【正文】 錦繡?河畔，全心全意全為您結(jié)論：，即價(jià)格、地理位置比對(duì)，初步制定本案的目標(biāo)市場(chǎng)、定價(jià)策略及廣告策略，開(kāi)盤(pán)策劃、后期促銷(xiāo)方案等的策劃，促銷(xiāo)活動(dòng)具體落成方案、成本預(yù)估及活動(dòng)細(xì)節(jié)在執(zhí)行中進(jìn)一步完善。響坎橋開(kāi)通市場(chǎng)推廣語(yǔ)健康綠色生活正在完美落實(shí)。，配合少量形象廣告。 接受二期意向登記。錦繡?河畔是響水好與熱項(xiàng)目，下一次一定要買(mǎi)到錦繡?河畔，一期全部售罄推廣策略： 通過(guò)深化項(xiàng)目宣傳，不斷強(qiáng)化與展現(xiàn)“健康河畔生活”的實(shí)質(zhì) 以前期的銷(xiāo)售旺勢(shì)，刺激新客戶的購(gòu)買(mǎi)熱情。：主要賣(mài)點(diǎn)橫幅宣傳銷(xiāo)售資料、物料與現(xiàn)場(chǎng)包裝準(zhǔn)備：推廣活動(dòng)： 開(kāi)盤(pán)選房大會(huì):※錦繡?河畔開(kāi)盤(pán)創(chuàng)銷(xiāo)售奇跡推廣策略： 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝打動(dòng)人心，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值。人與環(huán)境的對(duì)話家門(mén)口的運(yùn)動(dòng)區(qū)：主要賣(mài)點(diǎn)意義：消化部分單位，并通過(guò)新聞炒作可提高項(xiàng)目的形象及宣傳，增強(qiáng)品牌效應(yīng)。 推廣活動(dòng)：（SP）1有禮品贈(zèng)送活動(dòng)：※超額認(rèn)購(gòu)震撼全城 推廣策略： 通過(guò)深化項(xiàng)目宣傳，令市場(chǎng)認(rèn)知與接受“河畔健康生活”理念。保溫、節(jié)能、隔音、隔熱利益點(diǎn)媒體宣傳： 項(xiàng)目宣傳資料；※讓家一步到位保證裝修材料質(zhì)量規(guī)模龐大，配套完善低容積率保證私密性利益點(diǎn) 建立市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí)；完成工地圍檔；參加對(duì)象：內(nèi)容：宣傳折頁(yè)； 項(xiàng)目開(kāi)工儀式:※各媒體記者。以展板對(duì)河畔的品牌發(fā)展進(jìn)行展示n ※通過(guò)大量新聞炒作，拉開(kāi)錦繡?河畔的推廣序幕。意義：為本項(xiàng)目?jī)?chǔ)蓄數(shù)量可觀的忠誠(chéng)客戶。推廣策略：全面領(lǐng)先的產(chǎn)品力與形象力信心保證戶型模型以路旗為主電視廣告“健康住宅”示點(diǎn)工程橫幅報(bào)紙廣告現(xiàn)場(chǎng)包裝 展板手提袋六、推廣道具錦繡?河畔一期營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)覽表宣傳資料：樓書(shū)建立品牌忠誠(chéng)度以震撼性手法開(kāi)盤(pán)，制造轟動(dòng)效應(yīng)，一炮而紅打開(kāi)市場(chǎng)，達(dá)到短期快速大量成交，建立市場(chǎng)統(tǒng)治者地位的目的。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝打動(dòng)人心，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值。推廣策略為開(kāi)盤(pán)打下人際傳播的良好基礎(chǔ)n獲得“健康住宅”試點(diǎn)工程稱號(hào)建立鮮明有力的形象，通過(guò)推廣活動(dòng)，迅速提升項(xiàng)目知名度，吸納大量意向購(gòu)買(mǎi)力。通過(guò)炒作河畔品牌，實(shí)現(xiàn)從導(dǎo)入市場(chǎng)?；I備與成立推廣活動(dòng) 元旦 五、錦繡?河畔一期銷(xiāo)售推廣階段劃分表：階段和時(shí)間優(yōu)先登記期：時(shí)間：2010年2月19日至3月10日（其中包括內(nèi)部職工定向認(rèn)購(gòu)期：時(shí)間為2010年2月19日至3月10日）※※三、一期單位推售策略： 錦繡?河畔在制訂各階段推出的單位時(shí)，必須注重把握節(jié)奏，一方面保證每一個(gè)階段均有豐富、充足的貨量供應(yīng)，充分滿足客戶的需要；另一方面，在銷(xiāo)售過(guò)程中，有意識(shí)地保留一定綜合素質(zhì)高的單位，作為下一個(gè)新銷(xiāo)售高潮的引爆點(diǎn)。原則10:與主流媒體進(jìn)行深度合作 舉行公關(guān)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，與消費(fèi)者拉近距離。 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)。做關(guān)系行銷(xiāo)。做市：原則8:造勢(shì)策略：做勢(shì)，做市，做事，三者同步進(jìn)行。通過(guò)生活細(xì)節(jié)，制造生活氛圍。定金人民幣兩萬(wàn)元簽署訂購(gòu)書(shū)十天內(nèi)，并簽署買(mǎi)賣(mài)合同住宅置業(yè)首付20%30%，商鋪置業(yè)50%簽署買(mǎi)賣(mài)合同及辦理銀行按揭手續(xù)※經(jīng)驗(yàn)證明，讓前期買(mǎi)家有所回報(bào)往往是項(xiàng)目口碑最好的傳播方式。促使消費(fèi)者及早購(gòu)買(mǎi)。錦繡?河畔必須通過(guò)極佳的銷(xiāo)售速度延續(xù)“河畔神話”。即使如此，消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)時(shí)的城東地段居住信心仍然不足。A開(kāi)源商業(yè)街在開(kāi)發(fā)區(qū)，商鋪價(jià)位4500元/㎡，套間1600、1700元/㎡，價(jià)位走低端路線，受地理因素影響。A華陽(yáng)國(guó)際、時(shí)代家居部分已經(jīng)交付使用B碧桂苑一期銷(xiāo)售90%以上，一期均價(jià)2170元/㎡，起價(jià)1658元/㎡，最高價(jià)2590元/㎡，二期開(kāi)始預(yù)訂但未出臺(tái)，價(jià)位預(yù)計(jì)10月份出臺(tái)。2）幸福路沿線目前競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有亞美國(guó)際、清華園二期小高層、匯豪房產(chǎn)、濱河現(xiàn)代城。銷(xiāo)售率將近90%，剩余一期房源只剩大戶型，二期小高層預(yù)計(jì)年底竣工。市場(chǎng)形勢(shì)： 11 審視響水整體狀況，中高價(jià)位樓盤(pán)普遍出現(xiàn)銷(xiāo)售量回升的情況，錦繡?河畔主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概況：（ 城南板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，城中樓盤(pán)價(jià)位居高不下）響水房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由四部分組成：城南大道、黃海路沿線、幸福路沿線與204國(guó)道沿線、開(kāi)發(fā)區(qū)，東城區(qū)。原則5:開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇：保證現(xiàn)場(chǎng)軟硬件設(shè)施到位，符合大眾對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值期望時(shí)方可開(kāi)盤(pán)。一期通過(guò)大眾媒體宣傳與本項(xiàng)目的異點(diǎn)，支點(diǎn)相接合的資料進(jìn)行推廣，以大眾媒體電臺(tái)為重點(diǎn)。不能提前透支賣(mài)點(diǎn)，必須結(jié)合工程進(jìn)度和市政配套進(jìn)行推售。銷(xiāo)售中期以建立“響水唯一性的河畔樓盤(pán)”的市場(chǎng)地位為推廣重點(diǎn)。二、十大推售原則：※提供專業(yè)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)咨詢，令業(yè)主房屋歷久彌新?！扉L(zhǎng)地久計(jì)劃——專業(yè)化的物業(yè)管理關(guān)愛(ài)無(wú)微不至※※※：運(yùn)動(dòng)健身計(jì)劃人性化的設(shè)計(jì)與環(huán)保、節(jié)能、保溫、隔音的建材構(gòu)筑“綠色環(huán)保健康房”。3小區(qū)內(nèi)數(shù)幾十種健康花草樹(shù)木，365天“享受自然的深呼吸生活”。健康配套一步到位。健康環(huán)保/品牌建材，一流裝修品質(zhì)。 品牌建筑材料，百年質(zhì)量信心保證。著名專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)所，園林景觀設(shè)計(jì)，建筑單體設(shè)計(jì)與交通流線，項(xiàng)目整體格局設(shè)計(jì)?！挥诔鞘行聟^(qū)，未來(lái)新都市中心的住宅典范；（3） “你我的河畔生活”體現(xiàn)的是不分你我，正如倡導(dǎo)的博愛(ài)、平等的生活空間，在此不同生活及文化背景的人在此共生，相互關(guān)懷，展現(xiàn)的是一片暖暖的，充滿感情的生活場(chǎng)景?！澳阄业慕】岛优仙睢保路鹗钦谟H切地與客戶交談，輕輕地說(shuō)出健康河畔生活的價(jià)值所在。“河畔生活百分百”從音節(jié)的組織上，強(qiáng)調(diào)音律的和諧與揚(yáng)抑，使之音調(diào)逐步上升，以高昂的氣勢(shì)結(jié)束，增強(qiáng)了廣告語(yǔ)的氣勢(shì)與力量，形成瑯瑯上口的讀聽(tīng)效果，提高該廣告語(yǔ)的傳播率與記憶度。展示發(fā)展商的理想。旗幟鮮明標(biāo)榜“陽(yáng)光河畔生活”。七、品牌推廣語(yǔ)：※我們可以認(rèn)為，錦銹?河畔的目標(biāo)客戶群對(duì)目前的生活并不滿意， 自然的家 自然化他們對(duì)生活的期許——人性化 形成有效溝通：通過(guò)廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳資料、公關(guān)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的溝通。核心競(jìng)爭(zhēng)力：必須是別人不可模仿和不可超越的。三重核心價(jià)值是本項(xiàng)目策劃的基本指導(dǎo)原則，需通過(guò)推廣進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。三重核心價(jià)值之間的關(guān)系：三者相互關(guān)聯(lián)、互為表里、相互作用，是密不可分的一個(gè)整體。加大發(fā)展商實(shí)力宣傳。內(nèi)層價(jià)值——河畔品牌的建立。 硬件優(yōu)勢(shì)，需與項(xiàng)目整體同步發(fā)展。 地理位置——城市新區(qū)。時(shí)至現(xiàn)今，城市更應(yīng)延續(xù)此開(kāi)發(fā)策略，讓消費(fèi)群先到現(xiàn)場(chǎng)感受居住氛圍及配套設(shè)施，以及社區(qū)的整體人文氛圍，引導(dǎo)消費(fèi)群體產(chǎn)生對(duì)置業(yè)居住在東城區(qū)的美好憧憬，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望。 延續(xù)品牌效應(yīng)，令目標(biāo)消費(fèi)群快速接受錦繡?河畔河畔的品牌必須在深入民心，繼續(xù)延用河畔品牌，可以令消費(fèi)群快速接受河畔新城的概念。 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值共分“內(nèi)中外”三重——整合錦繡?河畔的優(yōu)勢(shì)。 徹底地取勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：以強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先的產(chǎn)品與形象，構(gòu)筑不同檔次的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，徹底地取勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。走低價(jià)入市分檔定價(jià)，低走高開(kāi)策略， ：顧名思義，采取與其他樓盤(pán)相差異的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與形象包裝等，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。2錦繡?河畔自身規(guī)模帶來(lái)的壓力。二、本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn) 明年市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，高手過(guò)招，競(jìng)爭(zhēng)激烈。良好的企業(yè)聲譽(yù)是塑造品牌形象的保證，通過(guò)建立“錦繡?河畔”的卓越品牌，為“河畔”品牌注入新的血液，成功延續(xù)“河畔”的品牌，進(jìn)一步充實(shí)“河畔”的品牌內(nèi)涵及河畔風(fēng)水的內(nèi)涵。 住宅品牌是住宅發(fā)展商為消費(fèi)者長(zhǎng)期提供的利益和服務(wù)，良好的品牌就是質(zhì)量的保證，成功的品牌就是信譽(yù)，就是擁有一批“鐵桿買(mǎi)家”，就是讓客戶具有強(qiáng)烈的心理認(rèn)同，主動(dòng)地、毫不猶豫地掏錢(qián)買(mǎi)你的樓——為開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。結(jié)論：通過(guò)市場(chǎng)與本項(xiàng)目自身的條件來(lái)看，直接隱性對(duì)手為歐亞新城，濱河小區(qū)，華陽(yáng)碧桂苑，其樓盤(pán)規(guī)模較大，位置較佳，配套占優(yōu)勢(shì)，但是響城的樓盤(pán)在營(yíng)銷(xiāo)手法上都顯得呆板在于模仿，無(wú)創(chuàng)新，故本項(xiàng)目在周期上遲于它們，可以參照衡量，打出個(gè)性化的唯一性的“陽(yáng)光河畔，健康生活”的獨(dú)特亮盤(pán)。 目前開(kāi)發(fā)中未推出樓盤(pán)如：濱河小區(qū) 歐亞新城 開(kāi)源商業(yè)街 即將開(kāi)發(fā)樓盤(pán)如：碧桂苑二期 華陽(yáng)三期 交通: 與響水的城中心區(qū)僅一路相隔204國(guó)道，生活，休閑娛樂(lè)為一體。發(fā)展商知名度高、地理位置好、配套齊全的樓盤(pán)，商鋪價(jià)格在8000元/㎡左右。戶型設(shè)計(jì)重疊?，F(xiàn)階段顯性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（已推出市場(chǎng)的樓盤(pán)）分析: 戶型分析：響水城東指新城及周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 最低價(jià)：2108 元/㎡ 最高價(jià)：2590元/㎡ 均價(jià)：2170元/㎡商鋪：5500元/㎡ 自行車(chē)庫(kù)：2000元/㎡ 汽車(chē)庫(kù)：3000元/㎡恒美家園城南地標(biāo)：恒美家園共兩期，總建筑面積11萬(wàn)余平米，面積80—140平米不等。沿長(zhǎng)江路南側(cè)商鋪8000元/㎡沿長(zhǎng)江路北側(cè)商鋪10000元/㎡ 規(guī)劃配套較好， 2600元/㎡2800元/㎡為一期價(jià)格，現(xiàn)開(kāi)發(fā)小高層預(yù)定10月開(kāi)盤(pán)。大盤(pán)，現(xiàn)在開(kāi)三期，前期開(kāi)盤(pán)為多層，現(xiàn)在售兩幢小高層，規(guī)劃配套齊全的大社區(qū)概念，小區(qū)智能化較好，規(guī)劃工程 其他（車(chē)庫(kù)）進(jìn)度、預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 中高檔市場(chǎng)（3500元／平方米以上）：飽和狀態(tài)，供大于求； 中檔市場(chǎng)（2500－3000元／平方米）：平緩狀態(tài)，供求大體平衡； 低檔市場(chǎng)（2500元／平方米以下）：前景大好，供不應(yīng)求。住宅供應(yīng)量的不斷推出，帶來(lái)的是開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的加強(qiáng)、開(kāi)發(fā)水平的提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)出白熱化的狀態(tài)。三、2009年響水住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)將呈井噴式發(fā)展分析幾年來(lái)的發(fā)展走勢(shì)，有關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)，響水縣將于2008年進(jìn)入房地產(chǎn)發(fā)展周期的高峰，其標(biāo)志是大眾住房消費(fèi)市場(chǎng)全面啟動(dòng)，在居民追求改善居住環(huán)境、城市改造帶來(lái)拆遷等主導(dǎo)因素的影響下，住宅房屋消費(fèi)將呈現(xiàn)高潮。B．我縣的存量房交易市場(chǎng)已與增量房市場(chǎng)并駕齊驅(qū)，成為房地