣場(chǎng)、中百一店滬西商廈等近百座大型商辦設(shè)施；形成了麥德龍、家樂福、樂購量販等六大賣場(chǎng)；形成了聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商三大超市配送中心；形成了有色金屬、汽車、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等１００余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場(chǎng)；全國唯一的白銀現(xiàn)貨交易市場(chǎng)也落戶在普陀區(qū)。自然的生氣、人氣和商氣相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)，居住價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值得到一種創(chuàng)造性的融合。后上海主義所理解的風(fēng)水，并非出自簡單的對(duì)于舊物的獵奇與展玩，而是對(duì)于當(dāng)代社會(huì)理智而創(chuàng)造性的辯證歸復(fù)，既追溯人類歷史又展望未來，從中尋覓人類曾一度喪失，卻又為人類所必須的和諧追求：“天、地、人”。這種觀念恰恰與西方觀念形成一種互補(bǔ)。高星級(jí)酒店、酒店式公寓參照國際高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則，外觀高貴宏偉，房型寬敞舒適。雖然置身建筑內(nèi)部，但空氣在環(huán)保清風(fēng)系統(tǒng)的作用下同樣新鮮，仿若綠地中。 與未來的生活方式相切合，后現(xiàn)代主義建筑理念風(fēng)格和上海海派文化的就這樣浪漫邂逅，并勾勒出一種獨(dú)立而不孤立的精神狀態(tài)，一個(gè)理性并富有創(chuàng)造性的生活空間。你對(duì)于生活的理解，你的舉手投足、衣食住行、家居空間都貼著個(gè)性化的生活標(biāo)簽。簡約相信直達(dá)目的，刪繁就簡，生活的意義因而明確、寧靜、快樂、有趣。在綠洲中環(huán)中心，自然的感性和人文的理性有機(jī)交織，生態(tài)景觀和人文景觀交相呼應(yīng)，形成一種獨(dú)具品位的“場(chǎng)所”精神。綠造坡，坡引泉，泉匯水成景，營造自然鮮氧的社區(qū)綠肺，寫意人與自然、建筑和諧共存的靈動(dòng)空間，為快節(jié)奏的都市人群提供了理想的生活之城。就在上海，有的開發(fā)商，在本質(zhì)上把它理解為一種裝飾的藝術(shù)和技巧；有的開發(fā)商把它理解為一種為應(yīng)對(duì)綠化率要求的無奈之舉；當(dāng)然也有一部分的開發(fā)商正進(jìn)行著如何把景觀審美價(jià)值和生態(tài)價(jià)值努力結(jié)合的嘗試。而隨著高致病性禽流感尾隨SARS的不期而至，也許能夠促使人類學(xué)會(huì)懷疑與敬畏，懷疑在對(duì)技術(shù)理性近乎迷信之下心安理得的生活，懷疑人類對(duì)自然的掌控程度，從而重新產(chǎn)生對(duì)自然應(yīng)有的敬畏，思索人類與自然的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)自然、人類與心靈的和諧。早期的人類活動(dòng)簡單到僅僅是為了維持生存，對(duì)自然甚至其他動(dòng)物曾經(jīng)充滿敬畏。綠洲中環(huán)中心的住宅部分可以滿足商業(yè)、商務(wù)人士的居住需求，是商業(yè)、商務(wù)的重要補(bǔ)充。集3幢高層經(jīng)典住宅、3幢國際化高標(biāo)寫字樓、一條環(huán)型商業(yè)休閑街和2座酒店及酒店式公寓于一體。 上海置業(yè)通過大量的實(shí)地調(diào)研和取證，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外的很多CBD在人員下班后，整個(gè)區(qū)域像一座空城，這一方面是對(duì)城市資源的一種極大浪費(fèi)；另一方面，也造成了對(duì)現(xiàn)代都市人群生活質(zhì)量的實(shí)質(zhì)性損害?，F(xiàn)代都市人們的生活，就仿佛鐘擺一樣，在工作區(qū)和居住區(qū)擺來擺去。這種單純功能主義的原則，一方面使城市規(guī)劃、建筑開始從古典的放射、圓形廣場(chǎng)一類形式主義的桎梏中解放出來；另一方面功能主義又使城市規(guī)劃、建筑逐漸陷入機(jī)械主義，它刻板的分區(qū)肢解了城市的有機(jī)結(jié)構(gòu)，忽略了人與人之間的多方面聯(lián)系?！弊鳛橐粋€(gè)具有責(zé)任感與使命感的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)超越單純的商業(yè)視角，成為居住文明的創(chuàng)造者和時(shí)代文化的傳播者。后上海主義，并不僅僅簡單的停留于概念層面，而是通過實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品，清晰地勾勒出一種全新的生活空間和精神狀態(tài)。看看黃浦江邊散發(fā)著藝術(shù)氣息的上世紀(jì)建筑，走走佘山一棟棟林立的別墅豪宅，自然會(huì)領(lǐng)略上海這個(gè)國際大都會(huì)、世界級(jí)居住中心的吸引力?！皥?chǎng)所”概念既具有實(shí)體形態(tài)的空間性質(zhì)，同時(shí)也包括人的體驗(yàn)意義、歸屬感和領(lǐng)域性等方面的因素。19世紀(jì)末、20世紀(jì)初的工業(yè)革命，給建筑帶來了一場(chǎng)革命性的運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)代建筑應(yīng)運(yùn)而生，各種現(xiàn)代建筑流派此起彼伏，“建筑是住人的機(jī)器”、“少就是多”、“裝飾就是罪惡”、等等是這一時(shí)期的具有代表性的建筑思想，三維的“空間”被認(rèn)為是建筑的本質(zhì)和精華之所在，并出現(xiàn)了類似“流動(dòng)空間”、“靈活空間”等種種設(shè)計(jì)手法。神話時(shí)代的建筑，是為了滿足人類最基本的“遮蔽”這一單方面的需要。它不僅忠實(shí)地記錄了當(dāng)時(shí)的滄桑歲月，風(fēng)雨歷程，也向當(dāng)代傳遞著豐富的文化信息。 后上海主義不僅僅是一種建筑規(guī)劃理念，更是一種全新的生活模式和精神狀態(tài)。（4）本案的推廣思路將采用兩者交替進(jìn)行，從感性和理性兩個(gè)角度最大限度地使這兩條線索能在消費(fèi)者心目中形成交集和焦點(diǎn)。從價(jià)值發(fā)現(xiàn)的角度，我們主張成本案的部分物業(yè)可以適當(dāng)持有一定的時(shí)間，以獲取更多的利潤空間。（2）品質(zhì)提升品牌：本案在規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品配置、品質(zhì)和服務(wù)等方面，幾乎做到了精益求精，和周邊的物業(yè)相比，無論從概念層面還是具體細(xì)節(jié)層面，都有極大的超越，有形產(chǎn)品和無形品牌，在本案得到有機(jī)結(jié)合。戰(zhàn)略的“藍(lán)圖時(shí)代”適合在市場(chǎng)變化相對(duì)較緩的階段，強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略方案設(shè)計(jì)，以及緊隨其后的執(zhí)行，糾偏和評(píng)估；而“工藝時(shí)代”強(qiáng)調(diào)必要的靈活度，體現(xiàn)在，根據(jù)市場(chǎng)的隨時(shí)變化和趨勢(shì)，來對(duì)項(xiàng)目制造和拓展進(jìn)行實(shí)時(shí)的更正，優(yōu)化和完善。所謂“內(nèi)生性”，即不過多考慮外在的利好因素，以免受制于人，而是在本案內(nèi)部各功能分區(qū)間挖掘潛力，使其良性互動(dòng)。 （2）內(nèi)生性和外源性的結(jié)合 本項(xiàng)目具備先天的產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)。各個(gè)功能分區(qū)通過水景園林有機(jī)結(jié)合，互促人流和商氣，硬件和軟件可以實(shí)現(xiàn)很大程度的共享，內(nèi)在的資源和要素可以互相流動(dòng)，從而構(gòu)筑出本案所獨(dú)有的魅力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！景竻^(qū)位處于上海城市的“截流位置”，即一方面對(duì)應(yīng)著長三角經(jīng)濟(jì)圈的涌入，另一方面又面向著傳統(tǒng)中心城區(qū)部分經(jīng)濟(jì)主體的外溢，決定了其具備相當(dāng)?shù)膭?shì)能與動(dòng)能。與住宅不同，無論是商務(wù)樓還是商業(yè)，一般都是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售才能實(shí)現(xiàn)超額的附加值，因此項(xiàng)目的整體運(yùn)作在管理和資金等方面等對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求。——項(xiàng)目規(guī)劃思想獨(dú)特，具備原創(chuàng)性、唯一性和排他性的特征：綠洲中環(huán)中心整個(gè)項(xiàng)目中，涵蓋多種物業(yè)類型，住宅和公建彼此相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)又相互依賴，借力借勢(shì)，積極創(chuàng)導(dǎo)一種全新的生活和工作概念，在一個(gè)房地產(chǎn)品“均質(zhì)化”日益嚴(yán)重的市場(chǎng)，具備相當(dāng)?shù)奶?hào)召力和先發(fā)優(yōu)勢(shì)。1/3規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的核心優(yōu)勢(shì)在于：（1）符合亞洲人喜歡集群居住的習(xí)慣，是具有濃厚親情味的社區(qū)風(fēng)格；（2）上海的土地資源十分有限，如何做到盡可能的資源共享相當(dāng)重要，商業(yè)與住宅空間被合理利用后，晚上商務(wù)區(qū)碩大的地下車庫可讓住宅充分利用而白天則來滿足商務(wù)的需求。中山公園商圈和虹橋商圈的研究還表明，一個(gè)商圈的有效形成，至少包括以下4個(gè)條件：其一是本區(qū)域的消化能力；其二是因交通樞紐快捷而引發(fā)的跨區(qū)域消費(fèi)力；其三是有具備相當(dāng)輻射力的產(chǎn)業(yè)依托；其四是市場(chǎng)的拉動(dòng)力和政府的推動(dòng)力同時(shí)發(fā)生作用。園區(qū)毗鄰虹橋國際機(jī)場(chǎng)，緊連外環(huán)線、滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和318國道，建設(shè)中的地鐵二號(hào)線延伸段將抵達(dá)園區(qū)。這些樓盤品質(zhì)總體而言較為一般，許多項(xiàng)目建筑年限較長，原建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施已落后于新建成的辦公樓，除了萬都中心、遠(yuǎn)東國際等較少數(shù)的幾個(gè)樓盤能與市場(chǎng)頂級(jí)樓盤相比肩外，其他項(xiàng)目已難以進(jìn)入高層次競(jìng)爭(zhēng)的格局。一批跨國公司和國內(nèi)大、中型企業(yè)紛紛進(jìn)駐虹橋地區(qū)， 美元，入住率回升至82％?！?997 年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級(jí)辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢(shì)有所下降?！鐦蛏虅?wù)作為上海改革開放的前沿陣地，其辦公樓曾占據(jù)上海市場(chǎng)的半壁江山。這些客觀優(yōu)勢(shì)將讓中山公園商圈擁有了不小的發(fā)展?jié)摿?。大型商?chǎng)、影院、休閑娛樂網(wǎng)點(diǎn)偏少，商圈內(nèi)多數(shù)商業(yè)店鋪全部是街鋪形式，大多由民用住房或是早期老式商業(yè)用房改建而成，雜亂而少規(guī)劃都讓中山公園商圈沒有發(fā)揮出應(yīng)有的能量。每天，軌道交通所帶來的人流約20萬人次。（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)中山公園商圈將憑借軌道二號(hào)線、三號(hào)線相交和緊靠內(nèi)環(huán)高架、延安路高架的交通優(yōu)勢(shì)，以及中山公園的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，定位為上海市區(qū)西部的地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、休閑觀光等于一體。其中，住宅總面積142萬平方米；零售商業(yè)、酒店總建筑面積80萬平方米；商務(wù)辦公總建筑面積88萬平方米；科研設(shè)施總建筑面積10萬平方米；教育、停車及市政等其他設(shè)施總建筑面積24萬平方米。將以“商業(yè)+商務(wù)”為主線，建成上海的一個(gè)園林式、樞紐型區(qū)域商業(yè)中心。目前，虹橋古北板塊房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)相當(dāng)成熟的階段，后續(xù)的新盤供應(yīng)已經(jīng)有不足的跡象。從中環(huán)線真北路至虹梅路只需7分鐘的車程。而自中環(huán)線立項(xiàng)規(guī)劃起，途經(jīng)中環(huán)沿線的地產(chǎn)項(xiàng)目及儲(chǔ)備地塊價(jià)格都因中環(huán)線概念而有了相當(dāng)比例的增長，尤其是中環(huán)線作為上海市未來中心城區(qū)的主交通動(dòng)脈，其輻射面是以線型向外部擴(kuò)張，結(jié)合中心區(qū)重點(diǎn)區(qū)域，形成了點(diǎn)到線再到面的功能效應(yīng)，造成在其影響半徑內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目因此利好而達(dá)到價(jià)值提升的作用。 其次，中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線有很大的不同，與內(nèi)環(huán)線純交通功能相比，中環(huán)線在緩解城市交通壓力的同時(shí)又肩負(fù)起城市中心城區(qū)擴(kuò)增的使命。中環(huán)線全長70公里，自北向西、南、東走翔殷路－邯鄲路－汶水路－真北路－北虹路－虹許路－虹梅路－上中路—浦東華夏路—申江路—張江路—金橋路—軍工路?？梢悦黠@地感到它那圓環(huán)狀的擴(kuò)張脈動(dòng)。從地理相鄰關(guān)系的角度來考察，綠洲中環(huán)中心受其外部效益的輻射和影響最大，也最直接。2004年，重點(diǎn)推動(dòng)綠洲中環(huán)中心、興力達(dá)國際博交中心、凱旋生活廣場(chǎng)、祥和春天大酒店和曹楊新偉龍等項(xiàng)目的建設(shè)。規(guī)劃道路網(wǎng)有快速路、次干路、支路三級(jí)構(gòu)成，多處設(shè)橋連接蘇州河南岸；并以軌道交通（ML1線）為骨架，優(yōu)化完善地面交通線網(wǎng)規(guī)劃和站點(diǎn)、出租車站、交通設(shè)施等規(guī)劃，編制綜合利用地下空間資源的規(guī)劃；以達(dá)到地區(qū)對(duì)外交通便捷、地區(qū)內(nèi)部各種交通互相銜接配合而互不干擾的目的，從而保障地區(qū)開發(fā)建設(shè)真北商務(wù)區(qū)。規(guī)劃將水系和綠帶有機(jī)結(jié)合，組成生態(tài)景觀走廊；沿蘇州河綠帶寬80130米；建筑距蘇州河200米內(nèi)，建筑高度與距離按1：2控制，距河200米以內(nèi)，建筑高度控制在100米以下。 長風(fēng)地區(qū)位于規(guī)劃上海西北城市副中心“真如副中心”和市級(jí)專業(yè)中心“虹橋涉外貿(mào)易中心”之間，將與兩個(gè)市級(jí)中心聯(lián)動(dòng)發(fā)展，并承擔(dān)市級(jí)中心疏散功能，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和新的城市公共活動(dòng)中心。長風(fēng)國際生態(tài)城充分發(fā)揮了各方優(yōu)勢(shì)，采取市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，加快了長風(fēng)地區(qū)的土地收購儲(chǔ)備和前期開發(fā)，為將長風(fēng)地區(qū)建設(shè)成為上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚區(qū)，蘇州河生態(tài)走廊的標(biāo)志性景觀創(chuàng)造了良好的條件，同時(shí)也奠定了長風(fēng)區(qū)域板塊未來的商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。 上海甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)、吸納量、空置率：上海寫字樓租金情況上海甲級(jí)寫字樓的分布狀況目前上海甲級(jí)寫字樓的區(qū)域主要集中在長寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點(diǎn)是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通經(jīng)過，且寫字樓相對(duì)集中、辦公氛圍良好，同時(shí)這些寫字樓又具有如下特征：外觀形象突出，智能化高，檔次高，面積可自由分割。目前上海市寫字樓市場(chǎng)在總體上正以良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展。投資者的目光開始關(guān)注于社區(qū)商鋪。在強(qiáng)大的潛在消費(fèi)前提下，上海的酒店消費(fèi)前景廣闊。目前，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)率在7－10％，年回報(bào)率最高的是在長寧、靜安兩區(qū)，平均有10％，浦東、徐匯、虹口也都有8－9％。產(chǎn)權(quán)式酒