【正文】 你必須努力，當(dāng)有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。既糾結(jié)了自己，又打擾了別人。2. 若不是心寬似海，哪有人生風(fēng)平浪靜。三、開盤解籌率低怎么辦？ 定價策略的調(diào)整項(xiàng)目的市場接受度是對項(xiàng)目品質(zhì)的肯定，即目標(biāo)客戶認(rèn)可項(xiàng)目高品質(zhì)，而如果首次選房解籌率仍較低，我們應(yīng)首先重新評估客戶的經(jīng)濟(jì)承受力（購買力）和商品房市場的價格彈性。那么，我司建議：適當(dāng)延長內(nèi)部認(rèn)購期。 重點(diǎn)廠礦企業(yè)對國家大型企業(yè)進(jìn)行對點(diǎn)宣傳推廣，并與各企業(yè)的負(fù)責(zé)人實(shí)施合伙人計劃，對成功推介購房，按照其推介客戶的購買套量進(jìn)行現(xiàn)金獎勵，以促使此項(xiàng)工作的順暢開展。 重點(diǎn)地市推廣地市選擇：新密、平頂山、焦作等收入較高的礦業(yè)城市進(jìn)行推廣；新鄭、中牟、新鄉(xiāng)、許昌等具有實(shí)力大型企業(yè)的周邊地市進(jìn)行推廣；周口等消費(fèi)力較強(qiáng)的地市進(jìn)行推廣。同時，審定項(xiàng)目營銷定位是否有偏差。所以，我們必須審定每個執(zhí)行環(huán)節(jié)的風(fēng)險，對重大營銷隱患進(jìn)行大膽預(yù)測與評估，制訂合理有效的應(yīng)對策略及做好充分的應(yīng)對方案。一站式生活夢工場媒體：戶外、報紙媒體高質(zhì)發(fā)布，短信/DM輔助推廣渠道組合；說明：本階段是一期的銷售尾期，現(xiàn)場工程基本完成，生活氛圍逐漸形成，我們需要順?biāo)浦?，為快速清盤沖刺；同時，此階段良好的形象樹立，為二期形象鋪墊打下良好基礎(chǔ)。初賽階段——選出前20強(qiáng)進(jìn)入總決賽；決賽階段——評選出前三甲獲獎選手，頒發(fā)“曼哈頓2007 國際級模特PK賽”獎杯及相應(yīng)教育培訓(xùn)基金。B、 價格試算時間：07年8月中（第二批單位推出前一周）說明：以保證發(fā)展商項(xiàng)目效益最大化、價格最高化為出發(fā)點(diǎn)，為第二批單位價格制訂策略調(diào)整及成交量評估尋找依據(jù)。一站式生活夢工場媒體：戶外、報紙媒體、短信信、DM發(fā)布；說明：經(jīng)過公開發(fā)售期集中的媒體推廣，項(xiàng)目已成為市場的暢銷樓盤，購房者追捧的對象。F、 媒體推廣u 戶外廣告、分眾媒體傳播；u 報紙媒體，開盤節(jié)點(diǎn)集中投放，同時配合軟文解讀及新聞報道；u 短信息/DM投放，針對俱樂部成員、移動大客戶、升龍名仕會等客戶群體發(fā)布項(xiàng)目開盤及銷售信息；本階段是公開發(fā)售階段，各媒體集中推廣，確保銷售第一沖擊波的成功。 張學(xué)友個人演唱會舉辦；252。 派發(fā)銷售資料；活動配合：邀請鄭州知名節(jié)目支持人作為抽獎活動司儀?；顒咏M織：252。D、 所需銷售物料n 高爾夫看樓車作用：考慮交通組織問題，方便客戶看樓；數(shù)量：6輛，7人/輛路線：營銷中心－社區(qū)主入口n 沙盤模型作用：展示樓盤建筑規(guī)劃、配套設(shè)施、內(nèi)外環(huán)境；比例：約1：150200（根據(jù)展示區(qū)空間確定）；尺寸：根據(jù)展廳待定；內(nèi)容：體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的一站式規(guī)劃理念，表現(xiàn)優(yōu)越的產(chǎn)品設(shè)計亮點(diǎn)。① 則以客戶到現(xiàn)場的先后決定其選房順序——排隊選房；這種方式，會在解籌時匯聚大量客戶到現(xiàn)場排隊等候，引起集中搶購火爆場面，便于營造熱烈氣氛，引導(dǎo)客戶現(xiàn)場沖動購買。前提：n 開盤價格表完成（提前1周）C、 開盤活動時間：07年5月內(nèi)容：開盤活動＋文藝表演（具體另提案）前提：n 獲得預(yù)售許可證（硬性指標(biāo)）；n 現(xiàn)場六大展示面開放——示范區(qū)；n 會員卡數(shù)量15003500張；根據(jù)我司多年經(jīng)驗(yàn)，解籌率一般為30%，所以為保證項(xiàng)目公開發(fā)售的“井噴”，我司認(rèn)為理想的內(nèi)部認(rèn)購（VIP）數(shù)量應(yīng)為首批入市單位的3倍，即：理想VIP客戶量：1105套3倍＝約3315（張）底限VIP客戶量：1105套40％銷售率247。 標(biāo)準(zhǔn)：交樓；178。事項(xiàng)：n 小區(qū)入口裝修及導(dǎo)視系統(tǒng)主要對小區(qū)沿街昭示面較強(qiáng)的入口廣場進(jìn)行形象包裝，采用沿街路旗及夜視燈光裝飾為主，立體多維展示項(xiàng)目品質(zhì)形象。首席都市綜合體媒體：各大媒體轟炸發(fā)布；說明：公開發(fā)售期是對前期工作的檢驗(yàn)，項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性銷售工作的起點(diǎn)。 由發(fā)展商聯(lián)合《希望工程慈善捐贈》和鄭州政府相關(guān)部門發(fā)起鄭州全民捐款，每捐款50元可獲得抽獎券一張，在各大商場設(shè)置宣傳背景版和捐款箱；252。 特型演員合影留念；252?；顒咏M織：252。 報紙媒體，事前1周進(jìn)行活動預(yù)告，事后結(jié)合硬廣+軟文+新聞報道方式發(fā)布活動組織信息；252。 活動組織：提前兩周通過媒體發(fā)布“曼哈頓2006飛艇巡游 藍(lán)天之旅”活動信息，開辟短信息或電話直線報名路徑，激勵社會各界人士踴躍參與；252。 ￥2000元/張（暫定），為提高會員招募數(shù)量，采取低于市場預(yù)定誠意金額的策略；178。 享有名仕會等值服務(wù)；178。 體現(xiàn)樓盤物業(yè)形象和物業(yè)品質(zhì)，展現(xiàn)項(xiàng)目良好預(yù)期；178。經(jīng)過多重戶外、報紙軟硬整版結(jié)合廣告的投放、分眾的有效傳播，同時營銷中心的開放展示，高品質(zhì)、大氣勢形象迅速建立，項(xiàng)目勢必成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。媒體：戶外（戶外形象齊步統(tǒng)一）；地點(diǎn)：項(xiàng)目周邊，金水路、市中心顯著位置形式：立柱或戶外廣告牌組說明：選擇重要地段具有人流量大、車流量多、昭示性強(qiáng)、傳播面廣的戶外廣告媒體，形式體現(xiàn)高品質(zhì)形象、大畫面體副、氣勢震撼的畫面表現(xiàn)吸引客戶群體的熱烈關(guān)注，引起對“曼哈頓”項(xiàng)目充滿關(guān)注與期待。圍繞這一目的，必須在本階段通過戶外震撼、有效的宣傳推廣，在市場樹立吻合項(xiàng)目全新營銷理念的、獨(dú)樹一幟的高品質(zhì)市場形象，將本項(xiàng)目信息提前有效傳達(dá)給消費(fèi)者，形成期待心理，此階段以戶外大型廣告牌、分眾傳媒告知為主，報版硬廣為輔。（五）階段執(zhí)行第一階段：營銷籌備期我們堅持以開盤井噴為目標(biāo)。經(jīng)過通盤考慮，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，我司建議各階段：階段劃分營銷周期攻略核心推廣主題1營銷籌備期形象樹立“燕莊1960，曼哈頓2006”2市場預(yù)熱期文化炒作“偉人重返燕莊“事件營銷百萬豪宅大贈送（希望工程慈善捐贈啟動儀式）3公開發(fā)售期概念營銷第一大道第三階段：公開發(fā)售期時間：07年4月－6月內(nèi)容：現(xiàn)場示范區(qū)開放、“曼哈頓之夜——張學(xué)友全球巡回演唱會鄭州站”大型營銷活動、“希望工程慈善捐贈”抽獎活動、全城發(fā)售；第四階段：第二強(qiáng)銷期時間：07年7月－9月內(nèi)容：“頻頻推盤，月月賣新樓”，第二批單位入市，模特大賽、財富論壇、同時消化剩余單位；第五階段：持續(xù)熱銷期時間：07年10月－12月底內(nèi)容：消化剩余單位，舉辦“答謝酒會”；07年（二）工程進(jìn)度與營銷節(jié)奏的配合11月12月10月9月7月8月6月5月4月3月2月1月12月11月10月時間奠基儀式現(xiàn)場工程進(jìn)度情景展示區(qū)完成；六大展示區(qū)包裝完成報紙廣告出街戶外廣告出街 曼哈頓之夜——張學(xué)友全球巡回演唱會鄭州站 “希望工程慈善捐贈”抽獎活動； “模特大賽” “財富論壇” “希望工程慈善捐贈”啟動儀式； 招商簽約儀式。以高品質(zhì)、多元化生活形態(tài)傳遞居住理念，從形象樹立到現(xiàn)場氛圍營造貫穿始終，給目標(biāo)客戶一個全面、豐滿的高品質(zhì)人文社區(qū)項(xiàng)目形象。具體價格執(zhí)行策略及價格表會依據(jù)認(rèn)購情況，結(jié)合市場的變化，依據(jù)工作計劃安排提交升龍公司。252。（二）價格控制實(shí)施1）低開高走：為迅速占有市場份額，形成市場熱點(diǎn)，建議本物業(yè)低價入市，逐步提高價格，樹立升值物業(yè)形象?！苩n /C = 4617 元/平方米也就說明，在本項(xiàng)目的品質(zhì)和交通質(zhì)素的綜合評定條件下，結(jié)合市場合理競爭力，本項(xiàng)目理論的一期均價水平可達(dá)到4600元/㎡。當(dāng)然，當(dāng)我們確定項(xiàng)目需要達(dá)到的市場合理競爭力水平之后，就能明確計算出合理的價格水平，并通過“完善生活配套、交通設(shè)施配備、樣板工程展示、營銷組織力度等加強(qiáng)元素”的實(shí)施，從而實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。（2）交通因素t（traffic）100分為滿分分 項(xiàng)內(nèi) 容打 分滿分t距離距城市中心區(qū)距離1—151030距其他各區(qū)距離1—53距片區(qū)中心距離1—53距火車站、機(jī)場距離1—53t時間到主要干道時間5—10930到最近公交樞紐時間5—107到市區(qū)最近繁華商圈時間5—107t交通組織公交線路1—101230小區(qū)接駁交通1—513t停車地面/地下停車5—10710總計74100我們認(rèn)為，本項(xiàng)目可得74分。對目標(biāo)客戶群的清晰界定，是營銷推廣的基礎(chǔ)，同時對項(xiàng)目調(diào)性的把握、推售策略的制定、媒體推廣發(fā)布、宣傳物料的制作等均有指導(dǎo)性意義。三、住宅案名確定曼哈頓第二篇 營銷定位一、項(xiàng)目主題定位曼哈頓廣場——75萬平米 中原標(biāo)志性都市綜合體二、主題定位及詮釋216。二、戰(zhàn)略執(zhí)行五大形象訴求點(diǎn)1) 高端、大眾媒體：覆蓋中高端客戶群2) 高檔次：