【正文】 三、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析顯示項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)指標(biāo)合理、成本控制到位，綜上所述，本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)低、收益高、保障措施充分，故請(qǐng)公司批準(zhǔn)實(shí)施。曾實(shí)習(xí)于興業(yè)全球基金管理公司，興業(yè)證券股份有限公司。四、八大處房地產(chǎn)未發(fā)生對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響的訴訟、仲裁案件；也未受到任何行政處罰，如勞動(dòng)、環(huán)保、消防、稅收處罰，無(wú)重大債務(wù)或法律風(fēng)險(xiǎn)；亦無(wú)銀行貸款還本付息逾期的情況。二、項(xiàng)目公司股東實(shí)力強(qiáng)，政府相關(guān)部門(mén)擔(dān)保。同時(shí)就發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行多次洽談和商討，逐步形成了信托計(jì)劃方案設(shè)計(jì)。三、派專(zhuān)人到項(xiàng)目所在地同項(xiàng)目主要管理人員及工程負(fù)責(zé)人進(jìn)行了面談，了解了項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境進(jìn)行了調(diào)研。其他風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，同時(shí)認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，把握市場(chǎng)變化走向。在建立專(zhuān)人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到專(zhuān)款專(zhuān)用。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范通過(guò)與多家銀行合作，實(shí)行銀行代銷(xiāo)和新華信托直銷(xiāo)相結(jié)合的銷(xiāo)售模式，利用銀行強(qiáng)大的客戶(hù)資源保障信托資金順利募集。若因合作方及投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)狀況和償債能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期順利退出。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指信托資金募集不足會(huì)導(dǎo)致信托不能成立而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域新房?jī)r(jià)格在2600032000元/平米，該區(qū)間基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。交通情況：緊鄰?fù)枪徽?，且公交線路眾多，出行極為便捷。二期占地面積101235平方米，地上建筑面積251484平方米，產(chǎn)品類(lèi)型由住宅、商務(wù)金融中心等組成。三、項(xiàng)目所處市場(chǎng)概述區(qū)域環(huán)境綜述本地塊處于河北區(qū)西南，西臨海河，三區(qū)交界之地，地理位置優(yōu)越。天津西站地區(qū)城市副中心位于中心城區(qū)西北部，規(guī)劃范圍東至南口路，西至紅旗北路，南至南運(yùn)河，北至普濟(jì)河道。二、天津開(kāi)發(fā)區(qū)布局規(guī)劃 項(xiàng)目所屬區(qū)域中心城區(qū)是天津的發(fā)祥地，也是文化教育政治經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心。自2005年天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家十一五規(guī)劃和國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，并批準(zhǔn)濱海新區(qū)為國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，天津的經(jīng)濟(jì)重新展現(xiàn)出活力，并被譽(yù)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三增長(zhǎng)極。%。其中。 《天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略》提出“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”城市規(guī)劃理念。天津是中國(guó)近代工業(yè)的發(fā)源地。 ，由B口出步行約1520分鐘可達(dá)酒店； 距離北京站5公里，乘坐出租車(chē)約15分鐘；或由北京站乘坐地鐵2號(hào)線至東四十條站下； 距離北京北站12公里，乘坐出租車(chē)約2530分鐘；或由北京北站步行至地鐵西直門(mén)站，換乘地鐵2號(hào)線至東西十條站下； 距離北京南站16公里，乘坐出租車(chē)約3540分鐘；或由北京南站乘坐地鐵4號(hào)線至宣武門(mén)站下，換乘地鐵2號(hào)線至東西十條站下； 距離北京西站17公里，乘坐出租車(chē)約3540分鐘；或由北京西站乘坐出租車(chē)至地鐵2號(hào)線長(zhǎng)椿街站下，換乘地鐵2號(hào)線至東四十條站下； 距離北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)23公里，乘坐出租車(chē)約50分鐘；或由首都機(jī)場(chǎng)乘坐機(jī)場(chǎng)大巴或機(jī)場(chǎng)快軌至東直門(mén)站，步行約20分鐘可達(dá)酒店。并云集多家國(guó)企、央企，緊鄰第一、第二使館區(qū)，凸顯濃厚企業(yè)文化氛圍、國(guó)際化氛圍。東直門(mén)交通樞紐地上地下各有兩層，地面一層為公共電汽車(chē)到發(fā)站，地面二層為磁懸浮列車(chē)的到發(fā)站和首都機(jī)場(chǎng)第二始發(fā)大廳；地下二層是西直門(mén)至東直門(mén)的城市輕軌鐵路的到發(fā)站，地下一層是環(huán)城地鐵的東直門(mén)站。而從20世紀(jì)80、90年代以來(lái)，東直門(mén)風(fēng)頭不在，燕莎、賽特、CBD幾大商圈的“夾擊”之下，東直門(mén)顯得黯然失色。周邊匯集大量高檔居住社區(qū)。周?chē)椴悸?lián)想集團(tuán)等眾多信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)。1998年由國(guó)家科委確定為國(guó)家火炬計(jì)劃上地軟件園。1991年經(jīng)國(guó)家科委和北京市人民政府批準(zhǔn)建設(shè)。北京是綜合性產(chǎn)業(yè)城市。切實(shí)做好旅游促進(jìn)工作，推動(dòng)旅游與文化、體育等產(chǎn)業(yè)融合。建立軍民融合的創(chuàng)新發(fā)展機(jī)制，推動(dòng)軍轉(zhuǎn)民技術(shù)、軍民兩用技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。建立部市會(huì)商機(jī)制，實(shí)現(xiàn)重大事項(xiàng)聯(lián)合審批。；，（三）經(jīng)濟(jì)2011年北京實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值16000．4億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8．1%。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到26738元，%（名義增速）。（二）人口北京市常住人口1961萬(wàn)人（2010年，中國(guó)省級(jí)行政區(qū)第26名），而實(shí)際上目前北京市的外來(lái)人口已經(jīng)有900萬(wàn)人，而且還在繼續(xù)增長(zhǎng)，如果加上外來(lái)和流動(dòng)人口（），居全國(guó)之冠。北京也為華北地區(qū)降雨最多的地區(qū)之一。第六部分 項(xiàng)目投資環(huán)境分析及市場(chǎng)研究標(biāo)的1：北京上地智選假日酒店一、投資環(huán)境分析（一）城市概況北京，中華人民共和國(guó)首都、中央直轄市、中國(guó)國(guó)家中心城市，中國(guó)政治、文化、教育和國(guó)際交流中心，同時(shí)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的決策中心和管理中心。區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目供應(yīng)117萬(wàn)平米，剩余可售60萬(wàn)平米，其中住宅產(chǎn)品27萬(wàn)，商業(yè)產(chǎn)品33萬(wàn)，本項(xiàng)目以商業(yè)為主，規(guī)避了國(guó)家對(duì)住宅項(xiàng)目的限售政策。(三) 評(píng)估價(jià)值較高的抵押/質(zhì)押信托計(jì)劃一期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000035號(hào)土地抵押給新華信托。(二) 雄厚實(shí)力的國(guó)有企業(yè)作無(wú)限擔(dān)保八大處公司和擔(dān)保人對(duì)【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目銷(xiāo)售回款的還款資金不足部分無(wú)條件補(bǔ)足差額部分。主要從信托本金與可銷(xiāo)售部分銷(xiāo)售收入分析。12萬(wàn)元/個(gè)。預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入57. 43億元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)安排2012年8月開(kāi)工；2015年9月竣工；住宅2013年8月銷(xiāo)售；商業(yè)2013年12月銷(xiāo)售；（封頂前銷(xiāo)售回款按銷(xiāo)售額的50%計(jì)算，封頂后按100%銷(xiāo)售額回款。三、標(biāo)的資產(chǎn)投資計(jì)劃及交易結(jié)構(gòu)（一）信托計(jì)劃（第一期）投資計(jì)劃投資規(guī)模：依據(jù)專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估及審計(jì)報(bào)告。以上一期、。已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。嘉海二期項(xiàng)目地塊：天津河北區(qū)西南，西臨海河（與一期間隔一條馬路）總規(guī)劃用地面積：，總建筑面積：350493平方米，地上總建筑面積：共251484㎡；其中住宅建筑面積204576㎡；配套公建建筑面積11577㎡；底商5193㎡；會(huì)所2553㎡；辦公樓27585㎡，地下總建筑面積：共99009㎡。總規(guī)劃用地面積： 總建筑面積：358552平方米，地上總建筑面積：共236622㎡：其中酒店27000㎡，商務(wù)辦公85000㎡；商業(yè)中心44000㎡；次商業(yè)6000㎡；臨街底商3622㎡；酒店式公寓71000㎡。（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)萬(wàn)景恒豐國(guó)際投資控股有限公司北京鑫融金酒店投資管理有限公司北京華夏賓館有限責(zé)任公司（三）經(jīng)營(yíng)情況介紹　出租率平均房?jī)r(jià)間天可用房收入總收入經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)率凈利潤(rùn)2011%41,350,24,408,%21,421,2012預(yù)期%51,380,89830,118,057%26,430,221(三) 標(biāo)的3：天津開(kāi)發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司之股權(quán)及核心資產(chǎn)（一）公司旗下核心資產(chǎn)情況本項(xiàng)目共分為兩期：㎡，㎡。經(jīng)營(yíng)前景相當(dāng)可觀。區(qū)域高端商務(wù)氛圍濃厚，國(guó)際化氛圍濃厚。（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)萬(wàn)景恒豐國(guó)際投資控股有限公司北京鑫融金酒店投資管理有限公司北京景安世華上地酒店管理有限公司（三）經(jīng)營(yíng)情況介紹　出租率平均房?jī)r(jià)間天可用房收入總收入經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率凈利潤(rùn)2007%18,481,3518,317,989%7,181,2892008%25,593,85513,540,003%11,779,8432009%19,403,7719,332,432%8,083,0292010%23,093,43812,361,432%10,707,4302011%24,898,93213,955,622%12,114,3712012預(yù)算%25,786,5328,317,989%12,558,830注：2012年數(shù)據(jù)為北京上地智選假日酒店1至3月實(shí)際+預(yù)算：(二) 標(biāo)的2：北京東直門(mén)智選假日酒店股權(quán)及資產(chǎn)收益權(quán)（一）資產(chǎn)情況北京東直門(mén)智選假日酒店的公司主體是北京華夏賓館有限責(zé)任公司，是北京鑫融金酒店投資管理有限公司旗下的全資子公司之一。上地酒店作為洲際酒店集團(tuán)旗下“快捷假日”品牌在北京地區(qū)的第一家酒店。上地酒店坐落于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地，毗鄰清華大學(xué)、北京大學(xué)等著名學(xué)府，驅(qū)車(chē)10分鐘既可到達(dá)頤和園及圓明園遺址公園。多方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和價(jià)格將在未來(lái)一至兩年內(nèi)出現(xiàn)反彈。經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)作，八大處公司已具備了一定規(guī)模實(shí)力，并取得了較好品牌效應(yīng)，同時(shí)培養(yǎng)鍛煉了一支精干的專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)，具備了進(jìn)一步發(fā)展的良好基礎(chǔ)。資產(chǎn)負(fù)債情況比較清晰，無(wú)任何法律及財(cái)務(wù)糾紛。法定代表人為管委會(huì)主任，管委會(huì)成員不從企業(yè)獲取報(bào)酬。人行系統(tǒng)查詢(xún)無(wú)未結(jié)清不良信貸信息數(shù)據(jù)，無(wú)已結(jié)清不良信貸信息數(shù)據(jù)，無(wú)欠息信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：二級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：投資管理；資產(chǎn)管理。具有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。第三部分 八大處公司情況介紹一、項(xiàng)目公司基本信息北京八大處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2000年8月29日，注冊(cè)號(hào)：110000001645573，注冊(cè)資本4900萬(wàn)元，法定代表人劉艷偉。到期支付：信托計(jì)劃期限屆滿(mǎn)前10個(gè)工作日，格調(diào)中天、格調(diào)津海須向受托人信托專(zhuān)戶(hù)一次性支付按約定公式計(jì)算的總還款資金扣減信托專(zhuān)戶(hù)中已繳存的保證金余額后的差額。信托計(jì)劃終止時(shí)，受托人可以將擁有的項(xiàng)目公司股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，在達(dá)到一定溢價(jià)，能夠滿(mǎn)足受益人預(yù)期收益的前提下，項(xiàng)目公司原股東有限受讓權(quán)。信托計(jì)劃（第一期）發(fā)行前，北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。每月計(jì)提比例為當(dāng)月銷(xiāo)售回款額的一定比例。我公司、項(xiàng)目公司和監(jiān)管銀行簽訂《三方監(jiān)管協(xié)議》。（3）到期支付：信托計(jì)劃期限屆滿(mǎn)前10個(gè)工作日，格調(diào)中天、格調(diào)津海須向受托人信托專(zhuān)戶(hù)一次性支付按約定公式計(jì)算的總還款資金扣減監(jiān)管賬戶(hù)中已繳存的保證金余額后的差額。（3）北京市海淀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司持有八大處公司51%股權(quán)質(zhì)押給新華信托。（4）其它費(fèi)用：其它律師費(fèi)、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師等盡調(diào)費(fèi)用及相關(guān)文本制作、合同印刷等費(fèi)用據(jù)實(shí)列支，由項(xiàng)目方另行支付給相關(guān)機(jī)構(gòu)。1 信托費(fèi)用（1）信托報(bào)酬：％/年，由新華信托按年在每個(gè)信托年度后的10個(gè)工作日內(nèi)從信托財(cái)產(chǎn)中提取當(dāng)年信托報(bào)酬。1流動(dòng)性安排：受益人可以以信托