【正文】 通過科學有效的市場調研所完成的可研報告與客觀務實而又前瞻的可行分析比較后，我們認為，只要項目的產品品質到位，同時配合國際水平社區(qū)建筑規(guī)劃、專業(yè)的銷售、宣傳推廣團隊以及酒店式物業(yè)管理服務，本項目在大同市具有很強的運作空間。銷售進度與銷售率A、銷售統(tǒng)計總表（以住宅面積 11 萬平方米計算）說明：? 以 2 年（24 個月）的建筑周期計算，我們預計銷售周期在 2021 個月，銷售率可達到 7080%，以 110000 平方米的住宅面積計算，總銷售面積為 7700088000 平方米，回收投資 億元；? 商業(yè)面積 7000 平方米，以每平方米 4000 元售價計算，回收投資 億元；? 社區(qū)車位 600 個，以每個車位 30000 元計算，車位銷售額 類型面積（萬平方米）銷售周期（月）銷售率（%）回收資金（億）期房住宅 2021 7080 商業(yè) 100 車庫 2 100 現(xiàn)房住宅 2030 合計 100% 37 / 39億元；? 剩余 2030%的住宅面積，共計 萬平方米， 預計將進行現(xiàn)房銷售，此部分銷售可回收投資 億元。在這個階段，我們的定價不可過高，這個階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤，而是能夠迅速打開市場，確定市場地位。銷售率達到 10%前，即開盤均價為 2800 元/平方米（內部認購起價 2480/M2，最高價 3180/M2，樓層、朝向最高差價 %） ；銷售率達到 1020%，每平米提價 80 元，均價為 2880 元/平方米；銷售率達到 2030%，每平米提價 100 元，達到 2980 元/平方米；銷售率達到 3040%，每平米提價 100 元，達到 3080 元/平方米；銷售率達到 4050%，每平米提價 100 元，達到 3180 元/平方米；銷售率達到 5060%，每平米提價 100 元，達到 3280 元/平方米；銷售率達到 6070%，每平米提價 80 元，達到 3360 元/平方米；銷售率達到 7080%，每平米提價 50 元，達到 3410 元/平方米；全盤均價： 3121 元/平方米。2. 銷售情況不好? 不可進行直接降價，這樣會對項目形象造成較為不利的影響，直接降價不適合高檔項目；? 可以采取增加優(yōu)惠折扣或贈送精裝修、贈送家具、家電的促銷手段進行變相的降價，以促進房屋的順利銷售。? 保證利潤原則我們要實現(xiàn)核算出準確的開發(fā)成本和建筑周期，嚴格控制項目開發(fā)建設的各項費用，避免不必要的浪費，只有這樣，才能保證項目的利潤最大化。 G、園林聘請專業(yè)的園林公司進行本項目的園林設計與建設，與整個社區(qū)建筑風格相呼應，園林也要采用新古典主義的風格設計，具體建議參考我公司提供的《總體規(guī)劃補充報告》 。而且，本項目將是大同市第一個擁有社區(qū)會所的住宅項目，它也是本項目最大的賣點，所以會所的建設是必不可少、極其重要的。隨著通訊技術的迅速發(fā)展，CATV 系統(tǒng)不但可以接受電視塔發(fā)射的電視節(jié)目，還可以通過衛(wèi)星地面站接收衛(wèi)星電視節(jié)目，可考慮光纖接入接疏地方有線電視節(jié)目。憑借這張智能卡，用戶進出停車場無須下車，自動感應器在鑒別用戶身份后自動打開道閘，系統(tǒng)自動記錄用戶進入時間。在主要公共場所（臺公寓大堂、電梯、停車場等）設有攝像控探頭，可以采集視頻資料，物業(yè)中心對28 / 39公共場所進行監(jiān)控，以保障住戶安全。住宅耗能自動抄收系統(tǒng)，將計算機技術與數(shù)字通訊技術完美結合，該系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)的居民住宅水、電、煤氣等生活能耗逐月入戶驗表收費方式，解決了城市住宅耗能管理的離散性和耗能數(shù)據人工處理的煩瑣過程，從而節(jié)約了大量人力，且避免了入戶驗表對居民生活的干擾。同時系統(tǒng)帶有緊急警按鈕，若有意外發(fā)生，管理中心將立刻準確得知哪間住戶有緊急情況，給住戶以最大的安全保證。目前，與 INTERNET 互聯(lián)有如下幾種方式：DDN 專線 它的傳輸速率是 64K2M 不等，它按速率等級劃分價格，如按包月算，不高于 64K 的每月費用為 1 萬元，不高于 128K 的為 2 萬多元，與其它連接方式相比價格偏高。每座樓分管理間使整個智能化小區(qū)更便于管理，維護及升級靈活、方便。? 樓梯間水泥地面，墻面為涂料，樓梯兩側安裝扶手，轉角處設腳燈和聲控頂燈。加大南向窗戶及陽臺面積，單向外窗使用雙層綠色玻璃，外部有陽臺的窗戶使用單層玻璃即可。我們要在項目前期規(guī)劃與設計過程中，杜絕一切可能存在的缺陷；在建筑材料選定與合作單位的選擇上，嚴格篩選，事無巨細，要落實于文字，減少不可遇見因素；在建筑過程中，在保證品質的前提下，嚴格控制建安成本，節(jié)約開支；在銷售過程中，根據市場反饋情況，22 / 39及時進行產品調整，將產品品質所帶來的風險降到最小。就是說，商品的價格并不是最重要的，重要的是產品的品質是否能真正滿足消費者。后來者要想取得好的成績，自然要付出加倍的努力和代價。 降低價格風險，在項目土地成本、各項稅費固定的情況下，在保證項目品質的前提下，只有通過降低建安成本造價，避免不必要的浪費，增加市場競爭力，以獲得最大的利潤空間；另一方面，在營銷上，我們要通過運用各種營銷手段與價格策略，在未來激烈的市場競爭中戰(zhàn)勝對手，占領市場。C、項目目前實際情況和開發(fā)條件? 項目尚處圖紙設計階段，建筑方案仍在修改細化當中，估計需時至少 1 個月才能基本完成；? 在辦理相關法律文件方面，建筑方案報批修改，申請開工許可證等均需要一些時間（此部分在建筑方案落實以后可與其他工作同步進行） ；? 目前土地并未拆遷，樂觀估計需要 1 個月，希望在 2022 年 5 月能順利開工；? 包括銷售中心和樣板間在內的地盤包裝工作必須在 4 月同時開工，施工時間需要 2 個月；? 由于市場競爭激烈，建議發(fā)展商在項目銷售前至少要有 2 個月的宣傳鋪墊工作，以便市場充分了解項目情況，同時有利于將聲勢造大；? 銷售策略和銷售工具是項目開售的必備條件，銷售工具的制作可19 / 39在建筑方案基本確定時立即開始，估計需時 3 個月；? 其他相關工作視重要程度依次在公開發(fā)售前陸續(xù)完成。16 / 39利潤統(tǒng)計表總投資額 298190000 元總銷售額 389310000 元營業(yè)稅（% ） 21801360 元銷售傭金(3%) 11679300 元毛收入 57639340 元所得稅(33%) 19020982 元純收入 38618358 元投資回報 %說明：? 在土地成本、各項稅費固定的情況下，我們只能通過節(jié)約建安費用降低成本，以獲取更多的利潤；? 本項目總投資額為 億元，銷售率達到 100%，總銷售額為 億元，以開發(fā)周期 3 年計算，項目毛利潤為 億元；? 扣除 33%的所得稅，凈利潤可達到 億元，投資回報率為%。其他費用13 / 39序號 項目 費用（元）1 人防設備 30000002 配套 203000003 費率 100000003 外網 5500000