【正文】 例如關(guān)系國計民生的重大項目，國家作為國有資本的出資者和政策制訂者可以根據(jù)項目目標的要求，給以必要的政策和資金支持。任何項目方案都有利有弊，且要具備一定的條件才能揚長避短，實現(xiàn)項目方案的整體優(yōu)化。 合理化的建議根據(jù)我們在本項目在評價過程中對項目的認識，對本項目的實施提出如下建議：一、在項目的整個開發(fā)周期內(nèi)，建立完善的市場預(yù)警系統(tǒng)，及時跟進市場信息，并制定應(yīng)對措施；二、針對公司目前的多項目運作局面，建議采用扁平化的項目管理模式，合理利用現(xiàn)有的人力資源，提高人員的工作效率，并適時借助外部資源；三、建議在施工階段采用項目管理公司代管的模式，對工程實施監(jiān)督與管理，確保工程的質(zhì)量和進度，按時按質(zhì)完工；四、在保證工程質(zhì)量的前提下，有效的實施成本控制，防止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生；五、建立完善的風險管理系統(tǒng)，制定一套針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，加大事前控制的力度，尤其做好項目的前期規(guī)劃論證。這將提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項目開發(fā)過程中與監(jiān)理單位密切配合，搞好投資控制，才可以確保項目的可行性（見附表 5）。因為我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地段將隨著城市化進程的加快而升值，所以本項目產(chǎn)品的售價還有一定的提升空間，所以本項目是可行的。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會導致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。不確定性分析所作出的比較可靠、接近客觀實際的估計或預(yù)測，將對決策者和未來的經(jīng)營者具有十分重要的參考價值。通過該分析可以盡量弄清和減少不確定性因素對經(jīng)濟效益的影響，預(yù)測項目投資對某些不可預(yù)見的政治與經(jīng)濟風險的抗沖擊能力，從而證明項目投資的可靠性和穩(wěn)定性，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期的利潤和收益，以致使企業(yè)虧損。項目現(xiàn)金流量表（見附表 4）。 財務(wù)盈利能力分析項目投資財務(wù)盈利能力分析屬于融資前分析，從項目投資總獲利能力角度，考察項目方案設(shè)計的合理性。銷售收入 萬元（見附表 2），稅金及附加 萬元（見附表2）。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）208 項目財務(wù)評價本項目的財務(wù)評價主要對項目的財務(wù)盈利能力項目的不確定性兩個方面進行分析，以確定項目在財務(wù)上是否可行。總投資為 萬元。同時，我們在擬定銷售面積實現(xiàn)計劃時，充分考慮規(guī)避風險因素，力求使擬定的銷售面積實現(xiàn)計劃與實際銷售情況接近。（三）公關(guān)促銷：單純性推銷會使客戶產(chǎn)生一種逆反心理，因此可以在工程開工、主體封頂及竣工時酌情邀請市政府、房產(chǎn)局、市建委、規(guī)劃局、商貿(mào)委、報社、電臺負責人等社會名流前來參加典禮，將消息以新聞的形式發(fā)布，產(chǎn)生一種名人效應(yīng)。（五）印刷宣傳品：作為房地產(chǎn)主要宣傳載體，起效快、效果直接、成本低廉、作用全面、適應(yīng)性強，主要用于接待中心陳列、贈送客戶、適應(yīng)場所陳列（酒店大堂、南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）17餐飲娛樂場所閱覽架、展會等）、行銷員布點派發(fā)、促銷活動配合發(fā)放等。（二）電視：適合大中型規(guī)模項目或開發(fā)商品牌形象樹立，現(xiàn)房形象展示等。 清盤階段：保證實現(xiàn)基本利潤水平，價格為可實現(xiàn)基本利潤率或是成本價格，在價格允許的前提下推出相應(yīng)的優(yōu)惠政策、折扣等。（二）房地產(chǎn)銷售策略要結(jié)合全面預(yù)算管理的價格調(diào)整 為實現(xiàn)開盤的操作要求：開盤階段的住宅產(chǎn)品大部分銷售，在全盤要實現(xiàn)較高的利潤水平，所以開盤當月均價指標達到全盤利潤率要求。 高開低走定價策略：以高價開盤銷售，可以實現(xiàn)開盤較高的利潤水平，提高樓盤的品質(zhì)。 南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）16中價策略：擁有一定市場占有率及品牌基礎(chǔ)，對利潤水平要求高，平穩(wěn)銷售的項目。三、房地產(chǎn)銷售策略之價格策略（一）房地產(chǎn)銷售策略的總體價格策略 低價策略：進入新市場，對市場情況不很了解，需要樹立口碑與品牌。一、委托代理銷售策略它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。 項目營銷策略 營銷準備一、市場氣氛培養(yǎng)：建議在現(xiàn)階段利用項目一期所營造的濃烈市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項目推出時的銷售打下良好市場基礎(chǔ)；二、樣板房展示：樣板房是顧客對擬購房屋狀況最直接最真實的體驗，對喚起顧客的購買欲望非常重要，所以樣板房的設(shè)置要非常慎重，顧客心理，布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、設(shè)備甚至色彩都要仔細研究，反復(fù)比較，力求突出優(yōu)點，掩飾不足；三、樓盤正式推出儀式：可借助儀式向外部發(fā)布樓盤正式推出市場的信息，借助大規(guī)模慶典儀式來吸引各傳播媒介記者，還可邀請政府人士和社會知名人士參加，以獲得良好的社會宣傳效果。沖動型購房永遠也成不了樓市特征，而對物業(yè)這一支出巨大的消費品，購房者關(guān)心的不是概念新奇，而是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。三、社會營銷 社會營銷觀念主張，企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，改善社會福利。二、關(guān)系營銷 當前業(yè)界流行的整合營銷理論，實際上就是關(guān)系營銷思想的體現(xiàn)。 營銷理念在營銷過程中，倡導以品牌為先導，以工程為基礎(chǔ)，以策劃為主導，以營銷為龍頭，以管理為動力，以服務(wù)為手段，以效益為目標，開展項目的營銷工作。停車場管理系統(tǒng)采用自動化系統(tǒng)，用于停車場內(nèi)車況的監(jiān)測、車輛的服務(wù)管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計時計費管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機和欄桿機，入口處和機房內(nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示?？梢愿嗟娘@示、記錄、回放圖像。 戶型設(shè)計在考慮周邊同類項目銷售情況和當前的市場發(fā)展趨勢下，可以看出在現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)下追求“高品質(zhì)”成為客戶購買的特點，給予此項目我們將高層定位在三房二廳，南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）12 專項設(shè)計一、保安監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控制主機及相關(guān)設(shè)備，實行 24 小時監(jiān)控。 公建配套從項目整體出發(fā)，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，建立小區(qū)項目的公建配套設(shè)施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，各項成熟的配套設(shè)施在為客戶提供良好服務(wù)的同時，也解除了他們的后顧之憂。其中，主干道路寬 9 米，次干道 6 米，宅前小路 3 米。一、規(guī)模大，每棟樓前有綠地空間，給居民提供經(jīng)常使用的公共場所；二、首層住戶均設(shè)落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外部干擾，大多數(shù)住戶能夠看到中心花園的景觀，多數(shù)居民到達中心花園的路程最短；三、考慮細致周到，重視每一個細微之處，考慮不同年齡居民的不同需求，真正做到“想客戶所想”；四、宅間綠地相對幽靜，為居民提供良好的居住環(huán)境和休閑、活動、散步、交往空間。 設(shè)計理念建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)的建筑風格，采用高層、低密度式布局，公共空間充足，環(huán)境優(yōu)美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。小區(qū)的規(guī)劃嚴格按照南陽市城總體規(guī)劃和拆遷規(guī)劃的要求進行規(guī)劃設(shè)計；四、協(xié)調(diào)的原則。 規(guī)劃設(shè)計方案的指導思想建立小區(qū)項目是本著“以人為本”的設(shè)計思想和“科學地產(chǎn)、適宜棲居”的開發(fā)理念進行項目的規(guī)劃設(shè)計。西到空地,北到空地，南到天山路。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）93 項目的建設(shè)條件項目建設(shè)條件包括項目建設(shè)自然條件、項目建設(shè)用地條件以及項目建設(shè)的市政配套條件等。一、營造良好的小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的融合；建立一個舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園；二、為業(yè)主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關(guān)系；三、建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)，構(gòu)建和諧的居住小區(qū)。 南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）8 市場分析結(jié)論及項目初步定位 市場分析結(jié)論綜合以上的市場分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。這些都為項目的開發(fā)和銷售提供了有利條件。隨著政府加大舊城投資力度以及南陽戰(zhàn)略的實施，項目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱?。三、萬家園房萬家園地產(chǎn)十年一劍鑄就 60 萬㎡輝煌之作，傲立臥龍新行政中心、毗臨大學城，交通、配套設(shè)施日臻完善，和眾多居住項目共同撐起新的中心居住區(qū)，規(guī)劃中北京路白河大橋 2022 年將可飛架南北，一橋連通途。 南陽母親河白河臂彎輕輕一攔，將它悉心呵護。同時，絕佳的地段成為進入南陽市圈的快車道，進一步促進本區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。 市場價格特征分析2022 年以來，南陽房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢良好，走勢強勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價穩(wěn)中有升。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）6二、發(fā)展趨勢目前開發(fā)商太多：在冊的就有 116 家之多，還有相當數(shù)量掛靠正規(guī)在冊開發(fā)公司的“無名英雄”，而且大量外行企業(yè)和個人認為房地產(chǎn)錢好賺，抱著“一本萬利”的愿望，信心十足地進入南陽房地產(chǎn)市場。人均生產(chǎn)總值 12991 元，比上年增長 %。4 家企業(yè)入選“全國創(chuàng)新能力行業(yè)十強”，6 家企業(yè)躋身全省工業(yè)百強，10 家企業(yè)榮獲全省百家優(yōu)秀民營企業(yè)稱號，2 個產(chǎn)品被評為“中國名牌”。工 業(yè)：2022 年全年全部工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）5 南陽房地產(chǎn)市場分析 南陽社會經(jīng)濟概況農(nóng) 業(yè)：南陽素有“中州糧倉”之稱，是全國糧、棉、油、煙集中產(chǎn)地。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標，強調(diào)要在“促進產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個層面進行戰(zhàn)略部署，在進一步發(fā)揮勞動密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢的同時逐步形成中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢。主要依靠當?shù)氐娜丝趦?yōu)勢，以及購房者的理性購房，使其健康發(fā)展 社會環(huán)境分析我國正全面建設(shè)現(xiàn)代化，加快實現(xiàn)小康社會。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）42 市場分析本項目的市場分析將從宏觀房地產(chǎn)市場、南陽房地產(chǎn)市場、周邊競爭項目以及本項目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機會和項目威脅等方面進行分析，最后對項目的功能、目標群體、品牌形象和價格等進行初步定位。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標結(jié)合項目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標客戶群體定位，擬定了銷售方案并進行財務(wù)評價。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的日益推進，市民對住房的需求比例日益增長。該項目地理位置優(yōu)越，位于新擴中州路以北，白河游覽區(qū)以內(nèi)，總占地面積為 108 畝，可建房屋 平方米，其中商業(yè)門面房 平方米，住宅 平方米，車庫 20220 平方米，預(yù)計總費用 19410 萬元，總銷售收入 2 億7599 萬元，可實現(xiàn)凈利潤 6671 萬元。該公司于 2022 年在南陽市建設(shè)中路投資 3000 余萬元開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅五棟，總面積 32022 平方米，其中住宅 26000 平方米，商業(yè)門店 6000 平方米。 Financial EvaluationII目 錄1 總 論 ...................................................................1 項目概況 ............................................................1 項目地址.........................................................1 項目名稱.........................................................1 項目開發(fā)單位.....................................................1 開發(fā)商簡況 ..........................................................1 公司概況.........................................................1 公司機構(gòu)設(shè)置.....................................................1 公司理念.........................................................1 項目開發(fā)建設(shè)的必要性 ................................................2 加快城市改造的需要...............................................2 開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要.............................................2 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 ....................................................2 結(jié)論 ................................................................2 研究工作的依據(jù)和范圍 ................................................3 研究工作的依據(jù)..................................