【正文】 四是要特別重視經(jīng)營管理，做好市場調(diào)研工作，制定有效的銷售策略，在激烈的市場競爭中處于有利地位。為蓋州市消費(fèi)者購買新車、置換舊車提供方便的同時(shí)，更能保證新舊車銷售服務(wù)及售后服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，還可作為鼓勵(lì)品牌汽車供應(yīng)商及品牌汽車經(jīng)銷商開展機(jī)動(dòng)車置換的平臺(tái)。因此二手車交易市場有著巨大的市場空間。5%的范圍內(nèi)變化，財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于基準(zhǔn)值，說明該項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目除了可以帶來社會(huì)效益外，還能給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)效益，該項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年可最終實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1224萬元，年均上繳稅金229萬元，其中企業(yè)所得稅157萬元，營業(yè)稅37萬，城市維護(hù)建設(shè)稅3萬，教育費(fèi)附加2萬，增值稅30萬，交易稅15萬，印花稅1萬；稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1005萬元，%，投資回收期（含建設(shè)期），%，因此具有較為明顯的經(jīng)濟(jì)效益。第13章 效益分析 社會(huì)效益分析 有利于繁榮地方經(jīng)濟(jì)，增加政府稅收項(xiàng)目建成后，將蓋州市的投資環(huán)境，加快附近區(qū)域的建設(shè)和開發(fā)，引導(dǎo)該行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的調(diào)整，帶動(dòng)商業(yè)、物流業(yè)、加工業(yè)的迅速發(fā)展，從而促進(jìn)項(xiàng)目影響區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮。從表124和圖122中可以看出：銷售收入為最敏感因素，只要銷售收入增長（或減少）1%，%（%）。 不確定性分析計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較低，%，年?duì)I業(yè)收入達(dá)到356萬元時(shí)，就可以盈虧衡，達(dá)到保本經(jīng)營。（3） 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)根據(jù)不同角度編制的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表估算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表所示。 年總成本費(fèi)用總成本費(fèi)用為上述八項(xiàng)之和。 攤銷費(fèi)。 成本費(fèi)用估算 燃料動(dòng)力費(fèi)主要采用的燃料動(dòng)力為電力、采暖和水消耗，其中，水是取自市政自來水管網(wǎng)，采暖為集中供熱。營業(yè)稅稅率為3%，%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的5%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%。第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 營業(yè)收入及稅金估算 營業(yè)收入項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1224萬元，其中轎車和微型客車交易區(qū)展位費(fèi)為周末20元/臺(tái)項(xiàng)目建設(shè)期1年，全部建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)投入使用，鋪底流動(dòng)資金在啟動(dòng)生產(chǎn)時(shí)投入。 建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分（4） 建設(shè)期利息建設(shè)期利息屬于建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分，該項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)無銀行貸款，建設(shè)期利息為0。經(jīng)估算，建筑工程費(fèi)合計(jì)為1646萬元，具體估算結(jié)果見附表11。表102 項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表招標(biāo)內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√重要材料√√√第11章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù)l 《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》l 2008年《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》l 2008年《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》l 2011年機(jī)電設(shè)備報(bào)價(jià)手冊l 其他相關(guān)資料 建設(shè)投資估算建設(shè)投資估算包括建設(shè)投資靜態(tài)部分和建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分，其中建設(shè)投資靜態(tài)部分由建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)組成；建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分由漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息組成。本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)采購、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理全部采用公開招標(biāo)方式。相關(guān)的市政配套設(shè)施也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的施工進(jìn)度穿插進(jìn)行。提倡員工之間交叉互動(dòng)式學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值與員工價(jià)值的同步增長。交易市場服務(wù)人員、管理人員必須經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗。圖91 公司組織架構(gòu)圖 人力資源配置 勞動(dòng)定員本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為30人，其中行政管理人員6人，專業(yè)技術(shù)人員16人，后勤保障人員8人。蓋州市鵬達(dá)物流有限責(zé)任公司是該項(xiàng)目的建設(shè)管理單位，也是該項(xiàng)目的法人單位?？紤]到消防用水量及水壓，建立適當(dāng)?shù)南浪?，保證30min用水量。 控制措施（1） 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中，必須經(jīng)過消防部門的批準(zhǔn)，提出消防設(shè)計(jì)方案。 消防設(shè)計(jì)工廠總平面布置嚴(yán)格按照現(xiàn)行防火規(guī)范設(shè)計(jì)，以滿足安全、防火和消防要求。（5） 定時(shí)對(duì)生產(chǎn)工器具、生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒；定期檢修設(shè)備，防止污染，影響工作人員身體健康。 職業(yè)衛(wèi)生（1） 認(rèn)真貫徹執(zhí)行有關(guān)衛(wèi)生法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，建立衛(wèi)生監(jiān)督體系，嚴(yán)格衛(wèi)生管理，經(jīng)常組織培訓(xùn)生產(chǎn)操作人員，強(qiáng)化衛(wèi)生意識(shí)。車間內(nèi)移動(dòng)的用電設(shè)備和生活間的插座采用TNCS制，危險(xiǎn)及潮濕場所的電氣線路設(shè)置漏電保護(hù)開關(guān)。電氣設(shè)備的接地與防雷共用同一接地裝置，其接地電阻小于1歐，爆炸性氣體環(huán)境內(nèi)除照明燈具以外的其它電氣設(shè)備，采用專門接地線，接地干線在爆炸危險(xiǎn)區(qū)域不同方向不少于兩處與接地體連接。第8章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 防護(hù)原則為確保安全生產(chǎn)和保護(hù)職工健康，本工程根據(jù)“安全為了生產(chǎn)，生產(chǎn)必須安全”的原則，遵照“安全第一、預(yù)防為主”的方針，認(rèn)真執(zhí)行國家和地方有關(guān)安全衛(wèi)生的規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)，采取必要的安全衛(wèi)生防護(hù)措施，提高自動(dòng)化水平，改善操作條件，減少有害介質(zhì)對(duì)人體和環(huán)境的危害，以確保安全生產(chǎn)和保護(hù)職工身體健康。總體來說，擬建工程體現(xiàn)了景觀生態(tài)系統(tǒng)的整體性以及空間異質(zhì)性原則?；S池的少量污泥每年由環(huán)衛(wèi)部門清理1次，外運(yùn)填埋處理或用作有機(jī)肥料。項(xiàng)目生活污水進(jìn)入化糞池，經(jīng)過預(yù)處理后通過項(xiàng)目規(guī)范化總排口外排，污水經(jīng)處理后各項(xiàng)污染物排放濃度能達(dá)到GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。各建筑物內(nèi)分別設(shè)置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，分類裝袋，分別送往廢品回收站和垃圾處理廠。如夜間確需施工則需向當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門辦理相關(guān)的手續(xù)。落地殘料應(yīng)一車一清，不能形成堆積現(xiàn)象，車體輪胎應(yīng)人工清理干凈后再離開工地。施工車輛出入現(xiàn)場必須采取沖洗輪胎等措施，防止車輛帶泥沙出現(xiàn)場。水泥和其它易飛揚(yáng)的細(xì)顆粒散體材料，應(yīng)安排在庫內(nèi)存放或嚴(yán)密遮蓋。施工活動(dòng)結(jié)束后，污染源即隨之消失。 環(huán)境保護(hù)措施 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境保護(hù)治理措施（1） 廢水治理措施該項(xiàng)目在施工階段產(chǎn)生的廢水主要有施工降水前期抽出的帶有泥漿的污水和施工機(jī)械沖洗排出的污水。第7章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（1989年修訂）《中華人民共和國大氣污染防治法》（2000年修訂）《中華人民共和國水污染防治法》（2008年修訂）《中華人民共和國噪聲污染防治法》（1996年）《中華人民共和國固體廢物污染防治法》（2005年）《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》（2003年第77號(hào)）《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》（2003年）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分類管理?xiàng)l例》（環(huán)?？偩至畹?4號(hào)）《水污染防治法實(shí)施細(xì)則》（國務(wù)院2000年3月） 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響（1） 施工期工程污染分析項(xiàng)目施工期的主要環(huán)境問題是建筑施工過程中掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響。（2） 節(jié)能效果分析本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國家及遼寧省相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。178。D在設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)營的過程中，定期進(jìn)行檢測和維修，避免由于設(shè)備和保溫保冷結(jié)構(gòu)損壞引起的熱損失增加。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經(jīng)濟(jì)厚度計(jì)算法確定。F綠化采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的利用效率。D計(jì)量設(shè)施：在各建筑物的引入管均安裝水表。B灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。 給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時(shí)盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。照明燈采用太陽能路燈，以達(dá)到節(jié)約用電的目的。E使用高效電動(dòng)機(jī)，大容量電動(dòng)機(jī)采用變頻或軟啟動(dòng)方式或高壓電動(dòng)機(jī)。 電氣專業(yè)的節(jié)能措施A合理設(shè)置降壓變電所位置，盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負(fù)荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗。C門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，傳熱系數(shù)k≤ 建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。2) 相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施能源不足是世界性問題，也是制約我國國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要因素之一，建筑能耗在我國總能耗中所占的比例較大，約為25%～40%。詳見表63。日365天=2) 綜合能耗折算項(xiàng)目用能包括電力和熱力，耗能工質(zhì)為水。按《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施電氣節(jié)能專篇》，商業(yè)建筑變壓器安裝指標(biāo)一般為90～180VA/m2，變壓器負(fù)荷率按80%考慮。 商鋪二手車交易市場沿東西兩側(cè)設(shè)有商鋪，為一層磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為800m2。對(duì)售后車輛進(jìn)行保養(yǎng)服務(wù)、事故修理、局部組裝改進(jìn)等。整體建筑立面以簡潔明快為指導(dǎo)思想，力圖用現(xiàn)代的裝飾材料－綠色全反射玻璃墻，與大面積的實(shí)墻進(jìn)行對(duì)比，體現(xiàn)簡潔、細(xì)致而又大氣的藝術(shù)風(fēng)格。同時(shí)匯集國內(nèi)外汽車生產(chǎn)商、經(jīng)銷商的最新市場信息，建立數(shù)據(jù)庫和電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)，發(fā)布權(quán)威行業(yè)信息，服務(wù)市場，不斷完善蓋州市二手車交易市場的經(jīng)營管理體系，樹立專業(yè)性、權(quán)威性的市場形象。國外二手車拍賣及典當(dāng)是一種主要的二手車交易模式，本項(xiàng)目借鑒國外二手車交易市場經(jīng)營模式，特設(shè)拍賣典當(dāng)區(qū)，委托鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，該區(qū)域既面向經(jīng)銷商也面向個(gè)人。 綜合服務(wù)大樓綜合服務(wù)大樓為三層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，占地面積1200m2，建筑面積3600m2。 總平面布置項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積27000m2，分兩期進(jìn)行建設(shè)，本項(xiàng)目為一期工程，總建筑面積9000m2，將建設(shè)綜合服務(wù)大樓、二手車4S店、新車品牌店、室外交易區(qū)、試車道、景觀綠化及相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施（交易市場供電、供熱、給排水設(shè)施建設(shè)等）。初步形成了水果、水產(chǎn)、畜牧、白色農(nóng)業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群逐步壯大。全年實(shí)際利用外資2億美元。海陸交通便捷，物流順暢。碧流河、浮渡河是與鄰縣的界河。此外，還有黃花排、天古山、赤山等，其海拔均在800 m以上。圖41 蓋州市地理位置 場址建設(shè)條件 地形、地貌蓋州市地勢東高西低，為千山山脈向渤海傾斜地帶。 建設(shè)規(guī)模蓋州市二手車交易市場是集二手車交易、報(bào)廢車綠色回收、車輛登記證代辦、車輛展示、鑒定估價(jià)、車輛拍賣、收購銷售、代購代銷、汽車租賃、汽車維修、汽車裝飾、配件銷售以及商房租賃、后勤服務(wù)等配套功能于一體的綜合性專業(yè)市場，為客戶提供過戶、轉(zhuǎn)籍、上牌、保險(xiǎn)、代收稅費(fèi)等一站式服務(wù)。第3章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積27000m2（折合40畝），總建筑面積9000m2，分兩期進(jìn)行建設(shè)。隨著蓋州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，汽車的更新?lián)Q代加速，新車價(jià)格的不斷降低，帶來了龐大的購車群體和換車人群，新車市場的繁榮給蓋州市二手車市場帶來了勃勃生機(jī)。新車銷售對(duì)于經(jīng)銷商的利潤貢獻(xiàn)也會(huì)逐步減小，而服務(wù)（包括售后服務(wù)和汽車金融）相關(guān)的業(yè)務(wù)以及二手車業(yè)務(wù)將越來越成為經(jīng)銷商的核心業(yè)務(wù)。同時(shí)，置換也將成為爭奪二次購車顧客的重要手段，這在北京市場已經(jīng)有所體現(xiàn)。目前，大多數(shù)經(jīng)銷商的二手車業(yè)務(wù)還處于初始階段，他們面臨車源短缺、二手車人才不足、車輛殘值價(jià)格不熟悉等多方面挑戰(zhàn)。我國市場中二手車客戶群需求分層明顯，差異較大。 二手車市場預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成熟市場，但由于中國二手車市場一直保持快速增長勢頭，2006至2010年復(fù)合年增長率約為25%。 開發(fā)二手車銷售的新穎模式許多廠商打破單一的營銷模式，積極穩(wěn)步的開展汽車置換。北京、上海、廣州、河南、山東、山西等地將拍賣引入二手車交易市場。如湖南、湖北、山東、北京、廣州、太原等地通過整頓，禁止了一些不規(guī)范市場的二手車交易；北京、廣州二手車交易市場，針對(duì)交易中的法律糾紛，分別出臺(tái)了《北京市舊機(jī)動(dòng)車買賣合同》、《廣州舊機(jī)動(dòng)車銷售合同文本》，保護(hù)了消費(fèi)者合法權(quán)益；北京、上海、河南等地二手車市場與公安部聯(lián)網(wǎng)，對(duì)進(jìn)入二手車市場的車輛進(jìn)行前置審檢，有效的防止非法車輛流入市場；北京、上海二手車市場推出了先行賠付和保證金承諾以及經(jīng)紀(jì)人持證上崗等制度，從法制上和管理上遏制了二手車交易過程中的違法行為。具體表現(xiàn)在：％，特別是上述政策出臺(tái)后，二季度比一季度的交易量