【正文】 可以預(yù)計，本項目的實施，將為**市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為**市的城市品位和城市綜合競爭力將有大大的提升作用?？勺馐勖娣e為：61744m2，故10年內(nèi)：研究期內(nèi)單位平均可變成本總額：1888元/m2研究期內(nèi)單位平均價格總額10335元/m2產(chǎn)品促本銷售、出租數(shù)量：317863000/（103351888）=37630m2產(chǎn)品促本收入總量：37630*10335=38890萬元產(chǎn)品促本交易率：37630/61744==61%結(jié)論：項目促本交易率61%，小于行業(yè)基準促銷率70%，因此項目抗風(fēng)險能力較強。（10） 財務(wù)盈利能力分析通過財務(wù)現(xiàn)金流量計算（見附表5），按此計算的各項評價指標為：指標項目名稱　所得說前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。（8） 稅金按照國家有關(guān)財稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅率為3%，附加包括：城市維護建設(shè)稅、稅率7%；教育費附加，費率為3%，各年稅金額詳見附表1。（見附表3）從成本構(gòu)成來看按平均年總成本費用計算，水、電及物料消耗費用所占比例為20%，因此在生產(chǎn)中，加強科學(xué)管理，節(jié)約物料消耗是降低成本的重要途徑。職工福利基金按14%計取，定員編制案280人計算。試營業(yè)按60%計算。銷售價格通過對**市房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)查分析研究，并按市場比較法推算確定本項目出售、出租價格及客房價格。包括餐飲9715平方米，會議中心3243平方米，娛樂中心8879平方米，商業(yè)3138平方米，酒店辦公輔助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。 項目進度計劃表第六篇 投資估算與資金籌措 投資估算表估算依據(jù)：依據(jù)本項目設(shè)計方案確定的建設(shè)規(guī)模；依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；依據(jù)某公司與政府簽訂的項目開發(fā)協(xié)議及會議紀要；參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)；總投資23680萬元，估算表附后。2005年1012月完成場地平整，建筑設(shè)計基本完成。從節(jié)約型社會理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設(shè)備和器具。按《建筑滅火器設(shè)計規(guī)范》（GBJ 14090）布置滅火器。在室外設(shè)置多臺水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)接通，供城市消防車加壓之用。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于120M。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：40L/S自動噴水滅火系統(tǒng)：30L/S消防給水及儲水量：從市政給水管網(wǎng)不同管段上引入兩根DN200給水管，開成環(huán)網(wǎng)，供應(yīng)酒店的生活及消防用水。戰(zhàn)時或火災(zāi)時，該系統(tǒng)通風(fēng)加壓送風(fēng)起到防排煙作用。．2空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)本酒店采用三種空調(diào)送風(fēng)形式：大空調(diào)場所采用柜式空調(diào)機組，低走單風(fēng)道集中送回風(fēng)方式，送風(fēng)采用散流器頂送各雙層百葉風(fēng)口側(cè)送方式，回風(fēng)采用格柵風(fēng)口頂部回風(fēng)或側(cè)墻回風(fēng)。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于1歐姆。亮泛照明系統(tǒng)用電容量考慮為1000KW，保障節(jié)假日及重大商務(wù)活動本酒店的亮泛照明。建筑物照度按《建筑照明設(shè)計標準》進行設(shè)計。本酒店用電負荷按6000KW考慮。 電氣照明系統(tǒng)。 排水系統(tǒng)排水體制，采用雨水、污水分流制。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補水、游泳池補水由市政管網(wǎng)直接供水。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開放式結(jié)構(gòu)概念，將各類建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得建筑如同從自然中生長出來一樣。 區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設(shè)置在地下，大量引入步行交通，除保證了商業(yè)娛樂必要的人氣，同時也使得人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機會親近自然。所有餐飲面向江面展開，使得來賓享受美食的同時也獲得了良好的視覺享受。所有商業(yè)空間均沿江設(shè)置，對江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間。 規(guī)劃概念借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動場地加以連接并最終將其熔鑄為一個“超級平面”，使得整個地段成為沅江岸邊一艘超級游輪。用地中部地勢較緩，建設(shè)及景觀條件最佳。第四篇 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為500間，故每年需12萬人左右即能滿足設(shè)計要求。**，人口60多萬。.**市民除了“愛消費”、“敢消費”外，還“想消費”，“愛熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。各家酒店將消費水平確定地200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對這部分消費群體。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。E、運動休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限**市休閑娛樂市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所，這證明**市市場有體育休閑的需求。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優(yōu)勢。B、特色不鮮明、缺乏文化品位**市現(xiàn)有的康體娛樂項目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非?；鸨?。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對這些項目比較熱愛。普遍的上座率均在50%—60%。第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如KTV就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。這恰恰證明了社會在進步，需求在提高。從**旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到**旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。而這恰恰是目前中國旅游發(fā)展的重要趨勢?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個類型的。**是個旅游資源極為豐富的城市。隨著城市的發(fā)展和擴大，繁華區(qū)也會擴充。我們認為**市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點：一個是量的增加：另一個是質(zhì)的提高。**市星級旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表酒店名稱星級大廳(個)包房(個)餐位(個)日均營業(yè)額(萬元)人均消費(元)大廳包房華天四313100085060150200芙蓉四21360065060150200華都三22380054050120150金海三21250043545120150八百里三2157003545100120宏大三210600/**市星級旅游住宿接待設(shè)施娛樂項目一覽表酒店名稱星級娛樂健身休閑華天四卡拉OK電游/臺球乒乓球健身桑拿美容美發(fā)芙蓉四大劇場電游臺球保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)華都三卡拉OK電游/保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)金海三卡拉OK歌舞廳////桑拿美容美發(fā)八百里三演藝廳/////桑拿美容美發(fā)宏大三卡拉OK/////桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待設(shè)施的營業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。（如圖所示）酒店名稱星級客房數(shù)價格出租率備注標價優(yōu)惠協(xié)議華天大酒店四218358+15%32825885%以上旺季時滿員芙蓉大酒店四125388+15%30823880%旺季時滿員華都大酒店三11029526821680%旺季時滿員金海大酒店三9832025623880%旺季時滿員八百里酒店三9530822820070%宏大賓館三11029823820050%從以上星級旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在**市高星級的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。就這兩點而言，**建設(shè)高星級旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。而屬于高級別的五星級酒店，在整個**市來講，仍然是個空白。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量**市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級酒店、賓館）共十五家。尤其是**市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個比例達到了35%。**市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300家客房：3000間床位：10000個**市旅游飯店客房的平均出租率：2004年：75%。隨著**市經(jīng)濟的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費時尚，60萬**市民具有龐大的旅游市場消費力。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達長江。**是一個歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”、 “全國衛(wèi)生先進城市”的稱號，還是湖南省唯一的“省級園林城市”和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭創(chuàng)“國家園林城市”和“國家交通管理模范城市”，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢。2004年**城鎮(zhèn)居民家庭人平消費性 總支出為 元， 購商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。** 元。在追求GDP增長的過程中，粗放型的增長方式還沒有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟在高速增長的同時，資源的消耗也在高速增長。滿足城市消費和促進經(jīng)濟增長近年來，**的經(jīng)濟發(fā)展已有長足提高，酒店業(yè)的消費不斷增長，而**市至今無一家五星級規(guī)模酒店，雖然政府在加強這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費。因此，從整體市政施工時間進度分析，**五星級大酒店項目正處于整個市政交通施工期，雖然在**五星級大酒店項目交盤期，市政項目