開封萬麗江南水都項(xiàng)目建議書-wenkub.com
2025-06-25 18:16 本頁面
【正文】 由上述圖表可看出： 項(xiàng)目周邊市政單位及設(shè)施所占比例較大，多集中在金明區(qū)，此區(qū)域消費(fèi)能力相對(duì)較高，晉安路上中高檔餐飲比較集中； 其次為商業(yè)設(shè)施，項(xiàng)目近鄰鼓樓商圈及宋都御街、中山路等商業(yè)集中區(qū)，區(qū)域內(nèi)西門大街主干道及其他次干道臨街商業(yè)相對(duì)豐富，店鋪多以服裝為主；中山路更是集中了三毛時(shí)代購物廣場(chǎng)、三毛美美百貨、銅鑼灣百貨等大型購物中心，以及很多的中高檔服裝品牌專賣店，吸引了開封市大部分的中高消費(fèi)人群； 餐飲集中在大梁路、晉安路、宋城路等，中高檔餐飲多在城墻外新區(qū)，老城區(qū)則為特色餐飲如特色小吃等中低檔餐飲為多； 較大規(guī)模的廠礦企業(yè)也多分布在城墻外的新區(qū)； 項(xiàng)目連接包公祠、開封府、清明上河園、龍亭公園、翰園碑林、天波楊府等開封市主要的各個(gè)景點(diǎn) 其中行業(yè)集中街道： 晉安路東段——中高檔餐飲集中區(qū) 中山路——中高檔服裝品牌專賣店集中區(qū) 宋都御街——中低檔旅游商品集中區(qū) 觀前街、大紙坊街——汴繡專營店集中區(qū) 包公湖南路——中低檔茶樓集中區(qū) 大梁路（金明大道至西環(huán)城路段）——電動(dòng)自行車專賣店集中區(qū) 大梁路、西門大街（西環(huán)城路至水系二期主河道段）——建材家具集中區(qū) 由此可看出開封市老城區(qū)以鼓樓商圈為中心區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為集中，但新的生活小區(qū)基本沒有，汴西新區(qū)則集中了開封近年來的許多新建小區(qū)，逐漸形成了大規(guī)模的生活區(qū)、行政辦公區(qū)，交通方便，但商業(yè)設(shè)施較為缺乏，高消費(fèi)人群多流失至鄭州。(c) 由于開封新市區(qū)正在或計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)，一些新市政配套設(shè)施和生活設(shè)施也將陸續(xù)建成，因此本項(xiàng)目應(yīng)盡早以市政配套設(shè)施同步營建，從而擴(kuò)大市場(chǎng)份額，保證項(xiàng)目投資的回收。六、 總結(jié)與建議以上分析可見，“豪德天下因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅社區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括社區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用?！鲆?guī)劃指標(biāo)的依據(jù)：考慮到社區(qū)擬規(guī)劃諸如聯(lián)排、疊拼、低密度洋房、多層、小高層、高層的復(fù)合組團(tuán)，在沿海大中城市已成趨勢(shì)，－3之間。 打造一條景觀大道：成為展示開封新城市魅力的舞臺(tái)；216。 高價(jià)值引爆：心有多大，世界就有多大，思想運(yùn)動(dòng)，高價(jià)值引爆216。 規(guī)劃理念及原則A 規(guī)劃理念： ⊙ 配合城市發(fā)展，塑造形象使之成為開封西翼標(biāo)桿式住宅新城； ⊙ 提升區(qū)域城市功能，成為汴西新區(qū)的生態(tài)復(fù)合型綜合居住區(qū)；B 規(guī)劃原則： ⊙ 尊重現(xiàn)狀地形條件和自然特征 ⊙ 強(qiáng)調(diào)政府和城市總規(guī)劃建設(shè)對(duì)該片區(qū)的生態(tài)要求 ⊙ 確保規(guī)劃方案的前瞻性和可操作性 ⊙ 營造良好的城市空間 ⊙ 創(chuàng)造高品質(zhì)的人居環(huán)境 規(guī)劃目標(biāo)完善的土地使用系統(tǒng)，確保可持續(xù)的自然環(huán)境，實(shí)現(xiàn)復(fù)合型城鎮(zhèn)開發(fā)，提供方便有效的公共運(yùn)輸系統(tǒng)，在整個(gè)新發(fā)展過程中保持高級(jí)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，通過合理利用土地，為地域發(fā)展創(chuàng)造附加價(jià)值。因此“任何項(xiàng)目的營銷推廣都應(yīng)以“市場(chǎng)有效需求（具備購買能力的需求）”為基礎(chǔ)、以“有效的市場(chǎng)認(rèn)知戰(zhàn)的開展”為核心原則，創(chuàng)造在市場(chǎng)眾多產(chǎn)品的營銷競(jìng)爭(zhēng)中，占上風(fēng)的“創(chuàng)新化、唯美化、游戲化、人性化的產(chǎn)品”，并創(chuàng)造超越價(jià)格的價(jià)值，讓消費(fèi)者因感動(dòng)而購買。 Ｃ、定位提出汴西生態(tài)水景第一城 城市復(fù)興運(yùn)動(dòng) 功能定位A 、定位目標(biāo)⊙ 代表21世紀(jì)汴西新區(qū)城市起飛的標(biāo)志⊙ 汴西新區(qū)的門戶，開封城市客廳，新城市名片⊙ 生態(tài)健康生活社區(qū)，新政府行政大院后花園B、定位提出 構(gòu)造水景花園城市 打造汴西生態(tài)第一居住區(qū) 形象定位行銷戰(zhàn)爭(zhēng)的核心：不是一場(chǎng)“產(chǎn)品戰(zhàn)”，而是一場(chǎng)認(rèn)知戰(zhàn)?！? 微觀：從城市發(fā)展的角度，全方位綜合考慮居住、商務(wù)、休閑、環(huán)境建設(shè)等多元化需要。178。 政策調(diào)控。178。汴西新區(qū)建設(shè)作為市政府近年來著力樹立的形象工程，為民辦實(shí)事重點(diǎn)項(xiàng)目，新區(qū)內(nèi)設(shè)有規(guī)劃新的行政，文化，科技中心，政府將大力發(fā)展新區(qū)城市化進(jìn)程。 認(rèn)同度不高。1．2 劣勢(shì)178。區(qū)域未來良好的成長性生活環(huán)境，超大700畝規(guī)劃生活社區(qū)，整體性規(guī)劃適應(yīng)城市運(yùn)營戰(zhàn)略，功能性配套齊全。 地段優(yōu)越，交通便捷。四、 項(xiàng)目定位（一） 項(xiàng)目SWOT分析1．1 優(yōu)勢(shì)178。 不僅來自鄭州的投資商，甚至福建、浙江、上海等地的投資商也開始關(guān)注開封，來自浙江的開元旅業(yè)集團(tuán)投資16億元，在開封西區(qū)中心地帶圈地1400畝，開發(fā)水景公園、五星級(jí)大酒店和高檔別墅住宅項(xiàng)目等。而開封的商品房空置程度非常低，現(xiàn)有可售商品房存量不大，與居民對(duì)房屋的需求比呈出供不應(yīng)求的局面。w 近年來，開封市政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入和建設(shè)力度，先后實(shí)施了西區(qū)污水處理廠工程，包公湖景區(qū)、龍亭湖景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，解放大道、魏都路等主要交通干道拓寬改造工程。（3） 市場(chǎng)前景良好。（2） 商品房市場(chǎng)需求較大。2006年以來，隨著鄭汴一體化戰(zhàn)略實(shí)施，尤其是鄭開大道的開通，開封房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大提升，到目前，開封市商品房銷售均價(jià)
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