【正文】 使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。應杜絕規(guī)劃設計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。比上年增加8000平方米，%。增幅達43%。這是一個大的消費群體，激烈的市場競爭將使開發(fā)商降低消費“門檻”，會考慮向低價房屋傾斜，以滿足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購房需求。今年房地地產(chǎn)市場價格預測今年，X實施“千億工程，建設工業(yè)X”宏偉目標，房地產(chǎn)業(yè)將會圍繞這一目標把X創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。收入的增加增強了部分居民換購更好房屋的住房消費信心。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂用地價格升幅較大，%，%。在幾類房屋銷售價格中，經(jīng)濟適用住房價格趨于平緩。由此可見，無論是 銷售收入下降24%，銷售收入下降24%同時成本上升10%時，銷售收入上升10%，項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財務內(nèi)部收益率都高于基準折現(xiàn)率，收入比費用敏感，項目可行且有一定的抗風險能力。降價前，降價后，降價后的銷售均價與X家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。利潤測算 總成本費用=開發(fā)成本（5835）+管理費用（90）+銷售費用（180）=6105萬元項目按實現(xiàn)銷售收入10409萬元，總成本費用6105萬元，營業(yè)稅金及附加570萬元，計算可實現(xiàn)利潤總額3432萬元。 本項目商鋪實行產(chǎn)權(quán)式商鋪。降價后的銷售均價與本市預警預報系統(tǒng)報盤價4000元/平方米對比，售均價下降了3%。X2005年已進入X房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，X家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格4000元/平方米。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。開發(fā)建設投資估算詳見表91。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。即從破土動工至交付使用時間為二年零五個月。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了XX家居經(jīng)營管理發(fā)展有限公司，并聘請原廣東省家具協(xié)會會長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經(jīng)理楊軍艇為商業(yè)經(jīng)營管理顧問，該公司江勇（X家具工業(yè)協(xié)會秘書長）負責。第八章 項目管理、物業(yè)管理與實施進度安排一、項目管理根據(jù)國家招投標法有關(guān)要求，項目將嚴格按照有關(guān)程序進行招投標和工程監(jiān)理。屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。二、綠化根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項目綠化率可達15%，但是要實現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。B、防止超強度噪音和大氣污染。施工中的環(huán)境保護本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。一、二層商場必須設置噴淋設備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺小型發(fā)電機組，當停電時，可由該發(fā)電機組及時向重要部位供電。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。通風空調(diào)由住戶自行購置。在公用建筑疏散樓梯口，設安全出口標志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設疏散標志燈。1）配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設分戶箱，按6KW/戶計算。1）供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從城市供電網(wǎng)接出。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。（3）建筑物抗震重要性類別：丙類。立面設計立面造型設計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使該項目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。（2）交通組織。平面設計（1）主體工程。三、建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設置主要樓梯和自動扶梯，另外設置六個出入口。總平面布局本項目區(qū)呈長方形的用地現(xiàn)狀，在進行總平面布局時，建議廣場出入口設在皂果路，在用地范圍內(nèi)設兩個組團，兩個組團中是設置中型花園和公共建筑。二、總體規(guī)劃布局規(guī)劃布局總的思想：堅持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅持經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相結(jié)合的原則。④地震烈度：根據(jù)建設部建抗（1993）13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（1993）44號《關(guān)于抗震設施烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按X地區(qū)標準，設防烈度要求為7度。場地自然條件①地貌：場地位于X江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級階地范疇。（1）商鋪裝飾及設施標準：商鋪初裝修。商鋪的靈活性和適應性要求更高。該商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，分為一、二、三、四、五區(qū)。場地：場地平整。供水：城市自來水管網(wǎng)供水。因此開發(fā)建設X家居廣場，具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。該項目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎設施及居民生活配套設施較完善。開發(fā)商實施一系列的銷售、經(jīng)營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預期的長期收益。商鋪經(jīng)營戶租賃租金標準：市場樓層X家居廣場開業(yè)起租之日起第一、二年月租金標準第三年月租金標準第四、五年月租金標準一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營戶優(yōu)惠措施：項目X家居廣場開業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個月3個月3個月3個月租金收取比例免收租金按正常標準30%收取按正常標準60%收取按正常標準80%收取按正常標準收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質(zhì)的天然動力的推動，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。③高回報率，高升值潛力。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5．58％。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對應的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。12年后投資者如續(xù)租，年回報率將超出12％。主要通過低風險、低首付和高回報來降低置業(yè)門檻和打消疑慮。這部分投資者對行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔風險。 （二）、市場定位 為促進銷售工作的推開開發(fā)商將“X家居廣場“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。X各級政府、各有關(guān)部門和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設和發(fā)展，對涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導分管，指定相關(guān)科室承辦。指導協(xié)調(diào)小組負責產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設中重大問題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機關(guān)內(nèi)應優(yōu)惠政策的制定和落實；協(xié)助開發(fā)商組織重大的招商活動。項目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營和消費，提升項目形象和檔次。 項目主入口設計有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費者購物休閑，另一方面可以盡顯項目形象，有利于日后經(jīng)營場地的宣傳活動的開展和物業(yè)管理。住宅部分總建筑面積16510平方米?！癤家居廣場”市場定位準確，還可以擴大項目銷售的目標群體，有利項目的銷售．三、項目市場分析順應X家具市場的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢，“X家居廣場”應時而生，具有如下特點： ㈠“X家居廣場”規(guī)模 “X家居廣場’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結(jié)構(gòu)，共六層。通過火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個專業(yè)市場的銷售額和面積對比測算，需要3個“X家居廣場”才能消化家具新增流通量。 消費群體的擴大，一方面會吸引更多企業(yè)參與到X家具流通市場來，另一方面會增加流通量。 全國家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，昭示著將來會有更多的企業(yè)參與到X流通市場來，更多、更新的家具產(chǎn)品會通過X家具流通市場展示給消費者，銷售給消費者。2004年X城區(qū)面積55．9平方公里，人口53．76萬，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口2．89余萬人，按3口人家粗略計算，新增住房需求近1萬余戶，按新增住房住戶1萬余戶。X以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國60個交通主樞紐之一。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設，人口的凈增長，一會增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會提高人民的生活水平，與此相應會拉動居民房地產(chǎn)市場的有效增長，必然拉動家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見，低、中、高檔家具市場蘊藏著巨大的商機和潛力。思格爾系數(shù)在35％左右的消費人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。在這個階層中，還有8000萬左右人均純收入低于700元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在60％以上。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?．5億左右。按照中國家具行業(yè)協(xié)會“十一五”的建議，家具增長率15％較為適宜，X家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長期，可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以2004年X家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2億元基數(shù)計算。 (2)根據(jù)消費群體的特點，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 ㈡、X家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 2000年以來，X委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為X的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺了《X鼓勵發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在207國道饒城線的皂果路以西兩側(cè)建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭取3年完成，5年成為X的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 (8)家具會展國際化、專業(yè)化、大型化趨勢。面對洋家具商的進攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無限擴大場地的做法，要有特色，專業(yè)細分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營。 (5)家具市場向國際化的趨勢發(fā)展。 (4)國際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國轉(zhuǎn)移的趨勢。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變增長方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)第二次飛躍，基本實現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國向強國跨越的目標。 二、X家具流通市場的發(fā)展趨勢㈠、全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 中國家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長期?；疖囌炯揖叱墙ㄔO初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。X家具流通市場發(fā)展現(xiàn)狀 X成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場僅有火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個市場。 四是存在的問題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。(4)質(zhì)量逐步上升。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢。 二是市場占有率上升。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國民經(jīng)濟和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過剩，競爭激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。2004年1—10月出口80．47億美元，增速37．83％。規(guī)模越來越大，水平越來越高。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個特點： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大。國有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值952．92億元，同比增長34．15％，產(chǎn)銷率為98．15％，銷售收入增長32．28％，利稅總額增長29．79％。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷售量，X每年的家居銷售量過10億元。（二）X家居流通市場發(fā)展狀況 商品流通市場是連接生產(chǎn)與消費的紐帶，是生產(chǎn)—流通—消費鏈條的中間環(huán)節(jié)。城鄉(xiāng)居民收入增長迅猛，消費升級步伐加快。 2004年全市人口自然增長率持續(xù)下降。按常住人口計算，人均GDP1l064元。項目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強，學校、銀行、集市已經(jīng)形成，購物、上學、通訊、儲蓄、就醫(yī)也較為方便。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，X人均居住水平迅速提高。另外城市外來人口的購買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計，X目前外來人口購房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求的增長。三、項目建設能滿足X家具產(chǎn)業(yè)廣場的需要根據(jù)《X城市總體規(guī)劃19992010》，；。二是金鉆廣場真優(yōu)美家居廣場，經(jīng)營面積約10000㎡，該家居商鋪開業(yè)不到半年。二、項目建設是滿足X和湘西北地區(qū)家具廣場的實際需求X人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進”的開發(fā)思路。貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設生態(tài)型經(jīng)營環(huán)境空間為規(guī)劃目標，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟性，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場。通過對市場需求、工程方案以及