【正文】 建議**部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。九、可行性研究結(jié)論9．1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營排列，或“農(nóng)民房”形象，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。*10000元/ m178。*3400元/ m178。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。二OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。本項(xiàng)目計(jì)劃二OO四年七月份破土動(dòng)工。交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。四、 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估. 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位：龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū)形象定位：龍華首席景觀住宅目標(biāo)客定位區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主；特征：首次置業(yè)的住家。政府在龍華劃出19萬平方公里的儲(chǔ)備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。. 項(xiàng)目SWOT分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等，配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷售中極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。. 地形地勢(shì)本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場(chǎng)景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，視野開闊，滿眼翠綠。綠茵華庭物業(yè)名稱綠茵華庭位置龍觀大道與東環(huán)二路交匯處發(fā)展商龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司代理商自售物管公司萬廈承建商不詳物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間2002/9/8入伙時(shí)間2002/12/31樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話27749111建筑面積9611總占地面積/銷售階段中期折后均價(jià)2400戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析22168811085389銷售近60%左右3218586361832291986029自身配套/裝修標(biāo)準(zhǔn)提供裝修套餐　區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng)交通狀況370、302，315，508，312，410，616，620樓盤主要賣點(diǎn)及突出營銷方式行政中心區(qū)高實(shí)用率，低容積率交通便捷成熟地段、成熟配套升值概念投資客戶群工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層樓盤總體評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。錦繡江南物業(yè)名稱錦繡江南位置人民路與布龍公路交匯處發(fā)展商龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司代理商黑馬物管公司深圳萬廈物業(yè)管理公司承建商中外建南方有限公司物管收費(fèi)園林規(guī)劃范亞易道開盤時(shí)間2002/5入伙時(shí)間2003/7樓宇狀況在建、封頂售樓電話28133333建筑面積400000占地面積21萬銷售階段中期折后均價(jià)3500戶型面積套數(shù)比例實(shí)用率銷售情況及分析22168812526888一期已銷售完畢，三房比較好銷321818866173221001295411422127128184自身配套會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)步行街、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、教育：新華中學(xué)、英文幼兒園服務(wù)：萬眾城交通狀況無直達(dá)公交車樓盤主要賣點(diǎn)及突出營銷方式大社區(qū)的成熟配套江南情懷的、民族居住文化品牌物管戶型投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主樓盤總體評(píng)價(jià)：本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。. 典型物業(yè)調(diào)查山湖林海物業(yè)名稱山湖林海位置梅林關(guān)口發(fā)展商深圳豐澤湖山莊有限公司代理商上海聚仁物業(yè)公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收費(fèi)園林規(guī)劃不詳開盤時(shí)間.入伙時(shí)間.樓宇狀況部分封頂建筑面積/占地面積30萬m178。是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。從對(duì)龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論：對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求：51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)，46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來。但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗365等幾個(gè)大盤外，其余項(xiàng)目的開發(fā)水平都比較粗放。. 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境中開發(fā)的。龍華僅每平米3000多元的住宅價(jià)格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭(zhēng)相“屯兵”龍華的誘因所在。，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域高價(jià)位住宅的熱銷有關(guān)，但是總體來看低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的消費(fèi)需求?？傮w來看，%左右。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差距也將逐漸減小。 近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致2003年這兩區(qū)住宅價(jià)格有較大幅度上漲。 圖2 2002年與2003年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為2002年數(shù)據(jù)）各區(qū)住宅價(jià)格均有一定上漲，總體價(jià)格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價(jià)格來看，2003年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為每平方米5680元/平方米，%。表1 2003年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房供給增長過快的勢(shì)頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。 圖1 2003年各月份住宅銷售面積圖（單位：平方米）住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“供”小于“求”的局面 2003年，%，%，供給下降幅度較大。 從2003年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。. 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2003年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的CEPA的簽署、國務(wù)院18號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。 . 深圳市投資宏觀背景宏觀面持續(xù)向好2003年，GDP:,%；固定資產(chǎn)投資:,%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值:,%。 2003 年，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式，2003 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完