【正文】 綜上所述，本項目在財務(wù)上是可行的。（5）財務(wù)評價結(jié)論本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）％，財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）％，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，％，滿足投資者的要求。10%、177。（4）不確定性分析1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以項目計算期2013年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行，該年總成本費(fèi)用為991萬元，可變成本為63萬元，固定成本為61萬元，年銷售收入為4200萬元，年稅金及附加為62萬元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點(diǎn)如下：BEP（利用率）= 年固定總成本/（年銷售收入年可變成本銷售稅金及附加 ）100%= %盈虧平衡分析表明，%時，業(yè)主就可以保本，說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力。利潤估算及分配詳見財務(wù)分析報表－3。因此，從項目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項目在財務(wù)上可以被接受。 項目總成本費(fèi)用估算詳見財務(wù)分析輔助報表－５。折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)估算詳見財務(wù)分析輔助報表－6。表81 經(jīng)營成本估算表序號費(fèi)用名稱年成本（萬元）估算說明1原材料費(fèi)1262燃料及動力費(fèi)4203工資及職工福利1324修理費(fèi)665其他支出126經(jīng)營成本870折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)：折舊費(fèi)按直線折舊法以工程分類計算。修理費(fèi)以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。成本費(fèi)用估算（1）經(jīng)營成本估算原材料費(fèi)：原材料消耗量根據(jù)類似項目估算，材料價格按市場價格計算。（2）銷售稅金及附加和增值稅估算項目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。依據(jù)（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；（2）國家現(xiàn)行的財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)；（3）建設(shè)方案；（4）業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。（1）鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費(fèi)：鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費(fèi)主要是游客娛樂、飲食、住宿費(fèi)，一年理論收入應(yīng)在2000萬元左右（2）互助農(nóng)莊租賃費(fèi)：，以租金的形式租賃給游客及其他類型使用者，一年即實現(xiàn)近1500萬左右的營業(yè)額。 另外，農(nóng)民將現(xiàn)有舊房換成了新居，大大改善了原有的居住條件。本項目的建設(shè)，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供不少于60個就業(yè)崗位，基本月工資不少于800元。招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實施本項目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，建議業(yè)主單位按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開招標(biāo)。七、招投標(biāo)方案（一）項目招投標(biāo)原則依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，國家發(fā)展計劃委員會第3號令及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項目擬采用公開招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。2009年1月開始逐步完成項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。五、資金來源本項目投資全部由業(yè)主自籌。（四）項目總投資項目總投資由土地租金、建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金構(gòu)成。（三）流動資金流動資金估算采用分項詳細(xì)估算法。預(yù)備費(fèi) ⑴基本預(yù)備費(fèi) 按工程費(fèi)用的5％計取。（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測算。（二）建設(shè)投資項目建設(shè)投資約為4353萬元，采取整體規(guī)劃、分期投資、分步建設(shè)的建設(shè)模式。四、項目投資（一）土地租金：本項目共租地652畝，其中林地450畝，耕地180，宅基地22畝，租金支付方式如下：林地：450畝，租用年限70年，按80元/年畝租用，合計252萬元。休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園以提供游客娛樂、休息、用餐為主要目的。（二）建設(shè)內(nèi)容土地整理土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進(jìn)行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。（3）道路照明本工程道路全長約2公里，按照《城市道路照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，路燈采用單桿雙叉型燈桿，沿人行道布置，間距30米，燈桿高12米，燈桿全部采用一次成型熱鍍鋅鋼材，外觀噴塑處理。附屬工程（1） 人行道建設(shè)方案人行道建設(shè)在靠公路兩側(cè)，連接主干道處采用人行道寬5米的設(shè)計。（5）邊坡防護(hù)以植物防護(hù)和柔性防護(hù)為主。（3）路面排水，包括路面水、下滲水部分，路面排水分漫流和截流兩種方式?；鶎樱核喾€(wěn)定碎石（5%）基層具有強(qiáng)度高，穩(wěn)定性好，可增加路面面層的整體強(qiáng)度，且沿線石料豐富，故本路推薦采用水泥穩(wěn)定碎石基層。同時，路線要為旅游創(chuàng)造有利的可供利用的地形條件和自然環(huán)境。變壓器中性點(diǎn)直接接地，接地電阻小于4歐。分別配置于A04/0A142/0A163/01。設(shè)計范圍本次設(shè)計范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計。 （2）污水量統(tǒng)計污水排放總量按用水的80%考慮。閥門設(shè)置及防腐閥門設(shè)置：DN65毫米，采用閘閥：DN≤65毫米，采用截止閘。城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。（2）用水量及要求本項目年工作日為365天。農(nóng)民新村：用地4674平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。第五章 用地情況本項目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地180畝、農(nóng)民宅基地22畝），其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及農(nóng)民新村的建設(shè)。建筑材料與色彩（1）建筑材料：使用已經(jīng)成熟的新型材料，體現(xiàn)了節(jié)約能源、美觀耐用的原則，外觀材料一般采用以不反光的磚石面材、不反光的玻璃、塑板。（六）建筑形態(tài)設(shè)計建筑形態(tài)設(shè)計（1）區(qū)中的建筑造型設(shè)計簡潔、格調(diào)平和、寧靜、富于想象并與生態(tài)景觀良好地結(jié)合在一起。分為一般農(nóng)莊、休閑農(nóng)莊、舊住宅區(qū)、農(nóng)民新居住區(qū)。規(guī)劃以本項目周圍的林地、農(nóng)田作為規(guī)劃的綠色環(huán)境背景，通過沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來，形成了點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。耕地該區(qū)為農(nóng)民原有耕地。（三）土地利用規(guī)劃規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設(shè)施用地、居住及娛樂用地、道路廣場用地、耕地、原生態(tài)林地等四大類。原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)：本區(qū)域為玉峰山森林的一部分，利用原生態(tài)的森林保護(hù)區(qū)為游客和居民提供觀賞、休閑和娛樂的場所。它的出現(xiàn)使農(nóng)村和農(nóng)副用地以單純的農(nóng)民居住及農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)活動向鄉(xiāng)村生活結(jié)合休閑旅渡假的復(fù)合功能轉(zhuǎn)化，鄉(xiāng)村俱樂部是這種功能復(fù)合轉(zhuǎn)化的中心杻帶和重要載體。有別于普通的自由市場的傳統(tǒng)的交易中心，本俱樂部的建造突出了“精品、休閑、風(fēng)情感”等特色。農(nóng)民的安置工作。主要建設(shè)內(nèi)容：①土地整治。（二）堅持可持續(xù)發(fā)展觀念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，保持自然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。從項目四至分析，項目西面和南面均為重慶主城區(qū)主要的城市組團(tuán)，其城市發(fā)展成熟，尤其是北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)及寸灘港片區(qū)，已成為重慶富人居住區(qū)和主要的重慶GDP增長源之一，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將帶動玉峰山片區(qū)的發(fā)展進(jìn)度。景區(qū)資源：作為重慶市首次開發(fā)的市級森林公園，有著上百種野生動植物，特別是森林新鮮的空氣是都市人們最向往的，最理想的養(yǎng)生之處。現(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè)17家；工礦企業(yè)58家，其中農(nóng)業(yè)科技企業(yè)2家。規(guī)劃區(qū)位于重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社。47′54″；北緯29176。全鎮(zhèn)公路通車?yán)锍?8公里，基本實現(xiàn)社社通，其中319國道橫貫鎮(zhèn)區(qū)東西，旱白公路與新桂連接渝長高速路和五桂路渝鄰高速，已動工修建的重慶市外環(huán)路從境內(nèi)高筍村接口橫穿全鎮(zhèn)。四、 其他支撐 資源豐富，林地面積為35000畝，耕地面積9500畝，總蓄水量74萬立方。綜合管理部：含景點(diǎn)管理、園林維護(hù)、清潔衛(wèi)生、森林保安工作。（1）運(yùn)營期管理的利與弊。（7）在工程建設(shè)中應(yīng)強(qiáng)化環(huán)保意識，切實有效地把環(huán)境保護(hù)和克服損害自然環(huán)境、破壞生態(tài)平衡、污染空氣和水質(zhì)、擾動甚至破壞地下管網(wǎng)等現(xiàn)象的發(fā)生，作為項目管理的重要任務(wù)之一。3）業(yè)主單位內(nèi)部各部門、各層次之間的協(xié)調(diào)。一切合同所賦予的責(zé)任、權(quán)利履行到位之日，也就是建設(shè)工程項目實施完成之時。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)有關(guān)法規(guī)、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)。（1）為了更好實現(xiàn)項目預(yù)期目標(biāo)，建議業(yè)主委托監(jiān)理單位對項目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資等進(jìn)行控制。由該項目組織機(jī)構(gòu)對項目進(jìn)行管理。三、 運(yùn)營與管理支撐（一）項目運(yùn)作“綱舉”：就是在項目設(shè)計之前，要盡快占領(lǐng)該項目行政與技術(shù)的至高點(diǎn)，也就是說要得到與本項目相關(guān)的最高行政與技術(shù)部門的支持、指導(dǎo)與幫助。，國家森林覆蓋面積蓄18000畝，是目前重慶近郊覆蓋面積最大、植被保護(hù)最好的森林公園，其森林植被屬亞熱帶溫性常綠闊葉林帶。玉峰山旁的牛心山因貌似牛心而得名，山上除保留古城遺址外，山下已鉆出汩汩的溫泉，正待開發(fā)。銳意改革，加快發(fā)展，在推進(jìn)中國特色社會主義偉大事業(yè)進(jìn)程中努力開創(chuàng)農(nóng)村工作新局面！本項目的建設(shè)，正是響應(yīng)了推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的號召。繼續(xù)推進(jìn)林業(yè)重點(diǎn)工程建設(shè)，延長天然林保護(hù)工程實施期限，完善政策、鞏固退耕還林成果，開展植樹造林，提高森林覆蓋率。推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、重大原則本點(diǎn)通過5個必須，指出了目前農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想與目標(biāo)。項目依據(jù)《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》、《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》和《四山管制規(guī)劃》及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，采取土地整理、宅基地置換、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等方式使用農(nóng)民集體所有的土地，發(fā)展休閑、托老、旅游、度假等項目，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。策劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，從用地劃分、功能分區(qū)和道路結(jié)構(gòu)等方面，為近遠(yuǎn)期建設(shè)提供方便，有利于鎮(zhèn)區(qū)整體規(guī)劃，分片實施，項目啟動，滾動發(fā)展的模式。將玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社作為一個完整的空間，從功能、空間、景觀及建筑形態(tài)方面進(jìn)行整體設(shè)計、開發(fā)控制和引導(dǎo)。文件中提到，在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土建設(shè)非公益性項目允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。 3. 現(xiàn)有土地承包關(guān)系長久不變。B. 出租，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他們從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。四、政策依據(jù)2008年10月19日，黨中央發(fā)布了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。該模式實現(xiàn)了農(nóng)民，政府和企業(yè)的利益的統(tǒng)一，使三者相互相承，和諧共生。資金籌措：項目資金全部由業(yè)主自籌。生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值。玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章 總論 1一、項目基本情況 1二、項目由來 2三、相關(guān)政策 3四、政策依據(jù) 3五、建設(shè)原則 5六、結(jié)論 6七、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6第二章 項目支撐體系 8一、 政策支撐 8二、 環(huán)境支撐 10三、 運(yùn)營與管理支撐 11四、 其他支撐 14第三章 項目建設(shè)地點(diǎn) 16一、項目建設(shè)地概況 16二、項目環(huán)境分析 18第四章 運(yùn)作主體和模式 22一、設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 22二、項目建設(shè)規(guī)模 22三、運(yùn)作模式 23第五章 用地情況 28第六章 建設(shè)內(nèi)容 29一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 29二、項目建設(shè)工程 35第七章 資金來源及建設(shè)進(jìn)度 37一、投資估算范圍 37二、投資估算依據(jù) 37三、計算期 38四、項目投資 38五、資金來源 40六、建設(shè)進(jìn)度 43七、招投標(biāo)方案 43第八章、效益分析 45一、 經(jīng)濟(jì)效益分析 45二、 環(huán)境效益分析 61三、 社會效益分析 62第九章 結(jié)論與建議 65一、主要研究結(jié)論 65二、建　議 6661第一章 總論一、項目基本情況（一）項目名稱：玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目（二）項目業(yè)主：重慶中孚投資有限公司（三）項目地址：重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地180畝、農(nóng)民宅基地22畝），其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及農(nóng)民新村的建設(shè)。農(nóng)民新村：用地4674平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。二、項目由來本項目積極響應(yīng)黨和國家對三農(nóng)問題的關(guān)注和號召，嚴(yán)格按照十七屆三中全會的政策指引和精神解讀，合理利用農(nóng)村自然資源，森林資源，農(nóng)副產(chǎn)品資源，勞動力資源以及農(nóng)村荒地、林地基礎(chǔ)資源，并充分發(fā)揮本團(tuán)隊在過去十幾年來積累的技術(shù)研發(fā)手段，開發(fā)組織管理手段和市場運(yùn)作能力，建立起新的商業(yè)運(yùn)作模式——集“休閑互助農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂部，農(nóng)業(yè)生態(tài)園和農(nóng)民新村”于一體的創(chuàng)新型開發(fā)模式。該模式在實現(xiàn)三贏的基礎(chǔ)上，為農(nóng)村生態(tài)環(huán)境保護(hù)，農(nóng)村資源利用和社會效益等方面提供了可持續(xù)發(fā)展的模式，在創(chuàng)造社會主義和諧社會這條路上，積極探索和實踐出一個可持續(xù)發(fā)展道路的方向?！端纳焦苤埔?guī)劃》。其原文如下：加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。C. 互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。文件指出，要穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)的農(nóng)村基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動搖地堅持。文件