【正文】 通過物業(yè)管理服務(wù)人員對(duì)業(yè)主（住戶）、對(duì)同事保持溫馨的微笑，給業(yè)主（住戶）提供真誠的服務(wù)，增加業(yè)主（住戶）對(duì)我們的信任度和住在小區(qū)的自豪感；通過小區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)，建立和睦的鄰里關(guān)系，融洽業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理服務(wù)人員的關(guān)系，塑造高品味的文化氛圍，創(chuàng)造文明小區(qū)。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。“和睦親善”的小區(qū)文化小區(qū)文化是物業(yè)管理人與業(yè)主共同創(chuàng)造的、具有小區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，小區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代小區(qū)中正在蔓延的“人情冷漠”?！捌降然?dòng)”的服務(wù)文化服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”?！叭珕T參與”的管理文化：在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。 幫助業(yè)主、租戶辦理各種手續(xù)，解決相關(guān)問題；提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來訪客人，回復(fù)電話投訴，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服務(wù)等。要有健全的檢查維修制度，要對(duì)公用設(shè)備、公共場所，如走道 、樓梯間等定期檢查、維修維護(hù)。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證小區(qū)硬質(zhì)路面、過道以及地下室隨臟隨清，做到無灰塵和雜物。做好對(duì)業(yè)主、對(duì)各施工單位用火、用電的宣傳教育及監(jiān)督管理工作，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本 知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，消除事故隱患。而綠地陽光小區(qū)物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作極其重要，必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持外來人員出入檢查登記制度，堅(jiān)持定期檢查樓棟防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持安全管理下班交接檢查制度，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，力求做到萬無一失。為此，項(xiàng)目的物業(yè)管理與服務(wù)要按照以下要求展開： 、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn) 　　綠地陽光小區(qū)技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。每月開展業(yè)主服務(wù)滿意度調(diào)查開辦小區(qū)業(yè)主短信群發(fā)平臺(tái)，讓業(yè)主隨時(shí)了解小區(qū)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)。每年在制訂年度經(jīng)營計(jì)劃時(shí)，根據(jù)小區(qū)居委會(huì)文化活動(dòng)的需要，在活動(dòng)經(jīng)費(fèi)方面給予充分考慮，協(xié)助小區(qū)居委會(huì)每年舉辦不少于兩次的大型娛樂性活動(dòng)。維修工對(duì)阻塞管道及污水泵坑進(jìn)行疏通，并設(shè)圍欄和標(biāo)識(shí)。、發(fā)生或可能多生的嚴(yán)重傳染??；發(fā)生或者發(fā)現(xiàn)不明原因的群體新疾??；發(fā)生或者可能發(fā)生重大食物中毒事件的。對(duì)供電線路進(jìn)行全面的檢查，對(duì)絕緣程度低、老化、破損、無法滿足負(fù)荷的線路及時(shí)檢修、更換，增設(shè)避雷設(shè)備，擴(kuò)大安全系數(shù)。接到水廠停水通知后提前24小時(shí)在各棟樓顯要位置用告示牌通知業(yè)主，說明停水原因、時(shí)間和范圍，提醒住戶提前儲(chǔ)備用水。發(fā)現(xiàn)不足之處應(yīng)及時(shí)督促改正，組織返工，保持小區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔。（三）及時(shí)組織力量進(jìn)行危險(xiǎn)物清除、修復(fù)。（7）小區(qū)的可視對(duì)講、安全防范系統(tǒng)必須經(jīng)過物業(yè)指定的專業(yè)人員才能移動(dòng)。（4）驗(yàn)房過程中詳細(xì)解答業(yè)主提出的各項(xiàng)問題，對(duì)房屋存在的細(xì)小瑕疵在裝修過程中能處理的盡量給業(yè)主做出解釋，避免不必要的麻煩。用流量計(jì)測(cè)試流量，進(jìn)行流量平衡，保證供熱負(fù)荷均衡，用測(cè)溫儀每月進(jìn)行一次供回水測(cè)量，平衡熱量調(diào)節(jié)熱源。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的服務(wù)方案主要指路燈、車棚、供熱管網(wǎng)、自來水管道、排污上下水等。（5）溝池渠井,井蓋完好率100%，無缺損 ，無堵，井內(nèi)無積物，化糞池出口無堵塞。共用部分天浩物業(yè)的共用部位主要指道路、地坪、門窗、公共照明、消防設(shè)施、溝池渠井、園林綠地等維修服務(wù)方案（1）道路、地坪、門窗由保潔人員分段負(fù)責(zé)，每日清掃與維護(hù)，保持干凈、完好無損、隨壞隨修。物業(yè)管理是傳承現(xiàn)代文明的有效手段。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。并且，通過實(shí)施“年度管理報(bào)告制度”，定期如實(shí)向商戶業(yè)主報(bào)告綜合管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、企業(yè)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。服務(wù)管理目標(biāo)－－構(gòu)建“陽光物流園”臺(tái)州物流園作為高尚物業(yè)居所，我公司開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與商業(yè)建設(shè)的愿望,共同營建高品質(zhì)的服務(wù)環(huán)境。為方便客人，滿足客人需要，物流園應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立客服中心。應(yīng)注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。因此，小區(qū)物業(yè)管理防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。 ，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案 　　臺(tái)州物流園管理最重要的就是安全管理。安全是指讓業(yè)主在小區(qū)里生活得安全放心；舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓業(yè)主感到舒適、溫馨；快捷是指讓業(yè)主在小區(qū)里方便的與物業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，交換信息；健康是指良好的環(huán)境促進(jìn)人的身心健康，同時(shí)豐富多彩，形式各樣的小區(qū)文化活動(dòng)引領(lǐng)業(yè)主健康的生活工作習(xí)慣。創(chuàng)建公司網(wǎng)站，為廣大業(yè)主與企業(yè)搭建交流平臺(tái)。豐富小區(qū)文化、加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施在小區(qū)主要路口設(shè)置宣傳欄，每月至少出一期板報(bào)，向住戶宣傳國家政策、時(shí)事政治、生活常識(shí)、消防知識(shí)；并配合街道、派出所、居委會(huì)，開展各種形式的宣傳教育活動(dòng)。該責(zé)任區(qū)清潔員將垃圾車、掃把等工具拿到故障點(diǎn)，協(xié)助維修工處理。燃燒公司的原因需停供的，立即告知業(yè)主，轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)管網(wǎng)漏水等意外，設(shè)備人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，1—24小時(shí)內(nèi)修復(fù)（5）閉路電視、固定電話：發(fā)現(xiàn)閉路線、電纜線等老化、破損、脫落等影響使用時(shí)，立即告知供應(yīng)商，督促及時(shí)修復(fù)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的應(yīng)急措施1（3）供電：積極與供電商協(xié)調(diào)，努力保證電的正常供應(yīng)。無償為用戶更換排氣閥、室內(nèi)調(diào)試測(cè)量，無償?shù)貫橛脩籼峁┕芫W(wǎng)改造、維修技術(shù)咨詢和指導(dǎo)（2）供水：積極協(xié)調(diào)供水商保證水源，經(jīng)常巡查供水管網(wǎng)。（二）環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)項(xiàng)　　目具　體　措　施標(biāo)　　　　　準(zhǔn)01垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無垃圾粘附物垃圾車、池垃圾車、池每星期沖洗，每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬02樓道地面 水泥地面每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次瓷磚地面每周用地拖擦拭一遍水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰大理石地面光亮，可映出照明輪廓，干凈無蠟跡03公共墻面內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng)瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹玻璃明亮，目視無塵箱頂、側(cè)無塵，用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染無明顯積塵、無蛛網(wǎng)06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠窗臺(tái)目視無積塵鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵樓梯梯級(jí)每天清掃，每周拖抹一次。六、綠化養(yǎng)護(hù)方案（1）制定小區(qū)綠化管理制度，合理配置綠化作業(yè)人員，實(shí)行崗位責(zé)任制；根據(jù)季節(jié)變化制訂每月的綠化管養(yǎng)計(jì)劃；（2）利用現(xiàn)有條件進(jìn)行植物種植綠化，布置草樹木品種和數(shù)量；（3）在保證現(xiàn)有綠化水平的檔次上，合理選種和配置；（4）在適當(dāng)?shù)牡胤焦嬷参锩Q、產(chǎn)地、種植季節(jié)、生長特征和管理辦法等；（5）根據(jù)季節(jié)的變化，適時(shí)擺放盆花，美化環(huán)境；（6）定期對(duì)植物進(jìn)行培土、施肥、除草、修枝、剪葉、補(bǔ)苗、澆水，大型灌木修剪成型；（7）對(duì)枯死的植物及時(shí)補(bǔ)種或更換；（8）定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；（9）保持綠化地清潔；（10）每月月底前做好《綠化工作計(jì)劃/操作記錄表》，交管理人員存檔；（11）物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)主管負(fù)責(zé)對(duì)綠化工作進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)、日常巡查、不定期抽檢，并記錄于《綠化工作記錄》?！　。ǘ┳龊孟琅嘤?xùn)及演練工作：　 重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和商戶共同參與的消防演練，提高全體商戶的“自救”意識(shí)和能力，防范于“未燃”?！　?消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來抓。商戶業(yè)主自覺遵守消防、火災(zāi)隱患、用電設(shè)備等制度。工作重點(diǎn)是疏導(dǎo)車輛，防盜和公共秩序維護(hù)?！　?，我們主要以人防為主，物防為輔。 ，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 “動(dòng)態(tài)管理”思想，即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗?fù)づc流動(dòng)崗位相結(jié)合的設(shè)置，對(duì)物業(yè)范圍實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。六、物流園車輛行駛、停放及公共秩序維護(hù)（1）做到物流園主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括物流園內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、花、草、樹木等；（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；（5）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。裝修管理程序業(yè) 主物業(yè)公司物管部1．申請(qǐng)2．審核簽定文件3．審核圖紙物業(yè)公司維修部物業(yè)公司財(cái)務(wù)部4．繳費(fèi)物業(yè)公司物管部5．發(fā)放裝 修 施 工6．現(xiàn)場監(jiān)管7．退押金完工驗(yàn)收合格入 駐四、物流園內(nèi)或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案（一）設(shè)立警戒線，設(shè)置明顯“禁止入內(nèi)”標(biāo)志，專人24小時(shí)監(jiān)護(hù)，及時(shí)傳遞信息。對(duì)于維修方面的有效投訴，我們要求維修人員十五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修及時(shí)處理，急修不過夜，同時(shí)對(duì)責(zé)任人給予相應(yīng)處分。為此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。，不留隱患