【正文】 在往后的日子里，成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場的競爭優(yōu)勢將越加明顯，在行業(yè)中的主導(dǎo)地位同樣日趨鞏固和擴大。通過篩選，更有實力的經(jīng)營戶將越來越集中過來。一旦安頓下來，由于各方面都處于領(lǐng)先位置，經(jīng)營戶的心態(tài)將更穩(wěn)定，市場本身在行業(yè)中的地位同樣將更穩(wěn)定。不但消除了后顧之憂，而且得到了政府多方面的配合和支持，同時也使自己在競爭中處于有利的地位，化被動為主動，化消極為積極。 . 地理位置 除了龍泉聚合果蔬中心外，原來在成都市排得上號的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場幾乎全在三環(huán)以內(nèi)。一樓鋪位和攤位租金水平明顯高，而且差異較大?！　? 青石橋水產(chǎn)市場總共占地面積（估計）在20畝左右，主體結(jié)構(gòu)為圍城一圈的三層樓，一樓主要為水產(chǎn)品鋪位，二樓為干貨、調(diào)味品鋪位以及蔬菜零售攤位，三樓為倉庫。租用鋪位的，因鋪位位置差異大，需要支付的租金水平差異很大，例如，位置靠中間、出行方便的鋪位租金在3000元/月左右，靠市場邊上、角落的鋪位租金只有500——700元/月。目前，該市場由成都友聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下屬的市場物業(yè)管理公司和成都市工商局聯(lián)合管理?！　〗?jīng)營戶都知道要搬遷，但對新市場地址和搬遷時間基本上不清楚?！　∥挥谑袌鰱|部區(qū)域的幾個交易大廳，分別編號為交易一廳、二廳和三廳，原來分別設(shè)有24個鋪位，現(xiàn)在基本上作為倉庫。兩者相比，經(jīng)營戶的租金成本相差不太大?！　@市場一圈的鋪位，加上位于市場東部區(qū)域的鋪位，主要從事糧油、干雜品交易。該市場交易品種與糖酒干雜批發(fā)市場有重疊，并包括部分生活日用品等。該市場主要從事糖類、酒類和干貨交易?！　∶總€攤位的租金為800元/月左右，根據(jù)位置不同，上下差異在100元以內(nèi)?！　? 成都荷花池中藥專業(yè)市場與五塊石蔬菜綜合批發(fā)市場相隔一條路，位于五塊石批發(fā)市場群的東北部。當(dāng)然，各類攤位實現(xiàn)批零一體化，只是零售所占比例較高。蔬菜零售攤位共有50個左右，租金為300元/月。蔬菜和分割肉攤位數(shù)所占的量最大?！　? 五塊石批發(fā)市場群位于成都市中心正北方向，主要分布于蓉北商貿(mào)大道兩側(cè)。這里聚集了五塊石蔬菜綜合批發(fā)市場、成都市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心、大西南茶葉專業(yè)批發(fā)市場、荷花池中藥專業(yè)市場、五塊石商貿(mào)大市場、糖酒干雜批發(fā)市場、五塊石農(nóng)貿(mào)商品批發(fā)市場、五塊石電子電器市場、萬家燈飾批發(fā)城、西南酒店用品批發(fā)、五塊石輕紡城等農(nóng)產(chǎn)品和其他商品批發(fā)市場?！　≈档米⒁獾囊粋€現(xiàn)象是，水果交易區(qū)招商并非那么容易，招商一年多，毫無起色。 該市場抓住了成都市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場大變局的契機，采取了不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，挖走競爭對手的客戶?！　? 該市場交易高峰為下午3點到5點，其他時間段的交易繁忙程度相當(dāng)于高峰時段的一半或更少。屬于低租金水平。該市場分類收取進(jìn)場費，將蔬菜分成本地菜（包括來自阿壩州的蔬菜）、短途菜（來自四川其他地區(qū)的蔬菜）和長途菜（來自省外的菜）三類，并將菌菇單列出來?！　τ诮?jīng)營戶的日常交易，該市場還設(shè)定最低交易量的限制?！　〗?jīng)營戶在簽訂租用合同、交納押金的條件下，以每年2000—3000元的租金水平租用鋪位。每個鋪位都配備商住兩用的小兩層樓。每三個交易大廳連接成一排，共四排（有一排由兩個交易大廳組成，包括正在建造的一個）。按照建設(shè)規(guī)劃，將來還要建成拍賣展示中心、氣調(diào)保鮮庫等。平均每平方米的攤位10年使用權(quán)的投資額在2000元左右?！　? 前期，為解決資金短缺問題，聚合公司高成本融資。由于早在幾年前就儲備了土地，該市場土地成本比較低。該市場屬于成都市比較偏僻的地方?！　? 龍泉聚合果蔬中心位于成都市東部的龍泉驛區(qū)龍都大道一號?？傊?，即使是西南果品批發(fā)市場這樣的專業(yè)市場中的強者，也不會在水果交易方面對成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場造成太大的壓力。例如，做釉子的經(jīng)營戶一年少則賺幾十萬元，多的能賺到百萬元以上。例如，在精品交易區(qū)，有的攤位年交易金額可達(dá)到1000萬元左右，有的只能做到300萬左右的交易額。有些攤位的經(jīng)營戶采取固定費用的交納方法?！　o論是有固定攤位的還是臨時交易的，經(jīng)營戶都按水果量交納進(jìn)場費。 該市場目前交易集中在白天。　　大眾交易區(qū)，主要設(shè)在各個空地上，設(shè)施相對簡單?！　≡撌袌鲋饕殖删方灰讌^(qū)、大眾交易區(qū)和地攤交易區(qū)?！　? 西南果品批發(fā)市場臨近成都市物流業(yè)比較發(fā)達(dá)的八里莊，位于駟馬橋路。　　，競爭對手寥寥無幾 10月26——27日，我們同時調(diào)研了成都市其他農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場?！　∥覀儸F(xiàn)在已經(jīng)能夠領(lǐng)略新市場的雛形。此時，我們用不同的傭金水平可以測算出傭金收入的總額。水產(chǎn)品中，將大力發(fā)展海鮮產(chǎn)品。相比之下，增長速度異常驚人：2005年，成交量為127萬噸，成交金額為28億元，品種包括蔬菜、肉類、糧油和小食品，不包括水果。　　事實上，支持成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場大發(fā)展的因素遠(yuǎn)不只是這些。從區(qū)域的市場發(fā)展成全國的市場、開放的市場是必然的趨勢?！　〕啥伎芍^是西部的要塞，戰(zhàn)略地位十分重要。為什么不找人家而找成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場？因為市場地位、市場品牌擺在那里，無人不知，無人不曉。例如，龍泉驛的水蜜桃，在農(nóng)產(chǎn)品（000061）的支持和幫助下，在出口量上已經(jīng)超過了河北?！　〗衲?月份，當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門和該市場高管赴上海農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場考察肉類交易。成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場是實現(xiàn)集中、定點的試點市場，一旦成功實施，將在全市范圍內(nèi)推廣，并由成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場牽頭、參與其他相關(guān)市場的建設(shè)。在這洗牌過程中，在搬遷上先行一步的成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場將占得先機?！　? 新市場發(fā)展的空間有多大？表現(xiàn)在什么地方？我們認(rèn)為，新市場發(fā)展空間很大。這樣，分期開發(fā)、滾動發(fā)展中所需的實際資金并非很大。新市場將開設(shè)蔬菜交易區(qū)、肉類交易區(qū)（包括兩個類似于上海農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場的白條肉交易大廳）、水果交易區(qū)、海水產(chǎn)品交易區(qū)、小食品交易區(qū)、加工配送區(qū)和拍賣展示展銷中心，并配套綜合辦公樓（客服中心、檢測及辦公樓于一體）、市場綜合服務(wù)樓、4000噸冷庫和生活配套區(qū)。預(yù)計，（包括受讓土地成本1億多元）?！　∮纱丝梢姟！　⌒率袌鲋苓吔煌ū憷坏珦碛袕男率袌鲋苯哟┻^的川大路，而且擁有多條通往市區(qū)和各地的交通主干道。南部地區(qū)已經(jīng)是高檔樓盤集中地，距離新市場所在地比較近。新、老市場相距6公里左右?！　。豪^往開來，發(fā)展是硬道理 為了得到較好的搬遷方案，該市場與當(dāng)?shù)卣?jīng)過許多回合的商議，達(dá)成了協(xié)議搬遷的規(guī)劃，即政府以協(xié)議價回收土地，同時以優(yōu)惠價提供新市場用地。　　在因新老市場交替容易產(chǎn)生動蕩的時期，在開發(fā)新市場需要大量資金而不能化太多的人力、物力和財力與競爭對手發(fā)生大的碰撞之際，成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場管理層憑借必勝的信念、高超的管理技巧和高瞻遠(yuǎn)矚的策略，在不增加額外支出的情況下化解來自市場各方的競爭壓力，實現(xiàn)了新老市場的平穩(wěn)過渡。在長途菜遭受傷害時，加強本地菜的開發(fā)力度。其他專業(yè)市場也不安分守己，想方設(shè)法挖走經(jīng)營戶。　　 一個市場的搬遷或多或少會引起廣大經(jīng)營戶的不安。　　在整個批發(fā)市場交易量中，40%左右用來保障和滿足成都市的需求，60%左右用于中轉(zhuǎn)，輻射到四川省和西部各地區(qū)?！　? 成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場交易品種主要為蔬菜、肉類、水產(chǎn)和小食品，屬于綜合批發(fā)市場。農(nóng)產(chǎn)品（000061）通過重組成都商業(yè)投資發(fā)展有限公司進(jìn)入成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場。成都市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場正面臨前所未有的大變局。 ，發(fā)展空間令人驚喜 我們于2006年10月25日和26日，在不同時間段，對成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場的新老兩個市場進(jìn)行了實地考察，并與市場相關(guān)的各層面主體（包括市場高管、市場工作人員、市場經(jīng)營戶和其他客戶等）進(jìn)行了各方面的交流。此時，我們用不同的傭金水平可以測算出傭金收入的總額。分期開發(fā)是指：一期建設(shè)以滿足老市場搬遷為目的；二期建設(shè)凍庫、水果交易區(qū)和沿街商鋪；三期建設(shè)綜合樓和配套的住宅樓。