【正文】 綜合以上分析，該地塊較為優(yōu)質(zhì)。從項(xiàng)目所處區(qū)域條件來(lái)看，項(xiàng)目處于漢陽(yáng)近郊，距離鐘家村商圈只有約3000米的距離，離塵但不離城，且處于規(guī)劃中的新城核心，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；從項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)狀況來(lái)看，漢陽(yáng)中心城區(qū)的房?jī)r(jià)已突破了9000元/平方米，中心城區(qū)的高房?jī)r(jià)一定程度上為本案的開發(fā)分離了大部分的鋼需客群，為本案的開發(fā)帶來(lái)機(jī)遇；從項(xiàng)目臨近區(qū)域可比項(xiàng)目房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)均價(jià)已突破9000元/平方米，我司江堤村項(xiàng)目入市價(jià)格肯定會(huì)超過10000元/平方米；隨著新區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，眾多主流地產(chǎn)開發(fā)商的哄抬，74萬(wàn)方巨體商業(yè)的入市，區(qū)域面貌、配套將獲得根本性改變，項(xiàng)目在約8年的開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)13550元/平方米的銷售均價(jià)把握較大。樓面地價(jià)為3500元/平方米時(shí)，保底售價(jià)為8400元/平方米，結(jié)合當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)狀況，項(xiàng)目在8年的開發(fā)建設(shè)銷售期內(nèi)，整案均價(jià)達(dá)到12000元/平方米的可能性較大，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此建議項(xiàng)目樓面地價(jià)控制在35004000元/平方米之間。后期逐步加推獲取更高溢價(jià)（按年均10%漲幅預(yù)測(cè)各期【精裝】銷價(jià)如下）。在宏觀調(diào)控的大背景下，漢陽(yáng)區(qū)樓市受新政拖累，會(huì)有一個(gè)下行的過程，但在本案大約8年的開發(fā)周期內(nèi)，受武漢國(guó)際博覽中心等大型公建配套設(shè)施建設(shè)利好刺激，預(yù)期區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回歸，預(yù)計(jì)本案整案應(yīng)能實(shí)現(xiàn)7569元/平方米銷售均價(jià)（毛坯）,精裝價(jià)格約8569元/平方米。區(qū)域可比項(xiàng)目情況一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑規(guī)模用地面積建筑形態(tài)戶型實(shí)際銷售均價(jià)香榭琴臺(tái)墨水湖北路與江堤中路交匯處120330㎡57300㎡小高層、高層現(xiàn)售僅存220㎡戶型9000水墨清華漢陽(yáng)芳草路特1號(hào)68873㎡77692㎡別墅、高層135185㎡7800水墨丹青漢陽(yáng)馬滄湖路46935㎡20606㎡小高層90135㎡7600本項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)期本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底掛牌， 2011年四季度能形成銷售，按照目前的漢陽(yáng)區(qū)的房地產(chǎn)的大環(huán)境及政策走勢(shì)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，呈現(xiàn)月均1%上升趨勢(shì)。成本與高層相當(dāng)，且不利用提升小區(qū)形象，不建議采用四、銷售價(jià)格定位可比案例選擇說(shuō)明香榭琴臺(tái)：項(xiàng)目總規(guī)劃與本案大體相當(dāng)，地段優(yōu)于本案，與本案相距約3000米，周邊配套、交通較為完善，但與本案處于同一供需圈，其售價(jià)具備一定參考價(jià)值。高層可提升項(xiàng)目整體形象，使地塊價(jià)值最大化。出面積能力較差。三、物業(yè)發(fā)展方向定位綜合考慮本項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)和項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，本項(xiàng)目物業(yè)類型定位從以下幾個(gè)方向發(fā)展比較如下：發(fā)展方向方向一方向二方向三類型小高層高層高層+小高層優(yōu)勢(shì)便于整體規(guī)劃建設(shè)。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，雖臨湖但尚有一段距離，不具備一線臨湖條件，不建議項(xiàng)目進(jìn)入高端市場(chǎng)。不建議進(jìn)入高端市場(chǎng)資源分析周邊配套缺乏，進(jìn)入中端市場(chǎng)后難以打造核心競(jìng)爭(zhēng)力；但項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可通過自身配套提升項(xiàng)目品質(zhì)，具備進(jìn)入中高端定位的條件。四、項(xiàng)目威脅：178。 隨著萬(wàn)科、金地等國(guó)內(nèi)一線品牌公司進(jìn)駐四新片區(qū)，將會(huì)帶動(dòng)該區(qū)域價(jià)值的整體提升；178。n 地塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)：地塊方正規(guī)整，體量較大，約72萬(wàn)方，可以利用其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造綜合性的大型社區(qū)，同時(shí)地塊近臨武漢國(guó)際博覽中心，地塊的商業(yè)開發(fā)價(jià)值較大，可有效地提升地塊的溢價(jià)率；n 景觀資源優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西向臨墨水湖，有較好的自然景觀；距離武漢動(dòng)物園也較近，本項(xiàng)目擁有豐富的自然景觀優(yōu)勢(shì)，具備優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境條件；n 區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)：廣電在漢陽(yáng)市場(chǎng)具有良好的口碑，有豐富的政府資源優(yōu)勢(shì)。第四部分 項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：n 區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)：本地塊位于攔江路與四新北路的交匯處。l 中環(huán)板塊以高層物業(yè)為主，目前銷售均價(jià)為： 59006300元/平方米.l 行政中心板塊以高層為主，目前銷售均價(jià)基本在59006500元/平方米。臻園 高層/寫字樓中端6200（40年產(chǎn)權(quán)寫字樓）金太陽(yáng)此后，宏觀調(diào)控政策開始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)有所下降，8月房?jī)r(jià)出現(xiàn)了約120元/平方米的跌幅。三、區(qū)域成交量成交量回升迅速，略低于2007年。二、區(qū)域供應(yīng)量區(qū)域供應(yīng)量持續(xù)增加，2009年供應(yīng)225萬(wàn)方區(qū)域供應(yīng)量持續(xù)增加，2009年供應(yīng)超過200萬(wàn)方。第三部分 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在全市的地位供應(yīng)量：，居全市第六位。五、小結(jié)根據(jù)漢陽(yáng)區(qū)“十二五”規(guī)劃顯示，將依托武漢國(guó)際博覽中心，將四新地區(qū)打造成為中部的會(huì)展之都。軌道交通4號(hào)線：武漢地鐵4號(hào)線走向?yàn)辄S金口、…、永安堂、…、王家灣、…、五里墩、…、攔江路、…、武昌火車站、…、洪山廣場(chǎng)、…、武漢火車站。預(yù)計(jì)2015年前建好后，將極大的增強(qiáng)漢陽(yáng)中心區(qū)、武漢新區(qū)與武昌中心城區(qū)輻射能力。武漢市主城規(guī)劃：2009年11月，武漢市國(guó)土資源局和規(guī)劃局發(fā)布《武漢市主城規(guī)劃》，規(guī)劃中明確提出，“……建設(shè)后湖、站北、長(zhǎng)豐、四新、南湖、白沙洲等大型居住新區(qū)，完善建設(shè)核心區(qū)、中心區(qū)片的居住區(qū)、居住小區(qū)，……..引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團(tuán)轉(zhuǎn)移。海洋樂園項(xiàng)目將打造華中地區(qū)首個(gè)“水主題”的體驗(yàn)式全室內(nèi)恒溫海景游樂公園，集旅游、休閑、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、度假、購(gòu)物等多功能于一體，設(shè)置人造海洋、沙灘及“水文化”主題表演，還將引進(jìn)商業(yè)主力店、精品店、電影城、特色餐飲及真冰場(chǎng)等，為游客提供吃喝玩樂全方位服務(wù)。二期項(xiàng)目已于今年3月動(dòng)工，總建筑面積約74萬(wàn)平方米，包含國(guó)際會(huì)議中心、酒店、海洋樂園等配套設(shè)施，擬于明年10月建成。設(shè)計(jì)展覽面積25萬(wàn)平方米，擁有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位12500個(gè)。? 項(xiàng)目所在板塊及周邊的發(fā)展規(guī)劃——具有濱湖臨江特色的高尚生態(tài)居住區(qū)。短期內(nèi)也很難獲得根本性的改變。目前四新地區(qū)只有正在建設(shè)中的巨無(wú)霸的武漢國(guó)際博覽中心，240萬(wàn)方的建筑體量，46萬(wàn)方會(huì)展設(shè)施，74萬(wàn)方會(huì)展配套設(shè)施，包括超五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心、海洋樂園、大型商業(yè)、娛樂設(shè)施等。第二部分 區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ?、區(qū)域現(xiàn)狀作為用地規(guī)模超過了王家墩CBD、武漢重點(diǎn)發(fā)展的幾個(gè)區(qū)域之一的漢陽(yáng)四新新區(qū)，從2003年就開始描繪美好的藍(lán)圖，但至今沒有實(shí)質(zhì)性的開發(fā)建設(shè)?！　≌w城市空間結(jié)構(gòu)為“一脊兩廊雙心” ，一脊為四新大道“城市之脊” ，兩廊為芳草溪和連通港形成的城市生態(tài)生活廊道，雙心為國(guó)際博覽中心和四新市級(jí)商業(yè)副中心，方島為生態(tài)景觀中心，連通港與四新大道軸線交匯處為四新行政中心。供水、供電、燃?xì)獾仁姓尤肽壳霸搮^(qū)供水供電、燃?xì)?、通信等設(shè)施已經(jīng)接入，江欣苑、漁場(chǎng)小區(qū)等接口位置離項(xiàng)目地塊并不遠(yuǎn)，接入成本并不高。目前四新大道主體工程已經(jīng)完工。評(píng)價(jià)：目前區(qū)域商業(yè)設(shè)施比較欠缺，沒有大型的購(gòu)物中心及娛樂設(shè)施，生活不是很方便。評(píng)價(jià)：區(qū)域教育資源相對(duì)欠缺。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套交通狀況（1）地塊周邊公交線路項(xiàng)目地塊周邊公交線路：附近公交站點(diǎn)距離（m）行車線路行車區(qū)間江堤中路生態(tài)園10464842：江堤中路生態(tài)園…武漢動(dòng)物園…五里新村…鐘家村…、協(xié)和醫(yī)院、新華路、…、球場(chǎng)路、澳門路、開明路648：江堤中路生態(tài)園、…鄧甲村、…、馬鸚路、…、晴川閣、…、利濟(jì)北路、…、機(jī)場(chǎng)河、…、漢口火車站馬鑼灣30820532203：陽(yáng)新路、…、大橋局、…、漢陽(yáng)公園、…、武漢動(dòng)物園、…、馬鑼灣、…、溝咀、白沙洲大橋、…、武科大黃家湖校區(qū)、紅霞村532：向陽(yáng)村、馬鑼灣、…、永清街、…、長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)橫路、天門墩向陽(yáng)四村482525355555597203多路公交到達(dá)武漢三鎮(zhèn)（2）軌道交通四號(hào)線四號(hào)線二期工程已于2009年底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2015竣工。根據(jù)漢陽(yáng)區(qū)“十二五”規(guī)劃顯示，將依托武漢國(guó)際博覽中心，將四新地區(qū)打造成為中部的會(huì)展之都，武漢新區(qū)的核心區(qū)域。行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書營(yíng)銷策劃商業(yè)策劃書組織設(shè)計(jì)公務(wù)員考試可行性分析報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告書連鎖店加盟店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書招標(biāo)投標(biāo)招聘績(jī)效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企劃商務(wù)禮儀創(chuàng)業(yè)金點(diǎn)子銷售指南營(yíng)銷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理選拔企業(yè)文化項(xiàng)目管理)經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析…………資金籌措投資估算效益分析員工培訓(xùn)施工組織設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目申請(qǐng)書用戶手冊(cè)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書業(yè)務(wù)手冊(cè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范操作,促進(jìn)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展―……………………3第二章…………………………9(可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書營(yíng)銷策劃商業(yè)策劃書組織設(shè)計(jì)公務(wù)員考試可行性分析報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告書連鎖店加盟店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書招標(biāo)投標(biāo)招聘績(jī)效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企劃商務(wù)禮儀創(chuàng)業(yè)金點(diǎn)子銷售指南營(yíng)銷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理選拔企業(yè)文化項(xiàng)目管理)經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書營(yíng)銷策劃商業(yè)策劃書組織設(shè)計(jì)公務(wù)員考試可行性分析報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告書連鎖店加盟店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書招標(biāo)投標(biāo)招聘績(jī)效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企劃商務(wù)禮儀創(chuàng)業(yè)金點(diǎn)子銷售指南營(yíng)銷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理選拔企業(yè)文化項(xiàng)目管理)經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書營(yíng)銷策劃商業(yè)策劃書組織設(shè)計(jì)公務(wù)員考試可行性分析報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告書連鎖店加盟店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書招標(biāo)投標(biāo)招聘績(jī)效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企劃商務(wù)禮儀創(chuàng)業(yè)金點(diǎn)子銷售指南營(yíng)銷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理選拔企業(yè)文化項(xiàng)目管理)經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書營(yíng)銷策劃商業(yè)策劃書組織設(shè)計(jì)公務(wù)員考試可行性分析報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告書連鎖店加盟店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書招標(biāo)投標(biāo)招聘績(jī)效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企劃商務(wù)禮儀創(chuàng)業(yè)金點(diǎn)子銷售指南營(yíng)銷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理選拔企業(yè)文化項(xiàng)目管理)經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析……………………