【正文】 每個組團的景觀綠化可以適當加以變化，以形成各自的特點，突出其空間個性， (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 48 增強識別性。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結構，不再是以原來的家庭、血緣為基礎，而僅僅是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，各種各樣的“親水住宅”應運而生，有自然河資源的充分利用，無自然河資源的不惜化費工本挖掘人工湖泊來增加賣點。我們首先應界定兩點： （ 1） 利用項目現(xiàn)有的外部景觀資源，為本案景觀作鋪墊，形成外部景觀獨有的延續(xù)與補充，與本 案形成對景，相得益彰。在外墻色彩處理上，要拋棄歐陸風格的粉紅，咖啡紅的浮躁，采用清凈、平和的淺米色，少了一份城市的 喧囂，多了一份居家的寧靜。讓客戶在建筑風格上感覺到歸屬感、自豪感和榮譽感。這批人不論是知識面還是見識閱歷，都較深、較廣。當所有的建筑風起云涌、屢見不鮮時，“歐陸風”不再時尚、受寵了，一些有先見之明的開發(fā)商開始另辟蹊徑，于是又出現(xiàn)了“古典主義”與“現(xiàn)代主義”相結合的建筑風格，這種風格的建筑外觀，吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化、追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。在建筑外形上較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶和通花欄桿、石膏線腳飾 窗等處理。這主要表現(xiàn)在三個層面： （ 1） 從建筑本身來說，是通過建筑風格來取得兩種效果：一是美觀，二是識別（如同 CI 設計） （ 2） 從市場的角度來講，良好的建筑風格對樓盤促銷是有積極意義的，也是樓盤推廣的賣點之一。特別注重本案的外觀包裝，使其視覺價值超越實際價格，以期產生價格勢能，并為后期的價格調升提供基礎。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 38 主要客戶來源： 由于本案地處閔行區(qū)地鐵沿線，因此其所面對的目標客戶相對較廣，西南地區(qū)購房消費者的比例，較高，其來源可大致分為以下幾類： A)地鐵沿線區(qū)域內貨幣化安置的動遷居民； B)在本案周邊工作的穩(wěn)定收入人士； C)在地鐵沿線上班的穩(wěn)定收入家庭； D)比較注重交通配套的居民； E) 比較注重周邊配套的客戶； F) 素質較佳的私營業(yè)主； G) 周邊區(qū)域內貨幣化安置的動遷居民； H) 外地來滬打工的青年白領。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 37 根據以上的產品定位，我們可以用比較提煉的語句，將本案定義為： 集景觀園林化、戶型功能化、配套智能化、服務立體化、價格平民化于一體的現(xiàn)代多功能中檔住宅小區(qū)，是閔行區(qū)新世紀小康住宅建設的樣板，是一部分中產者夢寐以求的理想家園。 我們認為：本案毗鄰春申路，靠近滬閔路，屬于莘城范圍內較好的地段。 根據上述三個基礎的立論，我們可以運用差異化競爭策略，將本案的獨特性塑造成一個其他 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 36 競爭對手無法逾越的市場壁壘，并運用“價格勢能”原理，使本案成為新世紀西南樓市的領頭羊。首先本案的開發(fā)商是聲譽卓著的國營企業(yè)，擁有相當雄厚的經濟實力。首先我們需要建立物業(yè)的品牌，創(chuàng)造“熱島”效應。 d、 由于本案規(guī)模尚小，較難與大型樓盤進行正面抗爭。 b、 在宣傳上著重突出本案的地域優(yōu)勢與環(huán)境優(yōu)勢，強調距莘莊成熟商業(yè)區(qū)僅 700 米之遙，毗鄰國家級花園 —— 莘城中央花園，緊靠風光秀麗的橫瀝港等，以彌補莘城內目前配套尚不齊全帶來的缺憾，同時運用 小區(qū)內景觀優(yōu)勢予以彌補。因此本案在規(guī)模上缺乏競爭優(yōu)勢。“上海莘城”的名稱面世已有三年的歷史，對于喜新厭舊的消費者來說，這個名稱已缺乏了往日的激情與沖擊力。因此在對本案進行策劃之前，必須明確地把這些問題點尋找出來，予以剖析?？梢愿鶕戮坝^理念及市場走勢，體現(xiàn)出本案獨具特色的景觀效果。 b、 目前暫定 的規(guī)劃為小高層建筑，比較符合消費者的居住需求及接受能力，因此在規(guī)劃上具 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 30 有一定的先天優(yōu)勢。周邊已建、在建項目較多，商業(yè)設施的配置稍嫌不足，但上海莘城總量 100 萬平方米的開發(fā)規(guī)模，將為本案奠定良好的形象基礎。 外部資源： a、 市政配套的大興土木，亞洲第一立交橋的建立以及地鐵一號線、外環(huán)線，豐富了本案地域的立體交通網絡系統(tǒng)，閔行區(qū)獨有的良好的公共綠化系統(tǒng)使本案的發(fā)展前景更加誘人。其市場形勢不容樂觀。進入 21 世紀，莘莊地區(qū)正在向成熟的衛(wèi)星城市發(fā)展，世紀名門、裕興花園、陽明國際花苑等一批高品質住宅應運而生。由于虹橋機場的原因和市場認同程度的不佳，使得該區(qū)域內物業(yè)銷售速度總體比較緩慢。早期開發(fā)的物業(yè)中，除“ 萬科城市花園”之外，其他商品房均處于相對滯銷階段，如明泉公寓，南國花園，萬泰公寓等，而近期開發(fā)的“古鎮(zhèn)名邸”、“疊彩人家”卻均有不俗的銷售業(yè)績。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 16 閔行區(qū)的住宅分布主要集中于下列幾個區(qū)域： 梅隴 羅陽地區(qū) 本區(qū)域原以動遷房為主。 2020 年區(qū)內房地產市場在政府各項政策的扶持下，繼續(xù)保持良好的發(fā)展趨勢。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 14 第二部分 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 15 一、 閔行區(qū)樓市分析 閔行區(qū)位于上海市西南部，為城鄉(xiāng)結合地區(qū)，轄有 15 個鎮(zhèn)， 6 個街道，一個市級工業(yè)區(qū)，目前正在進行行政區(qū)域的合并工作。他們將以敏銳的洞察力，先知先覺，預先生產符合客戶市場的產品，以滿足消費者不斷提升的各種需求。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 12 創(chuàng)新意識的戶型設計： 未來上海住宅的戶型設計將吸取目前已有的戶型格局，衍生出有別于現(xiàn)在的平層、錯層和躍層的住宅戶型，摒棄底樓到頂樓一模一樣的戶型，推崇可自由組合分割的個性化戶型等等。 鑒于上海未來的城市建設 規(guī)劃，我們可以預見到中心城區(qū)及兩條環(huán)線內的土地資源將急劇匱乏，外環(huán)線外側 5 公里之內的土地資源將成為今后上海住宅發(fā)展的黃金地帶。上海房地產市場變化特征是較為顯著的。在資源整合下的概念引導將成為一種必然趨勢，最大限度地挖掘和釋放生產力，把內、外部資源進行最優(yōu)化的組合。 這些現(xiàn)實，令越來越多的投資開發(fā)商在開發(fā)新項目時，望 而卻步、舉棋不定。 買家消費越趨成熟、理性。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 1…………………………………………… 5 第一部分、回顧歷史，挑戰(zhàn)未來 …………… 7 一、 上海樓市演變過程 …………………… ..8 二、 關于未來上海樓市的理性思考 ……… ..10 高科技化住宅 .……………………… ..11 環(huán)境藝術日臻完美 … ..……………… .11 創(chuàng)新意識的戶型設計 ………………… .12 來自國家政策的利好 ………………… .12 第二部分、市場分析 ……………………… ..14 一、 閔行樓市分析 ……… ………………… ..15 二、 莘莊地區(qū)樓市分析 …………………… ..18 附表 ………………………………………… ..20 第三部分、項目分析 ………………………… 27 一、 本案資源分析 …………………………… 28 我們所擁有的資源 …………………… .28 我們所面臨的問題 …………………… .31 問題點的彌補方式 ..………………… .33 二、 市場定位 ……………………………… ..35 產品定位 ……………………………… .35 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 2 客戶定位 ……………………………… .37 價格定位 ……………………………… .39 第四部分、全局基調設計建議 ……… ……… 40 一、 建筑風格對市場效果的影響 …………… 41 建筑風格界定 ………………………… .43 色彩、立面、造型處理 ……………… .44 二、 環(huán)境與綠化景觀的設計 ………………… 45 三、 戶型功能及戶型配比的建議 ………… ..50 戶型設計的功能化 …………………… .50 功能配置的完善性 …………