【正文】 現場觀察，發(fā)現大部分住戶室內供水管道的鋪設存在問題，請住宅局協調工程管理站盡快提出解決方案。發(fā)電機房、配電房、水泵房等設備房鋪設地板磚，有利于設備的保潔、維護。費用方面，請住宅局盡快提出解決方案。三、配套設施現入住將至，據了解作為小區(qū)配套的各棟垃圾投放點(垃圾屋)、村牌、樓層標識、宣傳欄、信箱設施等尚未確定，特別是綜合樓內商業(yè)店鋪集中，垃圾量較大，有必要專門設置垃圾存放點，建議在入住前給予解決，否則，將來再設會有極大的難度。據初步測算，可園管理經費的收支存在虧損缺口。其內容包括：裝修申報、驗證、登記、審批、收費、辦證、監(jiān)管（巡查、整改）、驗收、退費等項目，參加培訓人員為裝修巡查員、事務助理、驗房員、部分保安員。B、只收取裝修押金、裝修稅款押金、許可證與出入證工本費、垃圾清運費(自愿)。內設展板區(qū)、技術咨詢區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復印區(qū)。裝修材料及方案確認： 現場確認各種不同房型、不同陽臺、門窗、制定出相應的裝修管理規(guī)定和審批方案，并適時舉辦業(yè)務培訓，參加培訓人員為所有接管小組人員。（四）人員培訓制定《可園入住辦理人員專業(yè)培訓方案》，由謝志生、買莉娟負責起草，交籌備處審批后組織實施。C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時向住戶發(fā)放《繳費通知單》。鑰匙發(fā)放1． 業(yè)主憑已簽字的驗房表領鑰匙，管理處開通水電。2． 所有收費標準已報物價部門審批。資料回收簽約1． 業(yè)主填寫《住戶家庭情況登記卡》，并粘好照片和身份證復印件。②入住現場布置圖出口 出口復印屋收房驗交費回約料簽資收休息區(qū)表格填寫區(qū)驗證咨詢臺 入口 入口 ③辦理流程圖驗證及資料發(fā)放1． 業(yè)主需攜帶: ①《入住通知單》②家庭成員身份證、戶口本復印件和吋照一張。辦理流程宗旨：緊張有序、方便快捷、服務周到、住戶滿意①環(huán)境氣氛營造A、沿道懸掛大幅的慶賀條幅、裝點各色彩球、設置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個舞臺，邀請部份市府各級領導、公司主要領導和業(yè)主代表舉行一個剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。入住儀式策劃方案由買莉娟負責入住儀式的策劃及方案流程圖，管理規(guī)定等應于12月10日前拿報籌備處審議。熟悉各種入住資料，熟悉掌握各崗位職責，能解答住戶提出的相關問題。二、入住辦理實施措施（一）入住辦理現場的布置由買莉娟負責。③注意事項：內、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內無雜物、各種井蓋完好無損，停車場地面平整等。分類驗收—工程組、事務組：（由謝志生、徐春負責）。K、各類機房：交換機房、電梯機房、水泵房、風機房、配電房、發(fā)電機房、CO2房、強電井、弱電井、管道井、消防中心等，墻、地、天花、電照、開關、門窗、門鎖、給排水系。G、消防門系：防火通道、防火門、VCD、錄音機、錄像機、線路、層間揚聲器、消防電話、層間電話插孔、電梯消防電話、電話交換機。C、消防消防值班室：消防主機、消防控制柜、監(jiān)控電腦、打印機、電腦桌、椅。分類驗收—機電組：（由邵茂中、陳樂華負責）①資料類：產品調試報告書（高、低壓變配電，發(fā)電機、電梯、水泵、消防主機、智能化系統(tǒng)等）、產品使用說明書、產品合格證書、電氣接線圖紙、竣工圖紙資料：包括機房、電、水、管道、消防、電梯、進口產品商檢書（復印件）、某市環(huán)保合格證書（發(fā)電機）、隨機配件、工具清單、設備交接清單、電腦軟件、（消防）市消防局頒發(fā)的“消防驗收合格證”書。驗收接管程序①初驗：同住宅局工程管理站、施工單位共同聯合初驗，對現場發(fā)現的問題，提出整改意見，由施工單位按標準要求按時整改，并認真做好初次驗收備忘錄。②裝備：各類工具、對講機。②可園物業(yè)驗收、入住、裝修資料整理匯總后交領導小組審定。同工程組熟悉戶內各種設備及各種戶型的結構布局，熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對講、安防系統(tǒng)的管網走向、功能使用等，熟悉小區(qū)內各型房屋數量、面積、方位等，報籌備處備案。② 工程組：由徐春負責，整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設計各種項目驗收記錄表，報籌備處審閱存檔。12 　11巡更系統(tǒng)維護14套,綜合測算500元/月500元 　12不可預見費1+……+8的2%　 　13物業(yè)管理傭金1+……+9的10%　 　14稅收1+……+10的5%　 　　合 計1+……+14　 　　　結余收入支出　 　　注:智能化人員還需維修人員協助,人員費用未計入.管理措施GUANLICUOSHI可園的物業(yè)管理服務分為前期管理和正常期管理兩個階段，在日常管理服務中按公司ISO9000物業(yè)管理質量體系運作能完成基本服務，但針對可園物業(yè)智能化、網絡化的特性，業(yè)主的服務需求和期望，為順利實施“數字化社區(qū)、零距離服務”的管理思路和做法，達到可園實施特色管理、提供特色服務的目的，管理處對前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務流程進行了識別和分析，對其中的特殊流程、重要流程、新增流程進行重新設計并制定了相應的措施，這些措施主要有：l 接管驗收實施措施l 辦理入住實施措施l 裝修監(jiān)管實施措施l 日常事務實施措施l 綠化保潔實施措施l 公共秩序實施措施l 機電管理實施措施l 智能化管理實施措施l 社區(qū)網絡管理與服務措施l 社區(qū)服務實施措施本方案僅列舉了接管驗收、入住辦理、裝修監(jiān)管三個措施作為本方案的參考資料：一、 接管驗收實施措施成立可園籌備處，主要是準備和了解有關可園的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相關表格。12 　六、　公共秩序管理費小計1+……+6　 　電費及其它費用測算表類別：支出(萬元/月)序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注七公用電費總電力日均使用電量： 度30天 元/度 八業(yè)主委員會辦公費一年5元/戶，共2030戶20305元247。12+300+2500 　5保險費小區(qū)公共責任保險7000元/年,300元/位12+20042247。12 　2裝備費對講機42部,2050元/部,3年更新,發(fā)射臺1部5000元,5年更新,對講機附件維護費每部200元/年,巡邏自行車24輛, 300元/輛,1年更新,維護費每輛月10元205042247。24,每月維護費每部20元,其它簡單工具每月500元(3400+1800)247。12+50) 　3消殺費2030 　4化糞池清理每年清理一次,共9個,每個4000元94000247。12+364230+(102500247。12 　9公共道路、雨污水井蓋詳細數據不明，綜合測算暫定為1200元/月1200 　10戲水池綜合測算每年租金、維護保養(yǎng),水電費、藥費和人員(季節(jié)工),60000元/年6247。12+159812247。月,共10臺,每年一次,15000米,閥門每年更換30個,平均每個300元,水池清洗,1598方，12元/方月,5000個,防火卷簾門10元/臺12 　6消防系統(tǒng)消火栓1元/臺24+151625247。(512) 　二、　辦公費用小計1+……+6　 　公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表類別：支出（萬/月）序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1電梯維修保養(yǎng)、年檢費每臺維護費每月2000元,年檢費每臺1000元,共28臺(2000+1000247。 根據《某經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房人員工資測算表類別：支出（萬元/月）序號項目測算依據測算式測算結果占總%備注1主任、副主任主任1人,副主任1人,每人月總工資6500元6500元2 　2事務助理4名事務助理,每人月總工資3500元3500元4 　3事務員6名事務員,1名出納,每人月總工資2400元2400元7 　4機電運行技術員7名,每人月工資2000元2000元7 　5維修工6名,每人月工資1600元1600元6 　6炊事員3名,每人月總工資1000元1000元3 　7清潔綠化人員52名,每人月總工資900元900元52 　8保安人員正副隊長3名,每人月工資2000元,保安118名,每人月工資1000元2000元3+1000元118 　9工資附加費人員工資總額的40%=%+福利基金14%+工會2%+%+加班2%38% 按相關法律制定一、人員工資小計202人（總人數為211人，其中3名網絡人員，6名設備維護技術員工資已算在相關的維護費中，此處不計）　 　注：工資標準按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定。市住宅局按《條例》規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。車輛保管費、車輛場地使用費按《條例》規(guī)定，停車場按照產權分離的原則，即由物業(yè)管理公司對轄區(qū)停車場進行管理，同時按照相關規(guī)定收取車輛停放費用，所得收入計入管理經費，用于管理開支。需使用時，由物業(yè)公司申請，經業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。月智能化維護費： 16元/戶大專助工2人物質裝備計劃WUZIZHUANGBEIJIHUA一、現代化管理設備類序號名稱數量單價合計(元)用途或備注1計算機7臺700049000辦公自動化2筆記本電腦1臺15000150003不間斷電源UPS8臺50040004交換機1臺150015005雙絞線300M26006打印機A4幅面3臺100030007打印機A3幅面1臺400040008網絡相關軟件1套20000200009物業(yè)管理軟件1套10000010000010非接觸式IC卡車輛管理系統(tǒng)1套車輛管理11全自動攝像跟蹤識別系統(tǒng)1套自動監(jiān)控12垃圾生化處理機2部250000500000環(huán)保小計二、辦公用品序號名稱數量單價合計(元)用途或備注1辦公桌、椅33套500165002主任辦公桌、椅1套300030003會議室會議臺1張300030004折疊椅50張6834005主任辦公室沙發(fā)1張600060006辦公大堂沙發(fā)1張300030007樓宇大堂沙發(fā)7張1500105008分體空調5臺2000100009柜式空調2臺60001200010電話6部300180011傳真機1部3000300012保險柜1個1500150013點鈔機1臺1300130014驗鈔機2臺90180序號名稱數量單價合計(元)用途或備注15復印機1臺100001000016業(yè)主資料柜6個630378017文件柜12個630756018資料柜自做4000