【正文】 媒體分析與計劃l電視臺貴陽電視臺每天播出節(jié)目14小時，可覆蓋貴陽市全部地域和毗鄰的上饒地區(qū)、景德鎮(zhèn)市、撫州地區(qū)的大部分地域，覆蓋人口近500萬，全市各有線電視臺都已收轉(zhuǎn)本臺節(jié)目，從而構(gòu)成了空中和地下，無線和有線的立體化網(wǎng)絡(luò)。lSP活動：在不同時期結(jié)合實際需求推出不同的活動，以活動帶動媒體并與之形成互動，從而推動樓盤品牌，擴大其知名度與影響力度。本案是個以商貿(mào)為主要功能的綜合性開發(fā)項目，其立足貴陽面向周邊的市場定位便決定了她的開發(fā)與運作將與網(wǎng)絡(luò)結(jié)下不解之緣。工地三面極具區(qū)位優(yōu)勢的圍墻，更是宣傳樓盤形象的極佳載體，也極可能成為貴陽的一道靚麗的風(fēng)景線。l售樓處（招商處）：建議在站江路與勝利西路交界的地方設(shè)立舒適大氣的售樓處，風(fēng)格應(yīng)與項目整體形象予定位相一致，裝修應(yīng)大氣，甚至可以豪華，配于散發(fā)精美的宣傳資料，加上熱情周到的接待，配合建筑模型和圖表說明，使客戶得到尊重的接待和怡然自得的自由，并能從容獲得本案的好印象和詳實信息。 第三篇 項目廣告策劃方案廣告目標(biāo)掌握產(chǎn)品特點，抓住項目優(yōu)勢，充分挖掘已有的基礎(chǔ)，在公眾心目中樹立良好的項目品牌形象，為項目的運作及其營銷開路；提高開發(fā)商在公眾心目中的知名度與美譽度，為其進行本案運作及其他項目的開發(fā)打好基礎(chǔ)；最終最關(guān)鍵的目的還是促成項目樓盤與商鋪的銷售、招商工作的完成，并從中獲利。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運作的負(fù)擔(dān)。建議營銷模式2：分期付款型銷售具體操作：該模式同樣可與該項目中商業(yè)網(wǎng)點的租賃與銷售相結(jié)合進行銷售，如在商業(yè)網(wǎng)點內(nèi)投資，購買或租賃商鋪的業(yè)主可以在購房時享受一定折扣的優(yōu)惠（由開發(fā)商自行規(guī)定）和優(yōu)先權(quán)。建議營銷模式2：產(chǎn)權(quán)式賓館具體操作：將該項目賓館營業(yè)用房以開間為單位分割成眾多獨立產(chǎn)權(quán)出售，投資者首期支付總房款的50%，余款可辦理按揭貸款，并與開發(fā)商指定的專業(yè)管理公司簽定一定年限（建議為58年）的委托管理合同（整個過程由專業(yè)金融機構(gòu)提供可靠保障），該項目的賓館由管理公司引進大商戶，統(tǒng)一出租經(jīng)營；賓館開業(yè)的同時業(yè)主可獲得來自公司經(jīng)營所得的固定回報，由專業(yè)管理公司在每一個經(jīng)營年度按照投資總額的6%給其以穩(wěn)定回報；每一位業(yè)主都是酒店的VIP會員，持有賓館金卡，住店消費享有超低折扣，并可享有一定時日的免費入住權(quán)。該方案與模式1的不同之處即在于，該方案中的商鋪經(jīng)營者與購買者是同一業(yè)主，這樣他勢必會更加盡心盡力更加投入地去經(jīng)營商鋪，這對于商鋪的運作是極為有利的。另外開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)可以快速回籠部分資金，減少自身投資的壓力，通過返租又可以從業(yè)主手中獲得經(jīng)營權(quán)，以方便該網(wǎng)點的統(tǒng)一運作。模式訴求：此營銷模式一方面可以大大減少業(yè)主的投資風(fēng)險和顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售；另一方面也可以為引進的酒店節(jié)約大量資金，節(jié)余的資金又可以活躍其在酒店經(jīng)營上的運作。五層商業(yè)主樓四樓：：四樓為準(zhǔn)五星級酒店；：以樓層為單位出售具體操作：采取定向招商方式，引進大商戶（各地酒店業(yè)龍頭），將該項目四樓以樓層為單位出售給大商戶，由其在該網(wǎng)點商業(yè)運作范疇內(nèi)自行經(jīng)營。建議營銷模式2：出售+贊助創(chuàng)業(yè)基金具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點三樓以商鋪為單位分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主（付款方式可以采用以次性或銀行按揭），在網(wǎng)點開始啟動后由發(fā)展商一次性贊助業(yè)主一定金額（由發(fā)展商自行擬定）的創(chuàng)業(yè)基金，幫助其投資運作。模式訴求：眾所周知，一個商業(yè)網(wǎng)點的一二樓通常是投資者最為看好最樂于投資的樓層，在本案的初期營銷中，開發(fā)商把握其產(chǎn)權(quán)不放手，一方面利于市場的統(tǒng)一操作，另一方面可以給投資者制造饑餓感，延長他們等待的時間，加強其購買的欲望，利于后期的銷售，同時在投資者很想要買卻不能買的前提下有可能會退而求其次，購買三樓及三樓以上的樓層，從而在客觀上促成了其銷售。 ，強強聯(lián)手，精心打造，就是高品質(zhì)的保證。解決這一問題的關(guān)鍵最終還是歸結(jié)到總體人流資源、購買力資源的開發(fā)上，因此擴大本案商業(yè)網(wǎng)點的服務(wù)半徑，使之成為一個立足貴陽市城區(qū)、面向整個貴陽市、并延伸至整個江西省乃至周邊各大省市的巨大商業(yè)網(wǎng)點便成了本案項目規(guī)劃的當(dāng)務(wù)之急。劣勢及其對策，從而在客觀上對商業(yè)網(wǎng)點體量的要求有限，五樓共近9萬的商業(yè)營業(yè)面積，加之樓頂?shù)穆短觳璋?、露天影院和愛情角，總營業(yè)面積逾10萬，這便造成商業(yè)網(wǎng)點體量需求與供應(yīng)的失衡，因此能否擴大該項目商業(yè)網(wǎng)點的服務(wù)半徑與輻射區(qū)域，打破這一平衡公式，重樹平衡點便成了本案成敗的關(guān)鍵。c．功能上的多元化是本案的又一優(yōu)勢。因此，能否做好規(guī)?；?jīng)營與個性化經(jīng)營的協(xié)調(diào)，從整體上強調(diào)功能的綜合性與網(wǎng)點體量的規(guī)模性、從局部上去把握其個性與特色，是本案成敗的關(guān)鍵所在。在調(diào)查中我們了解到，目前貴陽市城區(qū)內(nèi)人口僅為20萬左右，雖然市政有將城市向周邊擴散、吸納城區(qū)周邊人口的打算，擴散后的城區(qū)人口亦不足30萬。新時代廣場恰恰迎合了這樣一種時代的呼吁，發(fā)展的需求，她將以尊貴的姿態(tài)、全新的面貌屹立于城市的最中央——幾度祈盼，孤注一擲擁有一個休閑、時尚、健康的綠色購物場所和文化廣場，是貴陽人多少年來的夢想；城市中心，鉆石之秀，在勝利西路、環(huán)城西路、站江路圍合區(qū)域，將崛起一艘新時代的商業(yè)航母，她是城市的里程碑，是身份與財富的象征，她既是一種品牌，也是一種品位；國際團隊，強強聯(lián)手才有了這樣的尊榮；在不久的將來，這里將是人潮涌動，眾旺所歸的城市中心繁華之都，一種全新的生活方式將在這里登場；—— 新時代廣場，新物業(yè)，新形象，休閑購物、健身娛樂好去處；新觀念，新風(fēng)貌，投資、置業(yè)好選擇！世界與我同歌，時代與我同步！鷹擊長空，俯瞰大地，閃電是雄鷹劃過的身影；萬馬奔騰，一騎當(dāng)先，疾風(fēng)是駿馬留下的背影；搏擊浪尖，屹立潮頭，領(lǐng)跑是時代俊杰永不謝幕的風(fēng)采。20歲的貴陽，風(fēng)華正茂，儀態(tài)萬方，令人神往； 不僅如此，貴陽人一覺醒來，眼前為之一亮的，還有那一輛輛清純的“轎的”，在街頭從容駛過，成為一道道流動的美景。 專案組工作程序概要 與開發(fā)商積極溝通，獲取關(guān)于本案的詳實資料；結(jié)合已有項目資料，深入當(dāng)?shù)厥袌鲇嗅槍π缘牧私馀c本案相關(guān)的咨詢，配合了解當(dāng)?shù)孛襟w情況，探索創(chuàng)作思路；探索多種創(chuàng)作方案的可行性，確定最后創(chuàng)作方案；媒體、平面、文案三方討論磋商，將方案進一步深化完善，擬定廣告計劃書初稿；公司內(nèi)部討論，再做修改與完善，內(nèi)部通過提案內(nèi)容。鋪營銷策略：先租后售，租售聯(lián)動策略訴求：先租后售是為“投石問路”，同時也是為了先將此處商業(yè)帶炒熱，從而為其銷售創(chuàng)造良好的條件。而開盤之日良好的銷售情況又會給后期銷售造勢，因此對于開盤活動及當(dāng)日促銷的策劃顯得尤為重要。 有請當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)人致詞（話畢，擊鼓致謝） 10：50－10：55 ：⑴開工前宣傳⑵奠基儀式（流程安排）9：30－10：00　　音控播放音樂預(yù)熱（熱烈性音樂） 10：00－10：25　　來賓陸續(xù)到場，由禮儀小姐引至接待處簽到，并由禮儀小姐為其佩帶胸花，來賓從入口處進入并通往典禮現(xiàn)場 10：25－10：30 ⅷ.活動結(jié)束后第二天在當(dāng)?shù)貓蠹?軟文造勢，并引出該項目即將進行開工奠基。：⑴活動主題：祝愿與財源同駐，健康從這里啟航（萬人寄語，共祝家園 ——廣場大型祝愿活動；活動目的及預(yù)期效果：ⅰ.通過本次發(fā)布會，從關(guān)注貴陽經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，就其目前商業(yè)現(xiàn)狀作一次探討，并共同尋求未來商業(yè)發(fā)展道路及前景，以期活躍地方商業(yè)及經(jīng)濟，從而讓貴陽市民感受到匯鑫（永盛）集團對貴陽市民的關(guān)愛，從心底里去接受和認(rèn)可他們，并愿意去支持他們?nèi)蘸笏M織和發(fā)起的活動；ⅱ.醉翁之意不在酒，本次發(fā)布會并非為了發(fā)布而發(fā)布，而是由此作為一個引子，從而力求在宏觀上引出貴陽目前商業(yè)的現(xiàn)狀，在微觀上引出目前商業(yè)街的弊病，最終讓本案商業(yè)帶的優(yōu)勢脫穎而出，這才是本案最終的要義所在。：⑴活動主題：我愛貴陽，共創(chuàng)家園——“萬人參與，挑戰(zhàn)‘時代’”廣場征名活動⑶軟文主題：貴陽在呼吁——我們需要這樣一個廣場。：⑴軟文主題：攜手共進，共創(chuàng)未來我們有理由相信，能讓人振奮的產(chǎn)品才是最具亮點的產(chǎn)品。符合人們心理，順應(yīng)市場需求才是產(chǎn)品最大的亮點。如何做足這方面的工作，如何來引導(dǎo)該區(qū)塊的商業(yè)發(fā)展，將是開發(fā)商必須解決的一重大問題，否則勢必會因此引發(fā)危機。 ，不能在單純的鋼筋加水泥的基礎(chǔ)上吸引與引導(dǎo)客戶，而必須采用差異化的競爭，利用優(yōu)秀的策劃亮點與設(shè)計亮點，讓貴陽市民為之耳目一新、心中頓然豁然開朗。如何克服上述缺陷，深入了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)實際情況，加強與貴陽實際購房人群的交流溝通，以及革新原有開發(fā)理念、進行適度創(chuàng)新，是開發(fā)商所必須解決的問題。 第四篇ISM遇險分析 。 在該項目的運作中必須合理控制其住宅樓的總價，明確把握商業(yè)帶商鋪的租金及售價（建議采用先租后售的方式以投石問路，最終實現(xiàn)租售聯(lián)動的形式），加之良好的商業(yè)導(dǎo)向與后期物業(yè)管理，重點利用項目的地理區(qū)位和規(guī)劃優(yōu)勢，并以周邊市政規(guī)劃為依托，從而突出本案休閑的、生活的、綠色的、健康的廣場主題定位，它同時也是整個項目的定位追求。 項目內(nèi)建筑群以“鷹”式平面分布于區(qū)塊之內(nèi)，以展貴陽之勢。而國光超市目前的不利現(xiàn)狀則有理由在本案的宣傳中告訴廣大貴陽市民：我們的超市將會優(yōu)于國光，我們的超市絕不讓您失望。 因此數(shù)碼市場在貴陽的繁榮似乎不會是幾年之內(nèi)的事，它需要一個長期的醞釀與發(fā)展過程，而這不僅有背于開發(fā)商的初衷，同時也有背于項目本身的開發(fā)意向，影響后期運作。然而，在調(diào)查中我們也了解到當(dāng)?shù)厝藗儗π∩唐肥袌龅男枨蟛⒉黄惹?，他們認(rèn)為日常用品的購置極為方便，不需要去小商品市場，這從貴陽目前的小商品市場“寄人籬下”、“不成氣候”的現(xiàn)象（目前貴陽市內(nèi)尚無真正意義上的小商品市場，僅有的小商品銷售也是與副食品銷售混為一體）亦可見一斑。（2）地下部分：結(jié)合目前體育場下陷的地位區(qū)勢，本案可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加以挖掘，設(shè)置兩層地下室，一層為地下車庫，一層為地下商場（地下商場參考產(chǎn)業(yè)如下：①大型家具會展中心；②小商品市場；③數(shù)碼廣場；④引進大型超市）。目前存在于項目東南方向的百佳城步行街有其可以借鑒的地方，但在總體的規(guī)劃和商業(yè)運作上存在著極大的問題和很多必須改進的地方：其入口購物導(dǎo)向的設(shè)置不甚明顯，無法很好地吸引行人路人的視線，無法對他們進行適當(dāng)?shù)馁徫飳?dǎo)向；其產(chǎn)業(yè)配比不甚合理，設(shè)置極為凌亂，無法統(tǒng)一街面形象、積聚規(guī)模效應(yīng)、提升商業(yè)檔次。 第二章項目定位 廣場主題定位 本案休閑廣場的主題定位為：休閑、生活、綠色、健康，它必須是一個真正的“現(xiàn)代與自然結(jié)合、健康與休閑融合”的廣場。而這不僅為項目在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了良好的環(huán)境氛圍，同時也可借助政府的政策導(dǎo)向，真正做到開放貴陽，以期達(dá)到引“人”入“市”的效果。而一個城市的商業(yè)發(fā)展、其商業(yè)中心的繁榮度在很大程度上有賴于其城市的購買力，又會相應(yīng)地對其作出反映——推動或抑制購買力的提升。 （W） 一個城市的人口是這個城市的商業(yè)中心與繁華地段人氣是否旺盛的前提和基礎(chǔ)，貴陽市城區(qū)目前僅近20萬的人口， 這便在大環(huán)境上決定了其人氣的局限性。在該項目中，廣場與商業(yè)帶共存，便可以為之帶來人氣，而商業(yè)帶引發(fā)的人氣又可為廣場造勢，從而形成一種良性循環(huán)，最終帶來廣場的人潮與商業(yè)帶的錢潮共同涌動。⑵經(jīng)營范圍：眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)。 ⑴基本概況：百佳城步行街與站江路平行，在其東側(cè)50米處，是一條綜合性商業(yè)步行街，分布有眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)的店鋪。 ⑴基本概況：貴陽市大觀園購物中心于1997年底落成，1998年元月21日順利開張，“大觀園購物中心”是隸屬區(qū)委、區(qū)政府的唯一一家全民企業(yè)，1998年被區(qū)人民政府授予“納稅大戶”榮譽稱號。 ⑴基本概況：市國貿(mào)商廈為貴陽市唯一國有自營的綜合商廈，位于交通路10號（交通路與勝利西路交界的地方），屬市中心繁華要害。 （主要針對周邊幾個較為重要的市場商場入手） ⑴基本概況：該廣場位于貴陽市內(nèi)勝利西路上，貴陽市一中斜對面，處市中心繁華地段，店鋪營業(yè)面積以2030㎡為主，廣場有單一入口，圍合成院落形式，其中心分布有旱噴，兩邊分布有螺旋式樓梯輔助購物導(dǎo)向。先后榮獲“全國群眾體育先進單位”等國家級榮譽稱號4項、“江西省優(yōu)秀重點中學(xué)”、“江西省文明單位”、“江西省德育示范學(xué)校”等省級榮譽稱號21項和“貴陽市德育示范學(xué)?！钡仁屑墭s譽稱號120余項。在職教師中，有特級教師1人，高級教師30余人，一級教師80余人，全國性學(xué)術(shù)團體成員11人、省級學(xué)術(shù)團體成員32人。辦公樓、教學(xué)樓、實驗樓、圖書館、大會堂、運動場一應(yīng)俱全；電腦室、語音室、電教室、植物園、健身房、體操房應(yīng)有盡有，一應(yīng)俱全。 貴陽市一中是貴陽市首批重點中學(xué)之一。2004年全年銷售圖書714萬元，利潤37萬元，人均銷售圖書24萬元，隨著人們生活水平的不斷提高，文化意識的不斷加強，近年圖書銷量一直呈穩(wěn)步上升趨勢。全國百優(yōu)小品大賽以及第二、三、四屆中國龍虎山道教活動周大型文藝晚會先后在本院舉辦；電影、錄像、電子游戲、桌球、室外溜冰等文化娛樂項目的開展使劇院成為我市文化活動的中心。供電、通風(fēng)制冷、音響等設(shè)施、設(shè)備配套齊全，具備接待大型演出、會議及電影放映多種功能。 第二章項目概況及相關(guān) 本案地處貴陽市中心，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路位界，西以站江路位界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出。道教主張維護和平、反對戰(zhàn)爭，它追求的理想境界有兩種。如道書中常說“清靜無為”或說“清心寡欲”，在老子的宇宙觀中，“清靜”是大自然最早的形成，在他的社會政治思想中，“清靜”則是他理想領(lǐng)導(dǎo)人物的政治風(fēng)格；在修養(yǎng)方面，“清靜”則又指修養(yǎng)過程中的一種境界?！丁分姓f：“古之蓄天下者，無欲而天下足，無為而萬物化。天師世家承襲六十三代，歷經(jīng)一千九百多年，是我國一姓嗣教時間最長的道派，在中國百姓中具有廣泛的影響，素有北孔（孔夫子）南張（張?zhí)鞄煟┲Q。 ] 但是，這批長期在外經(jīng)商的購房者也從另一個層面給貴陽的房產(chǎn)帶來了副面效應(yīng)，導(dǎo)致了貴陽住宅的入住率下降。因此對于開發(fā)商來說，