開封萬麗江南水都項目建議書-資料下載頁
2025-06-28 18:16本頁面
【正文】 系。5．2 項目社會分析（可從社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益三方面分析）總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到社區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了社區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對開封的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無 5．3 項目風險分析A、市場風險分析從開封市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的態(tài)勢，市場有效需求不足。做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅社區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括社區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風險。B、經(jīng)營管理風險分析本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。C、金融財務(wù)風險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風險。六、 總結(jié)與建議以上分析可見，“豪德天下融城”項目是可行的，優(yōu)質(zhì)的，并將帶來巨大的經(jīng)濟和社會效益。(a) 本項目擁有良好的市場前景，其的建設(shè)正處于國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展階段，整個開封市民對住宅社區(qū)的需求旺盛，市場前景較為樂觀。(b) 通過敏感性分析可知項目抗風險能力不是很強，所以本項目盡量減少項目的建設(shè)成本以及一系列相關(guān)費用，以提高項目效益。(c) 由于開封新市區(qū)正在或計劃進行開發(fā)，一些新市政配套設(shè)施和生活設(shè)施也將陸續(xù)建成，因此本項目應(yīng)盡早以市政配套設(shè)施同步營建，從而擴大市場份額，保證項目投資的回收。(d) 為了盡可能地吸引客戶以提高項目效益，可通過對項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、配件標準、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等都將圍繞增加居住品質(zhì)、提升大社區(qū)都市化程度來進行。綜上所述，豪德天下融城項目是開封新城市發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)和構(gòu)建和諧開封的重要組成部分，趁著新形勢發(fā)展把開封新城市建設(shè)帶入快車道，努力將開封建造成中原城市群中更具有魅力的經(jīng)濟大市和文化強市。由上述圖表可看出： 項目周邊市政單位及設(shè)施所占比例較大，多集中在金明區(qū)，此區(qū)域消費能力相對較高，晉安路上中高檔餐飲比較集中； 其次為商業(yè)設(shè)施，項目近鄰鼓樓商圈及宋都御街、中山路等商業(yè)集中區(qū)，區(qū)域內(nèi)西門大街主干道及其他次干道臨街商業(yè)相對豐富，店鋪多以服裝為主；中山路更是集中了三毛時代購物廣場、三毛美美百貨、銅鑼灣百貨等大型購物中心，以及很多的中高檔服裝品牌專賣店，吸引了開封市大部分的中高消費人群； 餐飲集中在大梁路、晉安路、宋城路等，中高檔餐飲多在城墻外新區(qū)，老城區(qū)則為特色餐飲如特色小吃等中低檔餐飲為多； 較大規(guī)模的廠礦企業(yè)也多分布在城墻外的新區(qū)； 項目連接包公祠、開封府、清明上河園、龍亭公園、翰園碑林、天波楊府等開封市主要的各個景點 其中行業(yè)集中街道： 晉安路東段——中高檔餐飲集中區(qū) 中山路——中高檔服裝品牌專賣店集中區(qū) 宋都御街——中低檔旅游商品集中區(qū) 觀前街、大紙坊街——汴繡專營店集中區(qū) 包公湖南路——中低檔茶樓集中區(qū) 大梁路（金明大道至西環(huán)城路段）——電動自行車專賣店集中區(qū) 大梁路、西門大街（西環(huán)城路至水系二期主河道段）——建材家具集中區(qū) 由此可看出開封市老城區(qū)以鼓樓商圈為中心區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為集中，但新的生活小區(qū)基本沒有，汴西新區(qū)則集中了開封近年來的許多新建小區(qū)，逐漸形成了大規(guī)模的生活區(qū)、行政辦公區(qū)，交通方便，但商業(yè)設(shè)施較為缺乏，高消費人群多流失至鄭州。2007．3
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