【正文】 五、有關(guān)樓書等宣傳資料所發(fā)生的費用由我司承擔(dān)，包括售樓處、模型、樣板房及報紙廣告等銷售過程所發(fā)生的相關(guān)銷售費用。否則售出單位仍需計算我司業(yè)績并支付傭金?？梢栽诟鱾€節(jié)假日，或者社會集體活動的時候，多多聯(lián)系消費者，保持一定的接觸度。 針對目標客戶的區(qū)域性,建議可以選擇閘北、虹口、寶山地區(qū)做些夾報廣告，但在投放上，只考慮開盤前配合《新民晚報》、《新聞晨報》，各做一次。二. 宣傳推廣的核心概念產(chǎn)品別墅標準時尚公寓先度房型舒適型，人性化考慮業(yè)主精英匯聚，生活層次較高景觀超高綠化率，精致景觀物業(yè)管理知名物業(yè)公司悉心照料三. 媒介計劃關(guān)于媒體的選擇鑒于本案多以區(qū)域型客戶為主，所以我們建議采取對區(qū)域客戶有針對性的各種媒體來宣傳。對于留戀安靜小鎮(zhèn)生活的人,麗雅花園會給你關(guān)于小鎮(zhèn)的最美好記憶。廣告策略及執(zhí)行在開始我們的廣告策略之前，我們需要明白一點，那就是我們想要達到什么樣的一個位置，而我們現(xiàn)在又是在什么位置，如果我們要達到那個我們期望的位置，我們又需要做些什么？于是，很明顯，我們需要一個準確的定位。因而，當(dāng)今的管理構(gòu)架已經(jīng)有所改變，其員工重要性順序正好相反，為“倒金字塔”結(jié)構(gòu)。因此，錦和建議：本案一定要彰顯“名府”品牌個性，勇于創(chuàng)新，尤其是差異于周邊主要競爭樓盤。因此，錦和建議：可以聘請知名物業(yè)公司或者以戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式對開發(fā)的樓盤進行后期服務(wù)，以充分貫徹“名府”所開發(fā)樓盤的服務(wù)質(zhì)量，同時便于“名府”品牌的建立和傳播。隨著購房者的成熟，對房產(chǎn)“物有所值”的要求愈加現(xiàn)實和苛刻。 結(jié)合本案，我司認為：力求做出本案的特色，差異與競爭個案。即使像“萬科”這樣的知名品牌，也經(jīng)歷了許多挫折、歷時了十幾年之多。因此也成為萬科品牌的有機組成部分；216。 2001年萬科開始啟動“合金計劃”；216。 品牌建立與管理：建立品牌識別系統(tǒng)（VI）、品牌管理體系；216。n 萬科的品牌整合：216。n 萬科的品牌認識：品牌是知名度 品牌是承諾 品牌是體驗品牌是利潤與發(fā)展n 萬科的品牌誤區(qū)：2001年5月，萬科委托華南國際公司對上海、北京、深圳三地的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌狀況進行了調(diào)研。隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展，匯聚了國內(nèi)多家知名公司。房子不再僅僅是一個遮風(fēng)避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建筑物，還是買一種環(huán)境和服務(wù)。當(dāng)消費者直接與開發(fā)商進行交易接觸時，住宅的商品特征才得到突顯。第三部分基礎(chǔ)課程發(fā)展商簡介地產(chǎn)特征與價值本案基本環(huán)境資料說明規(guī)劃介紹公共設(shè)施介紹理念灌輸整體理念介紹與表達案名表達市場定位客源定位業(yè)務(wù)計劃介紹價格策略介紹廣告定位廣告階段運作表營銷理念營銷策略營銷技巧單價、總價與付款辦法介紹銷售實務(wù)與演練電話、DS拜訪計劃與作業(yè)演練DM派發(fā)及SP活動計劃說明現(xiàn)場職責(zé)與銷售表格、文書介紹法務(wù)解答第四部分答客問演練及課程驗收。 現(xiàn)場接待業(yè)務(wù)員收集準客戶名單，DS拜訪COLD CALL 帶客看房 回答問題 物業(yè)現(xiàn)場訴求 客戶登記確認 業(yè)務(wù)日報表 業(yè)務(wù)周報表 專案經(jīng)理全程協(xié)調(diào)控制發(fā)展商溝通協(xié)調(diào) 協(xié)助進行客戶PUSH及跟蹤 談判、簽約及協(xié)調(diào)工作簽訂臨時認購書 收取定金 結(jié) 案策劃專案全程協(xié)調(diào)控制及策略調(diào)整項目部信息反饋及協(xié)調(diào) 簽訂合同，收取首期樓款銷售推廣終端的解說與推廣需要絕對的統(tǒng)一，錦和將對業(yè)務(wù)員進行嚴格的培訓(xùn)，制定針對性極強的培訓(xùn)提綱與課程，以保證銷售推廣的全面、一致貫徹。216。216。216。216。216。216。 促銷活動開展；尾盤期（2005年1月份）視具體銷售情況及市場變化組織銷售n 業(yè)務(wù)人員職責(zé)216。 舉行路演進行公關(guān)宣傳。 銷售資料進行適度更新。 吸引大量潛在客戶前來參觀、咨詢；216。 需有二房和三房兩種戶房型進行樣板房裝修；216。 SP/PR活動通知及開盤期告知；216。 車體等戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)等廣告宣傳；216。 項目現(xiàn)場包裝：圍墻廣告宣傳，施工現(xiàn)場的布置、條幅、路牌及腳手架等廣告布置；216。2. 銷售分期蓄勢期：（2004年6月初——2004年9月底）本期任務(wù)：本期要達到最大限度的吸納開盤買勢。同時邀請當(dāng)?shù)孛襟w記者對該會進行紀實報道，已擴大名府的品牌知名度和號召力，為今后發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時也可以做到有效的客戶積累，為后期的開盤和銷售打下堅實的基礎(chǔ)。該監(jiān)管會的主要職能是針對本案建造質(zhì)量、服務(wù)水平及后期的物業(yè)管理等等。 DM直郵及時樓盤狀況定期將樓盤的進度、質(zhì)量等即時情況以DM的形式直郵至本案業(yè)主，使本案業(yè)主能夠及時了解到本案的進展狀況，以便于開發(fā)商和業(yè)主間做及時的溝通。為配合本案的順利銷售，實現(xiàn)預(yù)期的銷售計劃及目標，特采取如下措施：216。 施工現(xiàn)場的圍墻廣告；216。 根據(jù)市場行情進行價格拉升，并充分考慮利好消息對價格上漲的作用力；216。錦和認為：該區(qū)域高檔樓盤均價已可以達到和超過6000元/m2,并逐步向上攀升。216。 成本加成原則物業(yè)的價格應(yīng)是其開發(fā)成本與一定的比例的利潤之和，如果利潤率低于行業(yè)平均利率或社會性投資平均利率，甚至為零或負數(shù)，即應(yīng)視為投資失敗。 有效客戶溝通、實現(xiàn)客戶滿意、建立客戶忠誠；錦和認為，如上營銷策略的順利實施，可以實現(xiàn)產(chǎn)品為客戶量身訂做的開發(fā)思路，最大限度的挖掘潛在客戶。 建造、營銷及服務(wù)中充分體現(xiàn)品牌滲透、品牌維系及品牌傳播的戰(zhàn)略；252。作為實用居家型的住宅，主要考慮長期居住，一般都會有父母或小孩合住，或有親戚往來。 閘北、虹口的部分動遷居民。 周邊鄰近地區(qū)以及地鐵1號線沿線地區(qū)中等收入的家庭。將別墅化的開發(fā)理念貫穿于整個開發(fā)過程，通過高標準的綜合開發(fā)將本項目建成區(qū)域內(nèi)標志性住宅。高檔的會所：我們的項目不僅有自己獨立的會所設(shè)施，而且規(guī)劃有一個網(wǎng)球場。二、產(chǎn)品定位：以別墅標準造樓定位闡述：較低的容積率：在區(qū)域公寓市場中，容積率低于1的項目還比較少。爭取以小做大。建筑規(guī)劃立意較高，小區(qū)整體通過低容積率、高綠化率和完善的配套設(shè)施來體現(xiàn)與眾不同的高貴氣質(zhì)，且房型設(shè)計舒適實用，建材的應(yīng)用也比較高檔。價：3000 4000二房：88100三房：110123其他：交屋時間：2003/10發(fā)展商：上海海派置業(yè)有限公司公開日期：20010903簡述：占地117000平方米，總建筑面積165000平方米，40000余平方米的綠化，30米寬的綠化帶。 夢家園現(xiàn)場售樓處：共和二村88號單 價：3000—3800二房：三房：96126其他：125138交屋時間：2003/9發(fā)展商：上海佳源置業(yè)有限公司公開日期：20011220簡述：總建10萬平方米。 美樹銘家佳源時代華苑地 址：共和新路4703弄單 寬帶接入。 價：4600—4800一房：二房：三房：其他：交屋時間：2002/1發(fā)展商：上海建法房地產(chǎn)有限公司公開日期: 20010428簡述：小區(qū)由18幢多層和2幢小高層組成。 價：34003580（二手房目前5300—6300）一房：二房：三房：其他：141—172平方米發(fā)展商：上海昌鑫（集團）有限公司公開日期：20029左右簡述：總建12萬平方米，綠化率36%，得房率80％。（所有標注價格為銷售時價格）地區(qū)內(nèi)住宅不但對閘北、虹口區(qū)居民的吸引在半徑上有所放大，同時對于其他相鄰區(qū)域人口的吸納將有一定的提高。從分布上看，由共和新路沿線為中心（地鐵、家樂福）向兩邊呈遞減趨勢，但變化幅度不大。 注意：表格中的價格是當(dāng)時銷售價格F 未來兩年供給預(yù)測由于近期競爭區(qū)域在交通及市政方面的改善明顯，競爭區(qū)域的