【正文】 選擇最佳的品牌推廣及入市時機：入市時機的關(guān)鍵在于客戶認同度及各項銷售準備工作是否充分。 充分利用開發(fā)區(qū)炒作，凸顯不可仿造的競爭優(yōu)勢從而確保項目的市場認知度與品牌形象的全面提升。 第三階段選擇最恰當?shù)臅r機認購，推出各種價格及優(yōu)惠政策，增強消費者購買欲望并促成購買行為。輕松靈活的付款方式在與競爭項目差異化競爭優(yōu)勢的同時，通過付款及優(yōu)惠盡可能吸引各層次客戶群體。 組成以服務(wù)為核心且效率較高的作業(yè)體系：營銷策劃、銷售組織管理、裝飾設(shè)計、廣告與視覺識別系統(tǒng)設(shè)計、售房部、樣板房等完善的集中服務(wù)系統(tǒng)，并對服務(wù)品質(zhì)進行過程控制。前兩個階段還應(yīng)著重了解客戶需要以便及時調(diào)整項目定位。第一階段：點火期（即品牌導入期）第二階段：加熱期（即強勢推廣期）第三階段：沸騰期（即開盤熱銷期）第四階段：升華期（持續(xù)銷售期） 說明：本項目的總體營銷思路的制定是建立在淮安市經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及消費者心理，項目優(yōu)、劣勢等綜合分析的基礎(chǔ)上的。當?shù)卦敿毾M信息地圖，介紹當?shù)貢r尚文化的一面該地區(qū)詳細地圖，包括景點，食宿，消費，文化營銷效果：在DM的宣傳效應(yīng)下，該市不僅達到了預期的景點宣傳效果，并帶動了該市的文化消費，朝著具有獨特的自然景觀和濃厚的人文歷史的國家一級旅游品牌的方向靠攏。各個食宿標準，并且按價位劃分。力爭在宣傳開始的三年內(nèi)，將該市旅游業(yè)占地區(qū)旅游業(yè)的市場份額提高到40%以上。每到一座城市,顧不上欣賞當?shù)氐某鞘酗L貌和特色風光,立即召開推介會介紹該市。一家有文化的企業(yè)，即使產(chǎn)品換了、員工換了、總經(jīng)理換了，顧客照樣會一如既往地支持公司。公司失去了教育顧客的機會，產(chǎn)品就很難賣出去。唯有獨特風格的養(yǎng)生功法，才有神秘感，才能使顧客有敬仰之心。中國養(yǎng)生文化博大精深，許多年過百歲的養(yǎng)生家留下了珍貴的養(yǎng)生功法，可以對他們的養(yǎng)生功法加以整理。這樣的養(yǎng)生功法明顯不適合老年人鍛煉，如果推廣出去，只會把顧客趕出去，不會把顧客拉進來。 ② 養(yǎng)生功法要適合老年人鍛煉，易推廣。企業(yè)只要肯花功夫精心設(shè)計自己的養(yǎng)生功法（或者養(yǎng)生保健操），肯定能把顧客吸引過來。 用獨特的養(yǎng)生功法把顧客拉進來 高明的營銷模式，可以用較低的成本很輕松地把顧客拉進來。12種為高端保健品，價格高、每個月的零售價在五百元以上，包裝大，顧客一買就是一年的量。還有一點就是不要去操作概念已經(jīng)過時的產(chǎn)品。 ③ 產(chǎn)品要能體現(xiàn)價值。有些企業(yè)急功近利，在產(chǎn)品中摻入違禁成分，最終會得到消費者的唾棄。十一、實際營銷策略舉例“兵馬未動，糧草先行”。（三）實施步驟新品牌的建立，通過公關(guān)、廣告和促銷的整合營銷，結(jié)合度假村的特點，我們提出度假村品牌理念，通過展示、建立套餐制，以滿足不同層次的需求。 開發(fā)多渠道營銷網(wǎng)絡(luò)，應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與廣大消費者建立互動式的信息傳遞系統(tǒng)。形成以市場為導向、以顧客為中心的組織體系。 稅收風險若干年內(nèi)不會有任何稅收的風險。所以第一必須與南京的相關(guān)單位合作，形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，資源互補，資源最大化。7年收回，因市場行情有波動，預計3到4年可收回成本。3（購買率）=12960000元S（G3期）=20（棟數(shù)）*3（層數(shù)）* 120（面積）* 6000（單價）* 0。02 * 20 =125040元S（H4）=1588 * 200 * 0。5（參與率）*20 =100000元S（F2）=50 * 200 * 0。5（參與率）* 20 =136000元S（D2）=88 * 200 * 0。2元S（B4）= 888 * 0。01（場數(shù)）* 20（天數(shù)）=3776元S（B2）=1388 * 0。1（參與率）* 90 =1198800元S（H2）=1288 * 150 * 0。1 *90 =186300元S（D）=1001700元S（E）=200 * 150（人數(shù)）* 0。1 * 90 =23936元S（B4）= 888 * 0。05 * 220 =1746800元S（H4）=1588 * 100 * 0。3（參與率）*220 =330000元S（F2）=50 * 100 * 0。2（參與率）* 220 =299200元S（D2）=88 * 100 * 0。1（場數(shù)）* 220（天數(shù)）=41536元S（B2）=1388 * 0。晚餐B、會議租用容納90人（課桌型） 1888元/場 1188元/半天 容納60人（課桌型） 1388元/場 888元/半天 容納40人（談判型） 1088元/場 688元/半天 容納15人（圓桌型） 888元/場 488元/半天 C、運動基地網(wǎng)球場 周一至周四：38元/小時 48元/半小時 租賃費另計 包場：比賽間160元/半天 籃球 免費提供場地，器材租金10元/次（每小時） 羽毛球 免費提供場地，器材租金10元/次（每小時）D、養(yǎng)生館室外溫泉，68元/人室內(nèi)溫泉，88元/人。15億（二）總收益各項消費標準1）KTV（集體活動）2）棋牌（手洗麻將、撲克等集體活動）3）足浴、美發(fā)及溫泉4）乒乓球或籃球、網(wǎng)球5）內(nèi)湖水上娛樂（魚塘生態(tài)觀賞、廚藝及茶藝）6）外湖水上娛樂（沖鋒艇或飛艇或畫舫，釣魚）A、客房套票（按天算）128套票（128元/人）中餐 晚餐 客房（普通雙標間）288套票 （228元/人）3人以上客房（小套度假屋）早餐6平方米1531。綠化水體工程56496。5平方米　372。00 　1。7 森林養(yǎng)生小屋（18棟）7177。79平方米900622。4 特色養(yǎng)生餐飲區(qū)塊6955。25 　1。1 接待中心7035平方米1000703。24元總計為1220萬元投資估算表項目名稱項目成本數(shù)量單位單價金額備注（萬元）1。近年來環(huán)洪澤湖旅游飛速發(fā)展，吸引了長三角及周邊地區(qū)大量游客前來參觀游覽，并與常熟等地形成無障礙旅游區(qū)，僅第八屆中國 五、項目價值分析項目可提升價值判斷A 建筑風格和立面的設(shè)計,材質(zhì)：漢唐建筑風格為主B 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計：原生態(tài)為主結(jié)合田園式自由和諧的布局D 度假村配套和物業(yè)管理：現(xiàn)代理念，開放自由價值實現(xiàn)的政策因素A 江蘇省政府專門出臺《關(guān)于進一步支持蘇北地區(qū)加快發(fā)展的政策意見》。 F、現(xiàn)有酒店式公寓由于產(chǎn)權(quán)的分散，不可能再采取Extended Stay Hotel的經(jīng)營方式。B、旅游消費者對旅游產(chǎn)品的消費觀念逐漸成熟。 B、開發(fā)商盲目抬高銷售價格，而業(yè)主對投資回報預期又較高，因此，會影響酒店對外定價的靈活性。其原因是大部分此類公寓的產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主只能自己或委托物業(yè)中介公司對外出租，所以我們的市場目標可以是周邊南京淮安工作的長期租賃客（一年以上），也可以是短期配套我們魚來魚去俱樂部經(jīng)營的需求。只有通過比較找出其真正的優(yōu)勢、缺陷、機會和威脅，才能結(jié)合其個人產(chǎn)權(quán)特點，正確定位其未來的經(jīng)營管理模式。因此，現(xiàn)階段迫切需要調(diào)整投資與消費、內(nèi)需與外需關(guān)系，增強內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用。促成環(huán)洪澤湖旅游圈的形成,成為其中一個較強點。品牌戰(zhàn)略：做旅游精品，樹百年名牌，賦予人性光輝的內(nèi)涵；D。 蔣壩養(yǎng)生文化度假村以養(yǎng)生為支點，構(gòu)筑以保健養(yǎng)生、休閑、度假舒適型的現(xiàn)代旅游：以傳統(tǒng)的中醫(yī)診療，以溫泉、SPA水療養(yǎng)外，食療、湯療、茶療養(yǎng)內(nèi)的立體保健養(yǎng)生；以傍水依林，享受竹海綠色，享受陽光；天人合一、天地合一、地人合一；真正創(chuàng)造天蘭、水秀、地綠、人善、融洽、和諧的至高境界；成就一個百年品牌。使命是:“送你健康,送你快樂” 度假村致力于打造成為都市里的桃花源,致力于營造身心愉悅體驗感覺的假期,致力于創(chuàng)造一種健康、時尚、休閑、快樂的生活。5．1因此，在產(chǎn)品的設(shè)計上應(yīng)該以資源為舞臺，以環(huán)境為背景，以文化為內(nèi)涵，以設(shè)施為載體，以服務(wù)為支撐。四、項目SWOT分析項目的優(yōu)勢：A 區(qū)域優(yōu)勢明顯,交通便捷B 度假村主題鮮明,形式多樣C 生態(tài)、溫泉、土地等資源優(yōu)勢明顯D 社會群體多元化，同行業(yè)競爭少E 社會消費群體對新鮮事物存在一定的好奇心理F 21世紀的生活理念，人們在享受現(xiàn)代文明的同時，更加關(guān)注自身的身體健康項目的劣勢A 規(guī)模大,投資資金較大B 開發(fā)模式復雜C 四周景觀差不配套D 大多數(shù)人對養(yǎng)生的理解僅局限于表層,往往把養(yǎng)生和一般的保健視為等同項目的機會全國各地的酒店業(yè)、旅游業(yè)的快速發(fā)展，面對于市場競爭，單一的傳統(tǒng)經(jīng)營模式必然要創(chuàng)新改革，挖掘新穎獨特的經(jīng)營項目是同行業(yè)競爭主導的必要條件。 功能定位：休閑養(yǎng)生建筑風格定位：漢唐古典建筑風格三、項目用地周邊環(huán)境分析1．項目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置：位于蔣壩鎮(zhèn)南部，洪澤湖東岸土地面積及紅線圖：面積24公頃，2．項目用地周邊環(huán)境調(diào)查項目地塊東邊大部分為林地，并夾雜著少量民居和部分無污染小型廠房；西北方洪澤湖沿岸向為少量低矮民房；西邊是洪澤湖大壩以及湖邊大片灘涂。（二） 白領(lǐng)階層 主要由城市中的白領(lǐng)階層和管理者構(gòu)成。開發(fā)飲用、保健、冼浴等養(yǎng)生項目； 以文化遺跡為資源類：挖掘文化的名人、寺廟、場所等文化歷史背景，如道家、佛教養(yǎng)生方法；以養(yǎng)生民俗為資源類：吸納不同民族、民俗的養(yǎng)生方式，如藏浴、回族節(jié)食風俗等養(yǎng)生項目。旅游品種上，不僅要適應(yīng)國民消費心理變化，推出各種特色鮮明、吸引力強的旅游產(chǎn)品，打造旅游新熱點，創(chuàng)造旅游消費新亮點；而且追求旅游產(chǎn)品的精致化、個性化、娛樂化和多樣化，已成為迫不及待的首要課題，花大力氣下大功夫做細做精做足。也就是說，旅游方式已由基礎(chǔ)層面的觀光型旅游向提高層面的參與型、休閑型、度假型旅游轉(zhuǎn)變。如今時代變了，人們已開始厭倦缺少生活淵源和文脈根基，缺少原真性的旅游產(chǎn)品。不斷擴大江蘇現(xiàn)代旅游業(yè)在國內(nèi)外的知名度和影響力，打響生態(tài)文化旅游品牌，促進現(xiàn)代旅游業(yè)繁榮發(fā)展。我國的產(chǎn)業(yè)政策也作了重大調(diào)整,環(huán)境保護,旅游資源開發(fā)等領(lǐng)域成為國家優(yōu)先重點發(fā)展的方向。中國將成為世界上第一旅游接待大國和第四客源輸出大國。人們希望到什么樣的度假村大多數(shù)人希望到一些價格適中而又不乏高層次享受的度假村去休閑。他們也是旅游度假區(qū)的重要客源市場。 美容美體產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 對美、愛、健康和財富的追求是人的四大基本需求。但是在規(guī)劃中對于安全、舒適、救護、保健的要求必須提高，運動娛樂