【正文】 多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；⑾：多層住宅的總體均價。參數(shù)說明：⑴：第n號花園洋房住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號花園洋房住宅單位的銷售價格；⑶：第n號花園洋房住宅單位的建筑面積；⑷：花園洋房住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：花園洋房住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號花園洋房住宅單位的加權(quán)得分；⑺：花園洋房住宅單位的平均得分，；⑻：全部花園洋房住宅單位的數(shù)量；⑼：花園洋房住宅的總體均價。參數(shù)說明：⑴：第n號雙拼別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號雙拼別墅住宅單位的銷售價格；⑶：第n號雙拼別墅住宅單位的建筑面積；⑷：雙拼別墅住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：雙拼別墅住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號雙拼別墅住宅單位的加權(quán)得分；⑺：雙拼別墅住宅單位的平均得分，；⑻：全部雙拼別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：雙拼別墅住宅的總體均價。這種價差關(guān)系需要在深入定價信息調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)定價經(jīng)驗來判斷，并據(jù)此進行進一步的調(diào)整、修正、值。⑵ 確定與、之間的關(guān)系。參數(shù)說明：⑴：第n號獨棟別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號獨棟別墅住宅單位的銷售價格；⑶：第n號獨棟別墅住宅單位的建筑面積；⑷：獨棟別墅住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：獨棟別墅住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號獨棟別墅住宅單位的加權(quán)得分；⑺：獨棟別墅住宅單位的平均得分，⑻：全部獨棟別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：獨棟別墅住宅的總體均價。包括規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、建筑設(shè)計、住宅性能、使用材料的品質(zhì)、施工質(zhì)量、裝修標準、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等。土地價格、建造成本、利息、營銷費用、稅費等構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展成本。包括在城市中的區(qū)位、交通條件、市政配套、大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障制度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。、廣告策略的研究。、人口及就業(yè)狀況、就學條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。定價信息調(diào)研從大的方面來概括，可以分為以下幾大類：第27條 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系調(diào)研供給和需求是影響住宅銷售價格的最關(guān)鍵因素和最終因素，其它因素都是通過影響供給或需求而對住宅銷售價格造成影響的。因此應(yīng)參考本《指引》的方法，具體項目具體分析，切不可生搬硬套。第25條 在對住宅單位的某一系數(shù)評分過程中，應(yīng)只對影響該系數(shù)的影響因素進行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導致評分過程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對樓層系數(shù)評分過程中不考慮景觀因素的影響，對安靜度系數(shù)評分過程中不考慮景觀、朝向因素的影響。第24條 垂直系數(shù)設(shè)置及評分辦法樓層系數(shù)：對多層、小高層和高層住宅而言，樓層系數(shù)是必須考慮的因素，其系數(shù)分值對住宅單位單價有著比較重要的影響。：住宅單位如果單邊，其采光通風就會相對較好，故而該住宅單位的系數(shù)分值也會較高。由于戶型及戶型面積不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的戶型的系數(shù)分值不可能很高，而倍受置業(yè)者特別喜愛之戶型的系數(shù)分值會相對較高。因此，根據(jù)市場需求，分析買家的喜好，對不同樓型確定不同系數(shù)分值。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。表一（見下頁）對影響不同規(guī)劃布置住宅小區(qū)的各種系數(shù)進行了列表分析，供評分參考：表一不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置系數(shù)評分表因素 評分值 住宅小區(qū)規(guī)劃布置分類平面系數(shù)垂直系數(shù)朝向景觀樓型安靜度房型私密性個別樓層⑴別墅類布置；⑵多層布置⑶小高層布置⑷高層布置⑸別墅類、多層混合布置別墅類多層⑹別墅類、小高層混合布置別墅類小高層⑺別墅類、高層混合布置別墅類高層⑻別墅類、多層、小高層混合布置別墅類多層小高層⑼別墅類、小高層、高層混合布置別墅類小高層高層⑽多層、小高層混合布置多層小高層⑾多層、高層混合布置多層高層⑿多層、小高層、高層混合布置多層小高層高層⒀小高層、高層混合布置小高層高層⒁別墅類、多層、小高層、高層混合布置別墅類多層小高層高層⒂其它住宅布置形式備注：別墅類樓宇不考慮垂直系數(shù)。第五章 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分第21條 銷售價格系數(shù)制定及評分的程序。住宅由于面積、朝向、視野、景觀、樓層等因素的不同，業(yè)主對住宅樓型的喜好程度也不同，其產(chǎn)品性能亦不同。權(quán)重不僅反映了各項系數(shù)分值之間的比例關(guān)系，而且反映了各項系數(shù)在整個評分體系中的比例關(guān)系，這種比例關(guān)系直接影響到住宅單位系數(shù)總分值的高低，進而影響到住宅單價。住宅單位的性能與其銷售價格之間存在著相輔相成的關(guān)系，性能好的住宅單位，其銷售價格也相對較高，反之亦然。第四章 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則第16條 市場導向原則。第15條 評分、制定計價參數(shù)及單價。有的項目規(guī)模較大，可能會分期進行開發(fā)，這就需要在總體均價確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對位置關(guān)系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營銷策略等因素，在總體均價的基礎(chǔ)上確定各個分期的均價。在這一過程中，需要調(diào)查并分析影響住宅銷售價格的主要因素，定價信息調(diào)研的主要內(nèi)容會在本《指引》第六章詳細闡述。第10條 所謂別墅類包括獨棟別墅、雙拼別墅、排屋（Townhouse）和花園洋房；多層是指樓層數(shù)在七層以下的住宅，有的可能配備電梯；小高層是指樓層數(shù)在八至十二層之間，配備電梯的住宅；高層是指樓層數(shù)在十三層以上，配備電梯的住宅。第7條 本《指引》所描述的“價格”及“銷售價格”，在一般情況下，是指整個項目中住宅的按揭貸款方式預(yù)期實收價格。不同的項目，由于其所處的區(qū)域不同，住宅產(chǎn)品的特征不同，因此其項目的個性也不相同。故對制定住宅銷售價格系數(shù)的方法、經(jīng)驗、思路進行歸納、分析、整理和完善，并在此基礎(chǔ)上編制本《指引》，以便今后對各地區(qū)公司住宅產(chǎn)品銷售價格系數(shù)制定起到指引作用，實現(xiàn)各地區(qū)公司之間先進經(jīng)驗、方法交流之意義。第3條 編制本《指引》的意義。第2條 編制本《指引》的重要性。制定產(chǎn)品銷售價格是發(fā)展商實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是發(fā)展商操縱市場的有效手段和強有力的經(jīng)濟杠桿。12表一：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局系數(shù)評分表表二：不同別墅樓型規(guī)劃布局總體均價計算公式表表三：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局總體均價計算公式表第八章 其它9第七章 住宅銷售價格計算公式的擬定2第三章 制定住宅銷售價格的過程房地產(chǎn)銷售價格也是營銷組合中最靈活的因素，它與住宅產(chǎn)品的特征不同，它隨著市場供求關(guān)系的變化而迅速變化。本《內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項目銷售價格系數(shù)制定指引》（以下簡稱“指引”）旨在建立一個技術(shù)交流平臺，指引各地區(qū)營銷決策小組在銷售價格系數(shù)制定過程中對各種影響因素進行系統(tǒng)、縝密的分析。那么，如何使住宅產(chǎn)品性能與其銷售價格相匹配、如何制定合理的銷售價格、如何使每個住宅產(chǎn)品性價比都趨于合理、如何使住宅產(chǎn)品銷售速度合理化，這一切都可以在其它相關(guān)專業(yè)的共同努力下，有望通過制定合理的銷售價格系數(shù)來實現(xiàn)。因此十分有必要對銷售價格系數(shù)制定工作進行規(guī)范化，使制定工作達到操作科學化。第5條 本《指引》的宏觀指導性。第6條 集團國內(nèi)地產(chǎn)營銷決策委員會擁有本《指引》的解釋和修改權(quán)，各地區(qū)營銷決策小組和執(zhí)行機構(gòu)在實際運用本《指引》時如