【正文】 因此，本項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著。XX市政府在冷鏈物流項(xiàng)目上將重點(diǎn)給予政策支持。規(guī)劃設(shè)計(jì)中的海爾路復(fù)線路、唐家沱長(zhǎng)江大橋、寸灘長(zhǎng)江大橋一旦投入使用，該項(xiàng)目可方便快捷輻射整個(gè)XX主要商業(yè)中心。XX港城園區(qū)管委會(huì)擬以本項(xiàng)目為依托，規(guī)劃建設(shè)繼上海、河南后的第三大冷鏈物流園及食品工業(yè)園；再加上該項(xiàng)目位于XX市兩江新區(qū)的核心區(qū)域，周邊交通便利，運(yùn)輸成本較低；而申請(qǐng)人主要的兩大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手XX(茄子溪)萬(wàn)噸凍品交易市場(chǎng)和萬(wàn)戈(盤(pán)溪)凍庫(kù)預(yù)計(jì)2015年將搬遷至江津雙福和北市驛。這一系列政策的出臺(tái)，必將吸引更多的中小企業(yè)入駐園區(qū)。本項(xiàng)目建設(shè)為推動(dòng)物流、商流、資金流、信息流高效聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)物流與加工制造業(yè)的高效聯(lián)動(dòng)，提升XX市冷鏈物流業(yè)發(fā)展的整體水平具有重要意義。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中雖然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但通過(guò)采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降低到可控范圍內(nèi)，從而保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。因此本項(xiàng)目首先通過(guò)加強(qiáng)冷庫(kù)硬件投入，如采用全自動(dòng)化控制的制冷設(shè)備及工藝、利降月臺(tái)、叉車(chē)(進(jìn)出)卸貨、貨物進(jìn)出庫(kù)實(shí)行條碼管理等先進(jìn)技術(shù)；同時(shí)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部管理、提高服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量與水平，樹(shù)立良好的口碑，贏取客戶、業(yè)主的信任，維持客戶、業(yè)主的穩(wěn)定合作，從而最大限度地減少項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 加大市場(chǎng)宣傳及穩(wěn)定客戶的力度通?？蛻粜枰^長(zhǎng)的培育期和開(kāi)發(fā)期，因此本項(xiàng)目在建設(shè)階段，盡早開(kāi)展市場(chǎng)宣傳工作，樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象，吸引并儲(chǔ)備客戶至關(guān)重要；本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)階段要采取策略一方面穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，另一方面積極開(kāi)拓新的客戶。因此，本項(xiàng)目在主城區(qū)發(fā)展機(jī)遇很好。（1）注意選擇吸引更多更好的、科技含量高的速凍食品、冷凍食品、休閑食品、高科技有機(jī)食品、生物醫(yī)藥、電子商務(wù)、國(guó)際國(guó)內(nèi)大型食品企業(yè)區(qū)域性總部經(jīng)濟(jì)等的中小企業(yè)入駐本園區(qū)；（2）注意選擇吸引高質(zhì)量低溫物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的冷凍冷藏企業(yè)、冷凍冷藏食品一級(jí)代理商、批發(fā)商、品牌產(chǎn)業(yè)合作組織、各省市名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 本項(xiàng)目符合國(guó)家對(duì)XX的戰(zhàn)略定位。利率上升時(shí)將會(huì)導(dǎo)致融資成本的增大，從而減少了投資者的收益，影響項(xiàng)目的償債能力。因此，該項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。（2）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有低溫物流項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)可以給政府創(chuàng)造較高的稅收收入。本項(xiàng)目建成后能完善并豐富港城工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化、集約化起到積極的促進(jìn)作用。供應(yīng)鏈管理是比傳統(tǒng)的儲(chǔ)運(yùn)服務(wù)更為高級(jí)的物流發(fā)展階段，這是我國(guó)向現(xiàn)代冷鏈物流發(fā)展的必由之路。隨著國(guó)家土地宏觀政策的調(diào)整，XX市的工業(yè)用地日益吃緊，樓宇工業(yè)模式為緩解用地緊張問(wèn)題提供了較好的途徑。城市發(fā)展是動(dòng)態(tài)的、持續(xù)的，城市發(fā)展必須占用一定的農(nóng)地，包括耗用部分耕地。預(yù)計(jì)該產(chǎn)業(yè)園年均實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入48億元。幾項(xiàng)數(shù)據(jù)表示項(xiàng)目的盈利能力強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度看本項(xiàng)目是可行的。稅收分析（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅以營(yíng)業(yè)稅的7％計(jì)算，教育費(fèi)附件以營(yíng)業(yè)稅的3％計(jì)算，房產(chǎn)稅按照固定資產(chǎn)凈值的70％％繳納。（5）折舊費(fèi)用及攤銷(xiāo)費(fèi)用按平均年限法折舊，機(jī)械設(shè)備和房屋預(yù)計(jì)凈殘值率10％，機(jī)械設(shè)備按5年折舊，折舊率為18％；房屋按20年折舊，％。（3）管理費(fèi)用管理費(fèi)用按照營(yíng)業(yè)收入的10%綜合提取(含冷庫(kù)運(yùn)行電費(fèi))。成本分析經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的總成本費(fèi)用包括工資及福利、修理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷(xiāo)費(fèi)。 ②該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年5月建成投產(chǎn)后，租金價(jià)格按照附近同行業(yè)價(jià)格從低取數(shù)，且租金價(jià)格按照每年5％的速度增加。項(xiàng)目計(jì)算期計(jì)算期取22年，其中1～2年為項(xiàng)目建設(shè)期，第3年投產(chǎn)，第3～22年為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期，經(jīng)營(yíng)期取20年。穩(wěn)健性原則項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的確定考慮到不確定因素，基準(zhǔn)收益率取值高于資金成本，計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)偏于保守、穩(wěn)健，從而使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論更可信。 (四)資金籌措 資金來(lái)源（1）自有資金本項(xiàng)目自有資金8000萬(wàn)元。因此財(cái)務(wù)費(fèi)用＝8000*％＋8000*％*5/12=。該項(xiàng)目監(jiān)理公司為中煤科工集團(tuán)XX設(shè)計(jì)研究院，：建筑面積監(jiān)理單價(jià)＝。該產(chǎn)業(yè)園前期土地整治工程總價(jià)2700萬(wàn)元，一期占地面積20010平方米，一期用土地整治分?jǐn)傎M(fèi)用：一期占地面積整治單價(jià)＝。五、投資估算及資金籌措（一）編制依據(jù)本項(xiàng)目投資估算的編制依據(jù)主要有：項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案；類(lèi)似項(xiàng)目的設(shè)備選型及裝修標(biāo)準(zhǔn)，XX地區(qū)現(xiàn)行的人工、機(jī)械、材料價(jià)格水平和預(yù)算定額及相關(guān)文件；XX地區(qū)類(lèi)似工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指南；國(guó)家或地區(qū)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （3）生活垃圾應(yīng)實(shí)行袋裝化，由專(zhuān)人收集后負(fù)責(zé)清運(yùn)。運(yùn)輸車(chē)輛應(yīng)經(jīng)過(guò)清洗車(chē)輪和底盤(pán)的泥土后駕離工地，以減少泥土在路面的散落而產(chǎn)生揚(yáng)塵； （4）減少使用污染排放高的車(chē)輛和設(shè)備，及時(shí)清掃路面，減少揚(yáng)塵。建筑垃圾的主要成分是碎磚、廢木料、混凝土碎塊、廢鐵料等。 （見(jiàn)《國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——鳥(niǎo)瞰圖》） 國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——總平面布置圖 國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——（從南向北）鳥(niǎo)瞰圖 四、環(huán)保 （一）項(xiàng)目建設(shè)期可能影響環(huán)境的因素 本項(xiàng)目建設(shè)施工過(guò)程中可能影響環(huán)境的因素主要有廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲等。強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提升環(huán)境質(zhì)量。 （二）規(guī)劃原則 和諧共生 從城市整體性出發(fā)，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性，規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的布局的系統(tǒng)性，構(gòu)筑整體有效的空間形態(tài)。因此，該項(xiàng)目具有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。因此，該項(xiàng)目具有很好的政策優(yōu)勢(shì)； 本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園后發(fā)優(yōu)勢(shì) 冷鏈物流和食品工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合國(guó)家和XX市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向。（見(jiàn)《項(xiàng)目地理位置圖》）項(xiàng)目周邊配套優(yōu)勢(shì)：江北區(qū)是XX主城區(qū)非常重要的組成部分，在實(shí)施“城建推動(dòng)”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，江北區(qū)城市建設(shè)取得了日新月異的進(jìn)展。該項(xiàng)目位于XX兩江新區(qū)港城工業(yè)園A區(qū)，緊鄰唐家沱鐵路貨運(yùn)樞紐，距寸灘集裝箱港口3公里、空港10公里；距渝長(zhǎng)高速路唐家沱入口500米、距郭家沱散裝碼頭3公里、魚(yú)嘴果園港大型碼頭5公里；距高速公路外環(huán)江北收費(fèi)站5公里。它是集農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)及分剝分裝、冷凍、冷藏，倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、交易以及信息處理的完整的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈。而且隨著XX市對(duì)外交通基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷改善和城市規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，也為冷鏈物流設(shè)施建設(shè)及先進(jìn)冷鏈物流技術(shù)的引進(jìn)創(chuàng)造了良好條件。8輛以上，果蔬、肉類(lèi)、水產(chǎn)品冷鏈物流流通率分別提高37以上，冷藏運(yùn)輸率分別提高46%、52%、65%，流通環(huán)節(jié)產(chǎn)品腐蝕率分別降至15%、%、10%以下。XX市現(xiàn)有庫(kù)容500噸以上凍庫(kù)45座，總庫(kù)容量17萬(wàn)噸。此地塊位置優(yōu)越，隨著寸灘大橋、唐家沱大橋的建設(shè)，將形成水、陸、空、鐵路立體交通網(wǎng)，具有便利的立體交通和較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。研究?jī)?nèi)容包括：項(xiàng)目投資環(huán)境分析、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、項(xiàng)目措施、項(xiàng)目運(yùn)作模式及定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)效益分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析等。（詳見(jiàn)《建設(shè)工程投資估算表》）。創(chuàng)造較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)效益。西區(qū)規(guī)劃配置了約占地面積8畝的貨物周轉(zhuǎn)廣場(chǎng)及冷庫(kù)現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)、交易信息化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、冷庫(kù)智能化管理系統(tǒng)；對(duì)交易實(shí)行信息網(wǎng)絡(luò)化管理，對(duì)進(jìn)出庫(kù)實(shí)行智能化條碼管理，IC卡智能提貨與結(jié)賬，以之成為XX市當(dāng)前最先進(jìn)的現(xiàn)代化大型冷庫(kù)。其中西區(qū)凍庫(kù)16008 m178。其中西區(qū)凍庫(kù)32771m178。1西區(qū)交易中心11F/1F2410264972西區(qū)凍庫(kù)6F/3F6249487793西區(qū)倒班樓5F4822235規(guī)劃用地面積43143 m178。由一幢地上6F和地下3F，建筑面積48779平方米；和一幢地上11F、地下建筑面積26497平方米；一幢地上5F、建筑面積2235平方米的房屋構(gòu)成。建設(shè)布局合理、設(shè)施先進(jìn)、功能完善、管理規(guī)范、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)體系；形成農(nóng)副產(chǎn)品、食品加工產(chǎn)品的食品深加工、分包、分撥、分裝、食品冷藏、速凍食品、冷鏈物流配送一條龍服務(wù)的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈。 本項(xiàng)目位于XX市兩江新區(qū)核心區(qū) ，交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，它將給海內(nèi)外投資者帶來(lái)了巨大的商機(jī)。建設(shè)單位：國(guó)際冷鏈物流發(fā)展有限公司。 建設(shè)地點(diǎn)： 本項(xiàng)目位于XX市兩江新區(qū)核心區(qū)——XX港城工業(yè)園A區(qū)內(nèi)，地塊編號(hào)F03—01—01/05，緊鄰唐家沱鐵路貨運(yùn)編組站，距寸灘港3公里、郭家沱滾裝船碼頭2公里、魚(yú)嘴果園港大型碼頭5公里、空港10公里（寸灘至機(jī)場(chǎng)快速專(zhuān)用道）、高速公路外環(huán)線江北收費(fèi)站6公里、渝長(zhǎng)高速入口500米。它具有快速輻射兩江新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、長(zhǎng)壽區(qū)、涪陵區(qū)等地區(qū)以及周邊50公里(物流配送)、周邊100公里(物流貨運(yùn)和配送)、周邊300公里(物流貨運(yùn))的優(yōu)勢(shì)。 “國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園”規(guī)劃：為農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖基地、廠家、商家提供電子商務(wù)交易中心，匯聚食品冷凍行業(yè)的知名供應(yīng)商、經(jīng)銷(xiāo)商、物流商及種養(yǎng)殖基地、生產(chǎn)商等眾多客戶商家為終端客戶；為種養(yǎng)殖行業(yè)、冷鏈物流行業(yè)、食品行業(yè)、凍品市場(chǎng)、大型機(jī)關(guān)學(xué)校食堂餐飲采購(gòu)、物流配送提供一系列一條龍的配套服務(wù)（包括借助XX云計(jì)算基地建設(shè)的云計(jì)算機(jī)技術(shù)，為以上各類(lèi)基地、廠家、商家、物流商等提供農(nóng)副產(chǎn)品及養(yǎng)殖過(guò)程實(shí)時(shí)監(jiān)控，物流運(yùn)輸過(guò)程實(shí)時(shí)監(jiān)控，冷凍冷藏過(guò)程時(shí)實(shí)控制，直至物流配送的全過(guò)程控制；確保各類(lèi)凍品，食品安全）。由此構(gòu)成:“二區(qū)四中心”（即：冷凍倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、辦公區(qū)和交易中心、檢驗(yàn)檢測(cè)中心、農(nóng)產(chǎn)品云信息中心、冷鏈物流配送中心）。凈用地面積20010m178。西區(qū)倒班樓2235m178。一期項(xiàng)目建筑占地面積9141 m178。 東區(qū)與西區(qū)還規(guī)劃設(shè)計(jì)有專(zhuān)用通道連接，達(dá)到生產(chǎn)、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等與凍庫(kù)的零距離無(wú)障礙運(yùn)輸連接，從而，極大地降低泠凍產(chǎn)品從貨物生產(chǎn)加工到冷庫(kù)、冷藏的物流成本。 項(xiàng)目建設(shè)周期 西區(qū)項(xiàng)目建設(shè)期分立項(xiàng)、施工、交付、使用四個(gè)階段。建設(shè)工程投資估算表序號(hào)項(xiàng)目規(guī)劃單位造價(jià)金額指標(biāo)單位（元）（萬(wàn)元）1土地征地費(fèi)20010㎡2土地整治及基礎(chǔ)工程20010㎡3土建工程77511㎡㎡建筑單位施工費(fèi)77511㎡　3304主材費(fèi)用77511㎡　4工程其他費(fèi)用　　　勘察費(fèi)20010㎡　設(shè)計(jì)費(fèi)77511㎡16元 /㎡監(jiān)理費(fèi)77511㎡㎡施工圖審查費(fèi)77511㎡㎡環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)11 招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目可研評(píng)估費(fèi)　　　355工程設(shè)備設(shè)施費(fèi)　　　制冷設(shè)備及設(shè)備有關(guān)的其他費(fèi)用　　　3500叉車(chē)、升降平臺(tái)、及貨架1批　130電梯設(shè)備及安裝工程16臺(tái)250000460水、電、氣設(shè)施費(fèi)　　　6建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用2年　7流動(dòng)資金5508不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　建設(shè)總投資　　　17600 （2）資金來(lái)源及資本結(jié)構(gòu)：本項(xiàng)目工程總投資17600萬(wàn)元，其資金來(lái)源為自有資金及銀行借款，其中： 1）自有資金9600萬(wàn)元，%。 編制依據(jù) 1）《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》(國(guó)發(fā)［2009］8號(hào))； 2）《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》； 3）《食品安全法》（2009年6月）； 4）《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》（ 2010年6月