【正文】 同時(shí)公司具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以確保本項(xiàng)目的順利實(shí)施。句容市民將從本項(xiàng)目得到更多得實(shí)惠，因此項(xiàng)目實(shí)施將受到句容市民歡迎。房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)一步調(diào)整和完善了城市布局，發(fā)揮了城市的多功能作用。改善了居民居住條件逐步向小康住宅發(fā)展近幾年來，句容房地產(chǎn)業(yè)按照“統(tǒng)一開發(fā)、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的要求，將重點(diǎn)放在商品住宅建設(shè)上，并有計(jì)劃地進(jìn)行老城區(qū)改造和開發(fā)，使眾多老城區(qū)居民擺脫了過去住房擁擠不堪，生活設(shè)施不配套的處境。第三產(chǎn)業(yè)增加了8．3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中扮演了重要角色。 項(xiàng)目實(shí)施有效發(fā)揮拉動經(jīng)濟(jì)快速增長和擴(kuò)大內(nèi)需的功能有效地促進(jìn)了綜合經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的增長從1995—2003年間，％，大大高于同期GDP的增長，超出同期第三產(chǎn)業(yè)增速，％％。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間。居民購買商品房才起步。用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量，城市還有37％的居民住房沒有達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。城市人均居住建筑面積28．57平方米，縣鎮(zhèn)人均居住建筑面積30．36平方米。江蘇是一個(gè)人口大省。19972001年，江蘇房地產(chǎn)處于調(diào)整、復(fù)蘇、低速下穩(wěn)增長階段。第一輪增長周期從1989至1996年。句容市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過90年代快速發(fā)展，不斷成長壯大，積聚了一定規(guī)模的財(cái)力和物力，2003年底，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到5．45億元，具有三級以上開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有26家。居民收入的不斷提高，帶動居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，據(jù)2003年城市和農(nóng)村住戶調(diào)查，句容市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8290元，比上年增長10．5％，農(nóng)民人均純收入4321元，比上年增長6．3％。占全部銷售的94％，在金融扶持政策上，句容市推出了公積金貸款和銀行按揭貸款，使一大批工薪階層提前圓了住房夢。同比增長 ％。、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2007年以來，句容市房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控中促發(fā)展，開發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭，房地產(chǎn)市場總體保持了平衡、理性的發(fā)展態(tài)勢。、敏感性分析由單因素變動對目標(biāo)利潤敏感分析計(jì)算表、敏感分析圖和敏感系數(shù)的計(jì)算可知，對目標(biāo)利潤影響由大到小依次為： 單方售價(jià)、投資額、單方變動成本、銷售量、建筑面積、固定成本。%，（折現(xiàn)率為12%）。城建稅與教育附加稅按營業(yè)稅的11%計(jì)算。、其他建設(shè)費(fèi)用前期主要工作收費(fèi)按委托方提供數(shù)據(jù)列入；工程勘察設(shè)計(jì)按現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；營銷費(fèi)用按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均花費(fèi)列入；土地費(fèi)用按市場取得計(jì)算；給排水、路燈、電信、綠化、燃?xì)飧鶕?jù)市政公司報(bào)價(jià)；建筑物根據(jù)不同結(jié)構(gòu)類型及用途采用類似工程計(jì)算；綠化按100元/平方米計(jì)算；基本預(yù)備費(fèi)按總建筑面積30元/㎡，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按0計(jì)算；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按0計(jì)算。、投資估算編制說明：項(xiàng)目占地75000平方米，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要有以下部分組成；土建工程：住宅建筑、商業(yè)建筑，建筑面積為75000平方米。排放源污染物名稱處理前產(chǎn)生濃度及生產(chǎn)量排放濃度及排放量大氣污染物————————水污染生活污水（污水處理場接納）PH值化學(xué)需氧量懸浮物69300MG/L250MG/L69100MG/L70MG/L電離輻射和電磁輻射————————固體廢棄物生活垃圾噪聲其他結(jié)論：項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，廚房、生活污水經(jīng)處理達(dá)到三級標(biāo)準(zhǔn)后排入污水處理廠，廚房集中排煙，生活垃圾實(shí)行分類收集，及時(shí)清運(yùn)并運(yùn)送句容垃圾填埋場。預(yù)測結(jié)果表明：項(xiàng)目生活噪聲增加值與本底噪聲疊加后，各個(gè)場界能滿足《生活區(qū)噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB1234890）Ⅰ類標(biāo)準(zhǔn)的要求，敏感點(diǎn)聲環(huán)境質(zhì)量仍能滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）Ⅰ類標(biāo)準(zhǔn)的要求，區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量維持現(xiàn)狀水平。 營運(yùn)期環(huán)境影響分析廢水項(xiàng)目排放的污水主要為生活污水、市政污水，經(jīng)隔油池、化糞池處理后排入城市下水管網(wǎng)，進(jìn)入污水 處理廠。 施工期環(huán)境影響分析工程施工對環(huán)境影響以大氣和噪聲為主。③聲環(huán)境質(zhì)量聲環(huán)境質(zhì)量按各功能區(qū)達(dá)國家城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)率100%，其中生活居住區(qū)噪聲平均值不高于55dB（A），夜間不高于45dB（A），混合區(qū)噪聲平均值晝間6065dB（A），夜間不高于55dB（A）。立方米)GB309596二級標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀平均地表水環(huán)境質(zhì)量情況指標(biāo)高錳酸鹽指數(shù)（mg\L）融解氧（mg\L）GB28282002Ⅱ水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)46現(xiàn)狀平均值聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)噪聲等級（dB）GB309693Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測晝間平均6558夜間平均5546上述數(shù)據(jù)表明，句容市區(qū)的空氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)；地表水質(zhì)量基本符合《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》Ⅱ水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；噪聲達(dá)到了《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。污染物排放標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB162971996二級；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB897896表4中三級、一級；《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB1234891中3類。項(xiàng)目地塊邊界已由當(dāng)?shù)厥姓绢A(yù)留有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等通訊電纜端口，本項(xiàng)目可直接接入利用，并能滿足項(xiàng)目需求。項(xiàng)目場址周邊路網(wǎng)骨架已經(jīng)形成，各條道路不但連接市內(nèi)道路，而且與外部交通相貫通，可確保施工設(shè)備和建筑材料的順利運(yùn)輸。小區(qū)主要道路系統(tǒng)采用環(huán)形型道路+支路的模式，交通聯(lián)系便捷。公建布置于小區(qū)內(nèi)部公園周邊，使之與住宅、景觀有機(jī)協(xié)調(diào)。景觀大道連通七星公園與小區(qū)中心廣場，小區(qū)景觀和交通有很好的補(bǔ)充作用。、規(guī)劃構(gòu)想建中置業(yè)居住小區(qū)規(guī)劃根據(jù)該地塊詳規(guī)和用地特征，建筑主體大都呈東西走向，使居住主朝向?yàn)槟媳毕?，充分利用南北方向的光照?yōu)勢。項(xiàng)目建設(shè)無需進(jìn)行土地征用工作，不涉及征地拆遷和移民安置。項(xiàng)目選址位于主城區(qū)，區(qū)域內(nèi)無已建成軍事設(shè)施，地下及空中也無軍事通訊等設(shè)施，項(xiàng)目建設(shè)無需考慮軍事設(shè)施限制。項(xiàng)目現(xiàn)場地為原狀，處于自然平整狀態(tài)，場地范圍內(nèi)無天然樹林和人工林地，場地范圍內(nèi)無野生動物，項(xiàng)目建設(shè)不存在占用耕地、林地等現(xiàn)象。、場地水文地質(zhì)概況該區(qū)地下水屬潛水型，水位主要受大氣降水、蒸發(fā)、季節(jié)變化等的影響而有所升降。夾粉質(zhì)粘土薄層，灰色，可塑，場區(qū)普遍分布，厚度：，屬中等壓屬性中等強(qiáng)度土，工程地質(zhì)條件較好；（3）粘土：淺黃色，飽和，稍密，粉土搖振反應(yīng)中等，無光澤反應(yīng)，低干強(qiáng)度，低韌性。鎮(zhèn)江水文站水位特征值（黃海高程基面）：歷年最高水位 歷年最低水位 多年平均高水位 多年平均低水位 歷年最大潮差 、項(xiàng)目場地情況根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)相鄰地質(zhì)勘測報(bào)告分析，該場地地勢平坦。該地區(qū)水產(chǎn)豐富，農(nóng)產(chǎn)品品種多、產(chǎn)量較高。區(qū)內(nèi)無影響。、地質(zhì)地貌句容地區(qū)位于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺下?lián)P子臺褶帶寧鎮(zhèn)褶皺沖斷帶中（也稱淮陽山字型構(gòu)造寧鎮(zhèn)反射弧東段）。選址符合句容市的總體規(guī)劃要求。㈡動力系統(tǒng)節(jié)能①選用節(jié)能設(shè)備，設(shè)計(jì)上選用技術(shù)先進(jìn)、安全可靠、高效低耗動力設(shè)備；②選用電機(jī)的功率要與需要相匹配；配電房、泵房及空凋采用儀表自控系統(tǒng)，以節(jié)約能源、防止設(shè)備低效或無效運(yùn)轉(zhuǎn)；③電機(jī)設(shè)備廣泛應(yīng)用變頻技術(shù)，節(jié)電率—般可達(dá)到23％40％，并延長電機(jī)壽命2—4倍以上；④提高功率因數(shù)，采用電容補(bǔ)償器，減少電能損失。④冷橋除外墻粉20厚保溫砂漿外，凡梁柱等易產(chǎn)生冷橋的混凝土構(gòu)件與室內(nèi)空氣接觸的部分粉保溫砂漿。東、南、西向：中空雙層玻璃窗，盡可能加遮陽措施。⑦采暖空調(diào)應(yīng)符合《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。當(dāng)窗(包括透明幕墻) 時(shí)，玻璃(或其他透明材料）。、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析建筑節(jié)能設(shè)計(jì)㈠建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求① 建筑總平面的布置和設(shè)計(jì)，宜利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。折合23萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤。 預(yù)計(jì)“十一 近年來，隨著市場需求和國家產(chǎn)業(yè)政策的鼓勵(lì)，鎮(zhèn)江市在太陽能光伏發(fā)電研究與開發(fā)等方面取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，太剛能光伏電池組件、單晶、多晶硅片等已具備產(chǎn)業(yè)化條件。生物質(zhì)能源主要包括農(nóng)作物秸桿、養(yǎng)殖場畜禽糞便、工業(yè)有機(jī)廢棄物、城市生活垃圾和能源植物等。第四章 節(jié)能方案分析、鎮(zhèn)江市能源供應(yīng)條件鎮(zhèn)江是常規(guī)一次能源資源貧乏的城市，全市境內(nèi)河流縱橫，但總體上經(jīng)濟(jì)可供開發(fā)水能資源很少，區(qū)域內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)可開發(fā)的油氣田；煤炭資源主要分布在句容東昌到丹陽導(dǎo)墅一線及十里山、小黃山、雩山、灣山等地，其中小力山、伏牛山、東風(fēng)、灣山、古洞等地質(zhì)礦儲量較多，但經(jīng)多年開采，現(xiàn)已基本枯竭。a；公共建筑用氣取居民生活用氣2%，為72立方米工作接地、保護(hù)接地、弱電接地及防雷接地采用聯(lián)合接地，要求接地電阻R≦1歐姆。裝于消防控制設(shè)備上的熱繼和漏電斷路器僅動作于發(fā)信號告警，而不跳閘。、通訊系統(tǒng)、電話通訊項(xiàng)目電話系統(tǒng)設(shè)計(jì)遵循技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、靈活暢通和確保質(zhì)量，并符合市話通訊網(wǎng)進(jìn)網(wǎng)條件及技術(shù)要求，該項(xiàng)目電話系統(tǒng)擬直接進(jìn)戶式布建，電話系統(tǒng)采用光纜穿管直埋形式。3安全疏散高層住宅內(nèi)設(shè)置防煙樓梯，樓梯間對外有直接的通風(fēng)窗口。每只消防火栓箱內(nèi)設(shè)兩只手捏式磷酸銨鹽干粉滅火器MFA3兩具。屋頂消防水箱儲備10分鐘，滅火用水共18m3，（與自動噴水系統(tǒng)合用），并配增壓裝置，消防泵及消防水池設(shè)置在地下室內(nèi)。污水管道設(shè)計(jì)管徑300、600、800毫米，采用承插式鋼筋混凝土管，O型橡膠圈接口。項(xiàng)目每幢建筑前道路由DN300管至院前道路DN600管至小區(qū)雨水管。給水管道工程管徑DN100DN50設(shè)計(jì)采用鍍鋅鋼管，絲接（或焊接），采用直埋施工。日人249商業(yè)辦公5L/㎡ 水資源配套消耗、設(shè)計(jì)依據(jù) 業(yè)主提供的用水要求及市政的給排水條件《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GBJ1588】1997版《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》【GB5004595】2001版《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 【GBJ1687】2001版《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB500842001】《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 【GB5021995】《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB5021995】、項(xiàng)目給水水源由通寧路引入DN100市政給水管，以供生活及消防用水量。本項(xiàng)目按基本建設(shè)有關(guān)要求辦理了環(huán)境審查相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目環(huán)境審批表同意本項(xiàng)目建設(shè)。滿足建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)條件要求。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。房地產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)開發(fā)中心城區(qū)，加快開發(fā)寶華、天王鎮(zhèn)區(qū)、保護(hù)性、有選擇地開發(fā)市域人居環(huán)境較好的地區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)：根據(jù)不同的消費(fèi)需求，建立合理的房地產(chǎn)供應(yīng)體系，形成多層次、寬領(lǐng)域的房地產(chǎn)市場。選址區(qū)域?qū)俪鞘幸?guī)劃建設(shè)范圍。大力推進(jìn)城鄉(xiāng)居民收入六年倍增計(jì)劃，到“十二五”末，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到40500元，%；農(nóng)民人均純收入17500元，%。 —— ——產(chǎn)業(yè)層次明顯提高?！笆濉苯?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體目標(biāo)綜合考慮未來發(fā)展趨勢和條件，今后五年我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要目標(biāo)是： ——努力擴(kuò)大就業(yè)，大力推進(jìn)城鄉(xiāng)居民收入六年倍增計(jì)劃，千方百計(jì)增加城鄉(xiāng)居民收入，讓人民群眾過上更加寬裕的小康生活，使全市人民共享改革發(fā)展成果，不斷提高人民群眾的幸福指數(shù)。 三是城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略。堅(jiān)持以打造南京副城為目標(biāo)，在發(fā)展理念、城市規(guī)劃、通達(dá)能力、空間布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、城市管理、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、綜合環(huán)境、文化品位等方面，全面實(shí)現(xiàn)與南京的對接，加快進(jìn)入真正意義上的同城時(shí)代。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析“十二五”發(fā)展規(guī)劃分析南京都市圈最佳人居環(huán)境地區(qū)，長三角重要的生態(tài)、人文和休閑旅游城市，江蘇省沿江地區(qū)以輕型工業(yè)為特色的制造業(yè)基地。項(xiàng)目的實(shí)施對合理利用城市建設(shè)用地、優(yōu)化城市布局、美化市容市貌、樹立城市形象都具有積極的意義。本項(xiàng)目由民營企業(yè)投資，故工程建設(shè)采用自主招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)?！舵?zhèn)江市建設(shè)工程施工招標(biāo)文件》內(nèi)容主要包括：招標(biāo)文件審查表，投標(biāo)申請書，第一章投標(biāo)需知，第二章合同主要條款，第三章技術(shù)規(guī)范，第四章圖紙、技術(shù)資料及附件，第五章招標(biāo)文件表式。開標(biāo)前評委抽取。發(fā)布招標(biāo)通告，根據(jù)規(guī)定時(shí)間受理報(bào)名、資格預(yù)審及確定招標(biāo)人。、項(xiàng)目申請報(bào)告的主要內(nèi)容該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要就項(xiàng)目實(shí)施的背景、項(xiàng)目實(shí)施的條件、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目總投資及資金籌措方案等進(jìn)行研究，具體包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景；發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入分析；項(xiàng)目選址；項(xiàng)目實(shí)施有利條件；項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容；項(xiàng)目總投資估算；資源開發(fā)與綜合利用；項(xiàng)目實(shí)施過程中可能存在的問題和建議。因此，句容建中置業(yè)居住小區(qū)的建設(shè)順應(yīng)了城市發(fā)展建設(shè)的需求，也將進(jìn)一步推動城市的發(fā)展建設(shè)。而工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)只有黃金花園、國際花園、領(lǐng)袖星城、臺灣小鎮(zhèn)、太陽星城等幾個(gè)成規(guī)模的小區(qū)。現(xiàn)今，國家和地方都已出臺或?qū)⒊雠_一系列政策穩(wěn)定市場，預(yù)計(jì)2011年市場將進(jìn)入穩(wěn)定、健康發(fā)展階段。同時(shí)，城區(qū)的可開發(fā)居住用地越來越少。2010年，人口和用地規(guī)模分別為19萬人；2020年其規(guī)劃人口和用地規(guī)模分別為30萬人、。截止十一月份，中央政府已出臺多項(xiàng)措施著手“救市”（降低利率、放寬二套房買賣、降低首付等），而且還將追加一系列利好措施。今年以來，全國各大中城市房產(chǎn)市場逐漸變冷，商品房價(jià)格漲幅大幅下降，%。、項(xiàng)目背景近年來，江蘇房價(jià)和全國一樣上漲較快。草莓種植面積已逾萬畝，是全國最大的草莓生產(chǎn)基地。中藥材資源也十分豐富。全市土地面積1100萬畝，水域面積30萬畝。礦床點(diǎn)分布廣，儲量大，易開采，具有投資少、見效快等特點(diǎn)。自行車、微電子、新材料等新型產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，特色行業(yè)工藝禮品出口量占全國很大比重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2010年底，同比增長26%。2010年，同比增長14%，人均