【正文】 2023年 1月 上午 11時(shí) 4分 :04January 29, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:04:0011:04:0011:04Sunday, January 29, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 11時(shí) 4分 0秒 上午 11時(shí) 4分 11:04: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 29日星期日 上午 11時(shí) 4分 0秒 11:04: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 11:04:0011:04:0011:041/29/2023 11:04:00 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 上午 11時(shí) 4分 :04January 29, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 11:04:0011:04:0011:04Sunday, January 29, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 1月 29日星期日 11時(shí) 4分 0秒 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 危機(jī)不僅帶來麻煩，也蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。這與沒有嘗過辛苦，而獲得成功的滋味迥然不同。 2023年 1月 29日星期日 2023/1/29 ? 一個(gè)偉大的企業(yè)，對(duì)待成就永遠(yuǎn)都要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如覆薄冰。 上午 11時(shí) 4分 0秒 :04:00 ? 我的人生哲學(xué)是工作，我要揭示大自然的奧秘，并以此為人類服務(wù)。 ? 有信念不一定成功，沒信念一定會(huì)失敗。 ? 世間沒有一種具有真正價(jià)值的東西，可以不經(jīng)過艱苦辛勤勞動(dòng)而能夠得到的。 ? 只有一條路不能選擇 11:04:0011:04:00 ? 一個(gè)人在科學(xué)探索的道路上，走過彎路，犯過錯(cuò)誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實(shí)踐中勇于承認(rèn)和改正錯(cuò)誤。 : ? 懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對(duì)未知的前途。 ? 一個(gè)公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。 價(jià)格策略 定價(jià)的戶型系數(shù) I幢：主力樓層戶型均為 2R，由于北向臨江景觀系數(shù)大， 故定價(jià)以考量東西朝向?yàn)橹?，上部大戶型雖然朝正南， 但考量總價(jià)因素，系數(shù)降低，總體價(jià)差控制在 6%左右 P幢：主力樓層戶型均為 2R，由于東南、西南向有遮擋， 故定價(jià)以考量朝向?yàn)橹?，西向比東向貴，南向比北向貴 上部大戶型雖然朝正南， 但考量總價(jià)因素，系數(shù)降低， 總體價(jià)差控制在 6%左右 價(jià)格策略 推案策略 整個(gè)銷售周期控制在 6個(gè)月內(nèi)（不含銷售準(zhǔn)備期） 三階段多波次房源集中殲滅 價(jià)格整體策略 — 低開高走 頂部?jī)r(jià)格小幅調(diào)整，底部不斷提升 銷售階段劃分 — 引導(dǎo)期 時(shí)間： 1個(gè)月（ 04/9/30— 04/10/30） 公布房源： P、 戶型比： 2R： 4R：復(fù)式 =70： 4： 2=76套 銷售對(duì)象： 陸家嘴白領(lǐng) ， 區(qū)域投資客 銷售前提： 現(xiàn)場(chǎng)售樓處正式啟用，售點(diǎn)廣告到位，銷售道具基本到位（平面印刷媒體、） 網(wǎng)上交易系統(tǒng)完成 操作基本思路 預(yù)告本案即將開盤，公布第一批房源 意向客戶導(dǎo)入，延緩其購(gòu)房行為 公開客戶認(rèn)購(gòu)的方案，吸引客戶等待 配合： 重要路段的低空引導(dǎo)，高空形象展示， 促銷及開盤方案完成 銷售階段劃分 — 開盤強(qiáng)銷期 時(shí)間： 1個(gè)月（ 04/11/1— 04/11/30） 公布房源： P房源 戶型比： 2R： 4R：復(fù)式 =70： 4： 2=76套 銷售對(duì)象： 浦東自住客，全市投資客 銷售前提： 樣板房完成，環(huán)境及大門修改完成 價(jià)格： 8500元 /平方米， 操作基本思路 針對(duì)意向認(rèn)購(gòu)的具體情況，作價(jià)格的最終調(diào)整、確定 開盤前提前鎖定客戶簽約 已售房源分批簽約工作的落實(shí) 第二波房源持續(xù)蓄水 銷售階段劃分 — 持續(xù)期 時(shí)間： 2個(gè)月（ 04/12/1— 05/1/30） 公布房源： I房源 戶型比： 2R： 4R：復(fù)式 =70： 4： 2=76套 操作基本思路 吸納第一批意向客戶未購(gòu)房者 延續(xù)第一波房源的熱銷 全面建立項(xiàng)目知名度 價(jià)格： 8600元 /平方米 配合： 銷售價(jià)格調(diào)整完成 市區(qū)公關(guān)活動(dòng)展開 理由： 推出的房源的性價(jià)比相對(duì)要較高，市場(chǎng)接受度要高，以便強(qiáng)銷跟進(jìn)，形成持續(xù)熱銷 用 P、 I小面積戶型價(jià)格來確定本階段價(jià)格平臺(tái)，通過其的熱銷去化，有效帶動(dòng)較大面積戶型的去化； 銷售階段劃分 — 圍盤清掃期 時(shí)間： 2個(gè)月（ 05/2/1— 05/3/30） 銷售對(duì)象： 全市自住型客戶 價(jià)格： 8800元 /平方米 操作基本思路 吸納第二批意向客戶未購(gòu)房者 延續(xù)前二波房源的熱銷 節(jié)假日活動(dòng)方案確立 配合： 銷售價(jià)格調(diào)整完成 理由： 隨著項(xiàng)目的知名度的深入建立，形成價(jià)格調(diào)整，建立合理的價(jià)格平臺(tái)， 銷售策略 — 網(wǎng)上銷售 開盤期 熱銷時(shí)銷控處理 結(jié)合工程進(jìn)度、推案策略分批申報(bào)預(yù)售許可證 價(jià)格銷控（避免因銷控房源與可售房源價(jià)格差異引起的矛盾，表價(jià)可一起上調(diào)，針對(duì)可售房源進(jìn)行打折或促銷處理） 銷控房源網(wǎng)上先行認(rèn)購(gòu)： 短期銷控（ 15天內(nèi)）：網(wǎng)上大定，開放時(shí)可直接注銷 長(zhǎng)期銷控：網(wǎng)上直接簽約，開放時(shí)注銷（控制比例，否則對(duì)信用度有影響） 建議房源銷控采用上述 3種方法結(jié)合使用 網(wǎng)上銷售操作問題點(diǎn) 網(wǎng)上房源一目了然 如何處理內(nèi)部客戶，如何銷控房源 網(wǎng)上定單制約條款 如何制定銷售流程，解決不用大定如何鎖定客戶 甲乙雙方掌握密碼 如何解決惡意拖欠房款客戶，掌握銷售主動(dòng)權(quán) 銷售策略 — 網(wǎng)上銷售操作 網(wǎng)上銷售流程及應(yīng)對(duì) 內(nèi)部客戶的處理： 網(wǎng)上規(guī)定 8： 00— 22： 00上網(wǎng)交易，假設(shè) 9： 00開盤，利用時(shí)間差處理內(nèi)部客戶 事先雇人排隊(duì)發(fā)號(hào)，先期入場(chǎng)認(rèn)購(gòu) 價(jià)格銷控 延遲推廣 1— 2天，為解決內(nèi)部客戶預(yù)留時(shí)間 銷售策略 — 網(wǎng)上銷售銷控建議 普通客戶處理： 降低門檻 1— 2萬元簽約（有后期催款問題，需掌握客戶密碼） 采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)單先大定，再打印網(wǎng)上簽約合同讓客戶簽約 網(wǎng)上直接簽約（此種方式逼定率低） 網(wǎng)上銷售流程及應(yīng)對(duì) 銷售策略 — 網(wǎng)上銷售銷控建議 進(jìn)入售樓處 控臺(tái)人員 模型區(qū) 洽談區(qū) 電子導(dǎo)購(gòu) 購(gòu)買 簽約 按揭手續(xù)辦理 按揭手續(xù)辦理登記 檔案建立 交房 辦證 樣板區(qū) 電子化后臺(tái) 制作組 銷售組 體驗(yàn)區(qū)客服組 售后服務(wù)組 銷售形式策略 客服組 銷售組 售前消費(fèi)者 現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)體系 售后消費(fèi)者 服務(wù)中心 咨詢臺(tái) 監(jiān)督 服務(wù)體系 信息傳送 征詢單 回訪 咨詢 神秘客戶 訪問信息反饋 售后服務(wù)檢驗(yàn)機(jī)制 銷售形式策略 謝 謝！ 真誠(chéng)希望能夠共同攜手， 再創(chuàng)浦東新生活地標(biāo)！ ? 最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。 樓號(hào) 系數(shù) 理由 I 1。 第三階段銷售持續(xù)期 品牌深化 活動(dòng)深化 第三階段銷售持續(xù)期 品牌深化 濱江 VIP投資理財(cái)專場(chǎng)講座 地點(diǎn)：空中生活館 講座內(nèi)容：關(guān)于中小企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 關(guān)于房地產(chǎn)投資技巧 關(guān)于股票市場(chǎng)的未來發(fā)展與展望 舉辦方式：聯(lián)合陸家嘴金融機(jī)構(gòu)專業(yè)人士或滬上知名理財(cái)專家，不定期舉辦各類講座，除本案的相關(guān)客戶參與外，還可針對(duì)區(qū)域人士、陸家嘴中高級(jí)白領(lǐng)甚至全市人士。 借助網(wǎng)絡(luò)載體，進(jìn)行強(qiáng)大的品牌形象宣傳； 建立濱江 VIP專屬網(wǎng)站，并連接網(wǎng)上宣傳畫面，形成互動(dòng)； 第一階段銷售引導(dǎo)期 品牌造勢(shì) 鎖定區(qū)域市場(chǎng)，深度挖掘，深度造勢(shì) 針對(duì)陸家嘴區(qū)域眾多辦公樓和星級(jí)酒店，利用新型“電梯電視傳播”載體，投放電視廣告； 鎖定區(qū)域市場(chǎng)，定期投放 DM信函； 第一階段銷售引導(dǎo)期 品牌造勢(shì) 推廣主題：住到濱江去 推廣任務(wù)： 激發(fā)客戶購(gòu)買欲望，刺激客戶消化； 建立強(qiáng)大的濱江 VIP品牌知名度，形成強(qiáng)有力的市場(chǎng)號(hào)召力； 實(shí)現(xiàn)開盤期的開門紅； 銷售引導(dǎo)期 開盤強(qiáng)銷期 銷售持續(xù)期 圍盤清掃期 10月 11月 12月 1月 4月 2月 3月 品牌引爆 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第二階段開盤強(qiáng)銷期 品牌引爆 廣告?zhèn)鞑? 階段硬廣系列訴求： 地段篇 —— 讓陸家嘴成為你的地盤 景觀篇 1—— 讓外灘成為你的陽臺(tái) 景觀篇 2—— 讓浦江成為你的客廳 產(chǎn)品篇 —— 濱江 VIP/盛裝登場(chǎng) 第二階段開盤強(qiáng)銷期 品牌引爆 產(chǎn)品軟文炒作 軟文訴求主題： 濱江 VIP，高