【正文】 （2） 雙方商定一個(gè)平衡價(jià)格，在平衡價(jià)格范圍內(nèi)銷售，我司按每平米150元收取代理費(fèi)用，超出平衡價(jià)格的銷售收益部分，按照發(fā)展商70%，我司30%的比例收取。結(jié)合本項(xiàng)目情況，我司可幫助提供銀行按揭、商貸等方面的咨詢支持與服務(wù)。為給開發(fā)商提供更全面專業(yè)的服務(wù)，同時(shí)為實(shí)現(xiàn)多方面的雙贏，由我司為蔡德勒建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所提供設(shè)計(jì)前的市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位工作。德邦筑城策劃總監(jiān)：新聞傳播學(xué)學(xué)歷，主要地產(chǎn)就職經(jīng)歷有鴻基廣告、北京人濟(jì)房地產(chǎn)公司、深圳尊地房地產(chǎn)顧問公司、海通基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等，歷任過創(chuàng)意文案、AE（客戶服務(wù)）、策劃經(jīng)理等職，曾主持或參與過的項(xiàng)目有京華豪園、萬泉新新家園、天秀花園、自由度、深圳世紀(jì)村、亞瀾灣別墅。德邦筑城總經(jīng)理：建筑學(xué)本科學(xué)歷，10余年地產(chǎn)界策劃經(jīng)歷。我們希望通過德邦服務(wù)，在更廣泛的領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)伙伴式的合作。隨之在小區(qū)綠化及建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，首次將別墅概念運(yùn)用到低密度住宅中，并引入南方項(xiàng)目“綠化先行”的成功開發(fā)及營(yíng)銷策略，在項(xiàng)目未開工之前即做出綠化及水景，將“城市山水”的主題先行執(zhí)行到位。最終，我們對(duì)項(xiàng)目深入的了解、理性的數(shù)據(jù)、堅(jiān)定的信心贏得了開發(fā)商的信賴。當(dāng)初招標(biāo)時(shí)“理性”的公司、策劃人大多對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值均未做出樂觀估計(jì)，將其定位為第二居所。我們的目標(biāo)是：無論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，還是對(duì)于置業(yè)者來說，德邦筑城都是投資機(jī)會(huì)的開發(fā)者、制造者和銷售者。因?yàn)槲覀兙哂袑?duì)房地產(chǎn)前期開發(fā)和后期營(yíng)銷工作豐富的經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)特的見解。l 投放頻率方面：根據(jù)可用于平面媒體700900萬元的費(fèi)用，則可保證北京青年報(bào)月均3次的整版投放頻率。l 銷售道具：主要指樓書制作、相關(guān)戶型資料、及配合各種活動(dòng)印制的各種宣傳資料及樣板間設(shè)計(jì)、裝修及家俱、飾物等。l 報(bào)紙：建議概念引導(dǎo)期和強(qiáng)勢(shì)推廣期，重點(diǎn)選擇大眾媒體《北京青年報(bào)》。同時(shí)配合營(yíng)銷概念重點(diǎn)炒作，吸引更多的人到現(xiàn)場(chǎng)參觀，刺激購買，造就驚人業(yè)績(jī)，造成“羊群效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)熱銷，完成銷售預(yù)期目標(biāo)。推廣手段上理性主線和感性主線雙管齊下的方式操作。在進(jìn)入強(qiáng)銷期后，為業(yè)主提供租賃代理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“帶租約準(zhǔn)現(xiàn)房銷售”。三、銷售手段充分利用項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引周邊客戶。（2）改造小亮馬河路東段。確定項(xiàng)目重新開工計(jì)劃，建議重點(diǎn)考慮可能面臨的冬季施工問題，應(yīng)盡量在冬季前完成初步建筑外裝和環(huán)境工程的準(zhǔn)備，確定交房時(shí)間，建議爭(zhēng)取在銷售期內(nèi)交房。假設(shè)君悅豪庭的單價(jià)為15000元/建筑平方米，同樣200平方米的房子，若首付20%，月還款額僅需要12000元，遠(yuǎn)低于寫字樓的月租金，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。君悅豪庭緊鄰的小亮馬橋路將規(guī)劃招寬到20米，直達(dá)燕莎中心，同時(shí)將成為進(jìn)入使館區(qū)的主要通道，集國(guó)際商務(wù)區(qū)之便利暢望與新使館區(qū)之幽靜安全的便利于一體。進(jìn)入冬季后，若外裝、環(huán)境工程完工同時(shí)伴隨足夠的廣告支持，可以淡化市場(chǎng)季節(jié)性規(guī)律的影響，實(shí)現(xiàn)良好的銷售進(jìn)度。建議塔樓率先開盤，進(jìn)入強(qiáng)銷期塔樓銷售超過80%后板樓打開銷售。 價(jià)格實(shí)施動(dòng)態(tài)控制：塔樓完成銷售20%后啟動(dòng)，%的幅度調(diào)高售價(jià)。適當(dāng)拉開塔樓與板樓部分的價(jià)格。成本是價(jià)格的最低點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)有特征的評(píng)價(jià)是價(jià)格的上限。綜合考慮本價(jià)格區(qū)間將決定的購買行為，則據(jù)此可基本定位本項(xiàng)主要買家層面： 主力目標(biāo)客戶群觀念及經(jīng)驗(yàn)成熟的國(guó)內(nèi)、香港、海外投資型客戶，主要用于出租給外籍流動(dòng)型高級(jí)官員/商務(wù)人員。第二部分：項(xiàng)目定位 一、 物業(yè)類型定位綜合產(chǎn)品特性分析、現(xiàn)狀及市場(chǎng)供需分析,我公司建議本項(xiàng)定位于具有商住功能的高檔投資性公寓。 機(jī)會(huì)分析（1） 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)第三使館區(qū)建設(shè)，會(huì)帶來大量購買高檔物業(yè)的客戶，從而加大了項(xiàng)目的投資性，吸引投資客戶的眼球。（3）高標(biāo)準(zhǔn)配置高配置即意味著項(xiàng)目的高性價(jià)比，是影響投資買家購買的關(guān)鍵因素。l 購買價(jià)格或租賃價(jià)格能否在客戶的預(yù)算之內(nèi)。l 租務(wù)市場(chǎng)潛力大，客源層面多而穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)小。l 有一定的公共綠地及室外活動(dòng)場(chǎng)所。商務(wù)與休閑設(shè)施齊全，服務(wù)周到。在大使館與商業(yè)區(qū)內(nèi)，毗鄰著名國(guó)際學(xué)府與休閑娛樂設(shè)施。由于這一區(qū)域用地面積的限制，土地稀缺性凸顯，客廣地疏，房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，使得這一地區(qū)的商檔公寓項(xiàng)目多被投資客戶消化，成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主要投資型買家，主要為來自國(guó)內(nèi)、香港及海外有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力及投資經(jīng)驗(yàn)的客戶。由于其過高的價(jià)格定位，目標(biāo)客戶與我項(xiàng)目的目標(biāo)客戶會(huì)有所不同，預(yù)計(jì)不會(huì)和君悅豪庭形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。于今年8月底該項(xiàng)目的公寓部分會(huì)結(jié)合寫字樓重新包裝上市。早年開發(fā)的高檔公寓類物業(yè)基本已被市場(chǎng)消化，目前區(qū)域市場(chǎng)存量在400套左右，建筑面積約有9萬平方米，區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為目前在售的瑞城中心和第三置業(yè)兩家。建筑形式以20層以上的高層塔樓為主，主流定位于可投資的高檔商住公寓。在銷套數(shù)300余套價(jià)格水平均價(jià)9380元/平方米客戶組成辦公自用和投資，其中辦公自用的居多。如瑞城中心、亮馬名居、福景苑、嘉和麗園、國(guó)際港等。區(qū)域未來發(fā)展展望燕莎商圈的興起至今也有十余年時(shí)間，是京城有名的涉外商圈。北有第三使館區(qū)，南有國(guó)際學(xué)校、亮馬河、朝陽公園，東接規(guī)劃之高爾夫球場(chǎng)。二、 區(qū)域分析道路交通狀況燕莎區(qū)域內(nèi)主要道路有機(jī)場(chǎng)路、機(jī)場(chǎng)輔路、三環(huán)路、亮馬橋路、宵云路、小亮馬橋路等。所有設(shè)備均采用先進(jìn)的弱電系統(tǒng)，其中家居智能系統(tǒng)可電話遙控家中電器，采用寬頻入戶。塔樓的主力戶型是二居和三居，分別占塔樓總戶數(shù)的47%和48%。其中二居、三居、四居、五居的分配比例如下表所示：項(xiàng)目整體戶型配比表類型戶型建筑面積戶數(shù)比例二居㎡——㎡51%三居㎡——㎡234%㎡1%四居平層㎡——㎡3約1%躍層㎡——㎡3約1%五居（躍層）㎡1%塔樓戶型配比表類型戶型建筑面積戶數(shù)比例二居㎡——㎡51約47%三居169㎡——㎡52約48%四居平層㎡——㎡3約3%躍層㎡——㎡2約2%塔板聯(lián)體樓戶型配比表類型戶型建筑面積戶數(shù)比例三居㎡—