【正文】 目、美觀；路面應(yīng)設(shè)置道路中線、車道分界線、車道邊緣線、人行橫道線和導(dǎo)向箭頭等交通標(biāo)線。道路景觀設(shè)計(jì)按照觀光農(nóng)莊整體開發(fā)規(guī)劃以“安全、環(huán)保、舒適、和諧”為理念；從景觀設(shè)計(jì)入手，對(duì)線形、結(jié)構(gòu)物、環(huán)境進(jìn)行全面統(tǒng)籌的總體設(shè)計(jì)，為行車創(chuàng)造舒適的條件，使道路與自然、人文環(huán)境相和諧，營造“車在路上走，人在畫中游”的公路交通環(huán)境景觀。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。（2）邊溝設(shè)計(jì)，考慮明溝、暗溝和盲溝等多種排水方式和不同的外形和尺寸。（3）路面設(shè)計(jì)面層：瀝青混凝土面層，（）。路線平、縱面線形設(shè)計(jì)不但要與沿線地形、地質(zhì)、相適應(yīng)和協(xié)調(diào)，盡量降低工程造價(jià)，減少對(duì)沿線道路、水系和自然植被的不利影響，而且要充分滿足駕乘人員的心理和視覺要求，減少和消除人為的景觀障礙。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于8歐。根據(jù)項(xiàng)目的用電容量，配備400kVA變壓器三臺(tái)。（二）供電設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范 （1）《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB5003492）；（2）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005894）；（3）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005495）；（4）其它有關(guān)資料。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。室內(nèi)管道：DN50毫米，采用PPR管，熱熔焊接。日計(jì)算公建—— 按居民用水量15%計(jì)算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量——上述水量20%計(jì)算用水要求水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫：≤20℃水壓：≥（3）管網(wǎng)設(shè)計(jì)管網(wǎng)布置本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價(jià)值。地塊控制規(guī)劃規(guī)劃地塊控制要素包括兩部分：功能控制要素和形體環(huán)境控制要素，功能控制主要分為土地利用和開發(fā)強(qiáng)度、道路交通及豎向交通，涉及的要素主要有：用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車位及公共配套設(shè)施，其中前7項(xiàng)為規(guī)定性指標(biāo)，后4項(xiàng)為指導(dǎo)性指標(biāo)。（3）建筑高度與尺度互助農(nóng)莊2~3層，一般住宅1~3層，鄉(xiāng)村俱樂部主體部分可達(dá)4~5層，以豐富空間輪廓線。農(nóng)莊采用智能化設(shè)計(jì)，為來此休閑旅游觀光的人提供先進(jìn)、舒適的居住空間。居住空間：該區(qū)主要由互助農(nóng)莊和農(nóng)民新村組成。（四）綠地系統(tǒng)規(guī)劃綠地指標(biāo)規(guī)劃綠化總占地約630畝，其中林地約為450畝，耕地180畝，綠化覆蓋率大于95%。本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案的需要，利用宅基地和林地面積的3%進(jìn)行建設(shè)。與此同時(shí)，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災(zāi)防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠(yuǎn)勝從前。生態(tài)農(nóng)業(yè)園：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價(jià)值。它包括接待中心、游客集散中心、服務(wù)中心、餐飲與娛樂中心、旅游特色產(chǎn)品交易中心等等。（二）功能分區(qū)鄉(xiāng)村俱樂部：以森林公園和農(nóng)業(yè)園配套，用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易。④修建其他配套公共設(shè)施。二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下：項(xiàng)目宅基地共涉及農(nóng)房的農(nóng)戶有22戶，共占地22畝、耕地180畝、林地450畝。就玉峰山整體休閑旅游資源評(píng)價(jià)而言，可以概括為幾句話：占地區(qū)域很廣；地理位置較佳；交通進(jìn)入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！第四章 運(yùn)作主體和模式一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則（一）遵循觀光旅游與森林工程的內(nèi)在功能聯(lián)系：即利用自然或人工營造的環(huán)境空間，向游客提供逗留的場(chǎng)所，提供體驗(yàn)交流的場(chǎng)所，提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場(chǎng)所。項(xiàng)目所在區(qū)域，區(qū)域北臨統(tǒng)景風(fēng)景區(qū)，東靠渝北復(fù)盛鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)和石船鎮(zhèn)，西面是渝北行政中心兩路鎮(zhèn)、北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，重慶江北國際機(jī)場(chǎng)，南面緊鄰重慶江北區(qū)寸灘港和鐵山坪風(fēng)景區(qū)；由于玉峰山與鐵山坪山系相連，鐵山坪風(fēng)景區(qū)在對(duì)外宣傳的度假山莊和休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，大部分物業(yè)位于玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，這對(duì)項(xiàng)目借助鐵山坪風(fēng)景區(qū)休閑旅游資源進(jìn)行整體開發(fā)，有較大的益處。二、項(xiàng)目環(huán)境分析（一）項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀玉峰山鐵山坪板塊——以森林為主要休閑旅游資源玉峰山森林公園和鐵山坪森林公園為板塊主要的休閑旅游景區(qū)，該板塊有森林、溫泉、宗教寺廟等休閑旅游資源，其中森林是該板塊最強(qiáng)勢(shì)的資源，并有“天然氧吧”之稱，是重慶典型的綠色生態(tài)工程，是重慶市自駕游的主要線路，景區(qū)對(duì)外開放時(shí)間比較短，加上政府對(duì)原生態(tài)森林的保護(hù)政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市政設(shè)施逐漸完善，景區(qū)內(nèi)正從農(nóng)家樂轉(zhuǎn)向酒店等高檔度假中心的打造，為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實(shí)施將使板塊成為重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。（四）經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀全鎮(zhèn)主要以建材業(yè)和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主。東與龍興、石船鎮(zhèn)相連；南與江北區(qū)接壤；西與石坪鎮(zhèn)雙鳳橋街道、王家鎮(zhèn)接界；北與古路鎮(zhèn)相鄰，距區(qū)政府駐地17公里、距市政府駐地25公里。43′52″106176。基礎(chǔ)設(shè)施玉峰山鎮(zhèn)水、電、氣以及通訊設(shè)施完備， 基礎(chǔ)設(shè)施完善， 關(guān)興、玉峰（旱土）、天堡三個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)及玉峰村分別建有自來水廠各1座，農(nóng)電網(wǎng)絡(luò)遍布全鎮(zhèn)，有變壓器30臺(tái)，送變電線路190公里，鎮(zhèn)境內(nèi)有西南氣田主管臥渝線、臥兩線通過，有天然氣氣閥室一個(gè)，閉路電視覆蓋全鎮(zhèn)，有用戶2790戶，通信網(wǎng)絡(luò)健全，有程控電話1500門，移動(dòng)、聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全鎮(zhèn)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接通全鎮(zhèn)。財(cái)務(wù)部：含公司所有財(cái)務(wù)工作。（2）運(yùn)營期管理部門設(shè)置：行政事物部：含行政事物與人力資源的招聘與培訓(xùn)工作。運(yùn)營期管理項(xiàng)目建成后，運(yùn)營期間各種事物由項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)來統(tǒng)一管理。（6）要保證建設(shè)項(xiàng)目的投資效益，必須對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)管理，其目的是通過風(fēng)險(xiǎn)分析減少項(xiàng)目的不確定性，以便決策更加科學(xué)，以及在項(xiàng)目實(shí)施階段保證目標(biāo)控制的順利進(jìn)行，更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度和投資目標(biāo)。2）與參建單位之間的協(xié)調(diào)。從某種意義上講，項(xiàng)目的實(shí)施過程就是建設(shè)工程合同訂立和履行的過程。建設(shè)期的各個(gè)階段可以進(jìn)行合理交叉，但不能任意顛倒次序。還應(yīng)明確與其他部門人員的工作關(guān)系，以便于相互協(xié)調(diào)。（二）項(xiàng)目管理建設(shè)期管理為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的質(zhì)量、工期、投資等目標(biāo)，業(yè)主應(yīng)成立項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)。玉峰山有滿山的蒼翠，高聳的山梁，縱橫的溝壑，古樸的農(nóng)舍，美麗的田園，繚繞的云霧，清澈的山泉，清新的空氣等都市稀缺旅游資源，山上山下尤如隔世，好一個(gè)自給自足的農(nóng)耕文明時(shí)的“世外桃園”，在這幾十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中，依山就勢(shì)地建造旅游度假村、鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊等休閑娛樂設(shè)施，其價(jià)值是十分巨大的。冬日，白雪壓彎了松枝，圍在火爐旁烤羊肉、品嘗玉峰山蘿卜燉豬蹄更是浪漫溫馨！玉峰山有寶貴的森林植被、美好的自然景觀、豐富的人文景觀，是一塊養(yǎng)在深閨無人識(shí)的旅游寶地。二、 環(huán)境支撐 渝北第一峰的玉峰山，峰含玉潤(rùn)，蔚然深繡，山上尚存光緒年間用條石修砌3000余米的古長(zhǎng)城、天城寨、永佛寺，與之相關(guān)的遺址有凈瓶仙境、蓮花池、楊柳潭。加強(qiáng)和改善黨的領(lǐng)導(dǎo)，為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)政治保證實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，最艱巨最繁重的任務(wù)在農(nóng)村，最廣泛最深厚的基礎(chǔ)也在農(nóng)村。積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力按照建設(shè)生態(tài)文明的要求，發(fā)展節(jié)約型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)。我們必須居安思危、加倍努力，不斷鞏固和發(fā)展農(nóng)村好形勢(shì)。渝府發(fā)〔2008〕45號(hào)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知。《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》。策劃應(yīng)充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、不破壞自然及生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格控制農(nóng)民宅基地，保證占用耕地與開發(fā)復(fù)墾相平衡，創(chuàng)造既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機(jī)結(jié)合的新城鎮(zhèn)。五、建設(shè)原則以《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、《四山管制規(guī)劃》為指導(dǎo)，明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。4. 允許農(nóng)民開發(fā)經(jīng)營集體土地。E. 股份合作，是指承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，入股組成股份公司或合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。 2. 可以允許農(nóng)民以5種形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)，它們是：A. 轉(zhuǎn)包，就是指承包方將部分或全部土承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。渝府發(fā)〔2008〕45號(hào)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知?！队灞眳^(qū)土地利用總體規(guī)劃》。在更大的程度上發(fā)揮了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，改善并優(yōu)化了農(nóng)村自然資源配置，保護(hù)林地、耕地的使用性質(zhì)和規(guī)模，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)集約有效利用。（七）項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資為5300萬元，其中建設(shè)投資4438萬元，土地租金562萬元，流動(dòng)資金300萬元?；ブr(nóng)莊：用地面積9000平方米（其中新建7000平方米，維修改造2000平方米），主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。主要建設(shè)規(guī)模如下：鄉(xiāng)村俱樂部：用地面積3000平方米，主要用于游客餐飲、娛樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工藝品展示和交易。（六）項(xiàng)目工期：項(xiàng)目建設(shè)期擬定為3年，即2009年1月至2011年12月。該模式從根本上保障和解決了農(nóng)民的終身利益：提高和改善了農(nóng)民的居住條件，充分利用農(nóng)村剩余勞動(dòng)力資源，提供工作機(jī)會(huì)，保障農(nóng)民長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，讓農(nóng)民的生活有所依托，得到社會(huì)的保障；同時(shí)，該模式為政府減輕了社會(huì)就業(yè)壓力，為地方政府長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收做出積極的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)；保證了農(nóng)民，政府等多方利益。三、相關(guān)政策《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》?！吨貞c市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。D. 轉(zhuǎn)讓，是在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，由第三者代替自己的發(fā)包人履行承包合同的行為。賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。策劃應(yīng)能滿足玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社不斷發(fā)展壯大所需要的空間構(gòu)架，遠(yuǎn)近期相結(jié)合，保留林業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，合理開發(fā)宅基地，并不斷完善城市功能，使城市健康有序的發(fā)展。七、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單 位數(shù) 據(jù)備 注1總規(guī)劃面積畝682林地畝450耕地畝180宅基地畝222總用地面積畝35農(nóng)民宅基地畝22林地畝13按林地面積3%3項(xiàng)目總投資萬元5300企業(yè)自有資金其中：建設(shè)投資萬元4438建設(shè)期利息萬元0土地租金萬元562流動(dòng)資金萬元3004資金籌措萬元5300其中：企業(yè)自籌萬元5300企業(yè)自有資金銀行借款萬元05設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力6年銷售收入萬元4200正常年份7總成本費(fèi)用萬元991正常年份8所得稅萬元787正常年份9年凈利潤(rùn)萬元2361正常年份10所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%11所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1021912所得稅前投資回收期年含建設(shè)期13所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%14所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元688215所得稅后投資回收期年含建設(shè)期16總投資收益率%正常年份17項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率%正常年份18盈虧平衡點(diǎn)(BEP)%%第二章 項(xiàng)目支撐體系一、 政策支撐本項(xiàng)目參照的政策及有關(guān)法律法規(guī)有以下幾個(gè)：《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》?！吨貞c市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。根據(jù)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中可以看出，本次決定主要強(qiáng)調(diào)了以下6點(diǎn)：新形勢(shì)下推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的重大意義本點(diǎn)指出，目前農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍然薄弱，最需要加強(qiáng)；農(nóng)村發(fā)展仍然滯后，最需要扶持；農(nóng)民增加收入仍然困難，最需要加快。大力推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)農(nóng)村制度建設(shè)農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復(fù)墾為耕地，調(diào)劑為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設(shè)用地計(jì)劃，并優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。堅(jiān)持用社會(huì)主義先進(jìn)文化占領(lǐng)農(nóng)村陣地，滿足農(nóng)民日益增長(zhǎng)的精神文化需求，提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)具有可靠的政策支撐，是可行的。 盛夏，這里遠(yuǎn)離塵囂、炎熱，由于玉峰山相對(duì)海拔高、加之森林植被好，林濤送來的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，清爽宜人。叢林中虎豹雖已絕跡，但仍有野兔、松鼠、錦雞、杜鵑等多種野生動(dòng)物出沒，年平均氣溫17度，常年氣溫比市區(qū)氣溫低約5度。在找到各類單位與專家后，依據(jù)先設(shè)計(jì)，后施工，再管理的原則，編制項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度表，嚴(yán)格按進(jìn)度表實(shí)施。要建立適當(dāng)?shù)穆毼惑w系，明確職權(quán)范圍，對(duì)各職位的主要任務(wù)應(yīng)有明確的規(guī)定。（2）工程項(xiàng)目從籌劃、選擇、評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收、投入生產(chǎn)