【正文】 物業(yè)管理實施方案物業(yè)管理實施方案方案目錄FANGANMULUu 方案編制說明……………………………………………………… 1u 物業(yè)概況…………………………………………………………… 2u 物業(yè)管理思路……………………………………………………… 5u 管理目標和分項指標……………………………………………… 8u 機構設置和人員配備……………………………………………… 10u 物質裝備計劃 …………………………………………………… 14u 物業(yè)管理費用及相關測算 ……………………………………… 20u 管理措施…………………………………………………………… 32u 急需解決的問題…………………………………………………… 45《費用測算表》《住戶手冊》《裝修管理規(guī)定》《前期物業(yè)管理協(xié)議》及《業(yè)主公約》《可園VI指示系統(tǒng)》方案編制說明FANGANBIANZHISHUOMING一、依據《某經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)及其實施細則以及國家、省、市物業(yè)管理有關法律法規(guī)；二、根據委托方提供的及我公司目前所了解的關于“可園”建筑特點、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關資料；三、我公司管理制度及ISO9000質量體系規(guī)定；四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經驗。物業(yè)概況 WUYEGAIKUANG可園位于某區(qū)布吉鎮(zhèn)木棉灣，總建筑面積266770 平方米，住宅面積248370 平方米，綠化率大于35%。共有住房 套，居住人口約 人。配套有地下停車場約 平方米共 個車位；有幼兒園、會所、社區(qū)健康服務中心文化動站、老年活動中心、居委會等多種配套設施。可園鋪設了先進的光纖通信系統(tǒng)，采用先進的局域網技術，實現(xiàn)寬帶高速上網服務。家居智能安防系統(tǒng)、燃氣遠程抄表、閉路監(jiān)控、停車場和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)等智能設施一應俱全。先進的智能化配套設施，使住戶盡享高科技、高標準服務帶來的安全舒適的生活?？蓤@物業(yè)明細表類別序號項目名稱單位數(shù)量合計備注　1小區(qū)占地總面積㎡ 　　小2住宅占地總面積㎡　　　區(qū)3住宅建筑總面積㎡266770 　　規(guī)4住宅總面積㎡ 　　模5綠化面積㎡33000 　　　6住宅總套數(shù)套2500 　　　7商業(yè)總面積㎡12400 　　　1辦公室㎡ 　　　2宿舍㎡ 　1+2+3+4=㎡綜3食堂㎡ 　=管理用房面積　4文體中心(管理自用房)㎡ 　　合5居委會㎡ 　　　6直飲水、庫房配套用房㎡ 　　樓7商業(yè)用房㎡ 　　　8超市 ㎡ 　7+8+9+10=㎡　9地下超市㎡ 　商業(yè)總面積　10肉菜市場 ㎡ 　　公共設施3幼兒園所1 　　5地下停車場個3 　　6停車位個1180 49000㎡　7停車場出入口 個9 　　　8戲水池個1 　　可園公共設施設備明細表類別序號項目名稱單位數(shù)量總計備注　1崗亭個4　四個出入口 　2路口道閘個4　四個出入口 　3樓頂蓄水池個15298方1個/棟(在每棟樓頂)公4地下生活水池個 400方C區(qū)2棟地下一、二層各1共5地下消防水池個 900方C區(qū)2棟地下一、二層各2設6化糞池個7600方5X100+2X50施7交配電房個3　　　8電話機房個3　　　9有線電話房個3　　　10智能交換機房個1　　　1電梯臺28840 KW28 X KW/臺　2柴油發(fā)電機臺4800~900KW2 X 200 + 1 X 400~500　3變壓器臺87500 KW5X800+2X1250+1X1000　4高壓開關柜臺11　　　5低壓開關柜臺71　　電6低壓電容柜臺6　　　7排水泵臺118289 KW108 X 　8噴水泵臺4148 KW4 X 37 KW/臺　9生活水泵臺4220 KW4 X 55 KW/臺　10水幕保護泵臺2300 KW4 X 75 KW/臺　11消防水泵臺2150 KW2 X 75 KW/臺　12排風機臺26 KW2 X 3 KW/臺力13排風扇臺14 KW14 X KW/臺　14排煙風機臺1073 KW10 KW/臺　15送風機臺422 KW4 X KW/臺　16通風機臺115 KW1 X15 KW/臺　17正壓風機臺20252 KW20 X KW/臺　18防火卷簾門臺76 KW76 X KW/臺設19消防報警主機,電腦,聯(lián)動柜臺324 KW3 X 8 KW/臺　20壁燈盞760 KW760 X KW/盞　21扁圓吸頂燈盞942 KW942 X KW/盞　22單管日光燈盞620 KW620 X KW/盞　23三管日光燈盞16 KW16 X KW/盞　24雙管日光燈盞880 KW880 X KW/盞備25環(huán)境路燈盞20050 KW200 X KW/盞　26庭院燈盞70 KW70 X KW/盞　27樓層指示燈盞700 KW700 X KW/盞　28筒燈盞3500 KW3500 X KW/盞　29應急標志燈盞800 KW800 X KW/盞　30應急筒燈盞390 KW390 X KW/盞物業(yè)管理思路WUYEGUANLISILU數(shù)字化社區(qū) 零距離服務——可園物業(yè)管理思路可園是某市住宅局開發(fā)建設的一個高規(guī)格、高檔次的純高層、福利房住宅小區(qū)，居住的人員涵蓋了政府各級機構的公務員，具有較高的文化素養(yǎng)和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設計、建筑上較之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據可園的綜合情況，進行新的突破。“尊重業(yè)主需求和期望，提供業(yè)主期待的服務”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務的理念和質量方針，“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。建立服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務建服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務是公司針對可園獨特的智能化、網絡化、科技化硬件條件，而設計的獨特服務。一是在每棟樓大堂設置事務員崗位，讓每個大堂成為管理處的一個前端服務中心，每位大堂事務員通過電腦綜合布線與服務中心聯(lián)系，可以直接現(xiàn)場辦公，解決業(yè)主日常需要辦理的事務，為業(yè)主提供方便、節(jié)省時間，也提高了辦公效率；設置大堂事務員后大堂保安員取消，來訪接待事務由大堂事務員負責；同時大堂事務員代替管理處事務助理進行本棟樓的裝修、安全巡視檢查等綜合工作。大堂事務員集辦公、事務處理、大堂保安三者職能于一身，是管理處服務的前線指揮者和執(zhí)行者。二是在管理處設置綜合服務中心，實施一站式管理，提供24小時服務，讓業(yè)主的入住裝修、日常費用繳交、投訴處理均可在綜合服務中心一次性全部完成。綜合服務中心與前端服務中心、一線服務人員、數(shù)字化網絡系統(tǒng)構成一個系統(tǒng)服務體系，是管理處服務的神經中樞。三是對各級服務人員實行“首問責任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，接到業(yè)主的信息，不論時間、地點、事由，均要在最短的時間內給業(yè)主有效的解決或指引，否則責任均由第一個接到信息者負責。四是利用小區(qū)網絡增加服務、溝通渠道，通過社區(qū)網絡將我們的服務與業(yè)主的需求無時無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場地，只要他愿意可隨時滿足他的物業(yè)管理服務需求。建數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理與服務可園是一個智能化設備比較齊備的小區(qū)，可園智能化設施主要由小區(qū)寬帶局域網、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子在線巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、LED電子公告系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。良好的硬件條件是建立數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件，把可園建設成一個數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理。管理處利用小區(qū)網絡設備建立獨立的社區(qū)網絡，在單獨申請連入城市電信網絡后，由管理處進行運營和管理。業(yè)主在可以通過小區(qū)網絡高速地連接到Internet，也可以分享小區(qū)自有網站帶來的便捷的物業(yè)管理服務，如業(yè)主可以進行網上申報、查詢、繳費、投訴、建議和了解管理動態(tài)等。同時管理處利用網絡開展增值服務，低價提供VOD視頻點播，免費為業(yè)主提供巨大的娛樂和學習資源庫，開發(fā)網上購物、網上教育等網絡功能。利用小區(qū)智能化設備、設施，管理處在可園建立物業(yè)管理系統(tǒng)網絡，并通過公司辦公自動化系統(tǒng)的支持，管理處將實施數(shù)字化管理與服務。通過家庭數(shù)據控制終端（NDT）對可園所有家庭進行安全監(jiān)控、自動抄送水電氣三表數(shù)據；通過電子在線巡更系統(tǒng)的模擬圖示方式，隨時了解保安人員的執(zhí)勤情況，以便服務中心進行調控；通過可視對講系統(tǒng)可以直接觀看來訪者并與之通話、提供不在家時的來訪者圖像和語音留言；通過小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)大門、電梯、公共場所、地下停車場等處進行全天候監(jiān)視，并將數(shù)據進行存儲處理；通過停車場管理系統(tǒng)的IC卡和車輛圖像自動識別，對出入小區(qū)車輛實行智能化管理；通過使用具有住戶身份識別、車輛進出識別、門禁開啟、銀行業(yè)務、社區(qū)消費功能的小區(qū)“一卡通”，實施個性化管理；通過小區(qū)網絡、電子對講室內顯示器、小區(qū)室外LED電子顯示器發(fā)布各類通知、信息和小區(qū)公益宣傳，包括對業(yè)主的收費信息和日常需告之的內容等。實施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務”是一個系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎保障。我公司是較早通過ISO9000國內國際雙認證的企業(yè)之一，通過六、七年的運作，公司的管理體系已相當科學、完善，在可園的日常管理上，我們將嚴格按公司ISO900質量管理體系進行運作。為讓可園的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，在可園實施ISO9000質量管理體系的同時，將在社區(qū)逐步推行實施ISO14000環(huán)境管理質量體系、OHSAS18000安全管理質量體系，讓可園的業(yè)主享受更高檔次的服務管理。除此之外我們將在可園實施更多的特色服務：生活垃圾采取分類收集、電瓶車集中清運和最后的生化處理；車輛管理采取人車分流、IC卡和車輛圖像自動識別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個性化，增加網絡文化，引進家政、培訓、健身等服務等功能。管理目標和分項指標GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、總體目標在管理合同期內把可園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在可園住宅區(qū)達到硬件指標后，承諾：管理合同生效后，可園住宅區(qū)所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內達到某市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書；三年內達到省級或國家級物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書。二、分項指標序號指標名稱國家標準指標測定依據管理指標實施措施1房屋及配套配設施完好率98%《某市物業(yè)管理考核評比標準》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則》采用分區(qū)管理與管理中心控制相結合的工作方法，責任到人。建立完善的分區(qū)事務助理巡查制度，嚴格裝修審批管理，健全檔案記錄。2