【正文】 （4）采取措施 針對充分的調研理論，對部份影響銷售的不良因素及時采取相關措施。故此，本項目在操作時，將建立控制性計劃戰(zhàn)略步驟，對公關偏向及時跟進并采取措施。任何項目因朝向、環(huán)境、通風、戶型、樓層等原因存在差異。三、利潤目標的控制根據(jù)投資分析、前期資金回籠計劃、創(chuàng)造最大利潤空間，完成利潤目標。項目銷售工作的建設期中，受各種因素的影響，有可能出現(xiàn)比原來笄提前或延后的現(xiàn)象，為配合銷售工作，滾動性開發(fā)的項目二期應提前建設，或需適當延后進行。強銷期強銷期是銷售階段持續(xù)時間最長、大量資金快速回籠的階段，本階段內(nèi)：、強化營銷人員銷售意識、不斷提高營銷人員團隊精神、及時進行銷售評估、改進項目公關策略、提出工程建設進度。樓花階段用較好的房源，利用“低開高走”、“逐漸提高”的價格策略進行市場試探，根據(jù)市場反映調整行銷姿態(tài)，為后期的銷售指引正確方向。銷售策略必須通過銷售控制來表現(xiàn)。據(jù)市場行情，70%的地產(chǎn)項目交房期集中在春節(jié)前后，春節(jié)之前，梅雨季節(jié)的交房將引起業(yè)主很壞的心情，再加上可能出現(xiàn)的配套不完善引起業(yè)主索賠。國家銀行利率、國家稅費的漲浮，影響著購買群的心態(tài)變化，將密切關注行態(tài)變化及時調整付款方式。遵循“自然、生態(tài)、尊貴”的主題概念，本項目應將“賣房子先賣綠化”、“賣房子即賣一種生活模式”的思想貫穿于銷售策略、建筑規(guī)劃、設計之中。安岳房地產(chǎn)市場存在著淡季與旺季現(xiàn)象。四、物業(yè)管理企業(yè)選擇的建議：華新國際錦繡花園物業(yè)管理公司 （香港）戴德量行第十二部分：影響銷售進度的因素分析一、銷售進度是關系到整體項目成敗的關鍵。本案也不例外。 藍靈 藍靈 藍靈 藍靈持續(xù)期廣告推廣的計劃、執(zhí)行：廣告載體廣告主題廣告時間廣告訴求 車身廣告、戶外看板 開發(fā)主題、買點宣傳 告知項目買點信息、讓客戶產(chǎn)生購放沖動橫幅、羅馬旗、電視、DM單開發(fā)主題、買點宣傳—以推出的買點為時間段更換廣告內(nèi)容 全面告知項目買點信息、價格信息、優(yōu)惠政策燈箱廣告項目圍墻看板戶外看板2）：可改變廣告載體、內(nèi)容及時間的計劃、執(zhí)行：二）、媒介策略媒體選擇因本案屬異地操作，故媒體的選擇以項目當?shù)孛襟w為主要載體，從而取得最佳的推廣效果。商鋪以低于定價體系80—100元/㎡的價格發(fā)售；逐步提高、循序漸進：。三、 項目入市前期銷售策劃：認購期的執(zhí)行及優(yōu)惠政策建議：（擴大宣傳、前期客戶儲備）時間段（認購期）目 的優(yōu)惠政策—刺探市場反映、積累客戶資源、項目價位的評估、攔截市場客戶流失進行排號登記的客戶在開盤后購房者,可享受2%的優(yōu)惠。他們縱攬三山五岳，飽經(jīng)風雨洗禮，擁有都市生活，近享故鄉(xiāng)溫情，是他們的最佳心得。城市自由人：他們是收入頗豐的演員、經(jīng)紀人、設計師、IT人才、私人老板等。第七部分：目標客戶群定位一、客群來源與組成可類比項目購房客戶心理分析：公司中、高層白領族：高收入與高素質的大眾形象，高階層的個人之于社會活動心理必然使其渴望擁有引以為豪，演繹完全獨特品味的空間。 生態(tài)價值本案部份地塊呈坡式遞增，其坡式效果無須精雕細鑿亦麗景天成。本案進入市場機會點分析：1）、安岳樓市尚未飽和、地產(chǎn)市場尚無大手筆、大規(guī)模居住、高端社區(qū)；2）、安岳商業(yè)地產(chǎn)以商住門面形式較多，隨著眾多專業(yè)市場的落建，安岳商業(yè)地產(chǎn)將打破由雄強實業(yè)公司壟斷的格局；3）、安岳人民購買力趨于大面積，高品質社區(qū)居??；4）、政府的招商引資項目，使政府在政策上對本項目的政策傾斜，使項目具有明顯的政策優(yōu)勢；5）、本項目具有超越當?shù)仨椖康呐涮自O施及優(yōu)秀的園林設計； 具有成都開發(fā)商的良好聲譽。隨著國家對民營企業(yè)的扶持，以“全國農(nóng)業(yè)第一大縣”的安岳縣，不論是輕工業(yè)、種植業(yè)還是旅游業(yè)都取得了突飛猛進的發(fā)展。100—135平方米的錯層戶型為區(qū)域市場暢銷戶型，經(jīng)調研分析，本地住宅正在向大戶型、大開間，高品質化漸進。當?shù)匕鍓K區(qū)域市場初具雛形。一、 ?；刍▓@概況總占地面積總建筑面積容積率綠化率樓高%6層二、售樓價格、優(yōu)惠政策銷售價格優(yōu)惠政策688—808元/平方米一次性付款優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠2%三、面積配比及銷售進度戶 型 面 積比 率銷售情況80—160平方米100—130平方米70%已銷售60%100平方米以下20%160平方米左右10%三、 配置情況裝修情況進戶門室內(nèi)門窗水電話電氣光纖清水房木門無塑鋼窗廚衛(wèi)客廳戶外接口四、 客戶來源：主 流其 他縣城客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)四、其他項目調研（情況基本與?；刍▓@普同，不再累敘）。時代欣城在定價上采用市場比較法進行價格綜合定位。其他各階、各層、各房以此之價格進行價位測算。據(jù)此推算，本案一樓的單位銷售價格為：251218 =5400元/㎡考慮到安岳商業(yè)地產(chǎn)的整體價格水平較低，根據(jù)上述計算結果，建議商業(yè)街一樓（項目點）的銷售均價價格為：4000元/㎡。加權平均法。（二）、定價方法的確定：本案周邊因有可類比項目，故藍靈時代欣城價格定位：一、藍靈）三、項目建設工程的建議：賣房子先賣環(huán)境在成都地產(chǎn)市場， “賣房子先賣綠化”已經(jīng)經(jīng)久不衰，故建議在本案的工程建設中，首建本案區(qū)域的綠化，并提前進入購房客戶視野；未建設區(qū)域及時綠化，會為銷售帶來意想不到的效果。6） 建議門面以雙向開間的方式，以增加門面的附加值，提高人流量，使物業(yè)增值。住宅概念定位：時代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。第四部分：項目開發(fā)概念定位及延展僅從本案的名稱就可以直觀地感受到項目時尚、現(xiàn)代明快的風格。時代欣城形象定位：一、項目形象定位要求：a 順應市場要求b 超越本地地產(chǎn)同質化c 符合開發(fā)公司經(jīng)營理念、達到項目優(yōu)質化d 符合開發(fā)公司品牌塑造e 滿足安岳人民居住要求，提高安岳居住水準項目形象定位：商業(yè)項目：打造安岳首席時尚、經(jīng)典、空前繁榮的“春熙路”式商業(yè)步行街。承建商：中國核工業(yè)華興建設公司建筑設計：四川省經(jīng)緯建筑設計有限公司園林建設：成都華西園林綠化建設工程有限公司第二部分：項目區(qū)域地產(chǎn)走勢分析： 安岳地產(chǎn)大勢：1）安岳地產(chǎn)走勢向規(guī)?；l(fā)展時 間80年代90年代20世紀末2003年規(guī) 模獨棟建設小單元建設組團建設規(guī)模社區(qū)案 例縣城周邊2—3層獨棟建筑各道路邊生活區(qū)的樓房無名稱的小組團安岳花園海慧花園2）安岳地產(chǎn)走勢向配套化發(fā)展配套情況水、電、氣不進戶，戶外留接口電、氣、光纖不進戶電話線、水入戶配備防盜對講系統(tǒng)案 例已使用房屋及部分在建房屋?；刍▓@3）安岳地產(chǎn)走勢向品質化發(fā)展 獨棟 —— 小住宅群 —— ?；刍▓@4）安岳地產(chǎn)走勢向生態(tài)型發(fā)展無綠化—— 有綠化—— 大面積綠化—— 超高綠化 安岳地產(chǎn)戶型、面積分析1） 可類比項目戶型面積配比項目名稱戶型面積所占比率?；刍▓@80160平方米100—130平方米70%100平方米以下20%160平方米左右10%經(jīng)濟適用房110135平方米60%100平方米30%150平方米左右10%晶盛花園90135平方米100%結論：安岳地產(chǎn)（住宅）以100—135平方米左右、以3室2廳雙衛(wèi)錯層的戶型為主流戶型。時代欣城營銷策劃方案第一部分：項目概況項目四至：位于安岳縣城建設路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項目主要技術指標：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車位：218個 銷售部面積：402平方米 地下車庫面積：2000平方米 開發(fā)公司：成都藍靈房屋開發(fā)有限公司藍靈時代欣城：由成功開發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍靈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。2） 安岳地產(chǎn)（住宅）銷售價格分析： 單位：元/平方米項目名稱銷售價格銷售均價?；刍▓@688808720經(jīng)濟適用房600620580晶盛花園600左右550云麗苑600左右580正泰房產(chǎn)600550結論：安岳地產(chǎn)目前售價在500—800元/平方米，在三級地產(chǎn)市場中，屬中等水平。并引領安岳人民享受符合新時代的生活方式。本案的建筑與名稱將是遙向呼應，便于主題概念的定位。住宅主題概念延展：時代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時代生活，擁有時代欣城時代與自然的浪漫，山與水的交流時代欣城，健康生活新標準第五部分：項目產(chǎn)品定位：一、項目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開間以6~8米為最佳開間，進深為8~11米為最大進深。7） 商業(yè)街規(guī)劃的合理分區(qū)，會使銷售得到提高。故建議：在坡地土方完成的情況下，商業(yè)街綠化、水景，廣場街景，住宅區(qū)域景觀應在主體施工前完成建設。時代欣城商鋪價格定位：為使藍靈時代欣城在定價上采用市場比較法、租金倒推法進行價格綜合定位。設定比較案例權重為：幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場20%20%30%30%計算加權平均后的比準價格為：5200元/㎡。本案商業(yè)街（項目點）的銷售均價為：一樓的銷售均價為4000元/㎡。 （五）、藍靈二）影響價格指數(shù)因素表 可類比項目價格因素比較表（表一）修正因素本 案?；刍▓@晶盛花園幸福花園交易時間20032003交易情況正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素配套設施管線入戶水止廚衛(wèi)不入戶不入戶安防設施對講系統(tǒng) 防盜門對講系統(tǒng) 木門無對講 木門集聚程度較 高高高高距市中心距離1KM1KM1KM1KM道路通達度100m750m臨主干道交通便捷度無市公交 有鄉(xiāng)公交1路公交1路公交無公交環(huán)境質量很 好較 好一 般個