【正文】 財富 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 物業(yè)：物業(yè)管理以專業(yè)理財、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運作、經濟、回報。 擴張 背景：以中國和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過程為大背景， XX 為小背景 思考：從這個角度來說明 ,可以把我們的項目講的很透 ,同時還能夠傳達商業(yè)文化的精神與內涵 ,這才是一個高度。即根據定位每層在確定的階段進行 “ 銷售拍賣活動 ” ；給新 老客戶增添信心及回報的期望值。 采取 “5 年后回購 ” 政策。 八、 項目營銷推廣模式 （保守策略） 可整層銷售也可分塊銷售，必要時可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客戶意向 “ 整層或半層 ” 租賃的情況下，我們可以采取 “ 先租后售 ” ，可以先 “ 熱場 ” —— “ 哄場 ” ，讓整棟樓火起來，又可以讓客戶充分體驗了 “ 投資回報 ” 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 為了配合物業(yè)的整體營銷推廣，在節(jié)省廣告費用的同時，又能很好的達到推廣物業(yè)嶄新形象，形成特色消費群體，故本次不做其他類廣告創(chuàng)意推廣。 戶外、戶內 POP 利用物業(yè)現有硬件設施，一方面節(jié)約廣告費用，另一方面能夠對物業(yè)特色進行全方位立體包裝，形成較好的商業(yè)氛圍。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ⑶ 報紙的不同版面具有不同的特定讀者群，可以根據廣告的訴求要點來選擇版面。 電臺 由于 XX 當地出租車、家庭私人小轎車擁有量占一部分比重，所以可選擇流行頻道，對物業(yè)招商等信息進行滾 動播出，以達到不斷聚集人氣的功效。 第三節(jié)：廣告創(chuàng)意表現 報紙 圍繞本案廣告主題，深化和突出這一主題，進行如下訴求： ⑴ 開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營造特色商業(yè)氛圍。 主打廣告語： XXX 擁有 XX 的榮耀 副標題之一：資本 ?運作 ?財富 ?擴張 副標題之二：今日寸金買鋪，明日寸土寸金 招商 確立物業(yè)中高檔品質，初期穩(wěn)定原有品牌，后續(xù)應結合物業(yè)形象，斟選良好品牌，達到物業(yè)經營品牌與物業(yè)整體形象的統一。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 市場 拓展目標 通過系列廣告活動展開昆山核心區(qū)內日趨飽和的銷售市場，明確市場定位以及目標客戶群，塑造自身特色，搶占市場份額。 其消費習慣傾向于購買或租賃人流旺盛的商業(yè)區(qū)域。 消費習慣上將傾向于豐富的貨品，集吃喝玩樂于一身的場所。（這也是每一個商場物業(yè)所具有，只不過本案的這個空間更為巨大），其基本脈絡是由商場的升值空間帶動公寓樓物業(yè)的升值空間。 的全方位系統為基礎的專業(yè)化商務空間革命。 B、新都市主義革命 引入酒店式生活環(huán)境： 層次一：個性 +共性 層次二：便利 +智能 提倡高檔次的生活文化空間，人性化的商務設施體現在五星級的商務服務及設施，及人性化的體貼關懷設施，倡導以人性化 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 A、新消費主義革命 本案引領一種打破傳統 “ 消費 =購物 ” 模式的新消費模式，轉換到一種工作之余的精神放松與物質消遣，即 “ 消費 =娛樂 +美食 +購物 +休閑 ” 的新消費主義革命。 開發(fā)出 XX 市真正將購物、商務、休閑、娛樂、餐飲融于一體的具有旗艦地位的標志性綜合商業(yè)中心。 第三階段：住宅 說明：住宅的總價低、首付低，在項目中有較大優(yōu)勢，適用的目標客戶群體很多，放到第三階段銷售可以避免與酒店發(fā)生沖突，同時，銷售酒店式公寓的過程中就可以積累到大量客戶。 1/3 的樓層來試盤，如發(fā)現哪一戶型賣得特別好，就迅速提價；相對滯銷的戶型就快速調整。我們可以先推出 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價格。 ◎ 入口部分提供 “ 泛會所 ” ，為業(yè)主配備健身中心、業(yè)主茶吧或咖啡屋、多功能商務廳及娛樂設施。精裝修房的特點在于能夠提升資金的回籠總額。局部可設計為躍層。 iii. 酒店 /公寓 ◎ 在適用性上提出 “ 產權式酒店 ” 的理念，可商可住，還可作為投資，增強項目的適用性。 ◎ 每戶都要考慮設玄關。也可考慮局部的復式或躍層。 ◎ 采用 “ 導入式設計 ” 以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來的經營情況的重要因素。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 附：產品建議 i. 商鋪 ◎ 商鋪如考慮做三層以上，則一層做半地下設計可以提升二、三層以上的價格。 該類知名品牌商家進入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象 更佳。 人流類型目的 人流類型 目 的 省內（市內）人流 使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點 省外人流 來到昆山必到的首選地點 旅游者 旅游之余最值得到的購物地點 臺灣人 使其認知到這是 XX 的一個最重要標志性購物中心 顯性目標客戶群： 由上表的市場情況可知， XX 市主要商場的商家進駐類型較為齊全，但還是要偏向服飾、皮具、家電等物質消費品為主，而較為新型的商場均設一家主力店存在，以作為吸入人流，從而達到更多商家進駐的目的，另外，在商場中進駐餐飲業(yè)，亦是新推 盤商場的做法，以豐富精神和時間消費，豐富商場的消費類型，但目前尚屬于初級階段。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 第一節(jié)：目標客戶群所定及分析 目標 客戶群定位： 本案商場類物業(yè)的目標客戶群可劃分為隱性目標客戶群和顯性目標客戶群二大部分。堅持 “ 顧客至上 ” 的優(yōu)質服務經營理念，不斷推出并提供一些增值服務給顧客，例如會員計劃、顧客特別購物日和網上購物等服務 ，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務。另一方面，透過電腦化數據分析，如利用銷售終端系統、電子數據聯通系統及舉行定期的市場調查，不斷調整商品組合，從而迎合消費者不斷變化的需求和喜好。 高效營運系統：利用電子數據聯通交易 (EDI)系統及供應商管理存貨計劃 (VMI)系統，加快回應顧客的需要，并為供應商提供有關商場的最新資料，降低成本，提高營運效率。選擇中等收入家庭作為主要服務對象，同時努力爭取低收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭取客源，由嬰兒、兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標顧客群。 消費群體資料分析顯示：消費者的文化層次和生活素質越來越高，中等收入階層人口和家庭數量日益增多，人口密度增加較快，旅游群體得到進一步擴展，對定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從選址、規(guī)模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、服務功能等因素開發(fā)商基本對擬開發(fā)的商業(yè)地產有定性的判斷，該物業(yè)打算做什 么即終端市場可測量、經濟效益可支撐、差異化的競爭策略。 （ 5）店堂設施簡樸、實用。 （ 1）在城鄉(xiāng)結合部、交通要道。 （ 5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的 80%。 （ 1）由發(fā)起者有計劃地開設、布局統一規(guī)劃，店鋪獨立經營。 （ 4）商品結構以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。 便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 （ 2）商店營業(yè)面積 2500 平方米以上。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 6）營業(yè)時間每天不低于 11 小時。 （ 2）以居民為主要銷售對象， 10 分鐘左右可到達。 （ 6）采取定價銷售，可以退貨。 （ 2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在 5000 平方米以上。 第三章 項目產品的定位開發(fā)報告 一、項目總體資金預算 二、效益控制 三、首期資金投入計劃 四、項目產品進入市場的時機建議 五、 項目產品開發(fā)策略： 商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等 8種形式。 專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務，強化了消費者特定的購物意識。這樣就消除了顧客的疲勞，延長了顧客的停留時間。根據有關部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為 40~60 分鐘， 成人為 90~150分鐘。 大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。 商場樓層功能定位的說明 : 逛、購、娛、食功能的統一 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。今年上半年，市區(qū)非住宅商品房銷售面積比去年同期增加了 %，交易量呈火爆之勢，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平； ◎ 從產品方面來看，以獨立商鋪為主，商鋪開間 45 米居多，進深一般在 10 米以上，以 14 米居多。 伸，市場滲透力極強，表現為以沿街一條線的形式呈 “ 條狀 商業(yè)帶 ” 格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主，整體發(fā)展屬于 “ 第二代商業(yè) ” 業(yè)態(tài)。 XX 的商業(yè)是以老城區(qū)為基礎向四周不斷延 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。有些項目剛剛破土動工，預定者已蜂擁而至，據統計商品房價格上升值為 2021 年的 1800元 /平米攀升到 2021年 的 2300元 /平米，增幅達 27%，大大超過了 13%的年均增幅，一些樓盤甚至漲幅達到每平米千元以上。詳見《初步營銷報告》 第二章 市場調研分析 一、 江蘇 XX 房地產市場發(fā)展概述 ◎ XX 的房地產隨著 XX 市的經濟攀升得到迅速的發(fā)展， XX市 1998年、 1999 年和 2021年商品房竣工面積分別為 方米、 平方米和 ， 2021年為 。 ◎ 金融服務。這里指的后價值開發(fā)體現出品牌經營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經營打下堅實的基礎。 ◎ “ 主題性 ” 環(huán)境設計的延伸價值。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ◎ “ 藝術化 ” 建筑設計的延伸價值?？疾煨露际兄髁x的城市建設理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關懷。分功能開發(fā)策略是建立在對于項目不同格局的特點 互相協調的基礎之上的最終目的是要體現持續(xù)性價值與價值的最大化。房地產品牌創(chuàng)新是基于消費者情感價值的創(chuàng)新。 3．市場 環(huán)境： ① 周邊飯店、旅館，等級、經營情況（客源、房價等）。 ◎ 酒店式管理區(qū)域。因此對古建筑應該加以保護和維護，而不能推倒重來。高密度社區(qū)建設，不僅提高了土地的利用價值，節(jié)約了土地資源，同時有助于增進人們之間的鄰里交往。 公園等），供人們休閑、娛樂和交流。 ４．設計城市公共空間 在進行城市規(guī)劃和設計時，新都市主義十分重視城市公共空間的作用，強調要安排足夠的城市公共空間（如城市廣場、綠地、 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。新都市主義是在全面反思現代主義基礎上，提出的一種城市規(guī)劃與設計思想。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。 ◎ 新生活方式創(chuàng)造的市場機會。 VV 目前的商業(yè)業(yè)態(tài)，多以中、低檔次商品為主，并且 XX 市固有的商業(yè)格局和發(fā)展模式已明顯的顯示出其相對落后的商業(yè)特征，具體表現為：（ 1）商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說 商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以 “ 人民路 ” 和 “ 亭林路 ” 為主，且 “ 亭林路 ” 商業(yè)繁華程度較弱；（ 2）商業(yè)表現形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；（ 3）商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導性以及綜合性的商業(yè)氛圍；（ 4）商鋪經營的靈活性導致商業(yè)的經營缺乏統一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調節(jié)由經營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現頻繁。 ◎ 城市建設和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。 七．市場機會發(fā)現 市場機會將包括對商 業(yè)、酒店、公寓、辦公、住宅、休閑娛樂等多元的需求構成，市場機會有以下三部分構成： ◎ “ 傳統都市區(qū)域 ” 自然形成的不動產需求（自用和投資），商業(yè)、商務及休閑需求。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之