房地產(chǎn)行業(yè)某某年度投資策略報告-wenkub.com
2025-07-17 00:47 本頁面
【正文】 具體上關(guān)注的重點應(yīng)是公司的意愿、公司的資源和能力，但我認(rèn)為對這個板塊進行個股分析更為適合，因為必須關(guān)注這些公司的政策和法律風(fēng)險。資產(chǎn)注入、整體上市和并購重組板塊大浪淘金股權(quán)分置改革形成的全流通將使大股東和流通股東的利益趨于一致，使大股東（包括其控制下的管理層）的道德風(fēng)險大大降低。管理經(jīng)驗是收益兌現(xiàn)的根本保證。商業(yè)地產(chǎn)的選擇標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)區(qū)位和管理水平地段、地段、還是地段。其次奧運會的臨近和人民幣升值預(yù)期對商業(yè)地產(chǎn)形成利好。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式與開發(fā)類企業(yè)完全不同，其收益來源應(yīng)由三部分組成：第一，現(xiàn)有物業(yè)的租金收益；第二物業(yè)升值的價值，商業(yè)物業(yè)在防御通貨膨脹和享受資產(chǎn)升值（人民幣升值）方面具有無可比擬的優(yōu)勢；第三，物業(yè)改善帶來的價值收益，如果商業(yè)物業(yè)有自有產(chǎn)權(quán)的存在，運營商可以根據(jù)市場需求進行物業(yè)改造，從而最大程度上發(fā)揮物業(yè)的價值。特別是在很多投資者非常關(guān)注房地產(chǎn)市場的銷售方面，我也認(rèn)為品牌開發(fā)商競爭壓力小于中小企業(yè)，其理由主要是來源于我國居民特有的消費心理，尤其是對高收入階層來說，今后住房消費升級的消費對象很可能更多地著眼于品牌開發(fā)商的產(chǎn)品，因此我認(rèn)為即使銷售速度減慢，品牌開發(fā)商更有條件應(yīng)對市場波動帶來的經(jīng)營壓力。打擊投機行為力度日趨明顯。如何打擊投機？我認(rèn)為打擊投機的關(guān)鍵在于降低投資收益的預(yù)期，因此打擊住房投機性需求的有效措施是增加持有成本，具體可行的措施就是增加房地產(chǎn)投資（投機）的稅賦負(fù)擔(dān)，同時打擊開發(fā)商投機行為的有效措施是加大土地市場清理和嚴(yán)格銷售秩序（包括規(guī)范預(yù)售制度）。同時管理層也是第一次面臨這種房價普遍上漲的局面，在各種管理制度方面也存在著漏洞：銀行信貸風(fēng)險控制能力不強，市場操縱現(xiàn)象嚴(yán)重，更加刺激了各種資金的投資（投機）熱情。房地產(chǎn)投資收益預(yù)期高。大量房地產(chǎn)投資性需求的存在是目前房地產(chǎn)市場最需要解決的問題我認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場最值得解決的問題是投資（投機）比例過高，按照我們的市場調(diào)查，在一線城市很多樓盤的投資（投機）比例高達30％－40％，甚至部分樓盤更高，盡管在目前市場環(huán)境下，居民投資（投機）房地產(chǎn)市場無可厚非，但從整體上看房地產(chǎn)市場過分投資（投機）肯定是管理層不愿見到的，造成目前高比例房地產(chǎn)投資（投機）的原因是多方面的。同時由于市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，消費者的消費心理也會發(fā)生變化，數(shù)量巨大的中低收入階層潛在的住房需求有望得到較大程度的分流，整體市場有望走向平穩(wěn)。從總體上看，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場會逐步走向平穩(wěn)和規(guī)范，具體講整個房地產(chǎn)市場將在以下幾個方面城市化和人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)的長期支持不會逆轉(zhuǎn)我認(rèn)為對房地產(chǎn)市場長期走勢產(chǎn)生根本性影響的因素主要是兩個：本國整體經(jīng)濟的表現(xiàn)和人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢。最后強者恒強的格局將加快形成。由于我國目前的土地轉(zhuǎn)讓市場很不發(fā)達，特別是各地政府進行土地招拍掛轉(zhuǎn)讓的時間和宗地都存在很大的不確定性，而我國目前由于土地稀缺，一般住宅建筑都以高層建筑為主，因此每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進行適量的土地儲備，才能保持自身的穩(wěn)定增長，而土地本身就是一種資產(chǎn)，持有土地儲備自然就成為了一種投資行為，所以國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商注定成為建筑商和投資商的綜合體。低廉的資金由于各種原因，開發(fā)商資金取得成本也很低，例如我國這個社會的資金主要來源于銀行信貸，開發(fā)商除較低比例的自有資金外（圖5），主要靠銀行貸款、預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款來解決資金壓力問題，因此不難推測資金對開發(fā)商的壓力很小。同時按照目前北京和上海的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，土地價格成本占住宅銷售價格40%50%（表2），因此土地價格上漲必然會對房地產(chǎn)價格形成支撐，并推動其上漲。加上中央政府的禁止土地低價轉(zhuǎn)讓的政策，土地供需平衡完全掌握在政府手中，也就是說土地的定價權(quán)掌握在政府手中。最后，一些地方政府也采取各種措施來促使土地價格上漲。三、完善責(zé)任制度。提高被征地農(nóng)民的社會保障水平，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障；國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，實行收支兩條線管理；提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)；建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，積極推進工業(yè)用地市場化配置；加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。中央政府的這種精神也已經(jīng)深刻地反映到社會各種經(jīng)濟活動中，雖然隨著市場經(jīng)濟的日益深化，政府對土地資源的認(rèn)識也在發(fā)生變化，管理方式也在不斷作出調(diào)整，但總體上在對城市土地的使用上中央一直控制得非常嚴(yán)格（表1）。因此實行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度是黨中央、國務(wù)院確定的我國土地管理的一個基本原則，從1996年開始，中央就提出中國必須實行最嚴(yán)格的土地管理制度。由于大量征占耕地，使很多農(nóng)民失去土地。照這樣下去，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程將難以為
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