【正文】 發(fā)現(xiàn)有任何不足或需要補充之處，請及時以書面形式向集團國內(nèi)地產(chǎn)營銷決策委員會反映。住宅項目一般由別墅類、多層、小高層或高層住宅組成，各種樓型遵循總體規(guī)劃布局分布于住宅小區(qū)內(nèi)。定價信息調(diào)研要求對住宅銷售價格相關(guān)的市場信息及項目自身特征進行系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，只有通過定價信息調(diào)查，才能了解置業(yè)者需要什么樣的住房、需要多少面積的住房、對住宅小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的要求、對地理位置的要求等等；了解項目自身的規(guī)劃設計、環(huán)境設計、建筑設計等等產(chǎn)品特征，進而制定住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略等。確定總體均價時，要在考慮內(nèi)外部因素及定價信息的基礎上，洞察目標客戶的價值取向，衡量目標客戶的銷售價格接受能力。制定銷售價格系數(shù)時主要考慮住宅產(chǎn)品個性特征對住宅單位單價的影響因素，例如朝向、景觀、安靜度、房型、樓型、樓層等等；確定權(quán)重則要考慮住宅產(chǎn)品各因素對住宅單位單價的影響程度，由于住宅項目內(nèi)部和外部因素的差異，購買者對住宅的樓型、朝向、景觀、噪音、樓層、房型等的重視和喜好程度不盡相同，故而價格系數(shù)權(quán)重也不同，權(quán)重分值（比例）不同，將直接導致每一住宅單位的積分不同。這種價格計算方法對住宅單位的相關(guān)指標及權(quán)重系數(shù)進行了較為客觀的評估，因而能夠比較準確地反映出每一住宅單位合理、科學的價格及各住宅單位之間地相互價格關(guān)系。第17條 住宅單位性價比分布均好性原則。在制定價格過程中，確定價格系數(shù)權(quán)重是非常關(guān)鍵的工作。第19條 產(chǎn)品性能差異化原則。分析住宅項目周邊市場、配套和項目自身對價格產(chǎn)生影響的因素，進一步分析住宅單位的個性特征，明確這種個性特征對住宅單位單價的影響程度，運用市價比較法，制定出合理的系數(shù)，并使系數(shù)與與市場變化保持一致，使之對制定住宅銷售價格具有明確的指導性。第22條 對不同樓型布置的小區(qū)各種系數(shù)進行分析。只有準確把握當?shù)仫L俗人情、朝向喜好，才能制定出比較合理的朝向系統(tǒng)分值。：各樓盤所處的地區(qū)不同，買家對住宅樓型的需求也不盡相同，有的地區(qū)對多層有偏好，有的地區(qū)則對小高層有偏好等；此外，即使樓盤是由純多層、純小高層或純高層組成，但是也會因一梯二戶、一梯三戶或一梯多戶等樓型設計不同而受到買家的喜好程度不同；而對別墅言，買家會喜好獨棟別墅多一些，雙拼別墅次之，最后是排屋。由于人們在不同房型、面積的住宅中生活的舒適感及精神感受不同，其喜好程度也不盡相同。在此基礎上，不同住宅單位之間的對視程度、距離遠近等等都會影響到私密性系數(shù)分值。：住宅單位的不同平面設計會使得系數(shù)分值不同，例如，開放空間、休閑空間、通風、采光、雙陽臺、緊湊戶型、復式等設計，因其提高居住品質(zhì)，而相應提高了住宅單位的系數(shù)分值；此外，設備層、轉(zhuǎn)換層等對住宅單位的系數(shù)分值也會產(chǎn)生一定的影響。一般而言，對小高層、高層住宅而言，通常是由低層向高層系數(shù)分值逐漸增大，但最頂層（最底層）的則可能比它下面（上面）三四個層面分值要低；對多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。第26條 以上僅對制定系數(shù)及評分中的主要考慮因素進行了分析，但是在制定系數(shù)的過程中，由于項目所處區(qū)域不同、項目自身特點不同、項目樓型不同，考慮的因素及其權(quán)重系數(shù)也不同，而且往往會主要考慮另外一些影響因素，例如：空氣污染、日曬、采光等等。實踐證明，在十分復雜、競爭激烈的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認真、細致、有效的定價信息調(diào)研和分析，才能制定出合理的住宅銷售價格。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。第29條 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特征，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。如消費者的構(gòu)成、分布及消費者需求的層次狀況；消費者有效需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心里因素等。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮住宅商品的效能、提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。第34條 項目自身特征調(diào)研?！坝布闭{(diào)研。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，著名的發(fā)展商品牌、創(chuàng)新的產(chǎn)品，對住宅銷售價格的良性影響越來越大。：當增大時，會變小，反之亦然。調(diào)整、值需要的價差關(guān)系包括：不同樓型住宅總體均價之間的價差關(guān)系，不同單元樓座均價之間的價差關(guān)系，同一樓座中不同樓層單位之銷售價格的價差關(guān)系，整個項目中最高銷售價格與最低銷售價格之間的價差關(guān)系等等。：：：：參數(shù)說明：⑴：第n號多層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號多層住宅單位的銷售價格；⑶：第n號多層住宅單位的建筑面積；⑷：多層住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：多層住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號多層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：多層住宅的總體均價。參數(shù)說明：⑴：第n號高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號高層住宅單位的銷售價格單價；⑶：第n號高層住宅單位的建筑面積；⑷：高層住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：高層住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：高層住宅單位的平均得分，即：； ⑻：全部高層住宅單位的數(shù)量；⑼：高層住宅的總體均價。表三對不同規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價計算公式進行了列表分析，供計算參考：表三不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置總體均價計算公式表序號不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置分類計算公式⑴別墅類布置；⑵多層布置⑶小高層布置⑷高層布置⑸別墅類、多層混合布置⑹別墅類、小高層混合布置⑺別墅類、高層混合布置⑻別墅類、多層、小高層混合布置⑼別墅類、多層、高層混合布置⑽多層、小高層混合布置⑾多層、高層混合布置⑿多層、小高層、高層混合布置⒀小高層、高層混合布置⒁別墅類、多層、小高層、高層混合布置第39條 計算公式說明。在銷售價格系數(shù)設置方面，設置有樓型系數(shù)；在計算公式方面，相對值等于具體住宅單位加權(quán)得分與多層、小高層和高層住宅平均得分之比，并且多層、小高層、高層住宅的計價參數(shù)、計價分配參數(shù)分別設置，且：＝＝、＝＝。在銷售價格系數(shù)設置方面，可以不設置樓型系數(shù)；在計算公式方面，相對值等于具體住宅單位加權(quán)得分與其所屬樓型住宅平均得分之比，并且多層、小高層、高層住宅各自的計價參數(shù)、計價分配參數(shù)分別設置，且計價參數(shù)（或計價分配參數(shù)）可以相等，也可以不相等。具體來說：計算公式系統(tǒng)一在住宅單位單價方面，可以合理的反映出多層、小高層和高層住宅單位之間的相互性價比關(guān)系，但是對這三種樓型之間的價差難以精確控制，且計算調(diào)整時比較簡單；計算公式系統(tǒng)二可以精確的控制三種樓型之間的價差，但計算調(diào)整時比較復雜一點。在價格制定過程中，涉及銷售價格系數(shù)設置、權(quán)重設置、系數(shù)評分及價格試算的各種報告、建議、報表等文件、電子文檔，均屬公司商業(yè)機密，任何人不準向外泄密，不準將文件帶出公司寫字樓（因工作需要經(jīng)批準除外），如有違規(guī)，要追究違規(guī)者責任。僅做舉例之用，不能作為參考依據(jù)。八、 銷售價格系數(shù)成果分析1. 總體均價構(gòu)成分析；2. 某項目樓型目標價格試算匯總表（詳見附表一）；3. 樓型價差分析；九、 建議十、 附件1. 某項目單元樓座分布圖2. 某項目銷售價格平面系數(shù)評估標準表（詳見附表二）3. 某項目銷售價格垂直系數(shù)評估標準表（詳見附表三）4. 某項目單元系數(shù)評分圖（每種系數(shù)一張圖）4. 某項目單元樓座均價分布圖5. 某項目棟住宅價格試算表（詳見附表四）案例一：某住宅項目銷售價格系數(shù)專題報告一、 項目概況1. 該項目全期占地面積為229,227平方米（），其中住宅建筑面積約383,158平方米、公建配套面積18,450平方米、地下停車位約900個；建筑布局是以多層、小高層為主的大規(guī)模綜合性住宅小區(qū)。小區(qū)以小高層、多層為主，一層戶數(shù)不超過四戶。不僅提供各種滿足生活所需的公建配套設施，還可以起到視線走廊的作用：既可以使小區(qū)與體育中心呼應互動，又可以營造豐富多彩的環(huán)境小品。本項目的垂直系數(shù)為層差系數(shù)。是某花園的第二期開發(fā)項目。4. 以古希臘愛琴文明作為項目的概念設計靈魂，結(jié)合花園和愛琴島主題水景設計，建筑單體造型來源于國外經(jīng)典的不同風格的別墅。由本項目為獨棟別墅，因此不設置垂直系數(shù)。 各單元單價定價方法：將園區(qū)內(nèi)所有單元按照景觀、朝向、房型、私密性、總圖位置等權(quán)重不同的因素進行評分，得分為平均值的單元的價格即為均價（6,700元/m2），其余單元的價格以基價單元得分為準，按照總分比值確定。6（豪宅別墅棟數(shù)）總體均價=各豪宅別墅單元定價系數(shù)評分的平均值所對應的價格某豪宅別墅單元定價=（某豪宅別墅單元定價系數(shù)評分2