大廈行銷企劃書項(xiàng)目定位-wenkub.com
2025-07-31 02:37 本頁面
【正文】 自2004年4月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。 寫字樓貸款和商鋪貸款只能貸五成十年，貸款的門檻逐步提高。 在裙房五樓屋頂規(guī)劃室外活動(dòng)室，增加綠化修飾，做成空中花園，增加項(xiàng)目景觀面，使商務(wù)景觀化。 在寫字樓廣場(chǎng)一側(cè)設(shè)計(jì)大型電視墻，體現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)代化商業(yè)和辦公的形象，并可作為大樓和公司形象宣傳的平臺(tái)。 公共安全監(jiān)控設(shè)備于寫字樓和公寓大堂入口，電梯廳內(nèi)，樓層過道中，地下車庫設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)。 滅火器：于停車場(chǎng)，各層梯間設(shè)置滅火器。管理中心設(shè)火災(zāi)受信總機(jī)，隨時(shí)監(jiān)視各樓層有否火警狀況。 各戶獨(dú)立分表給水。給水設(shè)備（1） 預(yù)留光纖接入口。（2）公寓采用三部電梯。 設(shè)備運(yùn)行l(wèi) 監(jiān)控服務(wù)l 24小時(shí)送餐服務(wù)l 信息服務(wù)l 票務(wù)服務(wù)l 茶吧；l 票務(wù)服務(wù)；l 美容、美發(fā)中心；l會(huì)所服務(wù)配套建議會(huì)所建議設(shè)在裙房五樓，并利用五樓屋頂?shù)目罩衅脚_(tái)，設(shè)計(jì)空中網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)等活動(dòng)空間的。 背景音樂及消防緊急廣播系統(tǒng)l 樓宇自控系統(tǒng)：監(jiān)控大樓內(nèi)部設(shè)備運(yùn)行，進(jìn)行自動(dòng)節(jié)能控制。 消防安全系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防直通對(duì)講電話系統(tǒng)、電梯監(jiān)視控制系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)，對(duì)各類險(xiǎn)情提供及時(shí)到位的處理方案。 24小時(shí)便利店；銀行等金融設(shè)施智能化配套l大堂ll對(duì)于一般甲級(jí)寫字樓來講，中央空調(diào)的營運(yùn)成本高昂難以承受和實(shí)現(xiàn)的，通過寫字樓和公寓共享一套系統(tǒng)，可以解決這個(gè)問題。在大樓入口處進(jìn)行門禁管理。 地下三層停車場(chǎng)，由于寫字樓的停車非常重要，有必要在地下車庫設(shè)計(jì)機(jī)械式停車庫，目前項(xiàng)目旁的綠洲廣場(chǎng)中已有這種車庫配套。 寫字樓布置在靠曹楊路和中山北路，作為項(xiàng)目主推產(chǎn)品。 建議項(xiàng)目由單棟47層改為一棟30層高的塔樓，另一棟利用地塊的東南朝向優(yōu)勢(shì)，建成16層或18層的板式公寓。 47層的辦公樓體量太大，難于在短期內(nèi)去化掉，一旦寫字樓市場(chǎng)波動(dòng)，勢(shì)必影響項(xiàng)目投資利潤。 投資風(fēng)險(xiǎn)大，2年后的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難于預(yù)測(cè)，尤其是目前政策不明確的時(shí)期。 ，開發(fā)商資金壓力大。 規(guī)劃難于通過，影響中山北路以北的采光面。ll一、方案評(píng)估 32二、產(chǎn)品建議 34三、配套建議 36四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 36五、建材設(shè)施建議 36六、景觀規(guī)劃 37七、注意事項(xiàng) 38一、方案評(píng)估有利面：l利于控制總價(jià)，符合項(xiàng)目面對(duì)中小型企業(yè)辦公的定位，公寓的面積也緊抓市場(chǎng)的空缺點(diǎn)，便于客戶投資，自用。他們可能負(fù)擔(dān)不起上海中央CBD高昂的租金，傾向選擇并非甲級(jí)寫字樓集中區(qū)域的邊緣地段，但交通方便、價(jià)格適中的寫字樓，既滿足了自用的需要，同時(shí)也是一種投資。個(gè)案客層表項(xiàng)目個(gè)案客戶層科維大廈自用和投資，以投資為主。又因?yàn)榭紤]到該項(xiàng)目的噪音和空氣污染嚴(yán)重，建議不適合建造純住宅。 與其放大輕軌和高架的噪音等不利因素，不如最大化發(fā)揮輕軌和高架的優(yōu)勢(shì)。 地塊的立地條件決定了無法作純住宅產(chǎn)品。ll 新近發(fā)布的《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》，將寫字樓、商場(chǎng)排除在外，會(huì)進(jìn)一步刺激寫字樓銷售。為項(xiàng)目公寓的定位提供了機(jī)會(huì)和市場(chǎng)。 目前內(nèi)環(huán)線內(nèi)樓盤供不應(yīng)求，價(jià)格與內(nèi)環(huán)外的價(jià)差拉大。 從以上提到的本地塊幾大方面優(yōu)勢(shì)，特別是交通極為便利的優(yōu)勢(shì)，是本區(qū)域一些樓盤無法比擬的。不適
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