【正文】 到銷售率達(dá)到一定程度后，市場已經(jīng)被充分激活，引領(lǐng)市場投資的熱潮。同時，這些店鋪的面積較大、總價較高，正適合前期購買意向很強(qiáng)的客戶，他們有一定的購買力。由于銷控策略是動態(tài)的，因此要隨時在實(shí)踐中調(diào)整。例如，內(nèi)部認(rèn)購期間，購房者享受一定的折扣。以低于項(xiàng)目均價10%的價格開盤，保證前期內(nèi)部認(rèn)購的買家10%以上的升值空間。經(jīng)營者獲取利潤的經(jīng)營場所。尾盤期（2005年11月1日2005年12月1日）隨著工程的竣工，招商工作的進(jìn)展，已有部分商家進(jìn)駐裝修。（二）正式銷售（2005年3月10日2005年11月30日）熱銷期（2005年3月10日2005年6月30日）通過集中的廣告與促銷活動，使本項(xiàng)目成為目標(biāo)客戶的關(guān)注重點(diǎn)，將內(nèi)部認(rèn)購的客戶轉(zhuǎn)為正式簽約客戶，并吸引其他目標(biāo)客戶簽約。此階段不以成交為目的，主要是積累客戶，通過售樓處、戶外廣告、看房車、工地圍墻和看板等長效媒體進(jìn)行形象推廣。?物業(yè)管理?優(yōu)惠政策?付款方式?配套設(shè)施?產(chǎn)品?未來城市規(guī)劃六、媒體主要訴求點(diǎn)? 經(jīng)營特色、客戶群。期媒道單目活動天數(shù)費(fèi)用比例客戶醞釀不定期2萬7%招商活動不定期10萬35%內(nèi)部認(rèn)購1天2萬7%開工典禮1天1萬4%開盤典禮1天3萬11%封頂?shù)涠Y1天2%竣工典禮1天1萬4%開業(yè)典禮7天3萬11%節(jié)假日活動長假期間6萬21%合計100%電視時目數(shù)目數(shù)額比例長效媒體推廣34%輔銷道具制作44萬20%營銷活動13%電視20萬9%報紙40萬18%其它16萬7%總計224萬100%四、媒體預(yù)算名細(xì)長效媒體（含售樓處）項(xiàng)二、媒體選擇說明長效媒體推廣：、戶外POP看板（高炮）、車體廣告（51路）、刀旗廣告、售樓處籌建、包裝，工地圍墻廣告、現(xiàn)場戶外看板、看房車包裝輔銷道具制作：、電子樓書現(xiàn)場演示、模型、沙盤展示、樓書、單頁、折頁、手提袋的制作、禮品、紀(jì)念品的制作階段性營銷活動：、前期客戶醞釀、招商活動、節(jié)假日活動、開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y、竣工典禮、開業(yè)典禮階段性主要電視媒體投放；階段性主要報紙媒體投放；三、媒體組合及費(fèi)用分配媒根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐顿Y回報水平8%即具有競爭力，因此本項(xiàng)目的售價為3900元/┫。定價依據(jù)：以本商場租價為標(biāo)準(zhǔn)，按年投資回報率8%10%計算。在具體一房一租表示參照以下原則：，相應(yīng)承受的租金不同，擬定合理的租價。F1業(yè)種多樣，多為中高檔商品，建議商鋪面積以30―40┫為主。1商場業(yè)態(tài)、業(yè)種及規(guī)模定位樓層業(yè)態(tài)經(jīng)營主題業(yè)種比例（%）規(guī)模可銷（┫）4F餐飲美食城主題餐飲4260026003F頂休閑游樂城游樂10650003F超級市場一站式購物城26106500169006500專業(yè)店親親寶貝城童裝213001300兒童用品213001300孕婦裝213001300床上用品213001300文體教育城文體用品213001300音像制品213001300數(shù)碼科技類213001300教育圖書類2130013002F超級市場一站式購物城28106500182006500品牌店男女品牌城男裝426002600女裝852005200男女休閑裝426002600美容健身類2130013001F品牌店名店街珠寶、首飾3042600195002600鐘表213001300眼鏡213001300禮品213001300化妝品426002600鞋639003900箱包皮具213001300醫(yī)藥213001300飾品、精品213001300婚紗攝影類213001300煙酒茶類213001300B1SPA溫泉（設(shè)備間，消防池，地下車位160個，倉儲）213000總計10065000572001各樓層面積分割（實(shí)用面積）從市場營銷角度及市場現(xiàn)狀分析，商鋪面積盡可能小，但要便于經(jīng)營商鋪的自由組合。而某個或某幾個小業(yè)主購置的鋪位規(guī)模，是不足以達(dá)到核心商戶的要求，而對整體經(jīng)營環(huán)境的設(shè)定，也非個別小業(yè)主所能解決的問題。小業(yè)主自行經(jīng)營的，必須符合商場所在區(qū)域的功能分區(qū)，以避免不同行業(yè)之間造成影響，或產(chǎn)生惡性競爭。經(jīng)營主題定位以“花園式休閑購物”、“星級娛樂”和“游樂度假”為經(jīng)營主題，具體包括一站式現(xiàn)代購物城、親親寶貝城、文體教育城、休閑娛樂城、餐飲美食城等多功能消費(fèi)場所和大型百貨公司、超級市場。內(nèi)部環(huán)境：有足夠的公共區(qū)域，良好的空間休閑感。根據(jù)經(jīng)營需要，部分商戶也可獨(dú)立辦理營業(yè)執(zhí)照，獨(dú)立收款，承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。大眾化滿足百姓的基本消費(fèi)，特色化具有市場競爭力，吸引更多的消費(fèi)者。具體的，周邊有實(shí)力、有規(guī)模的經(jīng)營者和商界較有名氣的經(jīng)商人士，他們有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)、希望擴(kuò)大經(jīng)營、改善經(jīng)營環(huán)境；任何地區(qū)的實(shí)力商家，既有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，又能帶動吸引較小經(jīng)營單位的進(jìn)駐。目標(biāo)市場定位以桓臺縣居民為主，占4050%；周邊2小時車程城市居民為輔，占5060%；在年齡上以兒童（014歲）、婦女（3050歲）和年輕人為主。這些項(xiàng)目會成為本項(xiàng)目的競爭對手，給本項(xiàng)目一定的威脅。二、SWOT分析優(yōu)勢道路交通發(fā)達(dá)；緊鄰有西苑小區(qū)和恒星花園兩個新建的居住區(qū)，據(jù)了解，西苑小區(qū)是本地檔次較高、規(guī)模較大的社區(qū)，社區(qū)內(nèi)的居民多位收入較高人群；劣勢處于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，距離市中心較遠(yuǎn)；周邊生活服務(wù)設(shè)施缺乏，沒有學(xué)校、商場、銀行、郵局、酒店、餐飲等服務(wù)場所；周邊居住區(qū)地入住率較低，人流量少；沒有商業(yè)氣息。該地塊位于城郊結(jié)合處，周邊除了上述兩個住宅區(qū)外，西邊就是郊區(qū)農(nóng)田，局勢中心約2公里。、特色經(jīng)營及完善的配套設(shè)施將突顯商業(yè)的稀缺性，成為桓臺縣或淄博地區(qū)的標(biāo)志性商廈，這也是營銷策劃工作中的主要內(nèi)容。因此，功能劃分不合理，商場的檔次與整體形象較差，難以吸引人流進(jìn)入商場并保持商場穩(wěn)定的消費(fèi)人流。同時，張店商業(yè)十分發(fā)達(dá)，擁有不同業(yè)態(tài)定位的大型商業(yè)十家之多，張店是淄博市市政府所在地，是淄博市的經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是其他區(qū)縣的商業(yè)中心。同時，從淄博其它地域的銷售來看，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資都很旺盛，銷售情況喜人。二、商場總結(jié)桓臺規(guī)模較大的商場有喜樂佳超市、桓臺商廈、桓臺百貨大樓、溫州批發(fā)市場。、租金在每平方米的月租金這一重要指標(biāo)的調(diào)查中，1015元的最多，%；1630元的累計約占30%，%，%的在40元以上。主要指標(biāo)、行業(yè)男女休閑裝所占的比例最大，%，其次為女裝，%，%的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購物中心的服裝類經(jīng)營數(shù)量不低于三分之一）。（附表：淄博市商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計）第九部分、桓臺縣商業(yè)項(xiàng)目市場分析總結(jié)桓臺縣商業(yè)市場的形態(tài)主要是街鋪和傳統(tǒng)的百貨商場。②沿街商鋪的樓盤遠(yuǎn)多于分割銷售的購物商城。第八部分、競爭樓盤調(diào)查描述據(jù)調(diào)查，桓臺在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營劃分，但沒有形成特色，且開發(fā)商實(shí)力一般。正因?yàn)榛概_沒有能夠充分滿足當(dāng)?shù)厝司C合消費(fèi)的場所，所以桓臺縣大量消費(fèi)群體流入張店。劣勢分析：市場缺乏經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃、定位?；概_百貨大樓：優(yōu)勢分析：商場經(jīng)營年限較久，占有市場先入為主的角色。 桓臺規(guī)模較大的商場有喜樂佳超市、桓臺商廈、桓臺百貨大樓、溫州批發(fā)市場一、商場經(jīng)營分析：喜樂佳超市優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，內(nèi)部購物環(huán)境目前屬桓臺縣最好的，并以超市為經(jīng)營主題，超市營業(yè)面積占總面積的3/4之多?？梢姡?dāng)?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，主要是受地段影響，另外還受層數(shù)和行業(yè)的影響。、面積沿街經(jīng)營商鋪的面積5170┫占17%，比例最大； 2130┫%，比例次之；1015┫%；3140┫%。中心大街是比較時尚和現(xiàn)代的商業(yè)街。、面積要求大小差異較大的有：鞋、箱包、皮具類在21100┫不等；禮品、精品類集中在16100┫；便利店、百貨類集中在3170┫；文體、音像類和數(shù)碼、通訊、IT類則集中在2170┫且較分散；煙、酒、茶類以30100┫為主。頻率百分比（%）累計百分比（%）1015元2261620元802125元312630元183135元1.33640元44145元54650元450元以上6Total375（二）、交叉分析行業(yè)與面積交叉分析：服裝類多數(shù)在1040┫，以1630┫為主，且面積差異不大；鞋、箱包、皮具類，禮品、精品類和文體、音像類在1070┫不等，且差異較大；餐飲類多在70┫以上；數(shù)碼、通訊、IT類和化妝品多在1630┫；家電在50100┫為主；美容、美發(fā)、健身類和家飾、床上用品、廚具類以50150┫為主，且差異較大；醫(yī)藥、保健類和煙、酒、茶類多在2070┫。、需要的經(jīng)營面積分析：需要的經(jīng)營面積中5170┫%，1620┫和2130 ┫%；有近一半的需要面積在1650┫。頻率百分比（%）春季139夏季156秋季159冬季293無241每月的稅費(fèi)支出分析：%，在一半以上，其中10%以上的沒有稅費(fèi)；%，%；%的在301500元。頻率百分比（%）累計百分比（%）2人以下(含2人)2823人694人245人以上(含5人)48Total4271投資金額分析：經(jīng)營者的投資金額在35萬的最多，%；其次是2萬以下的占23%，%，可見大部分的投資金額在5萬元內(nèi)，可見大部分經(jīng)營者的投資限度很小，可以方便的退出投資。頻率百分比（%）累計百分比（%）無1010元以下731015元1221620元442125元402630元423135元233640元1440元以