【正文】 目前已經(jīng)有都市山城、新龍家園等多個項目開盤，普遍銷售狀況良好。其開發(fā)商為魯能集團，擁有非常高的市場信譽度和雄厚的資金實力，但周邊環(huán)境較亂，與項目本身反差較大。（三） 魯能康橋 項目位于濟南市北部，建筑形式為高層和小高層，均價3700元/平米。但產(chǎn)品本身并無明顯的差異化，小區(qū)環(huán)境主要依靠自然環(huán)境，缺乏整體環(huán)境營造。于1999年開始開發(fā)，建筑形式主要為別墅、多層、小高層。在推廣、項目包裝等方面均表現(xiàn)出與本地項目與眾不同的手法。項目一期30萬平米于2002年初動工，2003年10月入住。綜合以上情況分析，我企業(yè)同濟南的行業(yè)對手相比有明顯的優(yōu)勢，如果進軍濟南市場我們肯定能成為二手房的領(lǐng)軍人物，但目前濟南的政策貫徹的力度不夠，市場環(huán)境不明朗，大量的省級房改房沒有上市，房屋的加速放量還需要一個過成，所以現(xiàn)階段濟南的梯級消費沒有形成，不過市場一旦放量可立即激活三級市場，應(yīng)保持積極的態(tài)勢關(guān)注，適時進入市場。運營機制陽光的操作流程，科學(xué)的競爭機制，值得信賴的企業(yè)品牌，方便快捷的服務(wù)特性，龐大的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)支持，多種多樣的服務(wù)產(chǎn)品，這都是我們競爭對手無法比擬的。我企業(yè)的優(yōu)勢硬件方面先進的計算機，管理方式，統(tǒng)一的店面的布置包括（辦公桌、接待臺、談判桌、復(fù)印機打印機、等），我們有優(yōu)良的辦公環(huán)境，幽雅的洽談區(qū)舒適的接待區(qū)，著都是對手沒有的。居住區(qū)情況濟南的大型居住區(qū)目前有五大居住區(qū)分別為：王官莊居住區(qū)（西部）二七新村（南部）工人新村（北部）玉函小區(qū)（南部）甸柳小區(qū)（東部）這些房屋基本屬于省級、市級、鐵路、軍隊、齊鋼、魯能、石化七大體系。百替公司員工均為女性年齡22歲——25歲，學(xué)歷高中左右。 貸款 貸款作為一項服務(wù)業(yè)務(wù)并不收費用免費辦理。（附圖）公司規(guī)模 公司現(xiàn)有分公司五家天橋區(qū)：總公司順河街116號市中區(qū)：民生大街15號歷下區(qū)：黑虎泉西路55號歷城區(qū)：山大南路142號槐蔭區(qū)：南辛莊東街18號店面的面積大都是40平米左右，每店有5——6名員工每店配有5——7臺電腦房屋銷售通過網(wǎng)上實現(xiàn)。（銀行以向擔(dān)保公司推薦客戶）貸款的最長年限為房齡加貸款年限不超過30，最長15年，貸款人年齡不超過65歲外地人貸款需要有本市人擔(dān)保。（注：由于濟南的中介公司以私人為主，并且市場不規(guī)范所以收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，這一點和石家莊有很大區(qū)別。企業(yè)品牌 各公司目前沒有樹立品牌的意識，沒有自己的VI，沒有企業(yè)文化，沒有企業(yè)的核心價值觀，沒有核心競爭力。硬件基礎(chǔ) 因為市場上的中介以個體為主，所以基本處于非常原始的狀態(tài)，沒有微機管理，沒有自身的信息交流平臺，沒有企業(yè)標(biāo)示，沒有統(tǒng)一的工裝，沒有先進的辦公設(shè)備，只有少數(shù)的中介公司佩帶胸卡上崗。這一點和石家莊類似，上市交易的房屋基本為私產(chǎn)房，以當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)擔(dān)保公司介紹2002年11月份以按揭貸款方式成交的二手房數(shù)量就有100多套，二手房市場強勁的發(fā)展勢頭由此可見一斑。濟南，二手房消費者現(xiàn)已切實感受到了二手房交易的輕松、快捷。金融政策各大銀行金融機構(gòu)注意到了二手房市場的巨大市場潛力，適時進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，推出二手房按揭抵押貸款。濟南的房改房基本屬于省級、市級、鐵路、軍隊、齊鋼、魯能、石化七大體系,目前房改推行到第四階段,但作為重中之重的省級房改房(占總體50%),還沒有上市交易,市場的潛力還很大,加速放量還需要一個過程。這對于市場的成長與成熟必將有很大的促進作用。按照政府預(yù)定計劃，2003年將正式開始經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)，其每年投放市場的面積預(yù)計為20——30萬平米，將占全市每年交付使用的新建住宅總量的10——15%，以后也將逐年按照這個比例向市場投放經(jīng)濟適用房，通過市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對目前過高的商品房價格進行平抑。市場需求量短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯激增，但中低檔房仍是消費主體。少數(shù)項目也以較高水平的物業(yè)管理服務(wù)作為賣點之一，如新世界花園的“英式管家服務(wù)”等。它一般與項目的規(guī)模有關(guān)，大型項目的配套設(shè)施比較全面，而中小規(guī)模的項目往往更多依靠項目周邊配套。（6）園林規(guī)劃市場上樓盤的園林設(shè)計水平普遍不高，大部分樓盤只有簡單的綠化景觀。市場上樓盤多采用一梯二戶、一梯四戶設(shè)計，有較好的舒適性。100——120平米是目前集中的供應(yīng)區(qū)間。高層住宅在整個社區(qū)所占比重不大，純高層住宅社區(qū)只有陽光100、魯能康橋等為數(shù)不多的幾個樓盤，在東部區(qū)域市場內(nèi)更是比較少見。將產(chǎn)品特點基本歸結(jié)如下：（1）項目規(guī)模濟南市場仍處在無序競爭狀態(tài)，市場上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑面積幾萬平米的小型樓盤。注重營銷推廣手段的運用。強強聯(lián)手的開發(fā)方式。（2）外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究隨著濟南市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，其巨大的市場空間吸引了一批外地開發(fā)商登陸濟南，其中一些的知名的項目如：陽光100國際新城、新世界陽光花園、偉東新都、外海西子城市花園、富翔天地、黃金時代等。濟南市民比較認(rèn)同企業(yè)專業(yè)經(jīng)驗、產(chǎn)品信譽度、樓盤知名度。他們的優(yōu)勢在于大集團雄厚資金和豐富資源的支持；劣勢在于缺乏專業(yè)知識和實際操作經(jīng)驗。（1）濟南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本分類A、政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)，或是政府職能部門轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)。這無疑會弱化區(qū)域之間的差異，帶動這些地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 未來走勢：南部區(qū)域由于近幾年的集中開發(fā)，造成底下水系破壞，政府開始限制開發(fā)用地。未來走勢：良好的經(jīng)濟、人文基礎(chǔ)使東部區(qū)域在今后的發(fā)展中仍具有后續(xù)發(fā)展空間。但自2001年，也出現(xiàn)了一些中高端項目，如陽光100（均價3000），拉動了該區(qū)域價格開始提升。這種區(qū)域發(fā)展不均衡由來已久，在購房這心目中已經(jīng)形成一定的思維定勢。 2002年成交價格據(jù)相關(guān)政府部門預(yù)計，與2001年相比，不會有太大的變化。濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析（1）自2000年市場開發(fā)量增長較快，表現(xiàn)出明顯的增勢。1999年，在需求增大的推動下，房地產(chǎn)業(yè)迅速成長，出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。21供熱工程小區(qū)自行建設(shè)的工程造價為30元/平米利用第一熱電廠的熱源造價為：在公用事業(yè)管理局辦理，建設(shè)費為110元/平米。16地名在各區(qū)地名辦辦理地名標(biāo)志費：在民政局區(qū)劃地名處辦理，無明確收費標(biāo)準(zhǔn)，每個項目不少于3萬元。外運渣土：2元/立米，外購好土：1元/立米13施工用水指標(biāo)在節(jié)水辦辦理，指標(biāo)按照總建筑面積核定，在公用事業(yè)管理局辦理，指標(biāo)按照總建筑面積核定，14商品房預(yù)售許可證在房管局辦理，基礎(chǔ)施工驗收完畢。⑥對小區(qū)環(huán)境設(shè)計的重視程度明顯不夠，以至于設(shè)計水平和投資程度都比較低，基本上只是為了達到規(guī)劃指標(biāo)而作，沒有特色和品位。③在水、暖工程配套施工上基本上是采用PPR和UPVC管材，比較經(jīng)濟、環(huán)保符合建材行業(yè)發(fā)展方向的要求，但總體采用量不大，并沒有形成規(guī)模。②濟南市建筑市場的中介咨詢機構(gòu)（如監(jiān)理公司、造價事務(wù)所等等）水平普遍較低，相對狀況比較好的還是從原省、市建委、建工局下屬的單位中脫離出來的國有中介企業(yè)比較理想，但還是不能滿足我們對中介咨詢的水平要求。③城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：246元/平方米。（注： 以上土地基準(zhǔn)地價及出讓金標(biāo)準(zhǔn)為99年執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，新的基準(zhǔn)地價和出讓金標(biāo)準(zhǔn)正在制定中，將于春節(jié)后出臺。⑥ 非正常渠道獲取土地，通過省、市政府的一些關(guān)系特批土地。④ 工業(yè)企業(yè)搬遷。據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T及開發(fā)商介紹，現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商手中尚有大量的土地（幾年前圈地的結(jié)果）。該方式是當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T對外聲稱的土地出讓的唯一方式。⑦ 目前濟南市正在規(guī)劃城市新區(qū)建設(shè)，在城市的西南方向，大概規(guī)模為30平方公里，但由于該區(qū)域涉及張莊軍用機場的搬遷問題，兩、三年內(nèi)進展不會很順利。⑤ 總體感覺濟南市地價水平和天津差不多。③ 濟南市自2002年開始實行土地公開出讓，但去年的工作進展并不是很明顯，2002全年不超過十宗。 城市整體規(guī)劃的修整及城市發(fā)展方向的確定將給開發(fā)企業(yè)帶來一些發(fā)展機會。 地價水平基本上和天津差不多。 單純依靠政府公開出讓方式獲取土地并不能支持我們長期持續(xù)的發(fā)展。土地市場現(xiàn)狀：① 濟南以前的土地市場管理很不規(guī)范，開發(fā)商手中存有大量的土地資源，屬于以前的遺留問題，自2002年11號令出臺后，土地市場正逐步正規(guī)化，目前正處于從不規(guī)范——規(guī)范的過程之中。并且有三宗土地出現(xiàn)流拍。在中心城區(qū)內(nèi)東、南部地區(qū)土地價格高，西、北地區(qū)價格較低。⑧ 由于濟南市整體規(guī)劃尚未最終確定，及整頓土地的原因，土地局現(xiàn)在已經(jīng)凍結(jié)全部的土地審批，今年上半年不會有供地計劃。（但事實并非如此）② 參與舊城改造，土地可以通過或撥的方式取得?？梢耘c當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作或項