【正文】 視訊網(wǎng)絡(luò)： 經(jīng)營各種視聽影音產(chǎn)品、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、微型隨身聽等。462 針對 A、B、C、X 地塊的業(yè)態(tài)？? 建議在負(fù)一層設(shè)置購物天地，引入主力百貨店。在五州街與武漢街相交處建設(shè)一個下沉式的廣場，在 A 區(qū)與 C 區(qū)之間搭建架空步行天橋，將A、B、C 地塊以及 X 的部份地塊所組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來，并引入一個主力百貨店在此經(jīng)營，34 / 74而鋪面招牌設(shè)置在 A 地塊的西南轉(zhuǎn)角處。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進(jìn)駐，借助33 / 74其品牌效應(yīng)及知名度，帶動整體銷售，并于每個購物組團(tuán)都有著名品牌代表的主力店例如：運(yùn)動系列組團(tuán)的著名品牌“耐克” “阿迪達(dá)斯”流行服飾系列組團(tuán)的“左丹奴” “班尼路” “堡獅龍” 。? 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢及特性。32 / 74以“多種業(yè)態(tài)特色消費(fèi)”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。敝司建議本項(xiàng)目的形象定位為：“集世界風(fēng)情，移植大連國際旅游產(chǎn)業(yè)街區(qū) ”454 項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢——項(xiàng)目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性?！?借用其它元素的吸引力將一些有國家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場的裝修設(shè)計(jì)上，使其在外觀風(fēng)格上凝聚著異國風(fēng)情文化。，到大連旅游的游客每年平均增長 28。※ 主題新穎的吸引將項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為一個旅游式主題的購物廣場，形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。3． 住宅部份位于中心面向市中心的勞動公園，本身可吸引一定層次的住戶，商場定為中高檔一方面可帶動住宅的出售，另一方面，可為商場部份帶來一定的消費(fèi)群。因?yàn)槊娣e太大，所以它的設(shè)計(jì)是令顧客覺得它不是一個商場，而是一毓的商場，需要幾天才能走得完。所以在組合方面，餐飲占的比例很大，達(dá) 27%，娛樂及個人購物便利店也不少。②每年大約 %的游客是國外游客，其余%為國內(nèi)游客，其中 60%為東北游客。? 綜合餐飲，娛樂及購物的便利。? 方便的商場布局。而新式商場如百盛購物中心，家樂福及奧林匹克廣場卻大受歡迎中更可引證。從主要城鄉(xiāng)建設(shè)的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比24 / 74比皆是的都市。436 在 1999 年，勞動人口工資收入比 1998 年增長%，物價(jià)指數(shù)卻下降了 %。在國內(nèi)游客中，60%是東北人。男的比女的略多。雖然臨街店鋪會增加，但新穎商場的加入競爭，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購物，對人流方面定必有正面的幫助。而其他在中山路的，在人民路的，也不見得成功。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶的方法，共同[承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)]的聯(lián)營方式也開始流行，據(jù)我們了解，一般的營業(yè)額提成都是 23%—32%左右。期間，顧客需要有從認(rèn)識喜愛，常到至必到的習(xí)慣，而租戶則經(jīng)歷從濃度推廣，穩(wěn)定再到發(fā)展的階段。汰弱留強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的21 / 74地步。414 國內(nèi)的商場大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計(jì)概念，往往忽略了商場的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮?。永遠(yuǎn)比等待形勢好。待市場成熟之后他們才作打算。41 國內(nèi)市場形勢411 香港在 80 年代末 90 年代初的蓬勃商場發(fā)展，引發(fā)起處于經(jīng)濟(jì)快速增長的中國大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場或群樓商場去增加他們的利潤。② 大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營上已較全面，令市場對項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。④ 進(jìn)入新的市場或新的細(xì)分市場，縱觀大連市現(xiàn)時的商場定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。O——機(jī)會① 與百年城等的步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一批消費(fèi)群鄰近于本項(xiàng)目，只要將這批消費(fèi)群吸引過來，擴(kuò)大原有的商業(yè)圈，就會給項(xiàng)目帶來一定的人流。② 由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時令到招商時引入主力店有一定的難度。城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點(diǎn)，是一個有名的旅游城市，會向一個國際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無限。3 項(xiàng)目的商場部份分析31 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū)—中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積 27900 平方米。商場業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒童游樂區(qū)等，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。 ※商品布局樓層圖A 座 B 座六樓 卡友中心、教育中心六樓 不夜色喜慶宴會廳五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV 酒店四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川小吃二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基首層 彩妝館C 座首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、DQ 冰淇淋、露天劇場地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場、休閑吧232 大連大世界家居廣場位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場 4 號13 / 74開業(yè)日期： 2022 年 4 月 21 日商場總樓面建筑面積： 71，000 平方米樓層： 地上五層，地下一層營業(yè)時間： 上午 9 時至午 8 時招商條件： 地下一層和地上一層整體出租※現(xiàn)場氣氛商場招商情況良好，進(jìn)場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。目前的進(jìn)場條件是商場抽成 2328%左右?，F(xiàn)時大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。世界排名前三位零售商巨頭—美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用 50 年店慶機(jī)會，推出全場店慶價(jià)，創(chuàng)造了營業(yè)額3 天共 4000 萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營方式。2022 年 10 月 31 日2 / 74目錄第一部分：商業(yè)部分1大連市概況 ...................................................................................................................................................511大連市概況 .................................................................................................................................................52大連市的商業(yè)分析 .......................................................................................................................................521 市場回顧 ................................................................................................................................................5211 國營商場同合資商場共存 ............................................................................................................5212 超市效應(yīng) ........................................................................................................................................6213 商場相對比較集中 ........................................................................................................................722 大連商業(yè)分析 ........................................................................................................................................7221 大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 ....................................................................................................................7222 未來商業(yè)供應(yīng) ................................................................................................................................7223 市場售價(jià)及租金反映 ..................................................................................................................1023 大連商業(yè)個案分析 ..............................................................................................................................11231 大連勝利廣場 ..............................................................................................................................11232 大連大世界家居廣場 ..................................................................................................................12233 大連奧林匹克購物廣場 ..............................................................................................................133 項(xiàng)目的商場部份分析 ...............................................................................................................................1531 項(xiàng)目概況 ..............................................................................................................................................1532 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................................................................................................16S——項(xiàng)目優(yōu)勢 ......................................................................................................................................16W——項(xiàng)目劣勢 .....................................................................................................................................16O——機(jī)會 ....