【正文】 21已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？ 答：可以。 21為什么抵押登記要先繳納土地使用費？ 答：根據(jù)深府［1997］136號文的規(guī)定，抵押人在辦理房地產(chǎn)抵押登記之前應(yīng)先向規(guī)劃國土部門交納土地使用費后方可辦理。 20申請樓花按揭登記需提交什么資料？ 答：發(fā)展商提供該按揭項目的樓花備案資料，經(jīng)登記機關(guān)審查后可辦理樓花按揭登記。20什么叫房地產(chǎn)抵押？ 答：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。按《深圳經(jīng)濟特區(qū)公證條例》第十三條、第十八條等規(guī)定，贈與應(yīng)在不動產(chǎn)所在地公證處辦理贈與合同公證，并提交經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明書、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書、身份證明及原產(chǎn)權(quán)證書辦理過戶手續(xù)。拍賣房地產(chǎn)過戶稅費按三級市場轉(zhuǎn)讓計算。如房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移等等。 拆遷賠償房的登記價，一般按新建房的建筑成本登記；補交差價的，差價計入登記價。 19如何辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？ 答：辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)身份證明；(3)房地產(chǎn)買賣合同；(4)付款發(fā)票和付清房款證明。 19哪些情況下需辦理二級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？ 答：(1)向發(fā)展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房)；(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。 房地產(chǎn)權(quán)檔案查閱地點：深南中路檔案大樓十樓房地產(chǎn)權(quán)檔案部。19如何查證《房地產(chǎn)證》的真實性？ 答：可通過以下兩種方法進行查證：（1）拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃與國土資源局產(chǎn)權(quán)檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢，看是否已有登記記錄，《房地產(chǎn)證》號、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實；（2）注意識別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)?。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。 18房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？ 答：1988年1月3日之前政府無償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：(1)住宅 50年；(2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年；(3)工業(yè)、倉儲 30年；(4)商業(yè)、金融業(yè)用地 20年；(5)種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地 20年。登記機關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件，可逕為登記。 18哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)的買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。其中初始登記辦文時間為90天，轉(zhuǎn)移登記辦文時間為30天，抵押登記15天，變更登記辦文時間30天。17有哪些情形的房地產(chǎn)不予或暫緩登記？ 答：有下列情形之一的，登記機關(guān)可作出暫緩登記的決定：(一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建筑事項，未經(jīng)處理或正在處理之中的；(三)受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補正的；(四)發(fā)生《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項情形而需暫緩登記的(即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機關(guān)或市政府沒收、查封等限制的)；(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。它是加強房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項基本制度。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。16房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟模? 答：每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進行計算：(1)有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行計算；(2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分?jǐn)偂ＹI受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。16按套（單元）計價的現(xiàn)售商品房，如何計價？ 答：按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。3％以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。15按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為177。 “建筑面積”售房，實際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。15按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用如何計算？ 答：按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。15按套內(nèi)建筑面積售房，房價是如何計算的？ 答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”)計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。15什么是房屋的共有建筑面積？ 答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。 目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內(nèi)建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；（4）套內(nèi)建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計入套內(nèi)建筑面積。14成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。14業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應(yīng)注意些什么？ 答：業(yè)主在復(fù)查已購房地產(chǎn)的面積時，一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問題。14何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？ 答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。9在項目轉(zhuǎn)讓期間，對預(yù)售商品房有哪些規(guī)定？ 答：受讓方與預(yù)售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)皆l(fā)證機關(guān)變更商品房預(yù)售許可證。9購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓？ 答：預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購人同意，并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)。9商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：因轉(zhuǎn)讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。9在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 答：在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。8在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。 在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。8發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。7對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價格以套內(nèi)面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。項目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。 廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。所謂內(nèi)部認(rèn)購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。6《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？ 答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。6如何申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。60、什么是綠化覆蓋率？ 答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。5什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準(zhǔn)并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。小區(qū)建設(shè)分期分批進行時，其配套工程應(yīng)按計劃同步完成。5建設(shè)工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗收許可證》？ 答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。 《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。50、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設(shè)計？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。4在哪些情況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？ 答：當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設(shè)計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。4在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？ 答：建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)對申請進行初審后，按法定程序?qū)徟?。二、?guī)劃與設(shè)計類 4如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？ 答：以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。有哪些情況暫免繳納土地使用費？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費：（一）國家機關(guān)、人民團體、 部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設(shè)施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。 同時，在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷（預(yù)）售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。3哪些違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？ 答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、