【正文】 空調(diào)機(jī)位的確定報(bào)告中不足之處沒(méi)有提到任何關(guān)于項(xiàng)目以后經(jīng)營(yíng)的情況（中間有一筆實(shí)際經(jīng)營(yíng)公司所收取的運(yùn)作費(fèi)用）。 稅務(wù)、工商政策條件216。我司將針對(duì)該商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)地階段性的分類訴求，具體詳見(jiàn)后續(xù)的階段性分析報(bào)告。我司將整合各項(xiàng)資源力求加快招商進(jìn)度，并依據(jù)市場(chǎng)推廣反饋情況，及時(shí)地分析媒體宣傳效應(yīng)，做適時(shí)地媒體策略修正及有效的調(diào)整。 埠外商業(yè)項(xiàng)目推廣，（以周邊地區(qū)為重點(diǎn)推廣）并組織到現(xiàn)場(chǎng)招商處參觀咨詢。 汶上強(qiáng)勢(shì)媒體NP稿系列性推廣，市區(qū)主要地段派發(fā)DM、招商海報(bào)。216。宣傳推廣渠道216。第三階段（招商沖刺階段）：，借助入住商家加大炒作力度216。 充分體現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，突出商業(yè)廣場(chǎng)的亮點(diǎn)及今后的繁榮景象，吸引意向商家的關(guān)注。216。216。216。第三階段：招商沖刺階段216。而在擴(kuò)大目標(biāo)商戶方面，應(yīng)重點(diǎn)與省市商會(huì)、各行業(yè)協(xié)會(huì)、駐濟(jì)辦事處和商務(wù)處加強(qiáng)聯(lián)系，不斷開(kāi)拓新客源，作為本項(xiàng)目目標(biāo)商戶的補(bǔ)充。第二階段：全面招商階段216。216。 派遣專業(yè)的招商人員以直銷推廣的形式與各功能目標(biāo)龍頭商家戶展開(kāi)實(shí)質(zhì)性的溝通、洽談，力促部分商家能夠在招商前期達(dá)成認(rèn)租意向，為第二階段的全面招商工作打下良好的基礎(chǔ)。 各項(xiàng)招商資料的完善，如：招商指引、商業(yè)平面布局圖、租價(jià)表、認(rèn)租須知、經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)、各功能目標(biāo)商戶名單、認(rèn)租意向書、租賃合同及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。形象方面力求形成自身的特點(diǎn)，訴求方面強(qiáng)調(diào)商業(yè)廣場(chǎng)獨(dú)特性，分階段推出招商主題。采用報(bào)紙硬、軟廣告和印刷品投放，以戶外POP廣告形式作為輔助宣傳。 挖掘商業(yè)廣場(chǎng)個(gè)性化優(yōu)勢(shì)。 多重推廣方案將商業(yè)廣場(chǎng)形象及今后的商業(yè)氛圍深入人心?？傮w推廣思路本案的招商目的要同時(shí)滿足區(qū)域需求和提升商業(yè)廣場(chǎng)品牌效應(yīng)兩方面的要求，所以本案的推廣必須在以下幾個(gè)方面加以強(qiáng)化。十、招商推廣計(jì)劃廣告宣傳是招商中占用費(fèi)用比例最大，操作方式安排對(duì)招商工作又會(huì)起到極大影響的部分。：充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)，包括統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等?！　? 第八基本原則招商順序原則——核心主力店先行，輔助店隨后的原則。　　 第四基本原則：要維護(hù)商業(yè)廣場(chǎng)餐飲、娛樂(lè)、城市旅館,、其他——3:3:2:2的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。 合理的招商推廣策略。216。我方招商人員熟悉商品或服務(wù)的類別及特點(diǎn)、商品或服務(wù)組合原理、價(jià)格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識(shí)；掌握市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)中的基本原理；了解租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)的法律法規(guī)，具有多年招商經(jīng)驗(yàn)。而一旦某一類品牌或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來(lái)，則整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)服務(wù)功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力品牌或同類店中知名店（特色店）沒(méi)法進(jìn)來(lái)時(shí)，更是影響了商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)。 修進(jìn)度影響中小品牌的入駐。由于主力品牌決定商場(chǎng)產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力品牌，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品——商業(yè)設(shè)施；而中小品牌則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小品牌的招商可使主力品牌確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。將極大促進(jìn)銷售。租金高低不同，租期長(zhǎng)短不一主力品牌投資大，投資回收期長(zhǎng)，其租期周期要求一般需1－5年。其次是在確定了主力品牌之后，再確定中小店群，其作用主要有二個(gè)：216。 知名的主力品牌的入駐能夠吸引投資客的關(guān)注，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小品牌的招商。九、我司在招商中主要注重以下幾點(diǎn)：目標(biāo)客戶主次分明首先是確定商業(yè)廣場(chǎng)主力品牌，其作用主要有四個(gè)：216。統(tǒng)一招商是統(tǒng)一定位的延續(xù)，是確保統(tǒng)一定位業(yè)、態(tài)配比的重要保證。216。216。216。216。216。216。216。216。 主動(dòng)訪問(wèn)；216。 統(tǒng)計(jì)資料：國(guó)家相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)調(diào)查報(bào)告、行業(yè)在報(bào)刊或期刊等上面刊登的統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料、行業(yè)團(tuán)體公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料等；216。 在專業(yè)媒體上作招商加盟廣告（三）、發(fā)掘潛在客戶的方法　 一是資料分析法，二是一般性方法。 利用會(huì)議招商216。 外地品牌連鎖機(jī)構(gòu)216。 現(xiàn)有商家關(guān)系216。 提供當(dāng)?shù)貭I(yíng)商顧問(wèn)，采用進(jìn)場(chǎng)一條龍服務(wù),協(xié)助為客戶辦理進(jìn)駐、商務(wù)、稅務(wù)登記等有關(guān)手續(xù)；216。 租賃期政策：租賃合同最短為一年，最長(zhǎng)為5年,租金根據(jù)市場(chǎng)狀況每年調(diào)整一次。 租賃費(fèi)用：進(jìn)場(chǎng)時(shí)付清（按建筑面積進(jìn)行）。216。216。 216。其次，能提升剩余的招商面積的租金，加快招商速度。 外埠招商餐飲、休閑娛樂(lè)聚集區(qū)域、區(qū)域代表中心城市為主要目標(biāo)。 協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作。 配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。 對(duì)招商部門商家引進(jìn)，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)策劃，布局，公司整體企劃。招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)1年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國(guó)性和國(guó)際客戶資源者。216。第一階段完成招商任務(wù)的20％此階段主要操作方案是通過(guò)項(xiàng)目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，電話及DM推廣方式，從商業(yè)項(xiàng)目對(duì)商家的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定20％任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項(xiàng)目招商商戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存在低于20％的商戶是達(dá)到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。招商整體工作做總結(jié)，財(cái)務(wù)情況匯總報(bào)告公司董事會(huì)。同時(shí)對(duì)剩余的招商面積進(jìn)行去化。本期工作重點(diǎn)是拾遺補(bǔ)缺，針對(duì)中心的商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。在確保汶上地區(qū)招商工作按計(jì)劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場(chǎng)二次開(kāi)發(fā)。216。招商工作正式開(kāi)始從開(kāi)始起2個(gè)月內(nèi)。完成招商部籌建工作。完成項(xiàng)目標(biāo)志等系列CI設(shè)計(jì)，更換識(shí)別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。 招商前期準(zhǔn)備工作階段為：一個(gè)月216。 制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。 招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。 確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。 完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。 確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。天左右，根據(jù)目前市場(chǎng)的租金結(jié)合到本項(xiàng)目的實(shí)際情況，綜合分析得出本項(xiàng)目的平均租金定位：租金的確定—— 本項(xiàng)目雖然處于尚書路、寶相寺路交接處，但和中心商圈有一定的距離，沒(méi)有形成一定的商業(yè)氣氛，屬于一個(gè)商業(yè)斷層區(qū)域，因此需要有較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。 由于本項(xiàng)目地理位置處在泉河濕地公園內(nèi)，卻緊鄰寶相寺、觀音廣場(chǎng)，交通方便、周圍環(huán)境極佳，符合定位。 綠色： 培優(yōu)——6號(hào)樓整體。u 商家入住依據(jù) 根據(jù)開(kāi)發(fā)商最初對(duì)項(xiàng)目的微觀認(rèn)識(shí)和規(guī)劃，結(jié)合商家入住意向從而確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布。力爭(zhēng)通過(guò)此類商業(yè)設(shè)施在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的積聚，樹(shù)立商業(yè)廣場(chǎng)特色，帶動(dòng)周邊商業(yè)氛圍，最終形成一個(gè)立足于城市次中心地位的中、高檔消費(fèi)商圈。服務(wù)范圍本項(xiàng)目定位立足于次商業(yè)中心區(qū)域，主要服務(wù)范圍是以本項(xiàng)目所在的位置為中心，吸引區(qū)域內(nèi)的所有中高收入群體。項(xiàng)目整體定位綜合考慮汶上商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們對(duì)項(xiàng)目的整體定位概括如下：我們的目標(biāo)：以本項(xiàng)目為中心，帶動(dòng)周邊如尚書路、寶相寺路目的性消費(fèi)的繁榮。使得本區(qū)域大多數(shù)的中高檔消費(fèi)群體不得不“舍近求遠(yuǎn)”，到其