【正文】 就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。外地和國際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場將是北海長期的市場增長源泉。2=(萬戶)，上海空巢家庭約有100247。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，主要集中在廣東路、北京路、貴州路、云南路、北部灣路及外沙等路段，并且勢頭強勁。現(xiàn)在許多業(yè)內(nèi)人士認為，隨著國際資本等對人民幣放開匯率的關注，普遍準備豪賭人民幣升值，大量熱錢涌入內(nèi)地一線如上海等大城市，購置房產(chǎn)，在升值后獲利。今年3～4月間，8位專程從杭州乘飛機而來的購房者，日前在北海市新開張的一個樓盤一口氣買下17套房子，都是價位在2000元／平方米以上的高檔海景房。這種低價位有兩個主要原因，一是由于1992年“房地產(chǎn)熱”遺留眾多的空置房和“爛尾樓”，“存量”的處置“拖累”了作為新樓盤的“增量”的價格；二是當年過量批租的地普遍掌握在開發(fā)商手里，重新開發(fā)成本不高。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。每年都吸引著上百萬游客，已成為我國南方新興的海濱旅游度假勝地。北海的空氣特別清新，北海是個極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘 、島 、湖 、山 、林自然風光和眾多的歷史人文景觀，構(gòu)成一幅幅迷人、醉人的畫面，北海近海盛產(chǎn)珍珠，是著名的“南珠”之鄉(xiāng)。通過計算第二套房子基本上可以以租還貸，即便考慮空置率和租金變動，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達到6％。第二套房子就是為了“養(yǎng)老”的。 顯然，在越來越多的炒樓者感受到壓力的同時，上海樓市絲毫沒有停止上漲的意思。薪水雖不多，但“TMSK透明思考”，卻不可不在吧臺上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進入生活空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因為歲月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺，西班牙式房間里放著老式的高柱子木床……卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但夏奈兒、路易威登、康納利、ESADA等眾多定級品牌的時裝、絲巾、領帶、真皮手袋和手套以及皮制配飾…至少有一件能緊跟全球時尚潮流…收入雖然不高，但卻不可不對自己不好，格調(diào)不可不高雅，品味不可不高！上海居住成本2004年11月16日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時滾動信息顯示：15日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均價首次突破萬元關口。但即便如此，女性白領的收入仍普遍比同職位的男性低30%左右。生活根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報告顯示，上海白領平均年收入已達到47634元，位列全國第一。按此水平，到2015年，300萬元只相當于目前約170萬元的購買水平，如果說一個家庭每個月需要支出1萬元才能維持現(xiàn)在的生活水準的話，300萬元也只能支撐17年，這還不包括隨時可能發(fā)生的需要應急的支出。多少錢才能安度晚年？某好事者計算過，具體怎么計算出來的不得而知，結(jié)論是起碼需要200萬元。假設某主管稅后月收入1萬多，我們按照一般的開銷除去后每個月大約可以節(jié)余5000元。而且隨著中國獨生子女政策和國民人均預期壽命的延長，未來的幾十年就業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒉粩鄿p少，結(jié)果將導致社會能夠提供的養(yǎng)老財務支撐能力下降，但支取退休金的人員比例上升。老來靠什么？有人做過計算，在我國社保體系比較發(fā)達的地區(qū)，按目前的養(yǎng)老金提取比例，在未來社會平均工資穩(wěn)定提升的前提下，收入越高，到退休時，養(yǎng)老金達到退休前收入的比例越低。對于“養(yǎng)老”， 普通的心態(tài)是，“明天甚至下一小時會發(fā)生什么，我們都不知道，又哪兒管得上幾十年后的事情呢？”。尤其是現(xiàn)在的白領普遍關注生活的質(zhì)量，對于日常的一些細節(jié)尤為在意，不會因為高質(zhì)量細節(jié)的繁瑣而委曲求全，降低對自己的要求。定位于中高端客戶，定期不定期借舉辦PARTTY，酒會，沙龍等機會進行項目理念的宣傳，爭取能夠組團飛往北海進行實地參觀，現(xiàn)場逼單。10. 配套及會所小區(qū)物管用房考慮安排在小區(qū)主入口附近會所。開放的草坪、游戲區(qū)、下沉水景花園和綠色熱帶雨林，讓人感覺不是在非社區(qū)用地上，而是社區(qū)的組成部分，居民將不由自主地生出沉浸在自然中的感覺。充分利用好地塊間的公共市政綠地，使它成為社區(qū)組成的一部分。出入口設置水瀑布流瀉，為社區(qū)業(yè)主和來訪者提供了戲劇性的通達經(jīng)歷，同時通過服務性道路連接各地塊公共花園至各組團。建筑，分布于園區(qū)內(nèi)的垂茵綠柳之間，精心構(gòu)造植被把園區(qū)裝點成了一幅自然畫卷。建議環(huán)境配套的功能要有特點。本項目建議采用坡屋頂，多彩玻纖瓦屋面（或彩色水泥瓦屋面），底層外墻面貼文化石、斬假石等表現(xiàn)自然形態(tài)的原石材質(zhì)；外墻面以曖色系涂料為主，從色系上與周圍環(huán)境融合，整體立面風格以回歸自然的沉穩(wěn)、古樸色調(diào)。l 管線在建筑物理環(huán)境方面，特別注意管線的隱蔽安排和西曬面的遮陽。落地窗、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗、斜屋面采光窗（老虎窗）等，不一而足。 l 建筑結(jié)構(gòu)為達到DIY設計，建筑建議采用框架結(jié)構(gòu)。停車位的設計要考慮到對行人的影響，和室外活動綠化景觀的布置。車位數(shù)設置指標應有一定超前性，考慮未來發(fā)展的需要，但同時亦必須考慮居住的相對安靜性，盡可能避免機動交通對居住的干擾，在這兩者之間達到良好的價值平衡。通過以上道路分級規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部交通聯(lián)系。根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形特點，居住區(qū)道路系統(tǒng)設置原則是盡量做到短、捷、順，且與各小區(qū)交通聯(lián)系方便，考慮項目較小，其基本做法按二級道路管理。使得整個空間層次富于變化，建筑與園藝融為一體，避免兵營式布局，整個視覺變化豐富。使每一個組團都有自己的特點，都有入戶的風景，但戶與戶之間又充分考慮到作為別墅應有的隱私性。前提是建筑設計必須在整個社區(qū)的規(guī)劃眾與園林景觀互為補充，相應成趣。本項目應打造一個屬于社會中堅階層，充分注重保護鄰里業(yè)主間私隱性，住戶層次相近、社區(qū)文化含蓄內(nèi)斂、注重生活情趣、關注生活細節(jié)的中產(chǎn)單一型社區(qū)，拒絕居住人群復雜，層次良秀不齊，強調(diào)自我個性的表現(xiàn)和張揚，注重自我價值的實現(xiàn)。準確定位為小獨棟別墅，堅持獨棟，獨門獨院，回歸別墅原生態(tài)本質(zhì)，針對所定位消費群體之間的共性及差異，在規(guī)劃、產(chǎn)品設計思路與開發(fā)理念等方面要求與消費群體實現(xiàn)完美對接，根據(jù)客戶需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿足客戶個性化要求，提供出多種產(chǎn)品組合?？偨ㄖ娣e將近26700平方米，作為本公司開發(fā)地市首個別墅項目，以小獨棟別墅產(chǎn)品為主，以適度超前的設計理念，營造和突出項目度假休閑、投資養(yǎng)老，價值較高的基點，使項目建成后成為，超越北?，F(xiàn)有別墅開發(fā)水準，實現(xiàn)項目建筑從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有海濱度假、投資特色，并具有現(xiàn)代特色，符合中堅客戶群品味和個性精神的復合型社區(qū)。別墅居然成為在住宅中價位最高，品位最低的產(chǎn)品類型。品質(zhì)隨著現(xiàn)代人們生活方式的變化，更多的休閑、娛樂、健身功能的引入成為必然。正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充分享受與大自然的親密接觸，養(yǎng)花弄草，遛狗散步，甚至來一次室外燒烤或舉行家庭排隊。品質(zhì)標準之四：交通方便，位置較好，從市中心的正常車程在20～40分鐘——離紅塵不遠，離自然很近；標準之五：講究整個社區(qū)的功能配套，以滿足人們的精神需求，即使現(xiàn)實的條件目前還不是十分完善，但未來的預期十分看好；標準之六：單價與總價處在一個相對合理的位置，而且在消費者的經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)，相對的性價比較高；標準之七：注重物業(yè)管理，講究社區(qū)文化，注重鄰里關系的和諧，但又強調(diào)各自相對的獨立；標準之八：業(yè)主大多具有較高的文化素質(zhì)和修養(yǎng)以及獨特的生活品位，理性低調(diào)，多數(shù)正處在人生與事業(yè)的上升階段，屬于社會的中堅一族。各種精致戶型各盡其趣，180～240平方米超級享受。我們在整個社區(qū)得規(guī)劃和設計中，應該注重項目的內(nèi)在品質(zhì)，它的的靈魂和生命，也只有這樣，它的存在才富有合理性、表現(xiàn)力與親和力。甚至我們可以根據(jù)客戶需求，在符合整體設計、規(guī)劃大綱的前提下，按照客戶的需要設計，就是所謂的“訂單地產(chǎn)”（一）小獨棟小獨棟別墅特點鮮明：其一是面積較?。黄涠际仟殫澴≌?；其三是總價較低。與聯(lián)排相近，稍高于聯(lián)排。此時，公司集團購買作為辦公場所、以及作為高層領導下榻之地的分量有所增加，本地客戶也會增多。根據(jù)前文的分析，北?？商峁﹦e別墅物業(yè)的量是非常大的，如何在眾多別墅盤中脫穎而出，就要比樓盤的整體素質(zhì)了。在大城市養(yǎng)老成本過高，選擇一個環(huán)境優(yōu)美，適于養(yǎng)老的小城市，也是一個不錯的選擇。同時由于該階層的工作壓力巨大，不時的需要一段時間的輕松和休閑。該群體是社會的一個中流砥柱，社會的中堅群體。對于該階層而言，可以作為一種長期度假場所，無論平時有無，或是多、少時間進行享受，即使長期空置或是閑置，因為總價低廉，也不至于心疼。根據(jù)目前北海房地產(chǎn)市場作為一個以外地客戶為主的這一個狀況，我們判言，本項目客戶將以異地客戶為主，主要來自發(fā)達地區(qū)收入水平較高城市。外地和國際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場將是北海長期的市場增長源泉。2=50(萬戶)，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（+50）萬戶10%15萬元=(億元)的巨大市場。（二）、客戶定位由現(xiàn)在北海市場反映來看，異地購買占有較大比重，但由市場分析可以看出，北海目前別墅定位在第一居所，真正面向異地客戶的高端產(chǎn)品缺口嚴重。明確小獨棟的目標客戶群體，鎖定其特征，在推廣有針對性地作訴求，打動客戶“心”，是該定位的關鍵。小獨棟位置上不在城區(qū)也不在郊區(qū)，面積上不是大屋也拒絕小戶型，品質(zhì)上不求奢華但絕不低檔，房價上不取暴利也不做低價，包括其宣傳中不做概念也不標新立異等各個方面，正是小獨棟這種從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，使我們發(fā)現(xiàn)了其作為原創(chuàng)性物業(yè)成為主流市場的價值所在。根據(jù)市場分析得知，作為主流的經(jīng)濟別墅的代表作，聯(lián)排別墅不適應在北海市場的要求，市場容量有限，從市場的實現(xiàn)情況和受益情況，我們將開發(fā)一種新經(jīng)濟型別墅——小獨棟，面積在180～240平方米之間，來滿足市場要求。定位一：根據(jù)前文的分析，由于本項目別墅用地的自然環(huán)境資源并不理想，以及項目用地本身地局限性，并不足以支撐其開發(fā)成為真正意義的高檔別墅樓盤，轉(zhuǎn)而成為經(jīng)濟型別墅則可以解決這一問題。所以用這樣四個原因，以及我們之前對市場、項目地塊的分析，就決定本項目定位為低密度住宅的一個可行性。是休閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇。第二個原因，就是大城市的土地資源日益稀缺，高層、超高層建筑正成為城市的主體建筑。以外銷為主的房地產(chǎn)業(yè)，關注異地客戶的需求，開發(fā)能滿足異地客戶需要產(chǎn)品，已經(jīng)逐漸成為業(yè)內(nèi)的共識。項目周邊市鎮(zhèn)、生活等