【正文】 財(cái)富 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)：物業(yè)管理以專(zhuān)業(yè)理財(cái)、投資顧問(wèn)作為專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。 擴(kuò)張 背景：以中國(guó)和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過(guò)程為大背景， XX 為小背景 思考：從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)明 ,可以把我們的項(xiàng)目講的很透 ,同時(shí)還能夠傳達(dá)商業(yè)文化的精神與內(nèi)涵 ,這才是一個(gè)高度。即根據(jù)定位每層在確定的階段進(jìn)行 “ 銷(xiāo)售拍賣(mài)活動(dòng) ” ；給新 老客戶增添信心及回報(bào)的期望值。 采取 “5 年后回購(gòu) ” 政策。 八、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣模式 （保守策略） 可整層銷(xiāo)售也可分塊銷(xiāo)售，必要時(shí)可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客戶意向 “ 整層或半層 ” 租賃的情況下，我們可以采取 “ 先租后售 ” ，可以先 “ 熱場(chǎng) ” —— “ 哄場(chǎng) ” ，讓整棟樓火起來(lái)，又可以讓客戶充分體驗(yàn)了 “ 投資回報(bào) ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 為了配合物業(yè)的整體營(yíng)銷(xiāo)推廣，在節(jié)省廣告費(fèi)用的同時(shí)，又能很好的達(dá)到推廣物業(yè)嶄新形象，形成特色消費(fèi)群體，故本次不做其他類(lèi)廣告創(chuàng)意推廣。 戶外、戶內(nèi) POP 利用物業(yè)現(xiàn)有硬件設(shè)施，一方面節(jié)約廣告費(fèi)用，另一方面能夠?qū)ξ飿I(yè)特色進(jìn)行全方位立體包裝，形成較好的商業(yè)氛圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑶ 報(bào)紙的不同版面具有不同的特定讀者群，可以根據(jù)廣告的訴求要點(diǎn)來(lái)選擇版面。 電臺(tái) 由于 XX 當(dāng)?shù)爻鲎廛?chē)、家庭私人小轎車(chē)擁有量占一部分比重，所以可選擇流行頻道，對(duì)物業(yè)招商等信息進(jìn)行滾 動(dòng)播出，以達(dá)到不斷聚集人氣的功效。 第三節(jié)：廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 報(bào)紙 圍繞本案廣告主題，深化和突出這一主題，進(jìn)行如下訴求： ⑴ 開(kāi)創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營(yíng)造特色商業(yè)氛圍。 主打廣告語(yǔ)： XXX 擁有 XX 的榮耀 副標(biāo)題之一：資本 ?運(yùn)作 ?財(cái)富 ?擴(kuò)張 副標(biāo)題之二：今日寸金買(mǎi)鋪，明日寸土寸金 招商 確立物業(yè)中高檔品質(zhì)，初期穩(wěn)定原有品牌，后續(xù)應(yīng)結(jié)合物業(yè)形象，斟選良好品牌，達(dá)到物業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌與物業(yè)整體形象的統(tǒng)一。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng) 拓展目標(biāo) 通過(guò)系列廣告活動(dòng)展開(kāi)昆山核心區(qū)內(nèi)日趨飽和的銷(xiāo)售市場(chǎng)，明確市場(chǎng)定位以及目標(biāo)客戶群，塑造自身特色，搶占市場(chǎng)份額。 其消費(fèi)習(xí)慣傾向于購(gòu)買(mǎi)或租賃人流旺盛的商業(yè)區(qū)域。 消費(fèi)習(xí)慣上將傾向于豐富的貨品，集吃喝玩樂(lè)于一身的場(chǎng)所。（這也是每一個(gè)商場(chǎng)物業(yè)所具有，只不過(guò)本案的這個(gè)空間更為巨大），其基本脈絡(luò)是由商場(chǎng)的升值空間帶動(dòng)公寓樓物業(yè)的升值空間。 的全方位系統(tǒng)為基礎(chǔ)的專(zhuān)業(yè)化商務(wù)空間革命。 B、新都市主義革命 引入酒店式生活環(huán)境： 層次一：個(gè)性 +共性 層次二：便利 +智能 提倡高檔次的生活文化空間，人性化的商務(wù)設(shè)施體現(xiàn)在五星級(jí)的商務(wù)服務(wù)及設(shè)施，及人性化的體貼關(guān)懷設(shè)施，倡導(dǎo)以人性化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 A、新消費(fèi)主義革命 本案引領(lǐng)一種打破傳統(tǒng) “ 消費(fèi) =購(gòu)物 ” 模式的新消費(fèi)模式，轉(zhuǎn)換到一種工作之余的精神放松與物質(zhì)消遣，即 “ 消費(fèi) =娛樂(lè) +美食 +購(gòu)物 +休閑 ” 的新消費(fèi)主義革命。 開(kāi)發(fā)出 XX 市真正將購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲融于一體的具有旗艦地位的標(biāo)志性綜合商業(yè)中心。 第三階段：住宅 說(shuō)明：住宅的總價(jià)低、首付低，在項(xiàng)目中有較大優(yōu)勢(shì)，適用的目標(biāo)客戶群體很多，放到第三階段銷(xiāo)售可以避免與酒店發(fā)生沖突，同時(shí)，銷(xiāo)售酒店式公寓的過(guò)程中就可以積累到大量客戶。 1/3 的樓層來(lái)試盤(pán)，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣(mài)得特別好，就迅速提價(jià)；相對(duì)滯銷(xiāo)的戶型就快速調(diào)整。我們可以先推出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。所以從大的思路上來(lái)說(shuō)，拍賣(mài)既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價(jià)格。 ◎ 入口部分提供 “ 泛會(huì)所 ” ，為業(yè)主配備健身中心、業(yè)主茶吧或咖啡屋、多功能商務(wù)廳及娛樂(lè)設(shè)施。精裝修房的特點(diǎn)在于能夠提升資金的回籠總額。局部可設(shè)計(jì)為躍層。 iii. 酒店 /公寓 ◎ 在適用性上提出 “ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 的理念，可商可住，還可作為投資，增強(qiáng)項(xiàng)目的適用性。 ◎ 每戶都要考慮設(shè)玄關(guān)。也可考慮局部的復(fù)式或躍層。 ◎ 采用 “ 導(dǎo)入式設(shè)計(jì) ” 以便于最大化的吸引人流、聚集人氣，是影響本案將來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況的重要因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 附：產(chǎn)品建議 i. 商鋪 ◎ 商鋪如考慮做三層以上，則一層做半地下設(shè)計(jì)可以提升二、三層以上的價(jià)格。 該類(lèi)知名品牌商家進(jìn)入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象 更佳。 人流類(lèi)型目的 人流類(lèi)型 目 的 省內(nèi)（市內(nèi)）人流 使其成為熟客、成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn) 省外人流 來(lái)到昆山必到的首選地點(diǎn) 旅游者 旅游之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn) 臺(tái)灣人 使其認(rèn)知到這是 XX 的一個(gè)最重要標(biāo)志性購(gòu)物中心 顯性目標(biāo)客戶群： 由上表的市場(chǎng)情況可知， XX 市主要商場(chǎng)的商家進(jìn)駐類(lèi)型較為齊全，但還是要偏向服飾、皮具、家電等物質(zhì)消費(fèi)品為主，而較為新型的商場(chǎng)均設(shè)一家主力店存在，以作為吸入人流，從而達(dá)到更多商家進(jìn)駐的目的，另外，在商場(chǎng)中進(jìn)駐餐飲業(yè)，亦是新推 盤(pán)商場(chǎng)的做法，以豐富精神和時(shí)間消費(fèi)，豐富商場(chǎng)的消費(fèi)類(lèi)型，但目前尚屬于初級(jí)階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第一節(jié)：目標(biāo)客戶群所定及分析 目標(biāo) 客戶群定位： 本案商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。堅(jiān)持 “ 顧客至上 ” 的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客，例如會(huì)員計(jì)劃、顧客特別購(gòu)物日和網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù) ，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務(wù)。另一方面，透過(guò)電腦化數(shù)據(jù)分析，如利用銷(xiāo)售終端系統(tǒng)、電子數(shù)據(jù)聯(lián)通系統(tǒng)及舉行定期的市場(chǎng)調(diào)查，不斷調(diào)整商品組合，從而迎合消費(fèi)者不斷變化的需求和喜好。 高效營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易 (EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計(jì)劃 (VMI)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場(chǎng)的最新資料，降低成本，提高營(yíng)運(yùn)效率。選擇中等收入家庭作為主要服務(wù)對(duì)象，同時(shí)努力爭(zhēng)取低收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭(zhēng)取客源，由嬰兒、兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標(biāo)顧客群。 消費(fèi)群體資料分析顯示：消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來(lái)越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，旅游群體得到進(jìn)一步擴(kuò)展，對(duì)定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能等因素開(kāi)發(fā)商基本對(duì)擬開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什 么即終端市場(chǎng)可測(cè)量、經(jīng)濟(jì)效益可支撐、差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。 （ 5）店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用。 （ 1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。 （ 5）核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的 80%。 （ 1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。 （ 4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。 便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 （ 2）商店?duì)I業(yè)面積 2500 平方米以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 6）營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于 11 小時(shí)。 （ 2）以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象， 10 分鐘左右可到達(dá)。 （ 6）采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨。 （ 2）商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在 5000 平方米以上。 第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品的定位開(kāi)發(fā)報(bào)告 一、項(xiàng)目總體資金預(yù)算 二、效益控制 三、首期資金投入計(jì)劃 四、項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)建議 五、 項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略： 商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等 8種形式。 專(zhuān)題式商場(chǎng)是圍繞著某一類(lèi)商品展開(kāi)服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購(gòu)物意識(shí)。這樣就消除了顧客的疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。根據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為 40~60 分鐘， 成人為 90~150分鐘。 大型購(gòu)物中心以流動(dòng)人口為銷(xiāo)售對(duì)象，客流是它的生命線。 商場(chǎng)樓層功能定位的說(shuō)明 : 逛、購(gòu)、娛、食功能的統(tǒng)一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。今年上半年，市區(qū)非住宅商品房銷(xiāo)售面積比去年同期增加了 %，交易量呈火爆之勢(shì)，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平； ◎ 從產(chǎn)品方面來(lái)看，以獨(dú)立商鋪為主，商鋪開(kāi)間 45 米居多，進(jìn)深一般在 10 米以上，以 14 米居多。 伸，市場(chǎng)滲透力極強(qiáng)，表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈 “ 條狀 商業(yè)帶 ” 格局，目前，商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主，整體發(fā)展屬于 “ 第二代商業(yè) ” 業(yè)態(tài)。 XX 的商業(yè)是以老城區(qū)為基礎(chǔ)向四周不斷延 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有些項(xiàng)目剛剛破土動(dòng)工，預(yù)定者已蜂擁而至，據(jù)統(tǒng)計(jì)商品房?jī)r(jià)格上升值為 2021 年的 1800元 /平米攀升到 2021年 的 2300元 /平米，增幅達(dá) 27%，大大超過(guò)了 13%的年均增幅，一些樓盤(pán)甚至漲幅達(dá)到每平米千元以上。詳見(jiàn)《初步營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告》 第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析 一、 江蘇 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 ◎ XX 的房地產(chǎn)隨著 XX 市的經(jīng)濟(jì)攀升得到迅速的發(fā)展， XX市 1998年、 1999 年和 2021年商品房竣工面積分別為 方米、 平方米和 ， 2021年為 。 ◎ 金融服務(wù)。這里指的后價(jià)值開(kāi)發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性與持久性能夠?yàn)閷?lái)的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ◎ “ 主題性 ” 環(huán)境設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ “ 藝術(shù)化 ” 建筑設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值?？疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)懷。分功能開(kāi)發(fā)策略是建立在對(duì)于項(xiàng)目不同格局的特點(diǎn) 互相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)之上的最終目的是要體現(xiàn)持續(xù)性?xún)r(jià)值與價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)品牌創(chuàng)新是基于消費(fèi)者情感價(jià)值的創(chuàng)新。 3．市場(chǎng) 環(huán)境： ① 周邊飯店、旅館，等級(jí)、經(jīng)營(yíng)情況（客源、房?jī)r(jià)等）。 ◎ 酒店式管理區(qū)域。因此對(duì)古建筑應(yīng)該加以保護(hù)和維護(hù)，而不能推倒重來(lái)。高密度社區(qū)建設(shè)，不僅提高了土地的利用價(jià)值，節(jié)約了土地資源，同時(shí)有助于增進(jìn)人們之間的鄰里交往。 公園等），供人們休閑、娛樂(lè)和交流。 ４．設(shè)計(jì)城市公共空間 在進(jìn)行城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，新都市主義十分重視城市公共空間的作用，強(qiáng)調(diào)要安排足夠的城市公共空間（如城市廣場(chǎng)、綠地、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。新都市主義是在全面反思現(xiàn)代主義基礎(chǔ)上，提出的一種城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)思想。而我們?cè)诰唧w運(yùn)作中可以將一些新的操盤(pán)手法融入其中。 ◎ 新生活方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 VV 目前的商業(yè)業(yè)態(tài)，多以中、低檔次商品為主，并且 XX 市固有的商業(yè)格局和發(fā)展模式已明顯的顯示出其相對(duì)落后的商業(yè)特征，具體表現(xiàn)為：（ 1）商業(yè)核心區(qū)相對(duì)較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來(lái)說(shuō) 商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少，目前僅以 “ 人民路 ” 和 “ 亭林路 ” 為主，且 “ 亭林路 ” 商業(yè)繁華程度較弱；（ 2）商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所；（ 3）商業(yè)層次相對(duì)較低，市場(chǎng)缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；（ 4）商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 ◎ 城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價(jià)值和格局變化帶來(lái)對(duì)本區(qū)域的新需求。 七．市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)將包括對(duì)商 業(yè)、酒店、公寓、辦公、住宅、休閑娛樂(lè)等多元的需求構(gòu)成，市場(chǎng)機(jī)會(huì)有以下三部分構(gòu)成： ◎ “ 傳統(tǒng)都市區(qū)域 ” 自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求（自用和投資），商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之