【正文】 印花稅：是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽定的契約價(jià)格。下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。四、土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。納稅地點(diǎn)和納稅期限：房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納?？投愐罁?jù)：對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。納稅人：凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。國(guó)際因素：主要指國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對(duì)立情況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)水平、物價(jià)水平、金融狀況等。 理化因素：是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。稅費(fèi)：稅費(fèi)是應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。指在債權(quán)人同意的情況下，債務(wù)人用他種給付代替原定的給付以清償債務(wù)的行為。房地市場(chǎng)價(jià):指房產(chǎn)及土地使用權(quán)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)成交的價(jià)格。過渡房：通常指暫住房及暫時(shí)作某一活動(dòng)的房屋。易地安置：房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)建設(shè)用（自然人、法人），回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過程。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。3土地買賣：土地買賣人將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地買受人，并依約向后者索取一定價(jià)金的法律行為。3城市公共建筑用地：按照城市建設(shè)總體規(guī)劃所作為的布局，為公共建筑建設(shè)劃定的用地。3地丘冊(cè)：按土地構(gòu)屬人名稱編造的地籍管理冊(cè)。2土地附屬物：地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨(dú)立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。2土地使用權(quán)期滿的法律后果:土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無現(xiàn)取得。土地荒蕪費(fèi):部分地方立法或政府規(guī)章確定的對(duì)造成土地荒蕪者征收的罰款。被征用土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有使用權(quán)。1土地審批權(quán)限:根據(jù)《土地管理法，征用耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。1土地市場(chǎng):進(jìn)行土地交易的場(chǎng)所。1二級(jí)土地市場(chǎng):土地使用者再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。土地使用極轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金屬于土地補(bǔ)償費(fèi)范圍。征地各費(fèi)：因國(guó)家建設(shè)征用集體所有的土地或者使用國(guó)有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各費(fèi)：。土地價(jià)格：由于我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)土地國(guó)有制，城鎮(zhèn)土地出讓的是一定年限的土地使用權(quán)，因此向土地受讓者征收的土地出讓金可稱之為“土地使用權(quán)價(jià)格”。（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。土地使用權(quán)有償出讓：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地所有制：北京現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體所有制（即集體所有）兩種形式。征用土地具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：（1）具有一定的強(qiáng)制性。拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》第十條，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。3．對(duì)物業(yè)管理管轄范圍內(nèi)娛樂性場(chǎng)所和經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所的有關(guān)規(guī)定。具體在下面幾個(gè)方面：1．對(duì)公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境使用和維護(hù)方面的規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。1業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個(gè)月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應(yīng)包括保密條款和違約責(zé)任，續(xù)約的條件與方法，爭(zhēng)議的解決等問題。委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過討論研究，最后做出決議。這時(shí)小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。1委托管理合同：委托管理合同的概念是什么？對(duì)于這個(gè)問題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。但在業(yè)主入住達(dá)到50％之前，發(fā)展商作為該物業(yè)第一業(yè)主，有權(quán)指定臨時(shí)的物業(yè)管理公司，由該物業(yè)管理公司擬定公約，并將公約文本報(bào)準(zhǔn)、備案。究其本質(zhì)而言，是一種業(yè)主與管理者就特定物業(yè)的管理、使用、有償服務(wù)等問題達(dá)成的書面協(xié)議。當(dāng)然，與此同時(shí)，開發(fā)商與業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，開發(fā)商在選聘“前期物業(yè)管理”單位時(shí)，既要對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，也應(yīng)對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。這說明“前期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理。共用部位：共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。該部分基金屬售房單位所有。新房的購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2—3％的比例向售房單位繳交維修基金。什么是物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托,依據(jù)物業(yè)管理合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。它是以商場(chǎng)為中心向四周擴(kuò)展，構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。2什么叫綠化隔離帶:按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公里，按照分散集團(tuán)式劃分，分為城市中心區(qū)和10個(gè)城市邊緣地區(qū)。2平價(jià)房:平價(jià)房是慣以成本加上3%管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收家庭提供的住宅。集資房:集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高而水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量好，占地不多環(huán)境美。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。住宅小區(qū):住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。為住戶準(zhǔn)備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區(qū)即可買到日常所需物品。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。 服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。TOWNHOUSE十大標(biāo)準(zhǔn): 位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 外銷或內(nèi)銷外租。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。 每套建筑面積在35平方米左右。蝶式住宅有什么特點(diǎn)：蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)。但它的缺點(diǎn)是房型布局有局限性、室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會(huì)出現(xiàn)較差戶型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。它的優(yōu)點(diǎn)是側(cè)向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設(shè)計(jì)豐富，尤其結(jié)合預(yù)應(yīng)力大開間樓板體系，平面布置更為靈活，擴(kuò)展了設(shè)計(jì)師和住戶的想象空間。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下。一般高層為框剪結(jié)構(gòu)，大多為三十層，估計(jì)就是由于框剪結(jié)構(gòu)在深圳的七級(jí)烈度、二級(jí)抗震的條件下的允許高度為120有關(guān)。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，需要在銷（預(yù)）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模枰阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。其中，為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)?。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。4使用面積：住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。3空置面積：是指報(bào)告期未已竣工的可代銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。3實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。3房屋新開工面積：是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。3飄窗：一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內(nèi)，全封閉落地居多，不計(jì)算面積。地下室：是指房屋本身在室外地坪以下的部分。如鐘樓等。2閣樓：即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風(fēng)窗的，稱為暗樓。高的部分是占兩層的大空間，視覺感受較為寬闊豐富。它較平層住宅動(dòng)靜分區(qū)更為明確，但上下樓對(duì)于老人、孩子不方便。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。1開間:開間即住宅的寬度。1住宅平面系數(shù)：一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和的百分比，是住宅設(shè)計(jì)時(shí)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，用字母“K”表示。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。1綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。由于工程建設(shè)各個(gè)階段的任務(wù)要求不同，各類圖紙所表達(dá)的內(nèi)容、深度和方式也有差別。建筑施工圖包括設(shè)備說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺(tái)階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。一套完整的建筑工程施工圖，一般包括建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、給排水、采暖通風(fēng)施工圖及電氣施工圖等專業(yè)圖紙，也可將給排水、采暖通風(fēng)和電氣施工圖合在一起統(tǒng)稱設(shè)備施工圖。由于建設(shè)工程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包括的內(nèi)容有的較為簡(jiǎn)單，有的則比較復(fù)雜，必要時(shí)還可分項(xiàng)繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投影而得到的平面圖。建筑剖面圖主要表示建筑在垂直方向的內(nèi)部布置情況，反映建筑的結(jié)構(gòu)形式、分層情況、材料做法、構(gòu)造關(guān)系及建筑豎向部分的高度尺寸等。一般分為正立面、背立面和側(cè)立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以按軸線編號(hào)來命名立面圖名稱，這對(duì)平面形狀復(fù)雜的建筑尤為適宜。也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。2五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《國(guó)有土地使用證》，簡(jiǎn)稱“五證”。2房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理：是指房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)歸檔的房地產(chǎn)權(quán)屬文件材料進(jìn)行登記、整理、分類編目、劃分密級(jí)、編制檢索工具等的