【正文】 （7）坐廁水箱維修——水箱浮球閥漏水用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應(yīng)調(diào)整浮球閥桿陰位螺釘；用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置；調(diào)整后如仍漏水則應(yīng)更換水箱配件。水表安裝時間應(yīng)牢固無松動，水平無傾斜。（3）電表維修——計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容；——對電表加負(fù)載試驗，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個經(jīng)供電局校驗后合格的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎蚵㈦姳砝锩婷盁?、電表接線柱燒穿；——電表安裝應(yīng)方正牢固、無傾斜、無松動注意進、出線的正確接法；——安裝完畢后進行通電實驗，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，無異常噪音；（4）水咀、閘閥維修——關(guān)掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥；——擰開水咀或閘閥，如密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥；——在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水咀或閘閥；——開水試驗，連接處應(yīng)不滲水，開關(guān)水咀或閘閥應(yīng)靈活，水咀或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水?！獧z查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)壓流器；——維修工作完成后應(yīng)開燈試驗，日光管閃爍應(yīng)不超過3次就能點亮，否則應(yīng)檢修，直至故障排除。 （7）水電維修員進行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以防不必要的返工或引起住戶投訴。 （2）水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時，要做到如下兩點： ——自覺維護公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽的事； ——不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細(xì)地匯報給維修組組長或維修部主管，請求支援解決。1維修員回到維修部后，應(yīng)及時填寫好相關(guān)單據(jù) (內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施工時間等)，最后簽上維修員的姓名以備查詢。維修工作結(jié)束后，維修員應(yīng)及時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。（4）主機無電源：——檢查橋式整流二極管有無損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；——檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。（3）檢查電話線有無短路或漏電，如有則應(yīng)更換電話線。（3）分接盒：——檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；——檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號少，則應(yīng)更換分接盒。基本維修方法（1）觀察法：——有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；——有無異常的聲音；——觀察圖象效果。弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程維修員進住戶家進行弱電系統(tǒng)維修時，應(yīng)遵守《住戶家庭安裝／維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的條款。變電室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地進行記錄，變配電室組長應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)將記錄整理成冊后交維修部存檔，保存期為長期。（8）二次回路維修保養(yǎng)：——號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管；——接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。（4）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)： ——用500V搖表測表絕緣電阻，否則應(yīng)進行干燥處理；——外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月、10月份對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。 變壓器維修保養(yǎng)（1）外委維修保養(yǎng)：每年定期委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督進行，并將結(jié)果進行記錄。（2）《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》制定的原則：——供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度；——供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）；——合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。（3）有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：——上一班運行情況未交代清楚；——記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；——機房不干凈；——接班人未到崗；——事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。（4）機房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。變配電室管理 （1）非值班人員不準(zhǔn)進入機房，若需要進入，須經(jīng)維修部主管，并在值班人員陪同下方可進入機房。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。（4）對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)及時采取整改措施加以解決，處理不了的問題應(yīng)及時如實地匯報給組長或主管，在組長或主管的協(xié)同下加以解決。供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程巡視監(jiān)控（1）變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。（3）配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：——合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)；——合上低壓總開關(guān)；——合上各低壓出線開關(guān)。（5）電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。 （2）操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。 （2）接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人交代，并查看記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在相關(guān)記錄上簽名。（4）每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。水泵房管理（1）非值班人員不準(zhǔn)進入水泵房，若需要進入，須經(jīng)維修部主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。維修部主管聯(lián)絡(luò)供水公司進行搶修；客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況；——在維修部水泵房組長或維修部主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管；——供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由水泵房管理員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現(xiàn)象；——確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。（2）巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：——水泵房有無異常聲響或大的振動；——電機、控制柜有無異常氣味；——電機溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；——電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；——水池、水箱水位是否正常；——閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；——主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識是否清晰；——止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；——臨時接駁用水情況；——雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。1停水管理。（4）檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。（2）檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。（2）止回閥維修保養(yǎng)：——檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； ——檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；——檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。（8）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。（4）交流接觸器維修保養(yǎng)：——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；——清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；——清潔鐵芯上的油污及臟物；——檢查復(fù)位調(diào)簧情況；——擰緊所有緊固件。水泵房管理員每年的5月、11月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。（2）水泵維修保養(yǎng)：——檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；——轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；——檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；——清潔水泵外表；——如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。小區(qū)內(nèi)主供水管爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器等的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定（1）每年的12月15日之前，由維修部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。（2）影響程度嚴(yán)重的，應(yīng)選擇合適的時間維修，并視情況需要通知客戶服務(wù)部，由其通知可能受影響的住戶，其后再通知施工單位開始維修。（2）施工單位未在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內(nèi)前來維修的，工程部主管再次進行電話或書面催促并上報部門經(jīng)理，工程部經(jīng)理當(dāng)即進行電話或書面催促，對催促后前來維修的，按上述一條處理，對催促后仍未來維修（不超過3個工作日）的，上報項目部主管經(jīng)理，并派工程部維修人員前往維修。（2）客戶代表在接到住戶報修時應(yīng)填寫《報修記錄表》，并將記錄內(nèi)容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內(nèi)容等）填入《維修單》（一式二聯(lián)）。工程部主管另行安排維修人員檢查，并將檢查結(jié)果填寫在《維修單》（二聯(lián)）相應(yīng)欄目上，合格的，檢查人簽字，不合格的，檢查人上報其主管，主管安排維修人員按上述時效和要求完成返修任務(wù)，直至合格。維修人員應(yīng)在接單后20分鐘內(nèi)帶齊工具、材料、《維修單》（二聯(lián)）到達(dá)維修現(xiàn)場。工程部主管根據(jù)報修內(nèi)容或現(xiàn)場查驗分析是否影響正常運作。客戶代表負(fù)責(zé)接聽報修電話和接待報修人。（3）項目部經(jīng)理提請開發(fā)商協(xié)助，要求開發(fā)商將此項維修的費用從施工單位工程質(zhì)量保證金中扣除?？蛻舸韺ⅰ毒S修單》（三聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。業(yè)主房屋自用部位及設(shè)施設(shè)備報修(保修期內(nèi))流程圖住戶報修 客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人 工程部主管通知開發(fā)商或施工單位施工單位維修三方驗收不合格合 格維修單歸檔結(jié) 束業(yè)主房屋自用部位及設(shè)施設(shè)備報修(保修期內(nèi))流程住戶通過打電話、親自到客服部的方式報修。第一聯(lián)及所收維修費上交客服部客戶代表和財務(wù)人員，第二聯(lián)交給工程部主管。維修工作完成后，維修人員應(yīng)按《維修項目收費標(biāo)準(zhǔn)》在《維修單》上注明應(yīng)收的各項費用金額。對于驗證不合格的材料，維修人員應(yīng)主動提示住戶使用不當(dāng)材料的后果，但應(yīng)尊重住戶的選擇。在住戶確認(rèn)無誤和同意后，換上一次性鞋套進入住戶家中。（4）報修內(nèi)容不屬于《維修項目收費標(biāo)準(zhǔn)》中的項目，工程部主管在接單后一般情況下15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場對維修的可行性和維修費用進行評審，24小時內(nèi)與客服主管溝通并及時回復(fù)住戶是否可以維修，征得住戶對維修費用的認(rèn)可及同意維修后，再按上述時效和要求安排維修人員前往維修。工程部主管根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作：（1）一般6情況下，工程部主管應(yīng)及時派相應(yīng)工種的維修人員前去維修，人員安排有困難的，須與客服主管溝通及時與業(yè)主以電話方式約定維修時間，并記錄在《維修單》上，對于水管爆裂、關(guān)鍵部位漏水、晚上停電等緊急情況，須保證維修人員在15分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場?？蛻舸碡?fù)責(zé)接聽報修電話和接待報修人。 電梯維保公司維修人員及工程部強電技工必須在接報10分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場解救被困人員，救困的具體步驟：1) 首先確定轎廂所在位置及與廳門的距離，并根據(jù)現(xiàn)場實際情況進行解救；2) 如轎廂基本處于廳門所在位置，電梯維保人員、工程部強電技工可從上一層進入轎頂，手動打開轎廂及廳門解救被困人員；3) 如轎廂遠(yuǎn)離廳門，則應(yīng)先停電后手動盤車至廳門位置并按第2)條方法解救被困人員；4) 停電前首先確定被困人員數(shù)量，告知被困人員停電原因、停電時間及停電期間轎廂內(nèi)無照明等情況，請耐心等待切勿扒門或推安全窗；5) 電梯維保人員、工程部強電技工根據(jù)被困人員數(shù)量確定盤車方向，具體方法見電梯故障盤車程序。 配合市政相關(guān)部門恢復(fù)水、電、氣供應(yīng)。電工切斷火災(zāi)區(qū)域內(nèi)的電器設(shè)備電源，保證水泵房、中水站等消防設(shè)施用電。1 事故處理完畢后工程技術(shù)人員要調(diào)試室內(nèi)各設(shè)備系統(tǒng)，恢復(fù)正常運行。1 如戶內(nèi)有人，工程技術(shù)人員應(yīng)立即查明事故原因，根據(jù)具體情況關(guān)閉業(yè)主家中的供水總閥門或支路閥門，控制事故范圍，搶修設(shè)備。 事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。 如果污水泵不能正常啟動，應(yīng)立即投入柴油機泵、潛水泵等搶險物品，安排人員搶險，并請保安部配合搶險。 以上環(huán)節(jié)確認(rèn)無誤后開閘通水，同時仔細(xì)檢查停水范圍內(nèi)有無異常情況，有無漏水點，確保正常。 關(guān)斷閥門后，判明影響范圍、戶數(shù)并確定搶修方案及修復(fù)時間，通知管理處主任、客戶服務(wù)部。 如是物業(yè)管轄范圍外發(fā)生的事故，及時報工程管理部負(fù)責(zé)人，通知管理處主任、客戶服務(wù)部、行政辦公室、安全消防部及自來水公司。 當(dāng)需要大面積停電維修時，及時通知管理處主任，并將情況通知客戶服務(wù)部以便對客戶做出解釋，進行修理工作，故障排除后與客戶服務(wù)部確定合閘送電時間，到時間后合閘送電。 工程管理部積極配合供電局搶修人員檢查修復(fù)，并維持現(xiàn)場秩序。 檢查危險區(qū)附近消火栓是否正常。室外燃?xì)庑孤短幚砹鞒蹋?工程管理部接到通知后，工程管理部應(yīng)立即安排工程技術(shù)人員在最短時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查看。 控制事態(tài)后，報工程管理部負(fù)責(zé)人事故處理情況。 工程管理部負(fù)責(zé)人根據(jù)具體情況