商業(yè)地產(chǎn)入門之說ppt課件-wenkub.com
2025-05-09 12:08 本頁面
【正文】 “豪布斯卡 ” (HOPSCA) 商業(yè)地產(chǎn)研究 “豪布斯卡” (HOPSCA)是 6個英語單詞的第一個字母組合的譯音。 世界一流商業(yè)街的三大特征 特 征 商業(yè)街 知名度 日客流量（萬人） 年商業(yè)收入（億美元） 巴黎香榭麗舍大街 享譽(yù)全球 50－ 70 15 倫敦牛津街 享譽(yù)全球 50 32 東京銀座 享譽(yù)全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12－ 21 27 上海南京路 中國知名 80 14 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個空間維度－－ 長、 寬、高 步行街的長度 商業(yè)街的一般長度為 500－ 700米，最高限為 1000－ 1500米（王府井步行街 810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街 950米、上海南京東路 1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街 860米、日本銀座 1100米、香榭麗舍大街 1880米） 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個空間維度－－長、 寬、 高 步行街的 寬 度 商業(yè)街適宜寬度為 20－ 30米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街 38米、上海南京路 30米） 每人要有不低于 4平方米的面積。 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營是兩個不同的概念，如果開發(fā)商在物業(yè)銷售之前有一個完整詳細(xì)的商業(yè)開發(fā)計劃，將不至于出現(xiàn) “ 銷售的結(jié)束就是商業(yè)街生命的結(jié)束 ” 這樣的尷尬局面。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營管理是最基本的，對于物業(yè)經(jīng)營管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。 商家也會選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長經(jīng)營歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項目就會想方設(shè)法進(jìn)場。 商業(yè)地產(chǎn)項目的布局規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)研究 大型商業(yè)地產(chǎn)的主題及主題區(qū)域 名城 規(guī)模 主題區(qū)域 日本福岡縣博多水城 占地 250萬平方英尺 星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場 馬尼拉超級MA摩爾 50萬㎡ 主力主題店、影城 、玩具反斗城、展覽中心、小型室內(nèi)迪斯尼游樂中心 中關(guān)村國際商城 35萬㎡ 中央公園、時尚大道、雕塑園、小型家庭游樂園 寧波天一廣場 22萬㎡ 童夢園、潮流服飾館、寧波服裝精品館，家私館、美食廣場、娛樂中心 Mall of America 39萬㎡ 開創(chuàng)“娛樂零售”新概念、“史努比營”主題游樂園、水下探險世界、世界著名的購物街 上海的港匯廣場 超時空歷險區(qū) 、迷幻震撼嘉年華區(qū)、青春科技運動區(qū) 、熱哥勁舞旅游休閑區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)研究 經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運營管理。小康社會和沒解決溫飽問題的社會對商業(yè)的要求不一樣，在不同發(fā)展階段對商業(yè)的要求也有不同。 商業(yè)地產(chǎn)評估 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)評估 隨后就要進(jìn)行商業(yè)競爭對手分析。與 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更適合城市人多方面的需求 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)評估、布局和經(jīng)營管理 很多開發(fā)商都很熟悉房地產(chǎn)開發(fā)模式，在前期規(guī)劃設(shè)計結(jié)束以后，變數(shù)就很少了，其建筑形式比較單一。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優(yōu)勢是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營成本又可增強(qiáng)對社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的類型 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)增加值對 GDP的貢獻(xiàn)度 ? 商業(yè)便利指數(shù)比較 外來人口占城市購買力的比重 商業(yè)集聚力 商業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)體系的比較 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 購物人口 交通易達(dá)性分析 競爭項目發(fā)現(xiàn) 區(qū)位分析 用地區(qū)位和交通人口狀況分析 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 用地形狀 高差變化 可進(jìn)入性 視覺可達(dá)性 用地物理狀況評估 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 比較恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ腥? ? 一是模仿巴黎城市的做法，將商業(yè)地產(chǎn)項目建在各線地鐵的終點或主要交通道口； ?二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項目； ?三是在傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目。從這個規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當(dāng)一個社會進(jìn)入到汽車時代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。 商業(yè)地產(chǎn)是 “ 三高產(chǎn)品 ” ： 高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量。 中外連鎖商店比較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－
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