【正文】 產(chǎn)市場的主流市場；加速度發(fā)展階段。存量房再次刷新記錄，每家樓盤的開發(fā)存量房不多。據(jù)權(quán)威機構(gòu)調(diào)查了解：響水縣居民購房需求相當旺盛，1年以內(nèi)欲買房或二次置業(yè)及去舊買新的占較高比率。經(jīng)濟增長呈現(xiàn)加速提升的狀態(tài)。※同期比較商品房成交額23464億元 隨著經(jīng)濟元氣的恢復(fù)，銷售量大幅增長，集中在2500元/平方米以下的低價位住宅。 近3年來，與全國房地產(chǎn)市場取得的發(fā)展成績相比，今響水約70%的開發(fā)商卷入其中，直接影響造成樓市發(fā)展速度低于全國，2007年樓市處于盤整期，同時也是上升期， 2008年底下半年是冰凍期，直到2009年4月份才逐漸開始恢復(fù)元氣?！№懰乱粚每h委明確了“十一五”的宏偉目標，即到2010年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值110億元，財政收入12億元，一般預(yù)算收入6億元，固定資產(chǎn)累計投資超200億元，累計引資180億元以上，實際利用外資2億美元，::、確保2013年全面達小康的總體目標。城市規(guī)劃建設(shè)具有確定城市人口近中期為20萬人。江蘇省響水縣區(qū)域總面積1461平方公里，總?cè)丝?0萬，是國務(wù)院批準的對外開放縣、江蘇省綜合改革試點縣和全國縣區(qū)域經(jīng)濟基本競爭力提升速度最快的百縣之一。56′51″－34176。錦繡河畔策劃報告 響水概況　江蘇省響水縣位于東經(jīng)119176。32′43″。204國道、通榆大運河和沿海高速公路貫穿響水縣境南北，響水縣城距連云港機場僅70多公里、鹽城機場100公里。主要以向南、向東發(fā)展。項目 基本檔案開發(fā)商：鹽城浩安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目名稱：錦繡?河畔地理位置：響坎路以西，致富路以北，體東路以東建筑面積：51563平方米占地面積：綠化覆蓋率：%建筑類型：多層 小高層廣告語：A住宅： 河畔人生 ．健康生活 B商鋪： 置業(yè)首選 /潛值無限錦銹?河畔面臨的市場態(tài)勢從2009年響水的土地市場來看，沒有像全國其他區(qū)域的大量拿地，后市隨著城鎮(zhèn)人口的持續(xù)遷入，政策方面不斷出現(xiàn)較多住房政策的情況下，商品房銷售市場前景長線看好。 供需結(jié)構(gòu)不合理，對中高檔住宅有需求，但缺乏有效供應(yīng)。 2009年1—8月份全國商品房銷售面積49416萬平米，%。%商業(yè)房成交額響水房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：市場有巨大的發(fā)展?jié)摿懰慨a(chǎn)市場銷售現(xiàn)已回升，前期房產(chǎn)的銷售下降主要是受全球經(jīng)濟危機及全國房地產(chǎn)市場形勢影響，老百性處于持幣觀望狀態(tài)，隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)加之市場通貨膨脹情況下，正在進行城市的轉(zhuǎn)軌，處于快速發(fā)展的時期，市場承接力較強。在全縣整體規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展支持下，工業(yè)基地重新振興將加快步伐，整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。其中有一半人買新房，每戶按90平方米計算，共需商品房剛性需求量大（數(shù)據(jù)來源：信息網(wǎng)）。 成交狀況A．2009年18月，全縣增量商品房銷售面積比上年同期增長較高，而銷售額比上年同期增長較高，前進的幅度是近年來所罕見的。 價格狀況 一般以項目市場定位為中心，根據(jù)中高檔樓盤參照，走差異化，性價比，以響水周邊眾多樓盤的參考價作基礎(chǔ)，走差別化定價策略，內(nèi)部價策略，低價策略在淡市下常被采用。住宅郊區(qū)化成為趨勢隨著城市交通的改善，居住水平的提高及中產(chǎn)階級的發(fā)展狀大，令住宅郊區(qū)化成為一種趨勢與潮流。樓市進入大盤時代，演變?yōu)槿轿桓偁幫獾亻_發(fā)商在響水房地產(chǎn)市場的份額越來越大，響水房地產(chǎn)由地域性市場變?yōu)樾枨笮允袌龊蛡€性性市場，房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型發(fā)展，進入了大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開發(fā)時代?！鶊@林綠化和配套設(shè)施面積段113㎡㎡三房二廳一衛(wèi) 最低價：2160元/㎡ 最高價：2830元/㎡ 均價：2541元/㎡商鋪：6500元/㎡ 自行車庫：1800元/㎡ 汽車庫：3000元/㎡匯豪都市屬城中地標：10多萬M2最低價：2600 元/㎡ 最高價：2862元/㎡ 均價：2708元/㎡商鋪：8000元10000元/㎡ 自行車庫：2100 元/㎡ 汽車庫：暫未定雅居苑屬城南地標：3萬多平方米小盤，商住房共計11幢，小區(qū)優(yōu)勢容積率低，房屋采光較好，但是由于小盤銷售，不能形成規(guī)?；芾?，業(yè)主信任度不高，與大盤比較起來存在差距。一期多層建筑已經(jīng)售罄，二期小高層在售，由于房屋定位于中低檔小區(qū)，所以價格很有競爭優(yōu)勢，由于房屋結(jié)構(gòu)一期是磚混結(jié)構(gòu)，抗震系數(shù)低，房屋質(zhì)量與全框架結(jié)構(gòu)比較有一定的差距，因而口碑不是很好，但仍然是本案的有力競爭對手之一。自然環(huán)境好，路網(wǎng)發(fā)達。城區(qū)范圍內(nèi)目前開發(fā)量較少.（開發(fā)區(qū)），從規(guī)劃到形成居住氛圍，需要一個頗長的過程。多為90㎡160㎡的戶型；躍式（閣樓） 價格分析： 城南和城東規(guī)劃屬政府發(fā)展導(dǎo)向范圍。※目標消費者分析 2009年客戶分析（1）居住區(qū)域分析A ．來訪客戶的居住區(qū)域以縣城周邊，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位，外出務(wù)工及返鄉(xiāng)人員為主，加起來占了來訪客戶總組數(shù)的60%，說明對周邊地區(qū)客戶的吸引力遠比外圍地區(qū)大，或者說響水的購房者地緣情結(jié)比較重的；B．由于客戶主要來源于縣城與各大鎮(zhèn)區(qū)，人口素質(zhì)較高，家庭收入較豐厚，這部分購房者更注重品牌，注重開發(fā)商的聲譽，由于經(jīng)濟狀況較好，因此自然而然地就成了錦繡?河畔的對應(yīng)客戶群；（2）職業(yè)A ．購買客戶職業(yè)以私營業(yè)主居多，這部分客戶除消費能力較強之外，較為注重樓盤的品牌，一期的熱銷，很大程度上源自于這批私營業(yè)主對“河畔品牌”的向往與崇拜，以及相互間的口碑傳播有莫大關(guān)系；B．除私營業(yè)主之外，購買客戶最多的是公務(wù)員，其灰色收入較多，購房的經(jīng)濟實力較強，但由于其“靠關(guān)系辦事”的思維定勢，因此對河畔新城公平、公開、公正的市場化銷售形成一定的負面影響；C ．第三大職業(yè)是私營企業(yè)管理人員，這部分客戶經(jīng)濟收入相對寬松且穩(wěn)定,同時，這些客戶對所購買產(chǎn)品的質(zhì)量十分重視，買房子時表現(xiàn)得比較謹慎，同時其傳播能力低于私營業(yè)主及公務(wù)員；D．其余各行各業(yè)的所占比例差不多，總的來說，錦繡?河畔的購買者是中等收入為主，家庭經(jīng)濟情況相對比較好的人，屬于響水真正的“中產(chǎn)階級”。 成為中高檔消費群的購房首選。 快速實現(xiàn)首期銷售目標。 實力雄厚的異地開發(fā)商進軍響水，蓄勢待發(fā)。本項目預(yù)計每年“產(chǎn)量”將占響水同級市場“銷量”的10%左右，因此必須盡量提高市場占有率，將目標消費群“一網(wǎng)打盡”。：即以我為主，開發(fā)理念先進、產(chǎn)品精良、價格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場地位。 本項目選擇全面領(lǐng)先競爭策略。四、構(gòu)筑核心競爭力：※※，無距離感，不缺乏人文情懷，需注入人文內(nèi)涵。中層價值——“河畔”品牌的建立： 規(guī)?！ㄥ\繡） 城。河畔景觀：項目的規(guī)劃布局依響坎河河畔一線，按地勢分布多層、小高層等，使整個小區(qū)的分布格局錯落有致，“均好性”的總體規(guī)劃，保證了大部分單位均可遠望河景。響水現(xiàn)開發(fā)的樓盤，由于發(fā)展商開發(fā)經(jīng)驗不足造成多數(shù)配套不到位，廣大業(yè)主怨言較多，其實也為本項目提供可行性發(fā)展空間。 將建筑智慧引入，結(jié)合個性新生活，建設(shè)響水人的生態(tài)新生活。前期消費者首先接受外層和內(nèi)層價值，即河畔品牌和開發(fā)商品牌，首先通過河畔品牌的效應(yīng)和對企業(yè)的信心，為逐漸導(dǎo)入中層價值“錦繡?河畔”品牌作好鋪墊。※※提升生活素質(zhì) 家之所至以客為尊他們有太多的夢想還停留在腦海中， 首選方案：綠色健康，河畔生活百分百※錦繡?河畔廣告語的首要任務(wù)就是清晰地傳播項目的定位，令目標客戶群初次接觸便得以認知錦繡?河畔的價值主張，并與自身的需求與欲望對照，從而形成感性上的認知，繼而產(chǎn)生深入了解的沖動，這是引發(fā)購買行為的基礎(chǔ)?！鞍俜职佟币泊碇l(fā)展商對錦繡?河畔的期望與追求?！@正是符合“樓盤輕聲說話”的溝通技巧，在這種溝通下，客戶產(chǎn)生較高的好感度，在潛移默化中接受健康河畔生活“你我的河畔生活”帶來的是輕聲細語的交流，但在字里行間透出的是深深地自信，是人們對錦繡?河畔品質(zhì)的自信，并將這種自信感染客戶，也是未來住戶對錦繡?河畔“大家庭”的自豪，透出的是歸屬感與認同感，也將影響著他們的朋友與同樣向往錦繡?河畔的人們。 該廣告語也蘊含著錦繡?河畔與住戶親密的關(guān)系，就像一段真摯的愛情，在乎曾經(jīng)擁有，更在乎天長地久，雙方手牽手，共同度過一生。規(guī)模較大，精英生活特區(qū)；※生活計劃開發(fā)背景與理念放遠眼光，才能打造個性化生態(tài)的人本自然生活社區(qū)。4 、時尚宜居的人居尺度。超40%綠化覆蓋率，戶戶有景，步移景異，景觀設(shè)計同創(chuàng)花園世界。 品牌塑鋼窗保溫隔音墻裝修材料，匹配高尚格調(diào)生活毗鄰響水中央商務(wù)區(qū)、亞邦商務(wù)大酒店，縣汽車總站，升值無可限量。傍依響水的母親河——響坎河，享受自然親水生活。 “健康住宅”社區(qū)，健康環(huán)境一生一世。多功能廣場、健身步道組成的運動區(qū)，運動環(huán)境天地通融。生活計劃：和諧居住計劃——一方水土一方人主題明確、層次分明的空間關(guān)系，營造親和、歸屬與安全的居住氛圍。以院落居住形態(tài)，揚睦鄰友好、守望相助的傳統(tǒng)人文精神，創(chuàng)親和關(guān)愛的的鄰里關(guān)系。豐富多彩的社區(qū)文化活動，構(gòu)建獨特的社區(qū)文化。教育就在家門口概念。 永遠全心全意原則1:以河畔品牌作為切入點。銷售后期為項目明年發(fā)展打好鋪墊。賣點不能一次推完，必須根據(jù)消費者的特點和市場的形勢相應(yīng)推出?！?3001）城南大道、黃海路沿線主要由東方花園、陽光雅居、清華園、恒美家園、盛都華城、順達財富廣場等樓盤組成。C恒美家園一期售罄，二期小高層在建，商鋪價位約4500元/㎡左右，住宅價位走低端路線。 A亞美國際在響水贏得比較好的口碑效應(yīng)，一期均價2300元/㎡，起價2100元/㎡，最高價2600元/㎡，二期在建，價位均價2500元/㎡左右。C雅居苑三四樓價位在2300元/㎡至2400元/㎡，一期基本銷售也接近尾盤，二期三四樓價位