【正文】 金融財務(wù)風(fēng)險：由于該項目的規(guī)模很大，開發(fā)周期較長，需要的資金相對較多，因此如何獲得融資以及控制項目成本、及時回收資金是該項目能否順利進行的重要因素。三期于2005年4月10日開盤，平均銷售價格為13,000元/平米。項目收益：自2003年起國家停止別墅用地審批。項目一期、二期已經(jīng)全部交付使用。“做實長三角，構(gòu)筑全中國，走向國際化。順馳中國十一年中累計操作房地產(chǎn)項目57個，銷售面積近500萬平方米，累計實現(xiàn)銷售收入近200億元，迅速發(fā)展成為中國房地產(chǎn)行業(yè)極具影響力的企業(yè)，2004年更成為業(yè)內(nèi)達到百億銷售規(guī)模的企業(yè)之一。去年底和今年初，“中海地產(chǎn)”分別被中國權(quán)威機構(gòu)評為中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)最具價值品牌第一名和房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力第一名。表33：和潤開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型明日星城常熟市20044327070普通住宅拙政東園平江區(qū)——最高價：2000萬元/套別墅n 外地知名開發(fā)商及項目介紹：中海地產(chǎn)“中海地產(chǎn)”是中國海外集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱。 歷經(jīng)十年，蘇州新港在2002年度銷售業(yè)績排名全國房地產(chǎn)企業(yè)第30位，列蘇州市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)諸強之首。1998年底上市公司“蘇州高新”控股，目前公司已成為“蘇州高新”的支柱企業(yè)，獲2004年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力20強。2004年建屋集團開發(fā)規(guī)模列江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一名，綜合實力躍居前三位，并被評為“2005中國房地產(chǎn)百強”之一。據(jù)統(tǒng)計，目前進入蘇州的知名外企有：嘉業(yè)、雅閣爾、中海、招商局、順馳、中華企業(yè)、華新國際、晟地、棲霞、易通、綠地等等。即使是一些近幾年成長起來的大企業(yè)，由于發(fā)展歷史短，自身資金實力不雄厚，主要依賴銀行貸款發(fā)展，資產(chǎn)負債率高，抵御市場風(fēng)險能力差，此外，這些企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度的建立完善方面滯后于業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司的運作管理制度欠規(guī)范。2004年蘇州的工業(yè)總值位居全國第二，僅次于上海；，只有上海的25%，由此可見蘇州的商業(yè)還有廣闊的發(fā)展前景。住宅需求量（萬M2）42206324居民改善居住需求+城市人口機械化增長需求+外來人口需求根據(jù)對蘇州市未來五年經(jīng)濟、人口、規(guī)劃的預(yù)測，我們預(yù)計近期（2006~2007）蘇州市住宅需求總量約在4220萬平方米左右，年均在2110萬平方米左右；遠期（2007~2010）蘇州市住宅需求總量約在6324萬平方米左右，年均在2108萬平方米左右。根據(jù)《蘇州第十一個五年規(guī)劃》軌道交通、道路的建設(shè)把滬寧交通線東西發(fā)展軸和蘇嘉杭高速公路南北發(fā)展軸，作為蘇州未來經(jīng)濟集聚成長、快速提升的主軸線和中樞系統(tǒng)。城市人口城市化水平推動城市化進程2010年將達到72%2005年50%總?cè)丝谌谐Ｗ】側(cè)丝冢?005年754萬人，2006年776萬人，2007年 793萬人，全市常住總?cè)丝冢?008年 810萬人，2009年 826萬人。2005年前10月人均可支配收入8913元。隨著蘇州市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對住宅的需求也不斷的增加，銷售均價仍然有一個較大的上升空間。需求方面，由于生活水平的提高、動拆遷、人才引進產(chǎn)生的剛性需求將成為市場的主導(dǎo)。 二手房市場隨著蘇州市商品房市場日漸成熟，以及舊城改造拆遷，二手房市場日趨活躍。2002年以前，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格增長緩慢，自2002年以來，在需求逐年增加的帶動上，銷售價格上漲速度開始加快。n 需求分析圖216：20002004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房供求比數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。自2003年以來，受蘇州經(jīng)濟快速發(fā)展以及WTO等利好因素的影響，寫字樓需求開始不斷加大，寫字樓市場進入快速發(fā)展期。從2000年到2002年期間，由于寫字樓市場供大于求，因此銷售價格略有下跌，從2002年以來，隨著需求的不斷加大，銷售價格開始回升，%。圖212：20002004年蘇州市寫字樓供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。 寫字樓市場n 供應(yīng)分析圖211：20002004年蘇州市寫字樓建設(shè)情況數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。2004年銷售價格達3127元/平方米，首次超過南京，位居江蘇省13個省轄市的住宅價格排名第一。自2000年以來，隨著住宅需求的持續(xù)旺盛，銷售面積呈逐年穩(wěn)步增加的態(tài)勢，%。%%之間。圖25：20002004年蘇州市商品房銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒由于商品房市場的需求持續(xù)旺盛，自2000年以來，蘇州商品房銷售價格逐年穩(wěn)步上漲，%，增幅創(chuàng)歷史最高。圖23：20002004年蘇州市商品房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒自2002年以來，隨著開發(fā)投資額的迅猛增長，商品房施工面積大幅度的增加，%以上的增速上漲，2004年受宏觀調(diào)控的影響增速略有下降。隨著土地交易量的增加，土地交易價格也呈持續(xù)上漲的態(tài)勢。圖21：2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：蘇州市土地儲備中心表21：20032005年蘇州市區(qū)土地拍賣、掛牌、招標(biāo)出讓情況 2003年2004年2005年土地出讓面積（萬平方米）土地交易價格（元/平方米）1969．15數(shù)據(jù)來源: 蘇州市土地儲備中心n 土地開發(fā)與購置情況蘇州經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外來人口，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機，在利益驅(qū)動之下，近幾年成為外地房產(chǎn)開發(fā)商“搶灘蘇州”的高峰期。但對消費者的心理造成了不少影響，許多人開始產(chǎn)生了觀望的心理中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則抑制房價上漲過快，在成本上和心理上對購房者造成雙重壓力，影響購房需求關(guān)于住房公積金有關(guān)利率調(diào)整的通知抑制房價上漲過快，在成本上和心理上對購房者造成雙重壓力，影響購房需求政策分類政策名稱頒布時間重點內(nèi)容對房地產(chǎn)市場的影響和效果交易政策房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）對各城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)和驗收提出基本的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，又要求在建設(shè)本市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)時要因地制宜，以取得更佳效果為政府提供決策依據(jù)，為消費者提供消費指南關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知對房地產(chǎn)稅收實施一體化管理，在現(xiàn)行職責(zé)分工和征管要求的基礎(chǔ)上，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款，后辦理產(chǎn)權(quán)證書為把手實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種的有機連接，加強房地產(chǎn)諸稅種的稅收管理關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知規(guī)定了購房時間是以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明是注明的時間作為其購買房屋的時間在房地產(chǎn)稅收的細節(jié)問題上給出了具體的操作措施，有效地完善以前的房地產(chǎn)稅收管理制度經(jīng)濟適用房管理辦法限制經(jīng)濟適用住房的面積，而經(jīng)濟適用住房的價格以保本微利為原則，購買經(jīng)濟適用房滿一定年限后方可按市價出售調(diào)整經(jīng)濟適用房的供給結(jié)構(gòu)，限制經(jīng)濟適用房的購買和出售，杜絕炒作經(jīng)濟適用房以牟取暴利房價政策關(guān)于穩(wěn)定住房價格的通知提出了如何穩(wěn)定住房價格的一些綱領(lǐng)性規(guī)定穩(wěn)定房價，抑制投機國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價工作意見的通知營業(yè)稅的收取方式及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的確定禁止炒地抑制投機性需求建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)2. 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析與評價 土地市場n 土地市場概述自2001年10月始，蘇州城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對除工業(yè)項目以外的經(jīng)營性用地一律實行拍賣、招標(biāo)、掛牌的出讓方式供給。關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)規(guī)范土地市場秩序關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知就開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在04年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴處理督促土地出讓歷史遺留問題的解決關(guān)于深入開展土地市