【正文】 （4）聲屏報(bào)：淄博電視報(bào)，直接進(jìn)入家庭，特點(diǎn)為報(bào)紙保留周期長(zhǎng)，但不是主要的受眾媒體。 目前該報(bào)開設(shè)了每周一次的房地產(chǎn)?？?，同時(shí)，設(shè)有電腦、通訊?？?，是下階段主要選擇的報(bào)刊媒體之一。%的人認(rèn)為廣告是生活中必不可少的東西，%的人經(jīng)常閱讀報(bào)紙及雜志中的廣告。注：上述活動(dòng)應(yīng)注意一定要將促銷和現(xiàn)場(chǎng)銷售、租賃掛起來(lái)，形成良性互動(dòng)。 外派單計(jì)劃：組織禮儀人員統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一形象，并佩戴綬帶，在各展場(chǎng)、各人流聚集地大量派發(fā)單張，形成區(qū)域口語(yǔ)； 郵寄、夾報(bào)促銷：針對(duì)周邊地區(qū)或目標(biāo)客戶集中區(qū)通過(guò)區(qū)域夾報(bào)或采用在水電費(fèi)收繳清單或電話繳費(fèi)單或上門投遞等方式，形成重點(diǎn)區(qū)域的覆蓋。 針對(duì)目標(biāo)客戶的活動(dòng)設(shè)計(jì)：老客戶回娘家活動(dòng)，業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，對(duì)租賃客戶的說(shuō)明會(huì)等。（見銷售培訓(xùn)安排）十一、 公關(guān)促銷策略（一）公關(guān)策略 事件營(yíng)銷：通過(guò)在項(xiàng)目的各個(gè)階段，把握機(jī)會(huì)或創(chuàng)造機(jī)會(huì)進(jìn)行事件營(yíng)銷。并且能營(yíng)造較好的現(xiàn)場(chǎng)氣氛和促進(jìn)銷售。h) 高雅別致的現(xiàn)場(chǎng)包裝，門外的造景綠化，清晰醒目的戶外定點(diǎn)POP旗i) 設(shè)計(jì)精美的印刷品，具有吸引力的展板。一般應(yīng)包括接待區(qū)、展示區(qū)、洽談簽約區(qū)、休息區(qū)、衛(wèi)生間、辦公區(qū)、儲(chǔ)藏室（銷售人員更衣、銷售資料存放）構(gòu)成。d) 展示中心的設(shè)計(jì)風(fēng)格要與整個(gè)項(xiàng)目定位、項(xiàng)目質(zhì)素相吻合。懸掛時(shí)要爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)懸掛出來(lái)，有“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹萬(wàn)樹梨花開之感覺(jué)”。（2） 項(xiàng)目外觀燈光計(jì)劃充分考慮項(xiàng)目的夜視效果（3） 戶外看板、指示牌、彩旗戶外看板、指示牌：到本項(xiàng)目銷售中心的主要路線和人流聚集點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所在地設(shè)立，包括步行街端頭、共青團(tuán)西路主要路口等。 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的運(yùn)用除了講究統(tǒng)一以外，還要與項(xiàng)目本身的主題要一致和協(xié)調(diào)，并且體現(xiàn)出具有親和力的人情味來(lái)。而發(fā)展商可以從對(duì)客戶的租金收益中抵補(bǔ)此回報(bào)甚至獲得一定的租金收益。 特惠按揭付款（不打折）（1） 買方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款20%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，辦理有關(guān)銀行按揭手續(xù)；（3） 剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。調(diào)價(jià)的幅度：本項(xiàng)目通過(guò)相對(duì)價(jià)差的原則，區(qū)分項(xiàng)目各層單位，產(chǎn)品的差異化程度不是很大，所以幅度不宜過(guò)大，控制在5%以下。調(diào)價(jià)的方式：采用明降的方法處理，引起的負(fù)面影響較大，對(duì)項(xiàng)目的形象和發(fā)展商都不利，很少采用這種方法。調(diào)價(jià)原則調(diào)價(jià)時(shí)機(jī)：項(xiàng)目一般在銷售周期達(dá)到1個(gè)月左右就要檢討一次價(jià)格。2) 然后在對(duì)項(xiàng)目各個(gè)部分分別定出“平均單價(jià)”。n 小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次。l 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。n 過(guò)于死板 項(xiàng)目定價(jià)都是經(jīng)過(guò)決策層事先決定的，往往就是因?yàn)槭窃葲Q策層定的價(jià)，執(zhí)行時(shí)也真的“定”下來(lái)了，銷售受阻時(shí)沒(méi)有價(jià)格的應(yīng)變措施，銷售暢旺時(shí)則白白地犧牲應(yīng)得的利潤(rùn)。即使有意購(gòu)買的客戶也會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的不透明而無(wú)所適從。制訂項(xiàng)目的價(jià)格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進(jìn)銷售、為了獲得最佳利潤(rùn)，達(dá)到甚至是超過(guò)預(yù)期目標(biāo)，同時(shí)為發(fā)展商創(chuàng)造良好的無(wú)形資產(chǎn)，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏的效果。（三） 影響到目標(biāo)客層的渠道（大眾媒體未包括在內(nèi)） 各證券交易所； 各股票信息發(fā)布渠道（報(bào)刊、電視股評(píng)）； 已購(gòu)商鋪的購(gòu)買個(gè)人或單位； 各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場(chǎng)集中的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）； 人流聚集區(qū)域：淄博商廈、火車站、汽車站、各商務(wù)酒店、金帝商場(chǎng)、臨淄區(qū)、周村區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、忻源縣、桓臺(tái)縣、高青縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（詳細(xì)操作時(shí)還需優(yōu)化選點(diǎn)）； 網(wǎng)吧； 相關(guān)行業(yè)推廣渠道； 網(wǎng)上相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站渠道； 各大型企事業(yè)單位定購(gòu)；（四）本商場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū) 本商場(chǎng)分割原則：（1） 綜合考慮投資者和經(jīng)營(yíng)者這雙重關(guān)系；（2） 經(jīng)營(yíng)品種在商場(chǎng)分布中的規(guī)律；（3） 整體商場(chǎng)應(yīng)形成完善的道路交通組織和暢通的人流組織；（4） 由商場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)和布局的合理性出發(fā)； 各分層功能定位（1） 一層：通訊類產(chǎn)品及相關(guān)配件，品牌店、銀行、電腦整機(jī)；（2） 二層：電腦及相關(guān)配套產(chǎn)品；（3） 三層：網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)、電腦軟件、音響器材、音像制品、數(shù)碼家電；（4） 四層：保安監(jiān)控設(shè)施、辦公自動(dòng)化產(chǎn)品、網(wǎng)吧、大型企業(yè)進(jìn)駐； 具體分割初步方案已提交給公司，待確定；淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議策略篇七、 項(xiàng)目的入市策略與時(shí)機(jī)（一） 入市策略：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)機(jī)猶為關(guān)鍵，本項(xiàng)目應(yīng)采取市場(chǎng)領(lǐng)先策略。其目的是將經(jīng)營(yíng)者獲得產(chǎn)品的價(jià)格由二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)化為一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格；（2） 媒體服務(wù)計(jì)劃：由商場(chǎng)將一年管理經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的10%作為商場(chǎng)宣傳基金，與報(bào)紙、電視等主要媒體單位開設(shè)欄目，對(duì)商場(chǎng)及內(nèi)部商家進(jìn)行宣傳。 四、 概念設(shè)計(jì)（一）投資工具概念 投資金額小，投資門檻低，市場(chǎng)基礎(chǔ)廣大； 收益穩(wěn)定性原則及比照因素；（1） 銀行利息因素（2） 股市風(fēng)險(xiǎn)因素（3） 其它投資類型 投資高成長(zhǎng)性原則（長(zhǎng)期增值和升值原因）；（1） 社會(huì)整體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)；（2） 市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)；（3） 區(qū)域行業(yè)政策的利好無(wú)紙化辦公的推廣；（4） 區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移人群的變化；（5） 政策支持本步行街政策支持和行業(yè)政策；（6） 政府支持政府背景的充分利用；（7） 品牌和經(jīng)營(yíng)方式（模式）；（8） 同比市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)和稅、費(fèi)優(yōu)勢(shì)；（9） 史無(wú)前例小投資、大回報(bào)的全新投資概念；（二）營(yíng)造數(shù)碼科技主題商場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)概念 營(yíng)造經(jīng)營(yíng)成本與產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)（1） 經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：租金成本+各類稅、費(fèi)+運(yùn)營(yíng)成本（2） 產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)：將本商場(chǎng)升級(jí)為一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)品牌商場(chǎng)文化與現(xiàn)代化商業(yè)購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì)（2） 硬件設(shè)施（見裝修標(biāo)準(zhǔn)）（3） 軟件管理（品牌支持與管理導(dǎo)入）品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢(shì)“一對(duì)一貼身理財(cái)管家”計(jì)劃售后服務(wù)計(jì)劃（三）網(wǎng)絡(luò)時(shí)代概念時(shí)尚、潮流和生活方式的改變“E”時(shí)代是一種生活時(shí)尚；“E”時(shí)代是對(duì)人類社會(huì)生活方式的徹底改變；（四）高附加值概念 實(shí)體商鋪+虛擬電子鋪位的雙鋪位概念； 保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述） 企業(yè)孵化器概念；（五）差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種差異 導(dǎo)入品牌差異 售后服務(wù)差異（六）概念的設(shè)計(jì)構(gòu)想 導(dǎo)入強(qiáng)有力的品牌，提升本商場(chǎng)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)管理水平，為導(dǎo)入品牌目前接洽的有：賽格、華強(qiáng)、深圳寶安電子廣場(chǎng)等；同時(shí)，建議申請(qǐng)成為中國(guó)電子行業(yè)協(xié)會(huì)、山東省電子行業(yè)協(xié)會(huì)、淄博會(huì)員單位電子行業(yè)協(xié)會(huì)。因此，在項(xiàng)目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項(xiàng)目的硬件具有的優(yōu)勢(shì)：如規(guī)模優(yōu)勢(shì)/政策優(yōu)勢(shì)/區(qū)位優(yōu)勢(shì)/設(shè)施優(yōu)勢(shì)等，還要張揚(yáng)項(xiàng)目軟資源優(yōu)勢(shì)，即： 表現(xiàn)：項(xiàng)目理念（產(chǎn)品理念/經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念） 表現(xiàn)：以人為本，以用戶為本，以經(jīng)營(yíng)為本的專業(yè)服務(wù)形象 表現(xiàn)：價(jià)值價(jià)格的投資和經(jīng)營(yíng)模式三、 產(chǎn)品梳理（一）包裝推廣的核心要求是營(yíng)造差異化產(chǎn)品。九、設(shè)施情況本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣場(chǎng)、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場(chǎng)均在1公里輻射半徑內(nèi)。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團(tuán)。五、文化教育氛圍周圍1公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。（三） 政策優(yōu)惠：（詳見政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定）（四） 項(xiàng)目租售情況 新世界步行街項(xiàng)目在開始銷售時(shí)情況良好，但在今年以來(lái)總體房?jī)r(jià)已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場(chǎng)銷售情況不樂(lè)觀。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其它共享空間等。整個(gè)建筑采用歐式風(fēng)格項(xiàng)目功能：集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、休閑、觀賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街。現(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開通。2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本專業(yè)市場(chǎng)占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業(yè)空間。6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一些問(wèn)題,如王府井廣場(chǎng)二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理,上下樓不方便影響出租經(jīng)營(yíng),同樣商業(yè)步行街也有類似情況。 ,同時(shí)豐富了商品種類,樹立了良好的口碑。隨著金帝購(gòu)物廣場(chǎng)以及王府井廣場(chǎng),銀座廣場(chǎng)相繼開始動(dòng)作,共青團(tuán)路商業(yè)圈的購(gòu)物空間和購(gòu)物環(huán)境得到了改善,但同時(shí)造成了商業(yè)供給面積的急增加。 美食街人流量較大,商場(chǎng)東路人流量銳減。三大商業(yè)圈簡(jiǎn)介美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣,以服裝,鞋類,電器,餐飲為主,以中高檔次為主。金泰營(yíng)業(yè)房位置：聯(lián)通路與中心路交匯處； 開發(fā)商；金泰房產(chǎn)；均價(jià)：4100元/ m178。義烏小商品城位置：華光路與世紀(jì)路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實(shí)業(yè)規(guī)模:8800個(gè)商鋪,占地面積700畝,商業(yè)區(qū)面積達(dá)30萬(wàn)平方米,商業(yè)配套面積達(dá)18萬(wàn)平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售.開工時(shí)間:2003年11月28日。； 物業(yè)管理費(fèi)：178。促銷手段:購(gòu)買三套以上五年內(nèi)返還總額50%。（一，二，三層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。插入商業(yè)地產(chǎn)分析部分在售商業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位置：西六路與共青團(tuán)路交匯處； 開發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司； 總建筑面積：5萬(wàn)m178。,而低于此價(jià)格水平的商品房住宅小區(qū)竟有3個(gè),正是目前這類低價(jià)位樓盤還在建,在售,和大量的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)一定程度影響著整個(gè)住宅市場(chǎng)的提升,影響著整個(gè)樓市價(jià)格上漲幅度不大,我們認(rèn)為這也是淄博房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于與經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購(gòu)買力相差不多的沿海周邊地市青島,威海, 各種關(guān)系,不正當(dāng)手段而取得的一些價(jià)低廉的土地,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來(lái)越規(guī)范，獲取土地越來(lái)越困難，地價(jià)也將越來(lái)越高，開發(fā)低價(jià)位，低檔樓盤利潤(rùn)空間將越來(lái)越小，因此預(yù)測(cè)張店區(qū)低價(jià)位樓盤將在兩年后越來(lái)越少，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)不是很大，可考慮介入。,但是購(gòu)買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做的規(guī)劃設(shè)計(jì),據(jù)說(shuō)是在銷售統(tǒng)計(jì)分析了平層與錯(cuò)層銷售情況的調(diào)查基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃定位,而事實(shí)上翡翠園錯(cuò)層銷售還不錯(cuò).(5)“會(huì)所”“商業(yè)街”等配套已成為時(shí)下的賣點(diǎn)如在一些小區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套設(shè)施,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率,均在35%左右。一般小區(qū)內(nèi)底層設(shè)置儲(chǔ)藏間和車庫(kù)，底層車庫(kù)出售為主，車位以出租為主，一般車庫(kù)和儲(chǔ)藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為1：1進(jìn)行配比規(guī)劃，,這樣開發(fā)商對(duì)于這部分面積可以不計(jì)入建筑面積之內(nèi), 儲(chǔ)藏間的價(jià)格水平在300—500元/m178。之間，戶型面積適中，比較合理。從以上幾個(gè)圖表中也可粗略了解淄博房地產(chǎn)開發(fā)的思路，市場(chǎng)的成熟程度以及消費(fèi)群體的需求狀況。四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)狀況描述張店區(qū)在建樓盤分布圖多層住宅市場(chǎng)分析多層住宅項(xiàng)目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。即便這樣，淄博市的消費(fèi)群體也嫌住宅價(jià)格偏高?！　?）淄博市的住宅價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。古人云：“人無(wú)信不立”，離開誠(chéng)信，整個(gè)社會(huì)都將失去發(fā)展的基石，并陷于無(wú)序的狀態(tài)。資金的分散、體制的問(wèn)題已經(jīng)制約了進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的需要，加之國(guó)家2003年6月份頒布的“121文件”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，地產(chǎn)去也只有進(jìn)行體制改革和行業(yè)內(nèi)部的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成一批對(duì)市場(chǎng)有主導(dǎo)能力的實(shí)力企業(yè)，才能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步發(fā)展；而實(shí)力弱小、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來(lái)幾年內(nèi)將面臨著被淘汰的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。二手房將成為銷售市場(chǎng)的交易主體，租賃市場(chǎng)趨于活躍。根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的住宅消費(fèi)收入價(jià)格比3—6年的參考標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價(jià)格在20萬(wàn)元以下比較適宜廣大居民的消費(fèi)心理。隨著居民生活水平的不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求發(fā)生了變化。三是城市現(xiàn)代化的步伐加快，也將進(jìn)一步擴(kuò)大住房需求。一是我市居民住宅消費(fèi)層次差異較大，有理想住房的大都集中在機(jī)關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的個(gè)別企業(yè)。產(chǎn)品差異化區(qū)別不明顯，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。淄博市開發(fā)辦現(xiàn)有事業(yè)編制11人，正科級(jí)單位，與發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè)極不適應(yīng)?！　徟绦蝾嵉梗瑢?dǎo)致部分開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目違法建設(shè)?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)管理職權(quán)不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。2002年新開工的項(xiàng)目，有近50%項(xiàng)目有減免規(guī)費(fèi)現(xiàn)象，其中領(lǐng)導(dǎo)批條、說(shuō)情和區(qū)縣政府以文件、會(huì)議紀(jì)要形式減免上級(jí)規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象占90%以上，造成上億元的資金流失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，土地比上年增加230%。據(jù)2002年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示，%，全市房地產(chǎn)施工總面積達(dá)到558萬(wàn)平方米。從統(tǒng)計(jì)資料分析和市場(chǎng)調(diào)查情況看，其存在的主要問(wèn)題及原因是： 部分區(qū)縣政府和部門指導(dǎo)思想有偏差，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過(guò)大。3. 淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶型主要以三房為主，面積以110—200平方米為主力戶型。幾年來(lái)，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)總體上表現(xiàn)為供銷兩旺，投資、銷售均保持了較快的增長(zhǎng)速度。其中：省屬開發(fā)企業(yè)1家，外地進(jìn)淄開發(fā)企業(yè)3家，市屬開發(fā)企業(yè)131家。、聯(lián)通路以北集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū),。%。2001年，比上年增長(zhǎng)6%；，；房地產(chǎn)交易面積497萬(wàn)平方米，%%，全市住宅與房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在房屋拆遷、置業(yè)擔(dān)保、評(píng)估改制、測(cè)繪改制、房產(chǎn)宣傳等方面取得重大突破。 2001年，淄博市住房制度改革全面進(jìn)入住房貨幣化分配實(shí)施階段，沿街開發(fā)和舊城改造成為全市房管系統(tǒng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。實(shí)際外資到位35058萬(wàn)