【正文】 本可行性研究報告是經(jīng)過認真科學(xué)的分析，廣泛的市場調(diào)查，嚴謹?shù)呢攧?wù)評估，結(jié)合“濱?；▓@酒店開發(fā)項目”獨特的地理位置，必將會給酒店帶來可觀的社會效益與經(jīng)濟效益， 以此認為“濱海花園酒店開發(fā)項目”項目是可行的。其四：經(jīng)濟效益預(yù)測 預(yù)計酒店客房數(shù)量在418間左右，%計算。交通可直達火車站、客運站和市內(nèi)各主要地點。前來某市投資、經(jīng)商、考察、旅游、訪問的客商、友人、不管是在層次上，水準上，還是數(shù)量上都達到了空前規(guī)模。：面臨的社會風(fēng)險主要有省管縣后，對某市城市中心地位的沖擊及滬昆高快線交通繞行都會給城市人群帶來一定流失，但畢、水、興高速公路網(wǎng)的形成又將填補鐵路交通帶來的缺失，公路網(wǎng)形成使市、縣空間及時間的最小化；又給城市之間的資源共享帶來了發(fā)展空間，人員的流動性增加，應(yīng)該能彌補帶來的影響。雖然目前進入中國市場的國外飯店集團大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權(quán)投資的方式加強對被托管飯店的控制能力。 6） 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。5） 模式五：委托管理＋特許經(jīng)營的雙重運作飯店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個飯店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家飯店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家飯店可以同時接受一家飯店聯(lián)號提供的兩類不同的服務(wù)——管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。這種模式的優(yōu)點在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大飯店自身的影響，增強營銷能力。這種模式的優(yōu)點在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經(jīng)驗以及其他資源儲備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。這種模式的優(yōu)點在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費用要遠遠小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當?shù)莫毩⑿浴?2） 模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持飯店完全由投資者來進行管理和經(jīng)營，但通過加入一個或幾個飯店聯(lián)盟獲得營銷和預(yù)訂方面的支持。這種模式的優(yōu)點在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對飯店進行嚴格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。在中國經(jīng)濟快速增長的這個時期，土地價值也在快速攀升。l 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)發(fā)展……形成產(chǎn)業(yè)集群。在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。重慶的五星級酒店在2002年底房價曾跌破400元。濱?；▓@酒店的投資效益及投資方式酒店主要提供客房和餐飲服務(wù)，但是投資五星級酒店的收益來源，并不單純地由酒店服務(wù)的主體——客房和餐飲、會務(wù)等構(gòu)成。6] 247。(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞ =20%+(30%20%)1575247。1482≈＜8年：因為：FNPV7=1793萬元，F(xiàn)NPV8=11035萬元所以：動態(tài)投資回收期=（81）+∣1793∣247。全國五星級酒店平均營業(yè)收入構(gòu)成為：%，%，%，%。項目投資總額=[（4989+5150+5321+5401+5593+5796）247。即：FIRR= i1+（i2 i1）﹝FNPV1247。7. 項目經(jīng)濟效益研究和評價：因為：NPV5=1093萬元，NPV6=2125萬元所以：靜態(tài)投資回收期=（61）+∣1093∣247。第一年貸款利息=（0+8917247。營業(yè)稅:暫按6%稅率繳交。年支出工資福利=334200012=802萬元(含交際費):%計算。收入計算公式：60569%=545萬元商場寫字樓出租收入，按投資額的10%計取。營業(yè)時，流動資金400萬為自有資金，六年后收回。資本金外的17834萬元擬在二年建設(shè)期全部向銀行申請貸款，每年貸8917萬元。原濱?；▓@酒店主體項目整體轉(zhuǎn)讓投資額總計為：10443萬元?；静捎闷胀óa(chǎn)品? 客房層走道：地毯地面，墻紙和局部木飾墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具 。某市主要酒店賓館情況調(diào)查表名稱星級住房率客房數(shù)量房價（標間）備注時代假日酒店準470%438元/鳳凰祥林酒店準4150未開業(yè)富麗豪酒店365%258元/中山賓館365%168268元/金三角大酒店365%230元/雨田酒店365%198元/飯店注冊登記類型、飯店規(guī)模飯店數(shù)（座）房間數(shù)（間）床位數(shù) （張）客房出租率（％）營業(yè)收入（萬元）營業(yè)稅金（萬元）固定資產(chǎn)（萬元）飯店注冊登記類型合計國有企業(yè)集體企業(yè)股份合作企業(yè)聯(lián)營企業(yè)有限責任公司股份有限公司私營企業(yè)其他內(nèi)資企業(yè)港澳臺投資企業(yè)外商投資企業(yè)12926513914364450342877710615556084181113814992190307768313971156499941070261767227132923339088飯店規(guī)模合計500間以上300－499間200－299間100－199間1－99間12938591431550342245842153436514541197768338285330215384777216581602393251885地區(qū)　　飯店數(shù)（座）房間數(shù)（間）床位數(shù) （張）客房出租率（％）營業(yè)收入（萬元）營業(yè)稅金（萬元）固定資產(chǎn)（萬元）合 計1295034277683北 京211087517486天 津1300380內(nèi)蒙古1317537575333815857遼 寧626203413244587吉 林275911961279365896778黑龍江2684723863121790上 海15738010706江 蘇828854271浙 江411981787安 徽258889119160福 建4129620811811山 東624773687河 南2湖 北2326464湖 南36751071廣 東24809512927廣 西414272536海 南520043147重 慶29081291110792四 川314862228云 南518973226陜 西415072719新 疆3638916地區(qū)營業(yè)收入 客 房餐 飲商 品其 他合 計北 京24795天 津0.按200８年某市旅游的統(tǒng)計資料反映某市200８年接待旅游人數(shù)195萬人次,其中境外人員860人次,而目前某市具有二～三星級酒店接待水準的八家酒店共有床位2800個。目前全市旅游產(chǎn)品極少，不能滿足市內(nèi)居民節(jié)假日休閑的需要，應(yīng)該說現(xiàn)有的產(chǎn)品，如玉舍國家森林公園僅僅發(fā)揮了簡單觀光的功能，沒有著力挖掘高端休閑、深度旅游的思路，其它零七八碎的諸如各類山莊等，只是簡單的休憩之地，還談不上是真正的旅游地。加快星級賓館、交通運輸?shù)确?wù)設(shè)施建設(shè)，扶持發(fā)展或引進一批有較強實力的旅行社，多渠道培養(yǎng)旅游服務(wù)人才?！　@“中國涼都”品牌的打造，突出城市個性，完善服務(wù)功能，發(fā)掘夜郎文化，抓好烏蒙山國家地質(zhì)公園建設(shè)，加快自然風(fēng)光和民族風(fēng)情旅游資源開發(fā)。全省168家星級賓館、158家旅行社中，分別有97家、96家在貴陽市，因此，短期內(nèi)各地州市還不是它的竟爭對手，但是某市在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和某市機場通車后將是貴陽的最大競爭者，同時可以預(yù)言10年后吉林省旅游市場的最大客源地將來自某市方向，屆時將占省外進入吉林游客量的三分之一強?？梢猿浞掷梅褐槿?+2合作推進避暑旅游發(fā)展。從2005年起，除溫州、寧波、福建、兩廣、河南、河北、湖南、湖北、四川、重慶、山東等地來我市投資、安家的客商不斷增加以外，四川、重慶來我市進行中、短、長期避暑的游客越　來越多。根據(jù)武漢大學(xué)對武漢市居民休閑消費狀況的分析，2000年武漢市人均月收入為633元，但僅有58%的人每月有休閑消費支出。在這部分低收入人群中，接近50%的人每月有休閑消費支出。 　　　　從消費特征看，某市民有超前消費的沖動，休閑消費市場已經(jīng)啟動，且大有潛力。旅游業(yè)在擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長、提高群眾生活質(zhì)量方面作用日益重要，成為國民經(jīng)濟一個新的增長點。從2004年起每年舉辦一屆的“涼都消夏文化節(jié)”活動豐富多彩，其中全國汽車拉力賽、全國圍棋賽、甲A籃球賽、全國半程馬拉松賽、全國奇石展等活動檔次高，吸引了來自全國各地上十萬嘉賓。擁有國家地質(zhì)公園1處、國家級森林公園1個、省級風(fēng)景名勝區(qū)5個、省級森林公園2個；星級賓館8家（其中3星級3家、2星級5家，擁有旅游床位2800余個，含非星級賓館飯店旅游床位可達4000余個）；旅行社及門市部15家、市區(qū)近郊旅游景點山莊7個、旅游定點餐館2個、旅游商品定點單位1個、省級旅游商品生產(chǎn)企業(yè)3個、旅游車隊1個。截止2006年7月底，全市共有國家級、省級、市郊旅游景區(qū)14個，其中國家級2個、省級7個、市郊旅游景區(qū)5個。2008年，%；，比上年增長19%。2008年，%。這些成就的取得，是在黨中央、國務(wù)院和省委、省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，加強黨的建設(shè)，提高執(zhí)政能力，充分調(diào)動各方積極性，努力依法治市的結(jié)果。 某市資源富集，煤、鐵、錳、鋅等礦產(chǎn)資源達30余種，其中煤炭資源遠景儲量844億噸，探明儲量174億噸?！?四環(huán)內(nèi)實居住人口超過500萬，其中外來和流動人口約為200萬。市區(qū)面積4906平方公里，四環(huán)內(nèi)建成區(qū)（核心建成區(qū)），（五環(huán)繞城高速以內(nèi)）。 濱海花園酒店開發(fā)項目功能分區(qū)情況序號功能分區(qū)所在樓層凈面積備注1一層西餐廳（兼早餐）202 M2精品店112 M2銀行45 M2航空50 M2商務(wù)中心143 M22二層餐廳701 M2包房118 M2由三間組成湖景包廂157 M2望湖亭64 M2備餐間145 M23三層KTV1356 M2酒水超市88 M2演藝大廳381 M2包廂527 M2由十五個組成包房152 M2由三個組成湖景包廂763 M2由六個組成備餐間72 M24四層洗浴中心1444M2大會議廳581 M2大會議室418 M2由六個組成小會議室248 M2由五個組成會議室97 M2由二個組成湖景會議室285 M2湖景包廂331 M25五層～二十六層標準間每間47 M2374間豪華套間每間104 M244間 6電梯機房二十七層7商場臨街一層～二層4000 M28寫字樓臨街三層～四層4000