【正文】 開發(fā)商泰州市太平洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積10萬平方米物業(yè)類型33幢多層價格1730元/㎡總戶數(shù)1000多戶銷售情況三期全部售馨，預(yù)留4個單元肉聯(lián)低洼項(xiàng)目位置揚(yáng)州北側(cè)，肉聯(lián)東側(cè)，一職中南側(cè)，稻河路西側(cè)開發(fā)商物業(yè)類型純別墅區(qū)價格以前銷售價格聯(lián)排別墅一般50來萬、獨(dú)立別墅一般100萬）目前二手市場上價格相對都較低，樓盤的基本上貶值了三分之一總戶數(shù)近100戶銷售情況還有一部分，基本空置在那里鳳凰21位置江洲南路一東，明珠小區(qū)一南開發(fā)商泰州鳳凰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積65600平方米物業(yè)類型多聯(lián)排屋，多層 ，商鋪價格多聯(lián)排屋中檔裝修4000元/㎡總戶數(shù)300多戶銷售情況全部售馨，已經(jīng)交付使用明珠小區(qū)位置江洲南路與濟(jì)川西路交叉口開發(fā)商泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司總面積20多萬平方米物業(yè)類型別墅，多層 ，商鋪價格70萬/套已經(jīng)交付使用鑫龍花園位置東風(fēng)路西側(cè)，鼓樓南路東側(cè)世紀(jì)聯(lián)華向東200米，濟(jì)川路南側(cè)開發(fā)商泰州鑫龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積約30萬平方米物業(yè)類型多層住宅價格2300元/㎡總戶數(shù)1760戶銷售情況全部售馨，部分交付使用 一期3000元/㎡左右總戶數(shù)未定銷售情況年底開盤 （4）其他中高層管理人員、工人以及自由職業(yè)者該類人群中有相當(dāng)一部分為企業(yè)外來高級打工者，他們對居住品質(zhì)的要求較高，隨著泰州外向型經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，更多的外地企業(yè)將涌入本地，此類購買群體的上升比重將不容忽視。 項(xiàng)目潛在客戶分析區(qū)域定位（泰州市區(qū)、泰州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、其他四市、外來投資者）客戶群細(xì)分（按照購買力分析，目標(biāo)客戶群大致可分為以下幾個階層）：（1）個體私營業(yè)主這類人群在事業(yè)上已經(jīng)有相當(dāng)成就，經(jīng)濟(jì)收入豐厚，但可能在文化層次上較低，所以他們購房的目的一方面可能是改善目前居住環(huán)境，另一方面在身份地位上也有一定的彰顯，同時亦作保值增值之用。同時在本案周邊范圍存在即將開的大盤如以別墅為主的泰墅園、以多層為主的恒景國際花園等，因本案產(chǎn)品類型綜合，因不可避免的與新盤都有可能從某一層面上面臨同批客戶的選擇壓力，可見本案銷售的競爭壓力將是巨大的。l另一方面由于離生活區(qū)域較遠(yuǎn)，因此公交線路還未通達(dá)，出行極為不便。 當(dāng)前泰州總體房價處于穩(wěn)定上升階段,項(xiàng)目介入時機(jī)成熟；l 今后兩年在售樓盤的數(shù)量肯定放大，在本樓盤銷售期將會出現(xiàn)消費(fèi)者享有多樣選擇的可能。 園區(qū)背面分別為鳳凰21以及在建的192畝別墅住宅建設(shè)用地，容易形成組團(tuán)效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，確保今后小區(qū)開發(fā)的人氣，同時也容易形成高檔住宅區(qū)；l醫(yī) 場：教育設(shè)施： 清潔服務(wù)( 保安服務(wù)( 園藝服務(wù)( 商務(wù)服務(wù)( 套 墻:總數(shù)交付時間銷 售規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)總建筑面積353畝建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格容積率發(fā)展商 院：西面規(guī)劃有泰州市最大醫(yī)院普濟(jì)醫(yī)院菜 ) ) ) ) 設(shè)內(nèi)價格待定、銷售透露215~220總價再90萬左右，250在100萬左右銷售情況現(xiàn)處于登記階段,登記情況較好,甲方一期原先準(zhǔn)備開46套,現(xiàn)在可能會增加到60多套,具體未定車位設(shè)置方式 標(biāo)住宅樓情況以獨(dú)立別墅雙聯(lián)別墅及為主,2棟多聯(lián)排屋,2棟疊排商鋪情況景觀設(shè)計公司 治： 周邊為泰州行政中心教育設(shè)施：旅游服務(wù)( 文娛服務(wù)( 套 樓層差價50~80 景泰園區(qū)位圖項(xiàng)目地點(diǎn)海陵南路以西、永興路以北，盛世華庭東發(fā)展商泰州基泰恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計公司東南大學(xué)建筑設(shè)計院景觀設(shè)計公司北京天下園林廣告策劃/代理公司南京聚博規(guī)劃用地面積建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約型總建筑面積3萬平方米物業(yè)管理公司公司成立物業(yè)公司容積率物業(yè)管理費(fèi)1元每月每平方米綠化率40%規(guī)模（幢）2棟小高層規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)園區(qū)規(guī)劃2棟小高層,南低北高,中間設(shè)置30多米寬的綠化,形成中心花園,是園區(qū)的主要景觀,住宅樓情況2棟小高層，分別為14層,19層,兩梯六戶,共174戶商鋪情況永興路上14層樓一二層為商業(yè)用房寫字樓情況無銷 售利潤集中在后期產(chǎn)生，前期有一定的升值潛力，符合市場發(fā)展的規(guī)律。 行：暫無教育設(shè)施：暫無菜 施小區(qū)內(nèi)部情況智能化：紅外監(jiān)控，可視對講系統(tǒng)，會所設(shè)有安全控制中心。 墻：涂料為主，局部石材；進(jìn)戶門：可視對講門；其它同多層配置。 臺：鐵藝欄桿；廁 墻：面磚為主，局部外墻涂料；門廣告主要賣點(diǎn)營銷推廣打造一個西湖般的生態(tài)翠苑，超越過去，成就未來。工程狀況 疊排均價:2780元/㎡聯(lián)排均價:3200~3500元/㎡汽車庫位:1200元/㎡摩托車庫:800元/㎡商鋪均價4500元/㎡銷售情況多層可正式銷售,銷售情況一般,不到50%,別墅2萬塊預(yù)約訂房號,不要可無條件退款. 預(yù)定情況較好90%以上三期情況推出時間116㎡交付時間戶型面積兩房兩廳 98㎡三房兩廳 116㎡四房兩廳 143㎡價格多層均價: 一期情況推出時間盛世華庭三期排屋體量較大 ,估計在2007年下半年推出,對江洲路項(xiàng)目的時間接點(diǎn)上,將會有一定的沖突,因此本項(xiàng)目因在他開盤之前將排屋先去化大部分,取得市場的分量. 治：市政府,市政協(xié),市人大等政府機(jī)構(gòu)全部在周邊交通狀況：路網(wǎng)較好 ）文娛服務(wù)（ ）園藝服務(wù)（√ 套 信：電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)預(yù)留到位；太陽能：太陽能預(yù)裝到位；安保系統(tǒng)：家庭安全防范報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、24小時保安；智能化系統(tǒng)：小區(qū)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)。陽多層：外價格推出體量四房兩廳 (194㎡)9套不詳 (面積180~210)別墅價格:6000~10000元/㎡本項(xiàng)目位于江洲南路隸屬新區(qū)西面，周邊有在建或待建大型住宅項(xiàng)目,開發(fā)與開盤時間接近本項(xiàng)目，下為重點(diǎn)競爭對手個案解析：盛世華庭項(xiàng) 目 基 本 情 況名稱盛世華庭區(qū)位圖項(xiàng)目地點(diǎn)鳳凰東路99號發(fā)展商江蘇盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計公司上海同設(shè)建筑設(shè)計院建筑施工單位南通二建、南通四建廣告策劃/代理公司上海同濟(jì)房地產(chǎn)咨詢有限公司規(guī)劃用地面積450畝總建筑面積㎡建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格容積率物業(yè)管理公司南京金陵飯店物業(yè)公司擔(dān)任物業(yè)顧問香江物業(yè)管理公司管理綠化率%規(guī)模（幢）由114棟綜合型建筑組成規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃為中高檔復(fù)合型住宅，在其產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計方面，具有一定的優(yōu)勢，園區(qū)東南向?yàn)榕盼輩^(qū),中間是別墅區(qū),四周一多層圍合,符合常規(guī)的高檔物業(yè)的設(shè)置,布局上錯落有致,每一棟樓都有各自的景觀.住宅樓情況整個小區(qū)共有住宅樓114棟,一期22棟多層（共510套單位）,12棟獨(dú)立別墅,3棟聯(lián)排(22套),二期12棟多層,1棟小高層,三期未定.商鋪情況南面,西面,北面為沿街商鋪 (價格3500~5500,均價4500)寫字樓情況無銷 售 1∶住宅房物業(yè)形態(tài)情況 48輛l, 其中中心廣場綠地面積：； 綠地面積： ；l 23172平方米；l 建筑占地面積： ；其中住宅面積： 70440平方米；l項(xiàng)目周邊配套設(shè)施該區(qū)處開發(fā)區(qū)，周邊住宅區(qū)尚未成熟，總體配套相對落后，一些大型生活配套設(shè)施比較欠缺，目前該區(qū)塊主要商業(yè)配套為小型的便利店為主。 目前本案周邊的主要路網(wǎng)南北向有江洲路青年路等，東西方向有鳳凰路梅蘭西路以及濟(jì)川路等，道路狀況良好，其中青年路、鳳凰路為雙向六車道一級道路（50米寬），江洲路、濟(jì)川路為雙向死車道（38米寬）。東面隔南官河為農(nóng)居點(diǎn)，規(guī)劃商比較凌亂、復(fù)雜。第三部分最新二手房市場報價：地點(diǎn)戶型樓層面積車庫裝修房齡報價鳳凰21聯(lián)體別墅3層16821毛坯0248蓮花六區(qū)3室2廳4樓13513毛坯期房39盛和花園3室2廳3樓28毛坯0440盛和花園3室1廳4樓11618毛坯期房原價蓮花六區(qū)3室2廳3樓14019毛坯期房37蓮花六區(qū)3室2廳5+6150+120有毛坯期房蓮花七區(qū)2室1廳3樓8318中裝0223景光南苑獨(dú)立別墅3層320有毛坯0398怡景花園3室2廳2樓1289毛坯期房35蓮花八區(qū)3室2廳3樓毛坯0340工人新村3室2廳6樓10317高裝02怡景花園3室2廳2樓1289毛坯期房35明珠小區(qū)4室2廳4+5153+12040毛坯0340這些因素使大多購房者選擇把最終目標(biāo)索定在該區(qū)域，目前該區(qū)域商品房平均價格2350元/平方米左右，去年初增長特別快。四、160008000竣工3府南居住區(qū)二期新建總規(guī)模120萬M2，年度開發(fā)規(guī)模8萬M218000020072007號項(xiàng) 目 名 稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容總投資建設(shè)起止年12海陵區(qū)社區(qū)示范活動中心新建總規(guī)模2萬M280002007200710稅西街北側(cè)古民居保護(hù)性整治新建5000200720078工人路北側(cè)綜合開發(fā)新建總規(guī)模4萬M2， M25000200720076肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地改造工程新建總規(guī)模12萬M2，年度開發(fā)規(guī)模4萬M220070200720079000711002007年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計劃更新改造項(xiàng)目：序市區(qū)全年新開工各類住宅50萬平方米，竣工54萬平方米，市區(qū)住宅樓基本是買方市場。200715號地塊，鼓樓南路東，預(yù)備役二團(tuán)南，鳳凰河西，永興路北7080200710號地塊，南通路西，東進(jìn)路北17102282127282881640附：2007年1月12日開始泰州市土地供應(yīng)（包括近期招標(biāo)的）地塊位置地塊面積（畝）總建筑面積（M2）住宅面積（M2