【正文】 進行第一次內部質量審核 物管遠教網 c) 反映問題通過正常渠道向品質部反映，嚴禁詆毀文件o 物管遠教網 a) 按文件要求作業(yè)，嚴禁隨意操作； 物管遠教網 物管遠教網 質量體系試行 物管遠教網 物管遠教網 公司總經理應當以文件的形式在質量體系試運行前正式任命品質部成員為物業(yè)管理公司內部質量審核員o 物管遠教網 物管遠教網b) 論證的內容為： 物管遠教網 物管遠教網程應讓最基層的員工看明白o 物管遠教網編制、修改作業(yè)規(guī)程是一項永久的工作； 物管遠教網 物管遠教網 “預防為主”。“反思”就是依據IS09000標準和現代企業(yè)管理的要求從效益、制約、成本、創(chuàng)新上去反思原有的管理水平，找到不足后加以改進。 物管遠教網 物管遠教網－－再編“質量手冊” 物管遠教網e) c) a） 切記死搬硬套IS09000理論。f) d) b) 物管遠教網 程序文件—是公司質量手冊的展開和支持，它主要描述公司選定的質量體系 物管遠教網 物業(yè)管理公司IS09(0)0質量體系文件通常包括： 物管遠教網 品質部員工除應接受ISO9000基本理論的培訓外，還應接受如伺編寫本公司的質量體系文件的培訓。 員工要求：具有較高專業(yè)理論水平和文化知識，熟悉本部門專業(yè)工作，思維敏捷，原則性強。為使質量體系在公司的運行得以有效維持，應當在導人1S09000質量體系之初成立專門的IS09000質量體系控制、實施部——品質部(小物業(yè)管理公司也可以由辦公室兼)，其主要作用是：在建立文件化質量體系階段，負責編寫本公司的質量體系文件；在運行階段負責質量體系文件的發(fā)放、控制；運行質量的審核、控制、維持和改進；負責員工的培訓和質量體系的對外聯系工作及員工的績效考評實施工作。 物業(yè)管理公司在導入IS09000質量體系時，應當首先由公司總經理任命一位管理者代表，協助自己領導IS09000質量體系的導入和維持改進工作。其作用是指導公司的導人工作，協助建立物業(yè)管理文件化的質量體系，指導質量體系在本公司的有效運行、培訓員工。 物管遠教網 物管遠教網適用于物業(yè)管理公司導ISO9000入國際標準質量體系工作。 目的 物管遠教網 物管遠教網 記錄 物管遠教網 －－熱情大方，不卑不亢； 物管遠教網i) 迎檢時員工的儀容 物管遠教網 分工負責，注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應注意迎檢氣氛的烘托，力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠給考評團留下“好印象”的環(huán)境。－－社區(qū)文化與精神文明匯報； 物管遠教網發(fā)言稿應突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績，簡潔明快、重點突出，切 物管遠教網 選好住戶代表，為向考評團匯報工作作好準備：“國優(yōu)”、“省優(yōu)，’評比一般考評團都要求參加考評的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價，認真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關重要。d) 物管遠教網 硬件整改基本達標。 b) 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行內部自檢。 物管遠教網 所有的標識復印件； 物管遠教網 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書； 政府相關部門出具的無治安案件、火災事故證明書 物管遠教網 小區(qū)業(yè)主／住戶檔案； 物管遠教網 所有的員工培訓記錄； 物管遠教網 所有的財務運作損益表和其他財務報表； 物管遠教網 所有的住戶意見征集記錄； 物管遠教網 所有的住戶回訪記錄； 物管遠教網 物管遠教網h) F) －－業(yè)主管委會成立記錄； 物管遠教網e) 業(yè)主委員會成立與活動資料： 物管遠教網－－管理處營業(yè)執(zhí)照； 物管遠教網d) 管理公司成立登記資料： 物管遠教網——開發(fā)建設其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料； 物管遠教網——通信系統(tǒng)竣工驗收證明； 物管遠教網——土建竣工驗收書； 物管遠教網——開工許可證； 物管遠教網 “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的產權資料 物管遠教網i) 公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標識完善齊備，各種必要的防護設 施完好齊整，保安設備先進完善(詳見保安部相關標準作業(yè)規(guī)程)。g) 衛(wèi)生狀況至關重要o“創(chuàng)優(yōu)”整改時要特別注意整改小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。設備機房的和設備表面狀況反映出來的是直觀的設備維護管理水準的高低，整改時應特別注意機房的環(huán)境整改和設備表面的維護工作，力爭做到機房整潔、干爽、通風降溫和防護措施完善，設備表面光澤飽滿、標識清晰，無油漬、銹跡、脫漆現象(詳見機電維修部相關標準作業(yè)規(guī)程)； 物管遠教網 所管理小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)各類公共設施、設備使用功能保持良好的工作狀態(tài)o“創(chuàng)優(yōu)”整改時應對照“創(chuàng)優(yōu)”標準。b) 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網 成立創(chuàng)優(yōu)領導小組。 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網 “省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達標評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比。 “國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)”達標評比：是由國家建設部每年組織的全國物業(yè)管理達標考評分為90分(百分制)，參加評比的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后(90分)可榮獲由建設部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈1T_業(yè)區(qū)”榮譽稱號(考評總分在95分以上可獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)”稱號)。 程序要點 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》 物管遠教網 《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。必要時公司總經理應當協助進行。 對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。b) a) 物管遠教網 消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。 信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔o 物管遠教網 物管遠教網 保安崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。 物管遠教網c) 消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。 物管遠教網a) 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； 物管遠教網 物管遠教網 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離坡度適宜、平整。 b) 物管遠教網 燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。 物管遠教網 油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現象。 物管遠教網 痕跡，無污漬o 物管遠教網 對縫砂漿飽滿，線條順直。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 物管遠教網 無明顯色差o 物管遠教網整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂； 物管遠教網b) 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 a） 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積 物管遠教網 設備保修卡、保修協議。 機電設備使用說明書(要求中文)； 物管遠教網 機電設備資料： 物管遠教網 沉降觀測記錄； 物管遠教網 重要的施工會議紀要； 物管遠教網 設計變更通知單； 物管遠教網 全套設計圖紙； 物管遠教網 施工設計資料： 物管遠教網j) h) f) d) b) 物管遠教網e) 規(guī)劃許可證； 物管遠教網 物業(yè)產權資料： 物管遠教網 資料的接管驗收。 否 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網－－《接管驗收問題整改表》o 物管遠教網 準備好接管驗收記錄表格： 物管遠教網 派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制定好接管驗收計劃； 物管遠教網接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作： 物管遠教網－－管理處機電維修部抽調業(yè)務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。b) 接管驗收的準備工作 物管遠教網 物管遠教網 接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。 適用范圍 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網《物業(yè)移交清單》 物管遠教網 公司總經理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書》，同時指令管理處作好業(yè)主的入伙準備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 物管遠教網 項目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。 物管遠教網物業(yè)管理公司項目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認。 在接管物業(yè)未發(fā)現重大質量或其他方面的問題時，公司總經理應當同意發(fā)展商／業(yè)主委員會對物業(yè)開始進行移交。 物管遠教網i) g) e) c) a) 提前派各專業(yè)業(yè)務骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設備安裝調試工作，為接管驗收和日后管理作好準備。 物管遠教網 依照《人事定編標準作業(yè)規(guī)程》結合接管物業(yè)的實際情況確定管理處的員工定編。 當物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會達成一致時，公司總經理應當同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。 物管遠教網 職責 物管遠教網規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、 物管遠教網 物管遠教網《人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程》 物管遠教網 匯編后打印、裝訂成冊報總經理審批(大的項目尚需報董事會批準)。 編制小組開始詳細依照本規(guī)程4．3條的要求逐條完成單項編制工作。 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網a) 擬接管物業(yè)的組織架構； 物管遠教網 “擬接管物業(yè)的基本概況”要求詳細列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數、層樓、樓宇結構特點、基本設施、設備、住戶基本構成、驗收移交情況等。 本公司的優(yōu)勢和長處o 物管遠教網 經濟效益分析o 物管遠教網 為有效地提高物業(yè)管理水準所必要的服務承諾。 為開展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。 公司接管后準備采取的管理方式。 物管遠教網 物管遠教網 投標書編制小組的分工如下： 物管遠教網 投標書編制小組的組織 物管遠教網 物管遠教網適用于物業(yè)管理公司對外承接物業(yè)時的投標書的編制工作。 目的 物管遠教網 物管遠教網 對外投資(標)金額在50萬元以下的項目，在經理辦公會議討論通過后由總經理批準；金額在50萬元以上的對外投資，由經理辦公會議討論通過后報公司董事會討論審批，批準后由總經理對外簽約、組織、實施。 可行性研究論證認為不可行的，論證小組應當將可行性研究報告書，連同各種原始憑證一并交總經理，由公司總經理決定是否歸檔保存。b) 暫緩投資的，將前期已經做完的可行性論證報告書、立項建議書和評審報告書一并歸檔備用。 評審認為可行性論證真實可靠結果可行的，總經理應在綜合公司財力、物力、綜合回報以及投資風險等因素的基礎上做出擬選項目上與不上的審批： 物管遠教網 物管遠教網－利潤測算則是在測算完畢預期收入以后，依據收入測算出的預期投資利潤、利潤率和收益率； 物管遠教網c) “技術、資源論證”是可行性研究的重要論證之一。 物管遠教網 物管遠教網d) 經濟及風險論證： 物管遠教網 可行性論證報告書的內容應當包括以下幾部分： 物管遠教網對擬選項 物管遠教網 物管遠教網c) 有結論； 物管遠教網 物管遠教網 項目來源與立項 物管遠教網 物管遠教網適用于物業(yè)管理公司對外多種經營投資和對外投標承接物業(yè)管理投資的管理決策工作。 目的 物管遠教網 總經理簽署： 物管遠教網 物管遠教網 本責任書自簽訂之日起生效。 本目標管理責任書壹式肆份，公司行政部存檔兩份，目標責任人一份，物業(yè)管理處存檔一份。 如果本責任書所列三類目標不能全部完成，則每不能完成其中一項指標，扣減項目責任人的25％目標獎金，直至扣除全部獎金，并承擔相應的行政處罰。 管理處責任人(經理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。 公司品質部負責目標責任人的績效考評。 目標考評 物管遠教網 提供信息支持。 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網 公司的權力 物管遠教網 為公司培養(yǎng)人才。 保證員工的生活、工作秩序。 保證管理處各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網 申請業(yè)務支持。 申請支持權 物管遠教網 主持召開物業(yè)管理處的各類工作會議。 主持物業(yè)管理處的日常管理工作。2．2 財務管理權 物管遠教網 物管遠教網2．1．2 對物業(yè)管理處副經理、部門主管／副主管、財務人員的任免、調配、解聘、獎罰的建議權。 為保證上述責任目標的實現，責任人(管理處經理)的權力如下： 物管遠教網 物管遠教網 物管遠教網1。1．1．5 2000年年底前，獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號。1