【正文】 本項(xiàng)目直接以均價(jià)為計(jì)價(jià)分配參數(shù)，因此計(jì)價(jià)參數(shù)=0，計(jì)價(jià)分配參數(shù)=6,700八、銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)成果分析（見(jiàn)前文：項(xiàng)目均價(jià)的確定）；（略）；；由于全部是同一種樓型—獨(dú)棟別墅，因此樓型差價(jià)設(shè)定為0。82（普通別墅棟數(shù)）總體均價(jià)=各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值所對(duì)應(yīng)的價(jià)格某別墅單元定價(jià)=（某別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分247。通過(guò)對(duì)影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析，對(duì)價(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定如下：按照景觀、朝向、房型、私密性、園區(qū)位置給各單元評(píng)分，單元總分為75分（私家花園另外計(jì)算價(jià)格），其中：：滿(mǎn)分以30分計(jì)，以客廳及主臥的景觀為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：，以主臥朝向?yàn)橹饕u(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：；：，以四周相近單元的數(shù)目及距離為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)；：，以中心花園為中心，向外分值依次降低；另外，私家花園：按420元/m2計(jì)算價(jià)格。二、影響項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的因素分析與研究（略）1. 項(xiàng)目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；2. 項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究；3. 項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析與研究。高速公路延長(zhǎng)交通干線(xiàn)在用地北通過(guò)，交通便利；周邊多為建成或在開(kāi)發(fā)的別墅物業(yè)，區(qū)域內(nèi)有很多高爾夫球場(chǎng)和高檔酒店及娛樂(lè)場(chǎng)所，已經(jīng)具備了高尚生活氛圍。六、 銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)評(píng)分的分析（略）七、 銷(xiāo)售價(jià)格試算公式的確定（略）1. 計(jì)算價(jià)格公式的確定；2. 計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)的確定。二、 影響項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的因素分析與研究（略）1. 項(xiàng)目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；2. 項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究；3. 項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析與研究。小區(qū)的會(huì)所設(shè)有籃球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、健身中心、游泳池等，其中部分設(shè)施散布在中心花園（A樓型單元環(huán)抱區(qū)域）間，營(yíng)造自然、健康的活動(dòng)空間。該地塊所處區(qū)域?yàn)橐钥萍?、教育、旅游等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)區(qū)。三、 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)制定的原則四、 平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析五、 價(jià)格系數(shù)權(quán)重的分析與確定1. 市場(chǎng)價(jià)格信息的收集與分析；2. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的價(jià)格信息收集與分析；3. 對(duì)本項(xiàng)目影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析；4. 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定。須參考附件中“某項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)專(zhuān)題報(bào)告提綱及附件”的內(nèi)容進(jìn)行編制、上報(bào)。即：當(dāng)減小，變大時(shí)，住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差就會(huì)拉大；當(dāng)變大，減小時(shí)，住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差就會(huì)變小，從而實(shí)現(xiàn)達(dá)到調(diào)整價(jià)格的目的。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，由于別墅類(lèi)住宅單位與多層、小高層、高層住宅單位之間的差異較大，因此在考慮項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)均價(jià)時(shí)，往往將別墅類(lèi)住宅單位的目標(biāo)均價(jià)（）單獨(dú)制定，把多層、小高層、高層住宅單位的目標(biāo)均價(jià)（）統(tǒng)一制定；在制定價(jià)格的過(guò)程中，編制者需要根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，使兩者之間保持著合理的價(jià)差。、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)的比較。在該計(jì)算公式系統(tǒng)下，當(dāng)同種樓型性?xún)r(jià)比分布不合理時(shí)，只可以通過(guò)調(diào)整該種樓型的系數(shù)分值使之性?xún)r(jià)比趨于合理。故單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房的銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重、計(jì)價(jià)參數(shù)和計(jì)價(jià)分配參數(shù)都必須單獨(dú)設(shè)置，并有各自完整的計(jì)算體系。別墅類(lèi)各類(lèi)型住宅、多層、小高層、高層住宅在銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重、計(jì)價(jià)參數(shù)和計(jì)價(jià)分配參數(shù)的設(shè)置應(yīng)該是不相同的，并各自形成一套計(jì)算體系。在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，若小區(qū)由多層、小高層、高層住宅樓型混合布置，則在計(jì)算公式中，別墅類(lèi)的n等于0，即沒(méi)有別墅類(lèi)住宅單位，依此類(lèi)推。參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)小高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)小高層住宅單位的銷(xiāo)售價(jià)格；⑶第n號(hào)小高層住宅單位的建筑面積；⑷：小高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：小高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)小高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：小高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑼：小高層住宅的總體均價(jià)。第37條 多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)二。：：表二對(duì)不同別墅類(lèi)住宅樓型規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式進(jìn)行列表分析，供計(jì)算參考：表二不同別墅樓型規(guī)劃布置的總體均價(jià)計(jì)算公式表序號(hào)別墅樓型規(guī)劃布置分類(lèi)計(jì)算公式⑴獨(dú)棟別墅布置；⑵雙拼別墅布置⑶排屋布置⑷花園洋房布置⑸獨(dú)棟別墅、雙拼別墅混合布置⑹獨(dú)棟別墅、排屋混合布置⑺獨(dú)棟別墅、花園洋房混合布置⑻獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋混合布置⑼獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房混合布置⑽雙拼別墅、排屋混合布置⑾雙拼別墅、花園洋房混合布置⑿雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置⒀排屋、花園洋房混合布置⒁獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置參數(shù)說(shuō)明：⑴：別墅類(lèi)住宅的總體均價(jià)［項(xiàng)目（各期）實(shí)收均價(jià)］；⑵：獨(dú)棟別墅住宅單位的總建筑面積；⑶：雙拼別墅住宅單位的總建筑面積；⑷：排屋住宅單位的總建筑面積；⑸：花園洋房住宅的單位總建筑面積。：⑷ 最后通過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格試算結(jié)果再來(lái)最終確定、值。雖然、與在數(shù)值之比上并不是一成不變的，但是它們之間存在一種大概的比例關(guān)系，在對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行試算時(shí)，需要根據(jù)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，首先推測(cè)、與之間的大概比例關(guān)系，初步確定、的數(shù)值，試算出初步的銷(xiāo)售價(jià)格試算表。（）及計(jì)價(jià)分配參數(shù)（）的選定方法：⑴ 是確定及的參考基礎(chǔ)。發(fā)展商采取不同的營(yíng)銷(xiāo)策略和價(jià)格策略，在一定價(jià)格區(qū)間內(nèi)和一定時(shí)間段可以對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的形成人為的上升或下降趨勢(shì)?！败浖闭{(diào)研。正常情況下，即供求關(guān)系相對(duì)平衡的狀態(tài)下，當(dāng)社會(huì)普遍成本上升時(shí)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升，反之則下降。第33條 地塊特征調(diào)研。如潛在消費(fèi)者的生活方式、消費(fèi)習(xí)慣、生活圈子、社會(huì)交際范圍的調(diào)研。如消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素， 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。第30條 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研。、銀行利率水平，獲得貸款的可能性及預(yù)期通貨膨脹率。、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。因此，十分有必要對(duì)本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求量及總供應(yīng)量的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素等信息進(jìn)行深入的調(diào)研、分析和研究。第六章 定價(jià)信息的調(diào)研與分析住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格是住宅商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn)，反映到現(xiàn)實(shí)中就是住宅交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。此外，若有頂層（底層）單位中送屋頂花園、露臺(tái)（地面花園、半地下室）、住宅單位中配送的空間（計(jì)入建筑面積、不計(jì)容積率）等情況，不可在任一系數(shù)評(píng)分過(guò)程中予以考慮，需要單獨(dú)計(jì)價(jià)。樓層系數(shù)分值的確定需要根據(jù)住宅層數(shù)來(lái)具體制定，不同樓型的住宅在不同的地區(qū)，其系數(shù)分值制定標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。一般而言，對(duì)公寓而言，三面臨空、且三面采光的房屋系數(shù)分值最高，二面臨空、二面采光的房屋次之；對(duì)別墅而言，四面臨空的單體別墅系數(shù)分值最高，三面臨空的雙拼別墅次之，二面臨空的排屋最低。：隨著人們生活水平的提高，買(mǎi)家對(duì)生活中的私密性越來(lái)越重視。：噪音大小對(duì)人們居住安逸與否有著重要的影響，一般來(lái)說(shuō)，安靜、祥寧的住宅單位系數(shù)分值較高；而一些鄰近噪音源，如公路、鐵路、高架橋、工廠(chǎng)、學(xué)校、鬧市等地方的住宅，由于噪音較大，比較嘈雜，影響到人們的正常生活、學(xué)習(xí)和工作，其系數(shù)分值自然較低。：景觀系數(shù)分值的高低一定程度上與視野開(kāi)闊程度、視線(xiàn)軸的長(zhǎng)短、視覺(jué)效果、視線(xiàn)遮擋影響有關(guān)。特別加分注意事項(xiàng)：在評(píng)分過(guò)程中，若有特別加分項(xiàng)，請(qǐng)各地區(qū)公司在此注明。建議各地區(qū)公司成立項(xiàng)目評(píng)分工作小組（人員由各地區(qū)公司決定），構(gòu)建銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)體系，確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重，并借助專(zhuān)業(yè)的評(píng)分方法對(duì)各住宅銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)進(jìn)行綜合評(píng)分，撰寫(xiě)《項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)專(zhuān)題報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）。在系數(shù)制定過(guò)程中，應(yīng)綜合各種不同因素，分析每一住宅單位的利弊，設(shè)置出合理的系數(shù)，使不同性能差異的住宅分別得到不同的分值，在價(jià)格上體現(xiàn)合理差異，使之符合住宅單位的產(chǎn)品差異。原則上，可以通過(guò)多種渠道獲得確定權(quán)重的信息：一是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得市場(chǎng)在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售信息；二是以市場(chǎng)調(diào)查獲得的客戶(hù)反饋信息；三是組織公司有關(guān)人員對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)重評(píng)估，獲得的內(nèi)部反饋信息和外部專(zhuān)家權(quán)重評(píng)估的反饋信息等方法。在制定銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)過(guò)程中，需要仔細(xì)研究項(xiàng)目特點(diǎn)及每一套單位的特性等信息，并通過(guò)制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重及評(píng)分，使住宅單位的性能與其市場(chǎng)價(jià)值匹配，項(xiàng)目整體性?xún)r(jià)比分布均好，在保證總體均價(jià)的基礎(chǔ)上，使性能不同的住宅產(chǎn)品基本上達(dá)到相同的、合理的銷(xiāo)售速度。在制定住宅銷(xiāo)售價(jià)格系數(shù)時(shí)，需要深入開(kāi)展定價(jià)信息調(diào)研，仔細(xì)分析市場(chǎng)及反饋信息，注重收集市場(chǎng)同區(qū)域、同系列、同檔次住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格、目標(biāo)客戶(hù)群、核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目其它指標(biāo)等相關(guān)資料。由于每一地區(qū)公司在評(píng)分和制定計(jì)價(jià)參數(shù)及單價(jià)時(shí)的方法不盡相同，而且各有特色、各有所長(zhǎng)，本指引就不作細(xì)致論述。但是，住宅項(xiàng)目不論如何定價(jià)，最后都必須符合市場(chǎng)需求規(guī)律，接受市場(chǎng)的最后檢驗(yàn)，房地產(chǎn)定價(jià)的方法很多，在此就不再逐一