【正文】 建議本項(xiàng)目實(shí)施中按照建設(shè)程序辦理，并盡快實(shí)施。工程質(zhì)時(shí)方面，通過(guò)監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國(guó)家及公司質(zhì)時(shí)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。為防范此類政策性風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。本項(xiàng)目屬于威寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目建成后將徹底改變威寧縣城地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌，提高城市品位，營(yíng)造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人貴州如龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司威寧分公司在開(kāi)發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過(guò)戶型設(shè)計(jì)、人車(chē)分流、景觀營(yíng)造和星級(jí)物業(yè)等方面樹(shù)立富邦升輝的形象，通過(guò)在龍鳳花園的成功打造，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，力爭(zhēng)建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤(pán)，著眼于在威寧房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。（4）管理費(fèi)按照不超過(guò)上述（1）至（3）項(xiàng)目費(fèi)用之和的2%計(jì)算，本報(bào)告以1%進(jìn)行估算。（5）相關(guān)專業(yè)提供的資料和數(shù)據(jù)。第十三章 財(cái)務(wù)分析（1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）。 投資估算總金額：投資估算匯總表工程名稱：威寧縣龍鳳花園建設(shè)項(xiàng)目金額單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備 注單位數(shù) 量元/㎡一建筑安裝工程費(fèi)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）　　　　 　 　　　　1土建工程 　 ㎡1200　2給排水 　 ㎡85含消防3暖通 　 ㎡28不含停車(chē)庫(kù)、其他公建配套等4照明 　 ㎡25　5綜合布線 　 ㎡21　6安保及監(jiān)控 　 ㎡10　7其他工程 　 ㎡15　8土石方工程 　 ㎡（土石比6:4）9綠化工程 　 ㎡120％10場(chǎng)地硬化工程273　273㎡10500260　11園區(qū)道路工程151　151m302　5000元/m12電梯64　64臺(tái)8　8萬(wàn)元/臺(tái)13圍護(hù)工程　m480　300元/m　小計(jì) 　 　　　　二其他基本建設(shè)費(fèi)　 　　　　1建設(shè)單位管理費(fèi)　 　　　一*％2設(shè)計(jì)費(fèi)　 　　　一*2％3施工圖審查費(fèi)　 　　　設(shè)計(jì)費(fèi)*％3勘察費(fèi)　 　　　一*％4質(zhì)監(jiān)費(fèi)　 　　　一*％5工程監(jiān)理費(fèi)　 　　　一*2％6招投標(biāo)代理費(fèi)　 　　　一*％7前期咨詢費(fèi)　 　　　%　小計(jì)　 　　　　三預(yù)留費(fèi)　 　　　(一+二)*3％四合計(jì)　 ㎡1679 　投資估算說(shuō)明 圖紙：根據(jù)《威寧縣龍鳳苑小區(qū)建設(shè)方案》進(jìn)行估算； 定額：2004版《貴州省計(jì)價(jià)定額》及類似工程價(jià)格指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算； 建設(shè)規(guī)模：總建筑面積:㎡,無(wú)地下建筑面積 總投資：。J、人防費(fèi)：按異地人防建設(shè)計(jì)算。G、工程監(jiān)理費(fèi)，指聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理而支付的費(fèi)用。該部分費(fèi)用按財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)建 [2002]394號(hào)）計(jì)算。參加投標(biāo)的施工單位不得少于五家，參加邀標(biāo)的監(jiān)理單位不得少于三家。（1）招標(biāo)形式項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)以適宜的招標(biāo)方式組織設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理及施工單位的招標(biāo)，并監(jiān)督上述單位嚴(yán)格按國(guó)家法規(guī)和合同履行指責(zé)。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目分14個(gè)月完成，各階段實(shí)施進(jìn)度安排如下：（1）項(xiàng)目建設(shè)前期工作：2011年12月份—2012年1月份：項(xiàng)目申請(qǐng)批復(fù)、地質(zhì)勘查、可行性研究、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。即施工招標(biāo)，監(jiān)理招標(biāo)。（3）評(píng)價(jià)時(shí)間及人員評(píng)價(jià)時(shí)間：項(xiàng)目建設(shè)初期進(jìn)行一次基本調(diào)查，為項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)備基準(zhǔn)期資料，設(shè)定評(píng)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)容包括項(xiàng)目的階段性進(jìn)度，實(shí)施過(guò)程存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施，實(shí)施計(jì)劃的不足之處及修改建議等。對(duì)項(xiàng)目中的不足之處進(jìn)行修改和完善。（1）監(jiān)督與評(píng)價(jià)組織項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)成立項(xiàng)目監(jiān)督評(píng)價(jià)管理小組，由建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組成員各部門(mén)經(jīng)理等部門(mén)負(fù)責(zé)人及有關(guān)專家組成，按照項(xiàng)目所確定的目標(biāo)、實(shí)施方案、實(shí)施計(jì)劃、管理制度及國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督與評(píng)價(jià)。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組指示，協(xié)調(diào)各方關(guān)系。設(shè)立項(xiàng)目專用帳戶，?？顚Ｓ谩＃?）負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出讓有關(guān)的法規(guī)及相關(guān)信息的收集、整理及溝通。（4）負(fù)責(zé)公司銷(xiāo)售的管理，對(duì)銷(xiāo)售情況進(jìn)行匯總。（10）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門(mén)的配合工作。（6）負(fù)責(zé)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全生產(chǎn)和消防的監(jiān)督檢查工作。K、負(fù)責(zé)重大質(zhì)量事故的調(diào)查、鑒定處理工作。G、參加工程協(xié)調(diào)會(huì)議，協(xié)助項(xiàng)目解決需協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題。 C、負(fù)責(zé)組織對(duì)大型設(shè)備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術(shù)條件的評(píng)審。F、負(fù)責(zé)圖紙變更的審定工作。 工程部職責(zé)（1）負(fù)責(zé)公司的技術(shù)管理工作A、負(fù)責(zé)組織貫徹技術(shù)方面的政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善技術(shù)管理體系、制定技術(shù)管理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)施。 （4）人事檔案管理：負(fù)責(zé)公司人事檔案的建立、整理、查詢、補(bǔ)充、完善，調(diào)動(dòng)提檔、考核歸檔等管理工作。負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等會(huì)計(jì)檔案管理工作； （6）、領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事務(wù)。負(fù)責(zé)對(duì)全資子公司和控股、參股公司、各項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)監(jiān)督和管理。負(fù)責(zé)現(xiàn)金流管理。負(fù)責(zé)文件起草、傳遞、收發(fā)；會(huì)議記錄；內(nèi)部刊物編輯；審核部門(mén)文件； （4）后勤保障。（3）施工人員進(jìn)場(chǎng)前要進(jìn)行檢驗(yàn)，施工期間定期檢疫，發(fā)現(xiàn)傳染病人立即進(jìn)行隔離治療。所有進(jìn)、出場(chǎng)人員在施工現(xiàn)場(chǎng)必須佩戴安全帽，特殊建筑施工時(shí)，必須架設(shè)周?chē)踩W(wǎng)。施工單位在施工過(guò)程中，一線人員要佩帶口罩和防毒面具，并采用濕式除塵作業(yè)。同時(shí)，對(duì)周邊環(huán)境也將造成一定影響，需要進(jìn)行保護(hù)。（4）現(xiàn)場(chǎng)派專人負(fù)責(zé)暴露垃圾的清理，集中堆放，經(jīng)常澆水濕潤(rùn)， 防止因干燥而造成灰塵飛揚(yáng)。 施工期間的環(huán)境保護(hù)措施如何控制施工期間不給周邊環(huán)境造成大的影響，將是施工中面臨的重要內(nèi)容，在施工中應(yīng)采取切實(shí)可行的措施，從控制噪音、揚(yáng)塵、文明施工等方面著手，全面控制，確保還靜于民，還干凈于民，讓業(yè)主放心、安心，讓周邊單位、住戶滿意。第七章 環(huán)境保護(hù) 施工期間對(duì)環(huán)境影響分析（1）施工期噪音污染源主要來(lái)源于施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。?采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)。住宅暗衛(wèi)排風(fēng)經(jīng)衛(wèi)生間通風(fēng)器、風(fēng)管及變壓式風(fēng)道至屋頂高空排放。（3）我公司所作該工程方案。小內(nèi)綠化帶下布置通訊和有線電視線路，通訊管道采用管塊或波紋管，采用直埋方式敷設(shè)。小區(qū)內(nèi)380/220V低壓配電線路采用直埋敷設(shè)。商業(yè)建筑部分（含環(huán)境照明）450KW,計(jì)算負(fù)荷315KW。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。（5）采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。（2）充分考慮威寧的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。（5）豎向設(shè)計(jì)根據(jù)場(chǎng)地地形情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，該場(chǎng)地基本平整，排水溝設(shè)于場(chǎng)地四周，%，雨水有組織地排入排水溝后，再接入市政排水管網(wǎng)。龍鳳花園各建筑布置根據(jù)建設(shè)場(chǎng)地的長(zhǎng)、寬尺寸進(jìn)行規(guī)劃。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，可以看見(jiàn)如畫(huà)的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。（2）項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局理念本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于當(dāng)?shù)仄渌麡潜P(pán)規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積13200m2。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以當(dāng)?shù)亟ㄖ厣珵樗{(lán)本，融合少數(shù)名族居住理念，傾力打造高檔生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。沙、石等建筑材料可就近加工或采購(gòu)；水泥、鋼材、磚等主要建筑材料和水、電安裝材料、裝飾材料均可在項(xiàng)目建設(shè)地的威寧縣城或臨近的地、州、市選購(gòu)。（8）供電各擬建項(xiàng)目供電電源屬農(nóng)村電網(wǎng)，已有變壓器，項(xiàng)目建設(shè)用電可直接從現(xiàn)有變壓器接入電源。（6）交通狀況本項(xiàng)目位于威寧縣健康路，處于縣城區(qū)，項(xiàng)目點(diǎn)已有城市道路，能為本項(xiàng)目的建設(shè)和建成后工作和生活提供交通保障。(3)綜合建筑特點(diǎn)和場(chǎng)地巖土工程條件，擬建筑物的基礎(chǔ)方案采用獨(dú)立基礎(chǔ)，持力層應(yīng)選擇可塑粘土②，基礎(chǔ)埋深以滿足設(shè)計(jì)埋深要求為宜。（4）場(chǎng)地工程地質(zhì)條件根據(jù)周邊地質(zhì)資料顯示：(1)場(chǎng)地地層結(jié)構(gòu)，巖土構(gòu)成特征及力學(xué)性質(zhì)，場(chǎng)地?zé)o地下水影響，場(chǎng)地附近無(wú)滑坡、塌陷及高邊坡，有輕微地震史。地下水對(duì)混凝土中鋼筋無(wú)腐蝕性。地貌單元為低、中山構(gòu)造侵蝕、溶蝕緩坡地貌。 建設(shè)條件（1）自然條件場(chǎng)地位于抗震有利地段，未發(fā)現(xiàn)對(duì)場(chǎng)地穩(wěn)定性有直接危害的滑坡、泥石流、崩塌、活斷層、淹沒(méi)沖蝕等不良地質(zhì)現(xiàn)象：地基巖土分布較為連續(xù)，場(chǎng)地基巖強(qiáng)風(fēng)化泥灰?guī)r區(qū)厚度不均勻，起伏較大，不宜作基礎(chǔ)持力層：中風(fēng)化泥灰?guī)r厚度較大，有一定的力學(xué)強(qiáng)度和力學(xué)強(qiáng)度較高，總體埋深不大，適于做建筑地基。這里還是貴州母親河烏江的發(fā)源地，一口古井使千里烏江源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。1954年11月11日成立威寧彝族回族苗族自治縣，是全省乃至全國(guó)成立較早的自治縣。威寧彝族回族苗族自治縣轄19個(gè)鎮(zhèn)、16個(gè)鄉(xiāng)（其中1個(gè)民族鄉(xiāng)），610個(gè)村委會(huì)、10個(gè)居委會(huì)。礦產(chǎn)資源主要有煤、鐵、鉛、鋅、銅、金、銀、鋁、石膏、泥炭、硅石、大理石、水晶石、花崗石等30余個(gè)品種，其中煤炭資源遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá)50億噸。威寧縣物產(chǎn)資源種類繁多，盛產(chǎn)玉米、馬鈴薯、蕎麥等糧食作物，烤煙、蕓豆、蘑芋等經(jīng)濟(jì)作物和蘋(píng)果、黃梨、核桃、板栗等干鮮水果；中藥材有黨參、天麻、黃柏、三七、半夏、杜仲、厚樸等。三農(nóng)穩(wěn)縣、工業(yè)富縣、服務(wù)興縣、科教強(qiáng)縣四大戰(zhàn)略，統(tǒng)籌社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)，加強(qiáng)黨的先進(jìn)性建設(shè),著力構(gòu)建和諧威寧，全面推進(jìn)威寧政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)建設(shè)事業(yè)。太陽(yáng)神的無(wú)私惠顧，使動(dòng)植物大受其益，又因地處烏蒙之巔，山脊和空曠地帶無(wú)靜風(fēng)時(shí)刻，春風(fēng)浩蕩，秋風(fēng)送爽，常年艷陽(yáng)高照與涼風(fēng)撲面兼?zhèn)?，是理想的避暑勝地。名跡勝地有石門(mén)壩教堂、雙霞洞摩巖石刻、草海黑頸鶴保護(hù)區(qū)等。產(chǎn)玉米 、馬鈴薯 、小麥 、水稻 、豆類、蕎麥、甜菜?？h城西邊是著名的草海。高原草場(chǎng)面積大，畜牧業(yè)發(fā)達(dá)。 全縣轄35個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，620個(gè)行政村（居）委會(huì)。第四章 建設(shè)條件 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況及自然條件 區(qū)域概況威寧彝族回族苗族自治縣, 貴州西大門(mén)。報(bào)紙派發(fā)：開(kāi)盤(pán)前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。（2）媒體宣傳組合開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳龍鳳花園，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一半做好蓄客準(zhǔn)備。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)手法。銷(xiāo)售部計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶400批以上。威寧人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 三類客戶：周邊學(xué)校老師該地區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到中學(xué)皆而有之，如三小學(xué)學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處該地區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造威寧高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的舒適住房，成為威寧人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。旅游業(yè)的發(fā)展。威寧縣。綜合考慮其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通狀況以及基礎(chǔ)設(shè)施情況，我們認(rèn)為這一價(jià)格水平已經(jīng)不低，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將主要取決于金陽(yáng)新城的開(kāi)發(fā)情況。目前，貴州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不發(fā)達(dá)，居民收入偏低和城鎮(zhèn)化進(jìn)程落后是主要制約因素，但是隨著整體經(jīng)濟(jì)狀況的逐步改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間依然較大。從目前的趨勢(shì)看，雖然這種可能性是存在的，但是考慮到未來(lái)房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位趨于弱化，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策難以重演2009年在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的“旱澇急轉(zhuǎn)”，即使是貨幣政策階段性的局部放松也難以改變行業(yè)調(diào)整的總體方向以及分化與整合的基本趨勢(shì)。這樣的“尾部風(fēng)險(xiǎn)”事件曾在2009年2月份發(fā)生，即房地產(chǎn)投資增速在前7個(gè)月一直處于溫和的勻速回落通道，卻在最后一個(gè)月即2月份發(fā)生了20個(gè)百分點(diǎn)的降幅，這是因?yàn)殇N(xiāo)售、按揭、定金及預(yù)售資金來(lái)源同步